Edito – Septembre 2012

Chers lecteurs,

Dès le premier Conseil des ministres de la rentrée, le thème de la ville était à l’ordre du jour et, à travers lui, la question prioritaire du logement.

Outre la récente publication du décret encadrant l’évolution des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail en cas de situation anormale du marché, le gouvernement a donc annoncé quelques mesures urgentes pour l’automne.

La loi SRU verra son quota obligatoire de logements sociaux augmenter de 25 % dans les agglomérations de plus de 3 500 habitants. Il est aussi prévu que des terrains libres de l’État ou de certains établissements publics soient mis à disposition des collectivités territoriales à des conditions avantageuses pour la construction de logements jugés plus accessibles.

Enfin, quelques dispositions fiscales seront prises telles que le relèvement du plafond de dépôts du livret A ou la sécurisation locative.

Les dossiers logement, ville et quartiers ont apparemment été placés en haut de la pile.

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La nouveau régime du lotissement

L’effort des pouvoirs publics dans la définition du périmètre des lotissements a été beaucoup salué. En quoi a-t-il consisté ?
Les lotissements restant soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable, leur système d’autorisation a-t-il été fondamentalement affecté par la réforme ?
Existe-t-il des conditions spécifiques à la délivrance des permis de construire dans les lotissements ? Une protection spécifique des acquéreurs est-elle toujours organisée ?
Au titre des garanties offertes aux acquéreurs de lots, le nouveau régime a-t-il prévu une stabilisation des droits de construire dans les nouveaux lotissements ?

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Edito – Juin 2012

Chers lecteurs,

La Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature du ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie a publié un recueil des textes législatifs et réglementaires relatifs à la fiscalité de l’urbanisme et de l’aménagement.

En effet, depuis la réforme de 2010, le Code de l’urbanisme a fait l’objet d’un certain nombre de modifications d’ordre fiscal et financier que le ministère a jugé bon de rassembler et de mettre à disposition des professionnels.

Nouvelle taxe d’aménagement, participations d’urbanisme ou surfaces de plancher font, entre autres, partie de cette compilation à laquelle une dizaine d’annexes ont été jointes.

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La nouvelle définition du lotissement

La définition du lotissement entrée en vigueur le 1er mars 2012 est-elle très différente de celle qui avait cours depuis le 1er octobre 2007 ?
Qu’est-ce alors que ce « lotissement-effet », dont vous semblez dire, à l’inverse d’autres commentateurs, qu’il n’aurait pas été véritablement supprimé ?
Est-ce là la seule « innovation » des textes récents concernant la définition du lotissement ?
En conclusion, cette nouvelle définition du lotissement vous paraît-elle satisfaisante ?

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Edito – Mai 2012

Chers lecteurs,

Les cinq dernières années ont vu naître de grands projets d’urbanisme et d’aménagement tels que les lois Grenelle, le Grand Paris et surtout la réforme de l’urbanisme. Simplification, transparence et harmonisation étaient au programme. Le choix d’un urbanisme de projet en conformité avec les règles européennes y présidait.

Mais il reste tant à faire. Les nouvelles réglementations n’ont pas toujours œuvré en faveur d’une simplification et d’une désinflation législatives et certains sujets n’ont pas abouti, notamment l’urbanisme commercial, le logement social ou la politique de la ville.

Au lendemain du second tour de l’élection présidentielle, le temps est au bilan mais aussi aux perspectives, qu’il s’agisse de terminer certains chantiers en cours ou d’en prévoir de nouveaux.

Retrouvez, dans le prochain numéro de la lettre BJDUonline du mois de juin, la seconde partie du « Regard sur » consacrée au nouveau régime du lotissement.

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L’affichage publicitaire

Pourquoi la réforme de l’affichage publicitaire était-elle nécessaire ?
Cette évolution s’inscrit-elle bien dans les objectifs de la loi Grenelle II ?
Quelles sont les principales dispositions du décret du 30 janvier 2012 ?
Quel regard portez-vous sur cette réforme ?
Quelles stratégies les différents acteurs doivent-ils adopter dans ce nouveau cadre juridique ?

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Edito – Avril 2012

La cristallisation des règles d’urbanisme en lotissements soumis à permis d’aménager

Les commentaires doctrinaux de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, tel que résultant de l’ordonnance du 22 décembre 2011, ont été surtout axés sur l’application de la règle de stabilisation des sols aux lotissements déclarés[1] et sur l’impact de l’ajout de l’adjectif « nouvelles », notamment en cas d’annulation du PLU[2]. Il n’en demeure pas moins que la modification de la rédaction du premier alinéa de cet article fait difficulté.

La substitution de la formule, issue de la loi du 23 décembre 1986, selon laquelle « dans les cinq ans de l’achèvement du lotissement (…) le permis de construire ne peut être refusé (…) sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement » par celle selon laquelle « le permis de construire ne peut être refusé (…) sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant l’achèvement des travaux (…), lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager » ne paraît pas anodine.

Dans un arrêt du 29 juin 2001, Société SA Blanc (BJDU 4/2011, p. 254), le Conseil d’État considérait que le mécanisme de la cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement résidait en ce que « le bénéficiaire d’une autorisation de lotir se trouve titulaire, dès la délivrance de cette autorisation (…), d’une garantie de stabilité des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la délivrance de cette autorisation ».

La même chose pourrait-elle être écrite aujourd’hui ?

Si on suit la lettre du nouveau texte, les règles d’urbanisme figées par la cristallisation ne sont plus celles en vigueur à la date de la délivrance du permis d’aménager, mais celles qui le seront à la date de l’achèvement des travaux du lotissement.

Reste que le lotissement en permis d’aménager constitue, et ce en particulier depuis le 1er mars, une division foncière structurée par la création de voies, espaces communs et réseaux, impliquant un investissement financier et… du temps !

Dans ces conditions, il paraît difficile d’admettre qu’un lotisseur s’engage dans une opération onéreuse sans avoir de garanties sur le droit applicable aux lots réalisés. Or, les seules règles connues sont celles existantes à la date du permis d’aménager. Compte tenu du caractère exceptionnel, maintenu par l’actuel article R. 442-18, de la délivrance des permis de construire avant achèvement complet de la viabilisation, il est nécessaire qu’existe une protection contre une évolution défavorable des règles d’urbanisme pendant toute la durée des travaux d’aménagement.

C’est cette sécurité juridique qu’offrait incontestablement l’ancienne rédaction de l’article L. 442-14. Puisse la ratification de l’ordonnance être l’occasion de lever toute ambigüité…

Claire-Lise Coupinot -Jurisconsultant CRIDON de Lyon

Jérôme Tremeau – Professeur à l’Université d’Aix-Marseille III


[1] J.Ph. Meng, Les corrections apportées aux régimes d’autorisations de lotissements, JCP N n° 11, 16 mars 2012, 1131.

[2] D. Dutrieux, La pratique notariale et le « nouveau » lotissement, JCP N n° 11, 16 mars 2012, 1131.

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