Edito – Avril 2012

La cristallisation des règles d’urbanisme en lotissements soumis à permis d’aménager

Les commentaires doctrinaux de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, tel que résultant de l’ordonnance du 22 décembre 2011, ont été surtout axés sur l’application de la règle de stabilisation des sols aux lotissements déclarés[1] et sur l’impact de l’ajout de l’adjectif « nouvelles », notamment en cas d’annulation du PLU[2]. Il n’en demeure pas moins que la modification de la rédaction du premier alinéa de cet article fait difficulté.

La substitution de la formule, issue de la loi du 23 décembre 1986, selon laquelle « dans les cinq ans de l’achèvement du lotissement (…) le permis de construire ne peut être refusé (…) sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement » par celle selon laquelle « le permis de construire ne peut être refusé (…) sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant l’achèvement des travaux (…), lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager » ne paraît pas anodine.

Dans un arrêt du 29 juin 2001, Société SA Blanc (BJDU 4/2011, p. 254), le Conseil d’État considérait que le mécanisme de la cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement résidait en ce que « le bénéficiaire d’une autorisation de lotir se trouve titulaire, dès la délivrance de cette autorisation (…), d’une garantie de stabilité des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la délivrance de cette autorisation ».

La même chose pourrait-elle être écrite aujourd’hui ?

Si on suit la lettre du nouveau texte, les règles d’urbanisme figées par la cristallisation ne sont plus celles en vigueur à la date de la délivrance du permis d’aménager, mais celles qui le seront à la date de l’achèvement des travaux du lotissement.

Reste que le lotissement en permis d’aménager constitue, et ce en particulier depuis le 1er mars, une division foncière structurée par la création de voies, espaces communs et réseaux, impliquant un investissement financier et… du temps !

Dans ces conditions, il paraît difficile d’admettre qu’un lotisseur s’engage dans une opération onéreuse sans avoir de garanties sur le droit applicable aux lots réalisés. Or, les seules règles connues sont celles existantes à la date du permis d’aménager. Compte tenu du caractère exceptionnel, maintenu par l’actuel article R. 442-18, de la délivrance des permis de construire avant achèvement complet de la viabilisation, il est nécessaire qu’existe une protection contre une évolution défavorable des règles d’urbanisme pendant toute la durée des travaux d’aménagement.

C’est cette sécurité juridique qu’offrait incontestablement l’ancienne rédaction de l’article L. 442-14. Puisse la ratification de l’ordonnance être l’occasion de lever toute ambigüité…

Claire-Lise Coupinot -Jurisconsultant CRIDON de Lyon

Jérôme Tremeau – Professeur à l’Université d’Aix-Marseille III


[1] J.Ph. Meng, Les corrections apportées aux régimes d’autorisations de lotissements, JCP N n° 11, 16 mars 2012, 1131.

[2] D. Dutrieux, La pratique notariale et le « nouveau » lotissement, JCP N n° 11, 16 mars 2012, 1131.

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L’enquête publique

Quelles sont les raisons d’une réforme de l’enquête publique ?
Quels sont les apports du décret du 29 décembre 2011 ?
La préoccupation environnementale est-elle intégrée dans la nouvelle réglementation ?
Quel est le nouveau rôle du commissaire enquêteur ?

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Edito – Mars 2012

Chers lecteurs,

Le décret n° 2012-290 du 29 février 2012 relatif aux documents d’urbanisme et pris pour l’application de l’article 51 de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche est paru.
Son but ? Il met en conformité la partie réglementaire du Code de l’urbanisme avec les dispositions des articles 17 et 19 de la loi Grenelle II et celles de l’article 51 de la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche.
Il concerne principalement les schémas de cohérence territoriale (SCOT) et les plans d’occupation des sols (PLU).
Le décret prend acte de la dimension intercommunale du PLU et renforce l’influence du SCOT et celle du préfet. Le texte rend compte également de la soumission des documents d’urbanisme aux nouveaux objectifs environnementaux (trames vertes et bleues pour les PLU notamment).

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L’urbanisme de projet

Le concept même d’urbanisme de projet fait l’objet d’un certain consensus mais pourquoi est-il encore difficile à mettre en œuvre ?
Qu’en est-il des ordonnances prévues par la loi Grenelle II ?
À ce stade d’évolution de la matière, une nouvelle réforme du Code de l’urbanisme vous paraît-elle nécessaire ou souhaitable ?

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Edito – Février 2012

Chers lecteurs,

Depuis quelques mois, ont été annoncés la suppression définitive du dispositif Scellier pour la fin 2012 et l’aménagement du taux de 20 % de logements sociaux de la loi SRU en fonction des besoins des villes.

Quant aux derniers États Généraux du Logement, ils émettaient le souhait de faire du logement une priorité nationale.

Plus récemment, l’Élysée promettait 30 % de droits de construction supplémentaires, la libéralisation de 1 500 hectares de terrains par l’État au profit des communes pour la construction de plus de 100 000 logements, mais aussi une fiscalité de l’immobilier réformée et un droit de l’urbanisme simplifié.

Crise et contexte électoral obligent, la politique du logement, et plus largement celle de l’urbanisme et de l’aménagement, sont au cœur des préoccupations.

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Le principe de participation du public

Le principe de participation du public est-il applicable en matière d’urbanisme ?
Dans quelle mesure l’article 7 de la Charte de l’environnement est-il invocable ?
La convention d’Aarhus est-elle également invocable devant le juge administratif ?
Quelles sont les procédures minimales impliquées par le principe de participation du public ?
Le principe de participation du public s’applique-t-il aux actes réglementaires ?

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Edito – Janvier 2012

Chers lecteurs,

En ces premiers jours de l’année, l’ordonnance portant clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des procédures d’urbanisme a été présentée en Conseil des ministres par le Secrétaire d’État chargé du Logement, Benoist Apparu.

Révision, déclaration de projet, modification et modification simplifiée, telles sont les quatre procédures d’évolution des SCOT et des PLU prévues par l’ordonnance prise sur le fondement de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010.

Le texte entrera en vigueur le 1er janvier 2013 au plus tard et l’État devrait accompagner les collectivités territoriales pour préparer la mise en œuvre de cette réforme pendant l’année à venir.

Nous vous souhaitons une très heureuse nouvelle année.

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