Anne Grousset
Avocate
1) Présentation de la réforme : quelles sont ses grandes lignes ?
Les opérations portant sur les immeubles sont désormais régies par le droit commun de la TVA dans les conditions générales suivantes.
Toutes les opérations relatives à un immeuble, effectuées par un assujetti agissant en tant que tel, sont placées dans le champ d’application de la TVA.
Les cessions d’immeubles neufs et celles de terrains à bâtir sont soumises de plein droit à la TVA. Les cessions des autres terrains et celles d’immeubles, plus de cinq ans après leur achèvement, sont exonérées mais peuvent être soumises à la taxe sur option exercée par le vendeur.
Les opérations relatives à un immeuble, réalisées par une personne non assujettie, sont, en principe, situées hors du champ d’application de la TVA.
Il existe néanmoins des exceptions : des ventes d’immeubles neufs préalablement acquis en VEFA, des livraisons à soi-même de logements visés aux 9 et 11 du I de l’article 278 sexies du CGI (dispositif d’application du taux réduit pour la construction ou l’acquisition de la résidence principale, sous conditions de ressources).
La plupart des droits portant sur un immeuble sont désormais assimilés à des biens corporels et suivent alors le régime du bien immeuble auxquels ils se rapportent.
Une nouvelle définition du « terrain à bâtir » au regard de la TVA est donnée par le législateur, l’utilisation d’un critère objectif ne dépendant plus de l’intention de l’acquéreur. Un terrain est « à bâtir » lorsque des constructions peuvent y être autorisées, en application de la règlementation relative au droit de l’urbanisme.
La construction d’un immeuble par un assujetti donne toujours lieu à la taxation d’une livraison à soi-même lorsqu’il n’est pas vendu dans les deux ans de son achèvement.
Le régime de TVA spécifique réservé aux opérations réalisées par des marchands de biens n’existe plus, mais la base d’imposition de certaines opérations réalisées par les assujettis est constituée par la marge lorsque l’acquisition du bien n’avait pas ouvert droit à déduction.
Citons d’autres dispositions nouvelles : exigibilité de la TVA pour les ventes d’immeubles à construire (VEFA), le redevable de la TVA est toujours le vendeur ou encore le nouveau régime applicable au bail à construction.
2) Quelles sont les principales conséquences pour les collectivités locales et pour les opérations d’aménagement ?
Le nouveau régime entraîne les conséquences suivantes pour les opérations d’aménagement des collectivités locales.
La reconnaissance de la qualité d’assujetti des collectivités locales délégataires de service public, ce qui entraînera des incidences sur les modalités d’exercice des droits à déduction et la constatation de la livraison à soi-même à l’achèvement des travaux portant sur les biens immobiliers confiés au délégataire.
La suppression du régime de faveur permettant aux collectivités locales d’acquérir en exonération de TVA des terrains à bâtir. Le régime d’acquisition de ces terrains dépendra du régime d’acquisition du bailleur.
Sont imposables les cessions de terrains à bâtir acquis en vue de leur aménagement et de la revente.
De même, est taxable à la TVA la cession de terrain dans le cadre d’une opération d’aménagement public, quelles que soient les circonstances d’entrée du terrain dans le domaine de la collectivité.
La taxation à la livraison à soi-même des biens en stock non vendus dans les deux ans de leur achèvement.
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