L’art et la manière d’écrire la règle d’urbanisme

« L’écriture de la règle d’urbanisme est un art savant et compliqué »[1].

C’est un art savant et compliqué car la règle doit correspondre à la diversité des particularités géographiques locales, être adaptée au projet envisagé, répondre à un souci de sécurité juridique et être claire et lisible pour éviter de multiples interprétations.

La règle d’urbanisme doit, en outre, respecter un certain nombre de principes. Elle repose sur une habilitation législative qui fait que son auteur ne peut aller au-delà. Une certaine prudence s’impose dès lors que la règle est susceptible de toucher à un certain nombre de libertés fondamentales qu’il s’agisse du droit de propriété, des principes de liberté du commerce et de l’industrie ou de liberté d’entreprendre, du principe d’indépendance des législations qui fait que la règle d’urbanisme ne peut empiéter sur d’autres domaines que le sien, même si ce principe tend à devenir de plus

Brèves de jurisprudence urbanisme

Jurisprudence – Novembre 2017

La sélection du mois
Les dernières décisions résumées par la rédaction du BJDUonline.

AUTORISATION D’OCCUPATION DU SOL

CE, 9 octobre 2017, n°398853

Quelles conséquences résultent de la fraude d’un demandeur de permis de construire ?

Pour rappel, les personnes habilitées à déposer une demande de permis de construire sont les propriétaires des terrains (leur mandataire ou les personnes désignées), la personne bénéficiaire d’une expropriation pour utilité publique ou encore les co-indivisaires en cas d’indivision.

Le demandeur doit ainsi entrer dans l’une de ces trois catégories afin de pouvoir déposer la demande de permis de construire et le certifie au sein d’un document CERFA. Aucun contrôle relatif à la qualité du demandeur n’est cependant réalisé par les services instructeurs.

Or, si l’administration est informée de l’absence de titre du demandeur en cours de procédure d’instruction du permis, ou si des informations font naître une suspicion de caractère frauduleux de la demande,

Le Scot

Edito – Octobre 2017

Chers lecteurs,

La loi Logement sera finalement présentée en février 2018. C’est ce que le ministre de la Cohésion des territoires confiait aux Échos le 5 octobre dernier. Rappelons que Jacques Mézard et Julien Denormandie ont présenté une stratégie logement du gouvernement organisée autour de trois axes : construire plus, mieux et moins cher ; répondre aux besoins de chacun et améliorer le cadre de vie.

Quels sont les points marquants de ce futur projet de loi ?

  1. Un dispositif d’intéressement financier pour les collectivités qui s’engagent à construire, élaboré dans le cadre du groupe de travail sur la réforme de la taxe d’habitation issu de la Conférence nationale des territoires sera créé.
  2. Stop aux recours abusifs, zéro nouvelle norme. Mieux encadrer les recours dans les contentieux d’urbanisme et renforcer les sanctions sont au centre de la réforme. Il s’agira à l’avenir de pouvoir maîtriser la durée des procédures

Volumes et droit de l’urbanisme, un dialogue de sourds ?

Des décisions jurisprudentielles controversées à l’incitation du législateur à travers la loi ALUR, c’est jusqu’à maintenant les doctrines locales qui ont fait et défait les passerelles que certains professionnels ont tendues entre les montages dits en volumes, dont on trouve l’origine au cœur des années 70 par l’avènement du Quartier de La Défense, et les superpositions domaine privé-domaine public que sa construction a générées, et les procédures réglementaires de division de propriétés imposées par le Code de l’urbanisme et la législation relative au lotissement.

La parole du juge

Dès 2000, le tribunal administratif de Paris (TA Paris 7e section, 8 décembre 2000) a admis, de même que la cour d’appel de Nancy (CAA NANCY, 24 juin 2004), qu’une opération aboutissant à la division du droit de superficie dans le cadre d’un état descriptif en volumes destinés à recevoir individuellement des constructions était susceptible de constituer une opération de lotissement ;

La division en volumes : une technique d’actualité ?

La densification urbaine autant que la nécessité de réaliser des opérations immobilières combinant et mélangeant affectations et statuts juridiques différents sont à l’origine de la création de la technique juridique de la division en volumes.

 

Cette technique organise conventionnellement[1] la dissociation de la propriété du dessus du sol (superficie) de celle du dessous (tréfonds), empruntant les fondements du droit de superficie consacré par les articles 553 à 555 du Code civil, mais en les dépassant pour appréhender une unité foncière non plus simplement en deux, mais en trois dimensions, en mètres cubes et non plus seulement en mètres carrés.

Son utilisation, initialement réservée à des opérations exceptionnelles tant dans leur complexité que, bien souvent, dans leur ampleur, s’est développée au fil des ans pour devenir aujourd’hui un « standard » de plus en plus recherché par les investisseurs et opérateurs immobiliers.

Il n’est pas inutile de revenir …

Aménagement urbain : le rôle de l’Agence nationale des territoires

Aménagement urbain : le rôle de l’Agence nationale des territoires

Lors de la commission sénatoriale de l’aménagement du territoire et du développement durable qui avait lieu le 25 juillet dernier Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, a détaillé sa feuille de route en matière de numérique, de couverture sanitaire et a répondu aux nombreuses interrogations sur le projet de l’Agence nationale de la cohésion des territoires.

 

L’Agence nationale de la cohésion des territoires

A l’heure des 13 milliards d’économies annoncées par le gouvernement, l’aménagement des territoires est coûteux et risque fortement d’être repoussé, malgré les besoins urgents qui se font ressentir dans certaines communes de France.

Voulue par Emmanuel Macron, cette agence dont la structure reste à définir bénéficiera « de tous les leviers nécessaires, du soutien à l’ingénierie au financement des projets, en passant par le soutien au très haut débit et à l’innovation » explique le Président.

Jacques Mézard souligne qu’il s’agira de créer un …

Un nouveau projet de loi de démocratie environnementale participative ?

Un nouveau projet de loi de démocratie environnementale participative ?

Les députés ont adopté en première lecture le projet de loi ratifiant les ordonnances du 3 août 2016 relatives à l’évaluation environnementale des projets, plans et programmes et à la participation du public le 18 juillet dernier.

 

La réforme de l’évaluation environnementale

La procédure relative à l’évaluation environnementale est simplifiée sans pour autant réduire l’exigence de protection de l’environnement. Rappelons que les porteurs de projets et les autorités administratives compétentes doivent désormais avoir une approche par projet, et non plus par procédure.

Ce nouveau dispositif permet d’améliorer l’évaluation des incidences environnementales des projets en cours et d’éviter une multiplication des études d’impact.

De moins en moins d’études d’impact sont réalisées en matière de procédures communes ou coordonnées grâce à l’augmentation des examens au cas par cas effectués par les autorités environnementales. Ces dernières ciblent désormais les projets susceptibles d’avoir un impact conséquent sur l’environnement, ce qui permet d’alléger …

Les apports pour les porteurs de projets de l’actualité contentieuse du droit de l’urbanisme

Des décisions récentes du Conseil d’État précisent la durée de validité des autorisations d’urbanisme et rappellent l’importance, pour les porteurs de projets d’aménagement ou de construction, de mener une analyse globale des contraintes applicables à leurs projets.

 

La durée de validité des autorisations d’urbanisme lorsque le commencement des travaux est soumis à une législation distincte ou qu’ils sont interrompus

Pour rappel, un permis de construire, d’aménager ou de démolir, ou une déclaration préalable « portant sur une opération comportant des travaux » est périmé lorsque : « les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 [accordant ou refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable] ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ». « Passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une

Le Scot

Edito – Juillet 2017

Chers lecteurs,

Lors de son discours de politique générale à l’Assemblée nationale le 4 juillet dernier, le Premier ministre a annoncé l’adoption d’une future loi Logement à horizon de l’automne 2017.

Édouard Philippe a insisté sur la nécessité de simplifier les procédures pour accélérer les constructions dans les zones tendues et confirmé ainsi les informations soufflées par le ministère de la Cohésion des territoires.

Aucune mesure concrète ne ressort de la déclaration du Premier ministre, mais plusieurs leviers d’action sont envisagés.

Les procédures de permis de construire seront accélérées, tandis que les recours abusifs seront lourdement sanctionnés et la compétence en matière d’autorisations d’urbanisme sera transférée des communes aux intercommunalités pour privilégier des décisions prises « à l’échelle des bassins de vie » dans les zones tendues.

Si l’année 2016 avait été marquée par une reprise de la construction de logements neufs, Édouard Philippe semble vouloir aller au-delà grâce à

Que retenir du discours de politique générale d'Edouard Philippe ?

Que retenir du discours de politique générale d’Edouard Philippe ?

 

C’est un secteur public et une administration publique moins coûteux et plus modernes qu’a présentés Edouard Philippe dans son discours de politique générale devant l’Assemblée Nationale le 4 juillet dernier.

 

La loi Logement attendue afin d’accélérer les constructions

Ce projet de loi a, cette fois-ci, été confirmé par le ministre de la Cohésion des territoire, Jacques Mézard. Il aura notamment pour but de faciliter la construction de logements et devrait voir le jour en automne prochain.

Une loi qui « simplifiera les procédures en particulier dans les bassins d’emploi les plus dynamiques et les zones tendues » poursuit le Premier ministre.

Concrètement, les procédures de permis de conduire seront accélérées, il sera plus complexe de faire valoir un recours contre un permis de construire et au besoin, la compétence en matière d’autorisations d’urbanisme sera transférée des communes aux intercommunalités.

 

Plus de liberté pour les collectivités territoriales selon