Un été en droit de l’urbanisme

Virginie Lachaut-Dana
Avocat à la Cour
VLD Avocats

1. Comment les règles de constructibilité ont-elles évolué ?

La loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l’architecture et au patrimoine, et les décrets pris en application de la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique favorisent l’augmentation de la constructibilité, par dérogation aux dispositions du PLU et aux règles de construction.

Il s’agit d’une part du décret n°2016-802 du 15 juin 2016 facilitant la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour la mise en œuvre d’une isolation thermique ou d’une protection contre le rayonnement solaire. Il prévoit une série de dérogations aux règles relatives à l’emprise au sol, la hauteur, l’implantation et l’aspect extérieurs des constructions pour celles faisant preuve d’une certaine exemplarité énergétique (articles R.152-5 à R.152-9 du Code de l’urbanisme).

Et d’autre part du décret n°2016-856 du 28 juin 2016 fixant les conditions à remplir pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L.151-28 du Code de l’urbanisme. Il modifie les articles R.111-21 et R.111-20-4 du Code de la construction et de l’habitation, qui fixent les critères d’exemplarité énergétique et environnementale, condition au bénéfice du dépassement des règles de constructibilité, ainsi que les autorités compétentes pour évaluer cette exemplarité. Il complète également le Code de l’urbanisme, dont l’article R.151-42 qui permet au règlement du PLU d’imposer des performances énergétiques et environnementales renforcées dans certains secteurs.

S’agissant de la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016, elle permet l’octroi d’une majoration supplémentaire de 5%, en sus du dépassement des règles du PLU déjà autorisé pour un même projet. Sont notamment concernés les projets dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité, ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales, que la loi entend précisément encourager.

Ces mesures ne sont pas les premières intervenues en la matière, mais révèlent plutôt une tendance. Ainsi, les ordonnances adoptées en octobre 2013 (n°2013-888, n°2013-889 et n°2013-890) permettaient déjà le bénéfice de dérogations afin de favoriser les projets de construction.  Souvenons-nous encore que la loi ALUR a supprimé les articles 5 et 14 des PLU afin, notamment, d’augmenter la constructibilité.

La loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 introduit également une autre nouveauté. Il s’agit d’une mesure expérimentale permettant à l’État, aux collectivités territoriales et aux organismes d’HLM de déroger à certaines règles de construction.

Son article 88 prévoit que les autorités susmentionnées « peuvent, pour la réalisation d’équipements publics et de logements sociaux, déroger à certaines règles en vigueur en matière de construction dès lors que leur sont substitués des résultats à atteindre similaires aux objectifs sous-jacents auxdites règles ». Cette mesure vise à encourager l’innovation architecturale dans le cadre des projets visant à la réalisation d’équipements publics, de logements sociaux ainsi que les OIN, « en passant d’une culture de la règle à une culture d’objectifs », ainsi que précisé dans le projet de loi.

Pour une approche plus concrète, il convient de patienter jusqu’à la publication du décret d’application prévu qui devra fixer les règles liées aux matériaux et leur réemploi, ainsi que les résultats à atteindre qui s’y substituent. Du point de vue du droit de l’urbanisme, la demande de permis de construire devra inclure une étude d’impact telle que prévue à l’article L.423-1 du Code de l’urbanisme et l’autorisation délivrée devra approuver les dérogations.

2. La loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 poursuit-elle un autre objectif ?

L’autre objectif affiché de la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016  est l’amélioration de la prise en compte des instruments permettant la protection de l’architecture et du patrimoine. Compte tenu des règles particulières appliquées en droit de l’urbanisme selon le bâtiment concerné, la loi prévoit la modification de règles d’urbanisme.

Ainsi, le seuil rendant obligatoire l’intervention d’un architecte dans le cadre de la construction d’une maison individuelle est abaissé à 150 m2, contre 170 m2 auparavant (hors bâtiments agricoles).

Devient également obligatoire l’intervention d’un architecte et d’un paysagiste pour les projets de lotissement à partir d’un certain seuil qui sera fixé par décret en Conseil d’État. L’objectif de cette mesure est avant tout de lutter contre « la France moche ». Il est certes nécessaire de construire, mais pas sans une réflexion esthétique.

L’autre innovation intéressante consacrée à l’article 89 de la loi est la possibilité de réduction des délais d’instruction d’une demande de permis de construire lorsque le projet architectural a été établi par un architecte, tandis qu’il ne l’exigeait pas. Ce bénéfice relève de l’appréciation souveraine de l’autorité compétente.

Ces nouvelles règles et mesures vont évoluer dans les mois à venir.  La loi a prévu plusieurs habilitations du gouvernement, notamment pour modifier par ordonnance le livre VI du Code du patrimoine relatif aux monuments historiques, aux sites patrimoniaux remarquables et à la qualité architecturale, mais également les dispositions d’autres codes, dans un souci d’homogénéité.

3. Quelles sont les évolutions en matière de planification ?  

On rappellera tout d’abord que la loi NOTRe a confié l’aménagement durable du territoire aux régions et, pour ce faire, créé (article 13) un nouveau document de planification : le schéma d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET).

Chaque région doit élaborer le SRADDET avant le 28 juillet 2019 dans le respect de l’ordonnance n°2016-1028 du 27 juillet 2016 relative aux mesures de coordination rendues nécessaires par l’intégration dans le SRADDET des schémas régionaux sectoriels.

La création de ce document unique intervient alors que le bilan des différents schémas régionaux sectoriels est mitigé. Souvent peu contraignants et insérés parmi tant d’autres, leur efficacité n’est pas prouvée. Le document sera donc doté d’une valeur prescriptive après approbation du préfet de région. La publication d’un décret est attendu afin de compléter l’ordonnance et de préciser les modalités de mise en œuvre du SRADDET.

Dans l’environnement plus général des documents de planification, cette réforme ne semble pas bouleverser les principes applicables (maintien des objectifs de moyen/long terme, rapport de compatibilité avec les autres documents). Il s’agit plutôt de simplifier et dynamiser la planification urbaine à l’échelle régionale.

Évoquons ensuite l’ordonnance n°2016-1058 du 3 août 2016 relative à la modification des règles applicables à l’évaluation environnementale des projets, plans et programmes, adoptée sur habilitation de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, dite MACRON, venue modifier substantiellement l’évaluation environnementale et la procédure d’enquête publique notamment pour améliorer les procédures et rendre plus dynamique la participation du public.

On notera que l’ordonnance opère une distinction entre les projets systématiquement soumis à évaluation environnementale (tel l’ensemble des documents d’urbanisme) et ceux qui n’y sont soumis qu’au cas par cas. Il en va ainsi des projets innovants.

L’ordonnance prévoit également des procédures communes et coordonnées d’évaluation environnementale afin de procéder à des économies de temps et de coûts. Ainsi, les procédures de consultation et de participation du public peuvent être réunies et porter à la fois sur le plan, le programme et le projet. Et ce lorsque le projet est soumis à enquête publique.

Le régime de l’étude d’impact, qui fait partie intégrante de l’évaluation environnementale, est aussi retouché. Elle doit présenter un « scénario de référence » (évolution probable de l’environnement si le projet n’est pas réalisé, vulnérabilité du projet au changement climatique).

Ces évolutions importantes visent à alléger la lourdeur administrative et technique de l’évaluation environnementale, particulièrement longue et complexe à mener.

4. De nouvelles réformes sont-elles prévues en droit de l’urbanisme ?

Le 14 janvier 2016, la délégation sénatoriale aux collectivités territoriales et à la décentralisation a constitué un groupe de travail afin d’élaborer un rapport d’information et une proposition de loi destinés à simplifier le droit de l’urbanisme, de la construction et des sols. Pas moins de 10 500 élus locaux, professionnels, fonctionnaires territoriaux et citoyens ont fait part de leurs observations et 99 d’entre eux ont été auditionnés.

Le 23 juin 2016, ce groupe de travail a publié un catalogue de quarante-cinq mesures de simplification réglementaire. La conclusion est sans appel : il est urgent de simplifier ! L’inflation législative, chronique en France, sensible aux va-et-vient politiques ainsi qu’aux tendances des marchés, n’épargne pas le droit de l’urbanisme.

Plus précisément, le rapport propose l’assouplissement des procédures administratives d’autorisation d’urbanisme : création d’une procédure de déclaration préalable modificative, assouplissement du régime applicable aux constructions très légères, développement de la dématérialisation, sécurisation de l’affichage des autorisations délivrées.

S’agissant de l’urbanisme réglementaire, outre une simplification des procédures propres aux documents d’urbanisme, le rapport recommande, afin de réduire le contentieux, d’assurer une meilleure sécurité juridique desdits documents en renforçant le statut et la professionnalisation des cabinets en charge de leur rédaction.

Le rapport promeut une vision dynamique du droit de l’urbanisme : favoriser les mécanismes de dérogation avec mesures compensatoires plutôt que les procédures d’interdiction, ne pas pénaliser les communes dont les projets de construction sont ralentis par des procédures contentieuses…

Ces mesures devraient être examinées par le gouvernement d’ici la fin du mois d’octobre.