Le permis de construire valant division, un outil efficace à consommer avec modération

Claude BARNERONClaude Barneron
Géomètre Expert
Urbaniste OPQU

1) Quelles sont les principales caractéristiques du permis valant division ?

Le permis valant division est codifié par l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme, article qui définit le contenu de la demande de permis de construire : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »

Bien que cet article ait été modifié par le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, le permis de construire valant division est un outil ancien, introduit dans le Code de l’urbanisme en 1984, alors codifié par l’article R. 421-7-1.

À l’origine, le permis de construire valant division, comme toute demande de permis de construire ou d’aménager, concernait une seule unité foncière et une seule personne physique ou morale.

La réforme des autorisations d’occupation du sol, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, a apporté un certain nombre de modifications au regard de la législation sur le permis de construire, et notamment la possibilité de faire porter l’assiette de tout permis de construire – et donc d’un permis de construire valant division – sur plusieurs unités foncières contiguës et de délivrer un permis de construire, dont le permis de construire valant division, à une pluralité de pétitionnaires, et donc de maîtres d’ouvrage.

Les fondamentaux de ce type de permis ont été conservés par la réforme : l’obligation qu’il porte sur la construction de plusieurs bâtiments ; son usage est justifié seulement s’il est prévu une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement du projet.

2) Comment déterminer l’assiette foncière du permis de construire valant division ?

Le permis de construire valant division, comme son nom l’indique, est un permis de construire. C’est un cas particulier du permis de construire codifié à la section II du chapitre Ier du titre III du livre IV de la partie règlementaire du Code de l’urbanisme.

À ce titre, son assiette est la totalité de l’unité foncière qui supporte le projet de constructions. En effet, en terme d’assiette ou de périmètre, contrairement au permis d’aménager ou à la déclaration préalable, il n’est pas prévu par les textes que le permis de construire puisse ne concerner qu’une partie de l’unité foncière. Il ne peut que porter sur l’ensemble de l’unité foncière sur laquelle il est envisagé la construction de bâtiments. Le pétitionnaire n’a pas la possibilité de déposer un permis de construire sur une partie seulement de l’unité foncière.

Depuis la réforme de 2007, l’article R. 431-24 le définissant, précise très clairement que celui-ci peut concerner plusieurs unités foncières contiguës. Dans ce cas, son assiette sera l’ensemble des unités foncières contiguës sur lesquelles il est prévu la construction de bâtiments.

3) Quels sont les avantages et les inconvénients de la division primaire ?

Les avantages

L’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme prévoit un certain nombre de cas de divisions non soumises au régime de lotissement, bien que certaines d’entre elles puissent concerner l’implantation de bâtiments.

C’est le cas notamment des divisions « primaires » prévues au a) de l’article R. 442-1 : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation. »

C’est aussi le cas des divisions réalisées après l’obtention d’un permis de construire valant division, tel que mentionné au d) de l’article R. 442-1 : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24. »

Dans ces deux cas, le motif de cette exonération du régime du lotissement réside dans le fait que les projets de constructions sont parfaitement connus avant réalisation de la division et que la densité, la forme urbaine, le respect des règles d’urbanisme applicables, l’intégration dans le paysage ou encore la nature des travaux ont déjà fait l’objet d’une analyse lors de l’instruction du permis délivré.

Ces projets n’ont donc pas lieu d’être validés une seconde fois par une procédure de lotissement.

L’exonération du régime du lotissement permet notamment d’échapper à l’obligation de viabilisation des lots préalablement à leur vente et d’éviter ainsi le recours au préfinancement des travaux d’aménagement de l’opération.

En outre, la récente évolution de l’article R. 431-24 au regard de la désormais possible pluralité de maîtres d’ouvrage est à saluer pour la simplification qu’elle apporte indéniablement dans le cas d’opérations complexes, par exemple dans le cadre d’un programme porté à la fois par un opérateur privé et un bailleur social, ou dans le cas de partenariats public-privé, ou encore dans celui de la commercialisation de bâtiments par un promoteur, avant achèvement, et ce, même dans le cas de maisons d’habitation individuelles, dès lors que celles-ci sont cédées dans le cadre d’une VEFA.

La procédure de permis de construire valant division est donc très pertinente, dès lors qu’elle n’est pas utilisée pour contourner la procédure du lotissement dans le cadre de maisons d’habitation individuelles construites par leurs acquéreurs.

L’usage du permis de construire valant division est tout à fait adapté et à conseiller dans les deux cas suivants.

Dans le cadre de la vente de maisons d’habitation individuelles en VEFA par un opérateur (promoteur), sans transfert partiel du permis de construire initial aux acquéreurs, avec une maîtrise d’ouvrage unique et toutes les garanties quant à l’achèvement de la totalité du projet.

Dans le cadre d’opérations dites « complexes » comme par exemples un programme porté à la fois par un opérateur privé et un bailleur social subventionné, un programme comprenant à la fois un opérateur privé et une collectivité (soumise à obligation de recours à un marché public pour construire) ou un programme commun à plusieurs investisseurs comprenant diverses destinations dont certaines soumises à autorisations spéciales longues à obtenir (un complexe comprenant une résidence service pour personnes âgées, un établissement de soins médicaux, un centre de rééducation, une maison d’accueil pour la visite des familles…).

Les inconvénients éventuels

Il est important de souligner que la possible pluralité de maîtrises d’ouvrage peut poser d’importants problèmes dans le cas de la construction de maisons d’habitation individuelles par plusieurs co-titulaires d’un même permis de construire valant division, en ouvrant la porte à un certain nombre de dérives.

En effet, des opérateurs ont très vite été tentés de recourir à cet outil pour s’exonérer des obligations liées à la procédure du lotissement, que ce soit en déclaration préalable ou en permis d’aménager. Pour rappel, la principale contrainte du lotissement tient au fait que l’aménageur doit avoir achevé les travaux de viabilisation avant de pouvoir procéder à la vente des terrains à bâtir. Ce qui suppose le préfinancement de ces travaux et des frais financiers parfois importants.

L’idée du « détournement d’usage » du permis de construire valant division consiste le plus souvent à obtenir un permis de construire valant division portant sur des maisons individuelles au nom d’un maître d’ouvrage unique qui, avant la mise en œuvre du permis, cède des lots sous forme de division en propriété ou en jouissance (copropriété horizontale) basée sur le permis délivré, accompagné d’un transfert partiel du permis à chacun des acquéreurs ou à céder le terrain à au moins deux acquéreurs indivis qui obtiennent ensemble un permis de construire valant division pour construire des maisons d’habitation individuelles, et qui procéderont à un partage de l’unité foncière (en propriété ou en jouissance) selon le plan de division avant même de commencer à construire.

Pourquoi ce type de montage est-il assez fréquent ?

En cas de nécessité de création de voies et d’équipements communs, il permet à l’opérateur de s’affranchir de l’obligation d’achèvement des travaux (prévue en lotissement), mais lui permet aussi de céder des terrains finalement destinés à être bâtis en reportant la charge de leur viabilisation sur les acquéreurs.

En cas de nécessité de création de voies, d’espaces ou d’équipements communs, le but de ce montage est souvent de gagner du temps dans la commercialisation et de ne pas assurer le préfinancement des viabilités.

Il permet enfin, la mise en œuvre de l’article R. 123-10-1 du Code de l’urbanisme (sauf si le règlement du document d’urbanisme s’y oppose expressément) et ainsi, les dispositions du règlement seront appliquées de façon globale au regard du périmètre du terrain d’assiette du permis déposé, et non pas lot par lot (calcul des prospects par rapport au seul périmètre global du projet, mutualisation du coefficient d’emprise au sol, du coefficient d’espaces verts, non-respect de la superficie minimale lot par lot si celle-ci existe…). On notera que le recours à cette technique est également possible en lotissement.

Bon nombre des dérives décrites ont été constatées et elles ont été clairement condamnées par la réponse ministérielle dite « Vauzelle » en date du 22 mars 2011, dans laquelle le ministère indique explicitement que : « Toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l’assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d’application des lotissements et ne doit pas être appliquée dans le cadre d’une scission de permis de construire valant division. »

Le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, aurait pu (dû) apporter une clarification sur ces pratiques. La première mouture du texte le prévoyait d’ailleurs puisqu’elle était ainsi rédigée : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : […] d. Les divisions de terrain effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24 lorsque ce permis n’est pas destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle. »

La rédaction définitive n’a pas retenu la fin de l’article, s’arrêtant à « d. Les divisions de terrain effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24 ». Il n’en demeure pas moins que, si le libellé de ce texte n’a pas évolué en 2012, la réponse ministérielle dite « Vauzelle » demeure d’actualité et il convient de rappeler que le permis de construire valant division n’est en aucun cas une alternative au lotissement.

Utiliser ce type de montage pour masquer une division en propriété ou en jouissance en vue de faire bâtir par chacun des acquéreurs une maison d’habitation individuelle, constitue une infraction susceptible de sanctions civiles et pénales : une amende pouvant atteindre 15 000 euros (article L. 480-4-1) et une possible nullité de l’acte de vente (L. 480-15 et L. 480-16).

Rappelons enfin que l’usage du permis de construire valant division est condamné par le Conseil supérieur de l’ordre des géomètres experts (OGE), chaque fois qu’il aura pour objet de reporter la charge de la construction de maisons d’habitation individuelles sur les acquéreurs, tel que cela vient d’être détaillé.

Il est important de noter que ce n’est pas le recours au permis de construire valant division qui est stigmatisé par la doctrine de l’OGE, mais bien le détournement de son objet dans le cadre de certains montages afférents à des maisons d’habitation individuelles dont la finalité est de permettre au vendeur de ne pas construire avant de céder des lots, que ce soit en pleine propriété ou par division en jouissance, en transférant la maîtrise d’ouvrage de chaque bâtiment à chacun des acquéreurs, ainsi que l’obligation de réalisation de travaux de voies, espaces, et équipements communs sur l’ensemble des acquéreurs et de façon indivise.

Au-delà du fait que le Conseil supérieur de l’OGE condamne ces pratiques, il est important de rappeler les risques qu’encourent les preneurs de ces lots à bâtir habillés d’un permis de construire valant division.

Insécurité juridique liée au contournement de la législation sur le lotissement, au transfert partiel de permis de construire et à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) partielle et/ou globale.

Privation des garanties apportées aux acquéreurs de terrains à bâtir d’un lotissement que sont le bornage périmétrique du lot, la garantie d’achèvement des travaux de voiries et espaces communs, le maintien des règles d’urbanisme pendant cinq ans.

Caducité du permis de construire valant division en cas d’interruption de chantier pendant plus d’un an et impossibilité éventuelle de régularisation.

Difficultés de financement ou d’achèvement des équipements communs en cas de défaillance de l’un des maîtres d’ouvrage (décès, insolvabilité).

Difficultés liées à l’absence, souvent constatée, d’association syndicale libre ou de cahier des charges lorsque l’opération comporte des équipements communs.

Solidarité des co-titulaires de l’autorisation au regard de l’achèvement du programme, de la conformité de chacune des constructions par rapport au permis de construire qui demeure unique, du paiement des taxes y afférant (les taxes ne seront pas réclamées individuellement auprès de chaque co-indivisaire) et de tout recours contre le permis de construire.

Le permis de construire valant division est une procédure très pratique et utile dans de nombreux cas, mais elle doit être utilisée avec précautions, car elle peut s’avérer dangereuse pour des acquéreurs mal informés.

Cet article a été rédigé à partir des travaux et réflexions de la commission urbanisme de l’OGE, à laquelle appartient Claude Barneron.

Pour plus d’informations sur le sujet, retrouvez Claude Barneron lors de notre formation Divisions foncières les 29 et 30 juin à Paris.