Quel est l'impact de la transaction pénale sur les acteurs de la construction ?

Quel impact de la transaction pénale sur les acteurs de la construction ?

La transaction pénale est un mode alternatif aux poursuites pénales qui a pour effet d’éteindre l’action publique « lorsque la loi en dispose expressément »[1]. Quelles sont ses incidences sur le droit de la construction et le droit de l’environnement ? 

 

Une généralisation de la transaction pénale de droit commun ? 

La transaction pénale est une sanction portant essentiellement sur le paiement d’une somme d’argent par l’auteur de l’infraction, lequel mettra fin aux poursuites.

Eu égard à la simplicité et à l’efficacité de cette procédure, la transaction pénale tend à se généraliser et maintenant de plus en plus dans les domaines de la construction et de l’environnement. Les maîtres d’ouvrages sont ainsi impactés.

C’est ainsi que les officiers de police judiciaire [2], se sont vu octroyer, dans la gestion de la « petite délinquance », la possibilité de transiger, lorsque l’action publique n’a pas …

Comment réussir la reconquête des commerces des centres-ville ?

La reconquête des commerces des centres-ville est au cœur des futures politiques publiques de la ville. Si un grand plan centres-ville est aujourd’hui lancé par le ministère de la Cohésion des territoires, le congrès des maires intervenu en novembre dernier a également permis aux élus d’échanger leurs pratiques en matière de maîtrise foncière.

 

Le foncier touche à la fois aux politiques d’aménagement du territoire et aux outils de maîtrise foncière (droit de préemption, expropriation…).

 

Quel taux de vacance recenser ?

Rappelons-le, 55% des villes de moins de 100.00 habitants ont un taux de vacance commerciale supérieur à 10%. La dévitalisation des centres-ville constitue un problème très préoccupant pour les autorités publiques et les commerçants.

 

Quelles solutions sont proposées par les maires ?

Certaines communes proposent de mettre en place des opérations de recensement du patrimoine immobilier dédié au commerce centré sur plusieurs rues essentielles et d’informer…

Quel est l'impact de la transaction pénale sur les acteurs de la construction ?

Les effets de la conciliation sur le recours contre le maître d’oeuvre

L’action à l’encontre du maître d’œuvre est considérée comme irrecevable par le juge, faute de recours préalable à la procédure de conciliation prévue au contrat. C’est ce qui ressort de l’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2017 (n°16-24.624). 

 

Quels sont les effets d’une clause de conciliation ?

Les contrats types du conseil de l’ordre des architectes contiennent une clause de conciliation préalable en cas de litige largement reprise dans les contrats proposés par les architectes[1], des clauses similaires sont parfois également incluses dans les contrats d’autres intervenants à la construction.

La 3° Chambre civile de la Cour de cassation réaffirme par son arrêt du 16 novembre 2017 [2], l’irrecevabilité de l’action engagée contre le maître d’œuvre faute de mise en œuvre du préalable de conciliation prévu au contrat, et l’impossibilité de régulariser en cours d’instance.

Il s’agit pour la Cour de …

Quel est l'impact de la transaction pénale sur les acteurs de la construction ?

Quel est le rôle du garant de livraison lors de la levée des réserves ?

Faisons un point sur le rôle du garant de livraison dans le cadre de la levée des réserves. 

 

Rappel de la loi du 19 décembre 1990

La loi du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle fait intervenir quatre protagonistes : (i) le maître d’ouvrage, (ii) le constructeur, (iii) le garant du constructeur et enfin (iv) le prêteur qui finance l’opération.

A la lecture des dispositions du II de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation, le maître d’ouvrage peut saisir l’établissement garant dans les cas suivants :

  1. Le délai de livraison n’est pas respecté ;
  2. Les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés ;

 

Quelles sont les difficultés posées par la garantie liée à la levée des réserves ?

La question concernant l’ampleur de la garantie dans le cadre de la levée …

Quel est l'impact de la transaction pénale sur les acteurs de la construction ?

Quid de l’interruption des délais de forclusion ?

Nous tenions aujourd’hui à faire le point sur l’interruption des délais de forclusion et la reconnaissance de la responsabilité du promoteur issue de l’article 1642-1 du Code civil. 

 

Quelle distinction réalisée par le législateur ?

La loi distingue les délais préfix ou de forclusion, des délais de prescription, ainsi :

  • Les premiers éteignent le délai d’action fixé par la loi
  • Les seconds éteignent le droit du fait de l’inaction prolongée de son titulaire[1]

 

Quel classement exercé par le juge ?

La jurisprudence classe la plupart des délais en matière de droit de la construction parmi les délais de forclusion. Il en est ainsi des délais afférents à  :

  • La garantie décennale [2]
  • La garantie de bon fonctionnement [3]
  • La garantie de parfait achèvement [4]
  • La garantie des vices apparents lors de la livraison de la chose vendue [5] par le vendeur en VEFA [6].

 

Un

Quel est l'impact de la transaction pénale sur les acteurs de la construction ?

Quelles sont les conditions de la réception judiciaire ?

Un ouvrage en état d’être reçu est la seule condition de la réception judiciaire de l’ouvrage lorsqu’elle est demandée par le maître de l’ouvrage.[1]

 

Comment se caractérise la réception d’un ouvrage ?

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserve[2].

C’est un acte unilatéral du maître de l’ouvrage, établi contradictoirement avec l’entrepreneur ; sa participation et son accord sur ses termes n’étant pas nécessaires. Le maître de l’ouvrage peut seulement contester les réserves émises si elles ne lui paraissent pas fondées.

La réception est prononcée, ajoute l’article 1792-6 du Code civil précité, à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable soit à défaut judiciairement.

 

Quid de la réception judiciaire ?

La réception judiciaire résulte en général d’une initiative de l’entrepreneur qui conteste le refus du maître de l’ouvrage de prononcer la réception, …

Brèves de jurisprudence urbanisme

Toute l’actualité jurisprudentielle décryptée lors des Journées du BJDU

L’année 2017 a fait l’objet de grands mouvements jurisprudentiels. Retrouvez le florilège des dernières jurisprudences lors des prochaines Journées du BJDU.  

 

Quelles sont les limites de l’intérêt à agir d’une association ?

CE 20 octobre 2017, n° 400585

En l’espèce, un REP a été formé contre un arrêté du maire qui autorisant la construction de maisons d’habitation.

La demande a été rejetée en première instance, car l’objet social de l’association demandeur était trop éloigné des considérations d’urbanisme pour lui conférer un intérêt suffisant lui donnant qualité pour agir.

L’association de défense du cadre de vie avait pour objet la mise en œuvre de tous les moyens disponibles pour la sauvegarde et l’amélioration du cadre de vie des habitants du quartier en cause.

Or, le juge administratif rappelle que l’intérêt à agir du requérant s’apprécie uniquement en fonction de la définition de son objet social. Si bien qu’un objet

Projet de loi droit à l’erreur : quelle incidence sur l’urbanisme ?

Projet de loi droit à l’erreur : quelle incidence sur l’urbanisme ?

Le projet de loi connu sous la dénomination de « droit à l’erreur » sera finalement le projet de loi « pour un État au service d’une société de confiance ». Après un deuxième avis favorable octroyé par le CNEN, nous nous intéressons aux effets de ce nouveau texte sur le droit de l’urbanisme, de l’aménagement et de la construction.

 

Quelles conséquences en matière de droit de la construction ?

Faciliter l’avancement des projets de construction est un objectif récurrent du gouvernement.

Raison pour laquelle l’article 30 du projet de loi prévoit que le maître d’ouvrage dispose désormais d’une obligation de résultat (ce même article planifie par ailleurs la réforme prochaine du Code de la construction et de l’habitation, en son livre 1er).

Avant que la réforme d’ampleur annoncée ait lieu, le projet de loi habilite le gouvernement à prendre des mesures, par voie d’ordonnance, …

Quel est l'impact de la transaction pénale sur les acteurs de la construction ?

Affichage du permis de construire et recours des tiers

L’arrêté du 30 mars 2017 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et entré en vigueur le 1er juillet 2017 a modifié certains articles du Code de l’urbanisme[1].

 

L’affichage du permis de construire ou de démolir 

S’agissant des modifications apportées à l’article A 424-16 du Code de l’urbanisme, le législateur a renforcé le formalisme en matière d’affichage du permis de construire ou de démolir.

C’est ainsi que le nouvel article A 424-16 du Code de l’urbanisme dispose que le panneau d’affichage installé sur le terrain par le bénéficiaire doit comporter outre le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, les mentions suivantes :

  • Le nom de l’architecte auteur du projet architectural, dans le  cas où le recours à l’architecte est lui-même obligatoire
  • La date d’affichage en mairie

S’agissant plus précisément de la nouvelle obligation de mentionner également la …

Quel est l'impact de la transaction pénale sur les acteurs de la construction ?

La division en volumes : une technique d’actualité ?

La densification urbaine autant que la nécessité de réaliser des opérations immobilières combinant et mélangeant affectations et statuts juridiques différents sont à l’origine de la création de la technique juridique de la division en volumes.

 

Cette technique organise conventionnellement[1] la dissociation de la propriété du dessus du sol (superficie) de celle du dessous (tréfonds), empruntant les fondements du droit de superficie consacré par les articles 553 à 555 du Code civil, mais en les dépassant pour appréhender une unité foncière non plus simplement en deux, mais en trois dimensions, en mètres cubes et non plus seulement en mètres carrés.

Son utilisation, initialement réservée à des opérations exceptionnelles tant dans leur complexité que, bien souvent, dans leur ampleur, s’est développée au fil des ans pour devenir aujourd’hui un « standard » de plus en plus recherché par les investisseurs et opérateurs immobiliers.

Il n’est pas inutile de revenir …