Les apports pour les porteurs de projets de l’actualité contentieuse du droit de l’urbanisme

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Des décisions récentes du Conseil d’État précisent la durée de validité des autorisations d’urbanisme et rappellent l’importance, pour les porteurs de projets d’aménagement ou de construction, de mener une analyse globale des contraintes applicables à leurs projets.

 

La durée de validité des autorisations d’urbanisme lorsque le commencement des travaux est soumis à une législation distincte ou qu’ils sont interrompus

Pour rappel, un permis de construire, d’aménager ou de démolir, ou une déclaration préalable « portant sur une opération comportant des travaux » est périmé lorsque : « les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 [accordant ou refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable] ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ». « Passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année » (article R. 424-17 du Code de l’urbanisme issu du décret n°2016-6 du 5 janvier 2016).

Deux décisions récentes du Conseil d’État viennent préciser la mise en œuvre de ces règles générales lorsque le projet est soumis à une législation indépendante de l’urbanisme ou fait l’objet d’une interruption de chantier et pourront entraîner une augmentation significative du délai de validité d’une autorisation d’urbanisme.

Le report du point de départ du délai de péremption d’une autorisation d’urbanisme lorsque le commencement des travaux est soumis à une législation indépendante du droit de l’urbanisme

La première décision est relative au report du point de départ du délai de péremption d’une autorisation d’urbanisme lorsque le commencement des travaux est soumis à une législation indépendante du droit de l’urbanisme (CE 10 février 2017, SARL Immoconseil, n°383329).

Cette règle est posée par l’article R. 420-20 du Code de l’urbanisme qui dispose que : « Lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le délai de trois ans mentionné à l’article R. 424-17 court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation si cette date est postérieure à la notification visée à l’article R. 424-10 ou à la date à laquelle la décision tacite est intervenue. »

Sa mise en œuvre ne soulève pas de difficultés pour les «opérations pour lesquelles la délivrance d’un permis ou la réalisation des travaux est différée dans l’attente de formalités prévues par une autre législation » qui sont expressément visées aux articles L.425-6 à L. 425-15 et R. 425-30 et R. 425-31 du Code de l’urbanisme, comme les autorisations de changement d’usage, de défrichement, les projets soumis au Code du patrimoine au titre de l’archéologie préventive ou de la protection des sites inscrits. Et plus récemment, les projets soumis à autorisation environnementale, au titre de la loi sur l’eau (article L. 425-14 du Code de l’urbanisme).

En l’occurrence, le Conseil d’État devait déterminer si une demande de raccordement du projet aux réseaux publics d’assainissement et d’eau potable faisait obstacle à ce que le délai de péremption de l’autorisation d’urbanisme soit enclenché.

Il répond par l’affirmative en considérant « que, s’agissant de travaux soumis aux prescriptions du code de l’environnement relatives à la protection des eaux et dont la réalisation est, à ce titre, subordonnée à une autorisation, le délai de péremption du permis de construire prévu par l’article R. 424-20 du code de l’urbanisme court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette autorisation environnementale ».

La liste précitée du Code de l’urbanisme n’est ainsi pas limitative et les porteurs de projets pourront bénéficier d’une extension bienvenue de la durée de validité de leur autorisation d’urbanisme, tant que les autorisations pouvant reporter le commencement des travaux n’auront pas été délivrées.

Les modalités de calcul de la durée d’interruption des travaux pouvant entraîner la caducité de l’autorisation d’urbanisme

Une fois que le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme a été enclenché, une décision du 10 mai 2017 précise les modalités de combinaison du délai de trois ans pour démarrer les travaux avec le délai d’un an au-delà duquel l’interruption du chantier peut conduire à la péremption de l’autorisation (CE 10 mai 2017, SCI La Bruyère, n°399405).

Le Conseil d’État avait, sur le fondement d’anciennes dispositions du Code de l’urbanisme, estimé que l’interruption des travaux pendant une durée de plus d’un an rendait caduc le permis de construire, alors même que le délai pour démarrer les travaux n’était pas expiré (CE 8 novembre 2000, EURL Les Maisons Traditionnelles, n°197505).

Les dispositions en vigueur retiennent que ce n’est que « passé ce délai » désormais de trois ans pour démarrer les travaux que l’interruption des travaux peut conduire à la péremption de l’autorisation.

Le Conseil d’État vient ici préciser si les termes « passé ce délai » visent le point de départ de la période d’interruption des travaux, ou son terme qui conduit à la péremption de l’autorisation.

Retenant la première interprétation, plus favorable au pétitionnaire, le Conseil d’État considère que « l’interruption des travaux ne rend caduc un permis de construire que si sa durée excède un délai d’un an, commençant à courir après l’expiration du délai de deux ans, porté à trois ans » de validité de l’autorisation.

Cette solution évite que les délais dont disposent les porteurs de projets pour démarrer ses travaux et, le cas échéant, les interrompre se superposent. Elle sécurisera les porteurs de projets en leur permettant de mieux déterminer la date à partir de laquelle un arrêt de chantier pourrait fragiliser leur autorisation.

 

L’importance d’une analyse globale des contraintes applicables à un projet de construction ou d’aménagement pour apprécier sa faisabilité et suivre son instruction

Au-delà de leur apport limité aux opérations soumises à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) et aux projets soumis à la loi Littoral, les décisions suivantes illustrent la nécessité, pour les porteurs de projets, d’apprécier les incidences des régimes particuliers applicables à leurs opérations pour apprécier leur faisabilité ou pour en suivre l’instruction.

Le silence de l’ABF peut conduire à un refus de permis tacite

Le principe posé par l’article L. 424-2 du Code de l’urbanisme est qu’un permis de construire est tacitement accordé au pétitionnaire si aucune décision ne lui a été notifiée à l’issue du délai d’instruction.

Ce principe est renversé dans les hypothèses prévues par le Code de l’urbanisme et notamment lorsque la « décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié, dans le délai mentionné à l’article R. 423-67, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions » (article R. 424-3 du Code de l’urbanisme).

Le Conseil d’État a été amené à apprécier les conséquences de la méconnaissance par l’ABF de l’obligation d’adresser au demandeur copie d’un avis défavorable ou favorable assorti de prescriptions en l’informant qu’il ne pourra se prévaloir d’un permis tacite (CE 29 mars 2017, SCI Maryse, n°392940).

Dans une décision qui partagera les commentateurs, le Conseil d’État considère que « la non-exécution de cette formalité, dont le seul objet est l’information du demandeur, ne peut avoir pour effet l’acquisition d’un permis tacite ; qu’au demeurant, lorsqu’il n’a pas reçu copie de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, le demandeur, qui a été informé de ce que le délai d’instruction était allongé en raison de la nécessité de recueillir l’avis favorable de cette autorité, a la faculté de se renseigner, auprès du service instructeur, sur le sens de l’avis rendu ».

Cette décision protectrice du patrimoine mettra des porteurs de projets dans l’embarras. Faute d’avoir été informé du sens de l’avis de l’ABF, le pétitionnaire peut, en effet, se voir opposer un refus de permis de construire tacite à l’issue du délai d’instruction et apparaît incité lorsque l’expiration du délai d’instruction approche à pallier une éventuelle méconnaissance par l’ABF de ses obligations en tentant de s’assurer qu’un avis a été rendu et qu’il ne peut conduire à un rejet tacite…

Un permis de construire doit être conforme au PLU et à la loi Littoral

Enfin, deux décisions rendues par la Section du contentieux du Conseil d’État inciteront les porteurs de projets à ne pas tenir pour acquise une évolution récente de la jurisprudence et lorsque leur projet est soumis à la loi Littoral, à ne pas limiter au PLU leur analyse de la conformité de leur projet à cette législation (CE Section 31 mars 2017, Savoie Lac Investissements, n°392186 et Beauvais, n°396938)

Les affaires soumises à la Section du contentieux étaient relatives aux modalités d’appréciation de la conformité à loi Littoral pour l’une d’un arrêté de permis de construire, et pour l’autre d’un refus de permis de construire et ont permis au Conseil d’État de répondre aux interrogations générées par sa décision Commune de Porto-Vecchio (CE 9 novembre 2015, n° 372531).

Dans cette décision, le Conseil d’État avait semblé affirmer que la conformité d’un projet à la loi Littoral s’appréciait uniquement par rapport au PLU lorsqu’il était couvert par, et compatible avec une directive territoriale d’aménagement ou un document en tenant lieu.

Cette solution semblait abandonner le principe posé par une décision de la Section du contentieux rendue en 2010 selon lequel cette conformité s’appréciait directement par rapport à la loi Littoral, et le cas échéant, au regard des éventuelles prescriptions précises et compatibles avec la loi Littoral édictées par une DTA ou un document en tenant lieu (CE Section 16 juillet 2010, Ministre d’État, ministre de l’Écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat c/ Société Les Casuccie, n° 313768).

Dans la décision commentée, le Conseil d’État revient à cette interprétation en affirmant que « la circonstance [qu’une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol mentionnée au dernier alinéa de l’article L. 146-1 du Code de l’urbanisme devenu l’article L. 121-3] respecte les prescriptions du PLU ne suffit pas à assurer sa légalité au regard des dispositions directement applicables ».

À première vue, cette solution se révèlera défavorable au porteur de projets qui peut légitiment espérer que la conformité de son opération au PLU applicable dans une commune soumise à la loi Littoral conduira à la délivrance des autorisations d’urbanisme de son opération.

Les conclusions du rapporteur public Aurélie Bretonneau exposent néanmoins les raisons en faveur d’une confrontation directe des autorisations d’occupation du sol au « au bloc de légalité loi littoral + DTA », qu’elle estime conforme à l’intention du législateur et « complémentaire et non redondante » avec les contrôles de compatibilité du PLU avec les documents supérieurs.

En ce sens, la localisation d’un projet dans un zone ouverte à l’urbanisation ne signifie pas qu’il sera réalisé en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement, ce qui impose de combiner les exigences du PLU avec les règles d’extension de l’urbanisation posées par la loi Littoral.

Une autre justification pratique de cette solution est de pointer les avantages de dissocier le respect de la loi Littoral par les règles du PLU de celles des autorisations d’occupation du sol. Dans l’hypothèse où le PLU serait la seule source d’appréciation de la conformité du projet avec la loi Littoral, le porteur de projets ne pourrait en contester l’application que par la voie de l’exception d’illégalité, lui imposant de démontrer l’illégalité des règles du PLU, puis des règles qui seraient remises en vigueur (CE Section, 7 février 2008, Commune de Courbevoie, n°297227).

Si la décision Commune de Porto-Vecchio avait pu être interprétée comme favorable au développement d’opérations immobilières dans les communes soumises à la loi Littoral, les porteurs de projets situés dans ces communes devront désormais aller au-delà de l’analyse de règles du PLU pour apprécier la faisabilité de leurs opérations.

 

Afin d’obtenir plus d’informations, participez à la conférence  » Les Journées de la Construction  » organisées les 28, 29 et 30 novembre prochains à Paris.

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Avocat au Barreau de Paris[/dt_quote][/vc_column][/vc_row]