La division en volumes : une technique d’actualité ?

La densification urbaine autant que la nécessité de réaliser des opérations immobilières combinant et mélangeant affectations et statuts juridiques différents sont à l’origine de la création de la technique juridique de la division en volumes.

 

Cette technique organise conventionnellement[1] la dissociation de la propriété du dessus du sol (superficie) de celle du dessous (tréfonds), empruntant les fondements du droit de superficie consacré par les articles 553 à 555 du Code civil, mais en les dépassant pour appréhender une unité foncière non plus simplement en deux, mais en trois dimensions, en mètres cubes et non plus seulement en mètres carrés.

Son utilisation, initialement réservée à des opérations exceptionnelles tant dans leur complexité que, bien souvent, dans leur ampleur, s’est développée au fil des ans pour devenir aujourd’hui un « standard » de plus en plus recherché par les investisseurs et opérateurs immobiliers.

Il n’est pas inutile de revenir un instant sur ce qui explique cet engouement et les conditions de l’utilisation de cette technique, avant de rappeler son actualité la plus récente avec la création, par la loi ALUR du 24 mars 2014, de la technique de la scission de copropriété en volumes.

Quelques réflexions sur les attentes des professionnels du secteur viendront conclure ce tour d’horizon.

 

1. Les raisons de son développement

Le développement de la technique de la division en volumes s’explique principalement de deux façons : (a) La nécessité de permettre les imbrications complexes dans le cadre de la construction d’ensembles immobiliers complexes, et (b) le rejet des contraintes inhérentes au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965.

a. Les opérations contemporaines d’urbanisme amènent de plus en plus fréquemment les constructions privées à côtoyer les dépendances du domaine public. Il peut s’agir ainsi de routes, de commissariats, de crèches, de voies de chemin de fer, etc.

Ce constat n’est pas nouveau. En dehors de l’intérêt « fonctionnel » d’une distinction entre ces usages et destinations différents (ce en quoi l’imbrication domaine public/propriétés privées rejoint la remarque générale qui sera faite pour les ensembles immobiliers complexes) il faut en effet se rappeler que le domaine public est inaliénable (principe désormais repris sous l’article L.3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques) et que par conséquent, il est incompatible avec le statut de la copropriété (CE 11 février 1994, Cie d’assurances la préservatrice foncière; Cass. 1re civ., 25 février 2009).

L’exemple type d’imbrication entre domaines publics et propriétés privées est celui du quartier d’affaires de La Défense à Paris. Il constitue en même temps le premier exemple réussi de recours à la division en volumes. Nous retrouvons dans cet ensemble complexe une esplanade publique, en superstructures, des tours de bureaux, logements et surfaces commerciales, et en infrastructure, divers réseaux publics de transport (SNCF, A14, métropolitain, etc.) et des parkings.

b. Si l’imbrication du domaine public avec des propriétés privées peut justifier à elle seule qu’il faille retenir une organisation juridique adaptée, elle n’est pas la seule raison justifiant le recours à la division en volumes.

On peut ici considérer que le régime de la copropriété des immeubles bâtis a servi de déclencheur, tant il apparaissait inadapté à cette nouvelle réalité.

Les limites du régime de la copropriété constituent l’une des raisons essentielles du développement de la division en volumes. Les juristes affectionnent les classifications et qualifications. C’est ainsi que ces inconvénients ont pu utilement être classés en deux catégories[2]: les inconvénients d’ordre structurel (résultant directement de l’économie de la loi du 10 juillet 1965) et ceux d’ordre conjoncturel (n’existant que lorsque certaines circonstances sont réunies.)

Ces inconvénients sont, pour l’essentiel, de trois ordres.

L’application de règles de majorités souvent considérées comme inadaptées aux opérations complexes. Plus généralement, l’obligation de prise de décision en assemblée générale des copropriétaires peut être source de blocage ou de lourdeur sans que les intérêts en présence ne le justifient parfois (notamment en cas d’autonomie « fonctionnelle » à défaut d’être juridique entre des affectations de natures différentes – exemple classique de l’opposition entre les affectations de commerces et d’habitation).

Le caractère impératif de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors qu’il est fait application du régime de la copropriété des immeubles bâtis, ses dispositions impératives s’appliquent. Par essence de nature légale, le régime de la copropriété s’oppose ici frontalement à la technique de la division en volumes, laquelle ne repose que sur la convention des parties. Disons que l’adoption d’une division en volumes présente entre autres avantages, celui d’une grande liberté dans la mise en place et l’organisation de cette volumétrie, liberté recherchée par les promoteurs (au sens large) des projets complexes. Et entre autres inconvénients, le pendant de cette liberté, à savoir le risque de ne pas mettre en place de manière adéquate et dès l’origine, les bonnes règles de gestion de cette division en volumes.

L’inadaptation aux ensembles immobiliers complexes (dont nous parlerons ci-après) des solutions proposées par la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la mise en place de syndicats secondaires (article 27 de la loi du 10 juillet 1965), d’une union de syndicats (article 29) et de la scission de copropriété (article 28)[3].

 

2. Les conditions

Si la division en volumes présente ainsi, de toute évidence, de nombreux avantages, son recours est-il néanmoins libre ?

La réponse à cette question, consistant finalement à convenir des champs d’application respectifs de la copropriété des immeubles bâtis et de la division en volumes, est évidemment négative.

Par essence légal et impératif, le régime de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965 s’applique obligatoirement dès lors que ses critères d’application, également appelés critères « d’attraction », sont réunis. Quels sont-ils ?

Nous les retrouvons intégralement dans l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

a. Le premier d’entre eux, le critère « fondamental »[4], consiste en l’existence ou non de parties communes dont la propriété est répartie de manière indivise entre différents propriétaires.

b. Le deuxième critère consiste à distinguer les groupes d’immeubles qui, quelle que soit leur taille, sont impérativement soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, des ensembles immobiliers complexes pour lesquels il peut être librement décidé « d’opter » pour l’application du statut de la copropriété ou pour une autre organisation, celle de la division en volumes.

Si la vérification de l’existence de parties communes ne présente pas, la plupart du temps, de difficulté majeure, il n’en va pas de même de la distinction qu’il convient de faire entre le groupe d’immeubles et l’ensemble immobilier complexe. Le critère communément retenu, bien que pouvant présenter une certaine subjectivité, est celui de l’homogénéité du groupe d’Immeubles, laquelle s’oppose à l’hétérogénéité de l’ensemble immobilier complexe.

Ce critère de l’hétérogénéité, qui ne peut se confondre avec la taille de l’ensemble immobilier[5], a été consacré par la Cour de cassation qui semble en admettre une approche assez libérale[6]. Dès lors qu’aucune fraude ne peut être invoquée, tant au droit de la copropriété qu’au droit de l’urbanisme (lotissements), la Cour de cassation n’apparaît pas hostile à la mise en place de volumétries.

Certaines décisions récentes des juges vont encore vers plus de souplesse, considérant que la division en volumes est admise et validée par les juges dès lors qu’est confirmée l’absence de parties communes et la volonté du propriétaire d’écarter le statut de la copropriété, plutôt que d’analyser si l’immeuble est homogène ou hétérogène[7].

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue interrompre d’une certaine manière cet élan libéral. En apportant une définition de l’ensemble immobilier complexe justifiant que puisse être réalisée, après coup, la création d’une division en volumes par scission d’une copropriété existante, elle est venue par la même occasion contraindre les possibilités de création de telles divisions, ainsi que nous le verrons plus loin.

c. Un troisième critère peut également être rappelé qui consiste à la mise en place d’une organisation différente de la copropriété des immeubles bâtis (dès lors que les deux premiers critères sont réunis).

Le deuxième alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet qu’à « défaut de convention contraire créant une organisation différente (…)», la loi de 1965 est applicable.

 

3. L’actualité de la division en volumes

La technique de la division en volumes demeure plus que jamais d’actualité dans la vie des opérations immobilières. Les opérateurs du marché immobilier restent sensibles aux arguments qui ont fait le succès de cette technique, succinctement rappelés ci-dessus.

Mais au-delà de cette actualité pratique, il est intéressant de noter que cette technique connaît également un regain d’actualité « juridique », tant par l’intervention des juges que de celle du législateur.

a. Le juge tout d’abord. Ce dernier se prononce finalement assez rarement en matière de division en volumes. Au contraire du régime de la copropriété des immeubles bâtis, il est vrai pour des volumes bien plus importants et une ancienneté que la division en volumes ne peut revendiquer, la technique de division en volumes ne génère qu’assez peu de jurisprudences.

Pour l’essentiel d’ailleurs, les décisions des juges se rapportent aux champs d’application respectifs de la copropriété des immeubles bâtis et de la division en volumes, par application des critères que nous avons déjà rappelés.

Une décision relativement récente de la Cour de cassation s’est néanmoins distinguée en ce qu’elle apporta un éclairage nouveau sur les conditions de l’option à une organisation différente de la copropriété des immeubles bâtis[8].

Cet arrêt rappelle utilement que des précautions rédactionnelles doivent être prises afin de justifier et de valider l’exercice de cette option, dès lors bien entendu que les critères de la copropriété de la loi de 1965 ne sont pas réunis. L’état descriptif de division en volumes ne peut à lui tout seul constituer la preuve de la volonté des parties de mettre en place une organisation juridique différente de la copropriété des immeubles bâtis. Comme il a pu être rappelé à l’occasion d’un commentaire sur cet arrêt[9], le « statut de la copropriété n’est pas simplement un mode de répartition de la propriété mais aussi (et peut-être surtout) un mode de gestion de l’immeuble (entendu de manière générique). »

Les parties se doivent donc de formaliser clairement la convention dérogatoire en application de l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi de 1965.

b. Le législateur est venu lui aussi apporter à la technique de la division en volumes une actualité toute particulière.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, est en effet venue modifier l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 en permettant la scission en volumes d’une copropriété portant sur un ensemble immobilier complexe comportant, soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.

Pour la première fois, la technique de la division en volumes se retrouve ainsi mentionnée par le législateur, qui plus est dans la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Outre cette reconnaissance, le législateur en a profité pour définir ce qu’il convenait d’entendre par ensemble immobilier complexe, notion dont l’utilité aura été rappelée plus haut en ce qu’elle permet de déterminer le champ d’application impératif, ou plutôt supplétif, du statut de la copropriété.

Historiquement, la scission de copropriété a été conçue par le législateur pour permettre le retrait d’une partie d’un ensemble immobilier pour laquelle le statut de la copropriété s’avérait inadapté par rapport à sa dimension.

Le recours à cette scission a été favorisé à plusieurs reprises, à travers la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, laquelle a supprimé l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme[10] et le droit de partage et la loi n°94-624 du 21 juillet 1994 permettant de procéder à la scission judiciaire de copropriétés en difficulté[11].

Mais la scission de copropriété souffrait de conditions trop restrictives consistant en une divisibilité au sol et une pluralité de bâtiments, ce qui excluait de fait les ensembles immobiliers imbriqués.

Critiquée par la doctrine, cette situation a été dénoncée à plusieurs reprises par les professionnels dont les notaires (103e Congrès des notaires « Division de l’immeuble », 2007), les géomètres-experts (41e Congrès des géomètres-experts, 2012) ainsi que l’Agence nationale de l’habitat – ANAH dans un rapport remis en janvier 2012 (Rapport ANAH « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés », janvier 2012).

Quelles sont les conditions de la nouvelle procédure de scission de copropriété en volumes ?

Quant à son champ d’application, le nouveau texte prévoit deux situations.

La présence de plusieurs bâtiments distincts sur dalle. La condition de divisibilité au sol « naturel » est ici supprimée, le sol naturel étant remplacé par le sol artificiel à travers la prise en compte de la dalle. Il est néanmoins exigé la présence de plusieurs bâtiments distincts, critère que nous retrouverons plus loin dans l’énonciation d’une exclusion du bâtiment unique du champ d’application de la scission de copropriété en volumes.

La présence d’un ensemble immobilier complexe. Pour la première fois défini, celui-ci consiste, selon le législateur, en plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.

Quant à sa procédure en tant que telle, cette scission de copropriété en volumes nécessite : des autorisations administratives avec l’avis du maire et l’autorisation du préfet ; la validation en assemblées générales des copropriétaires tant du principe de la scission que de ses conditions précises ; la mise en place d’une structure de gestion des équipements à usage collectif ; la liquidation du syndicat des copropriétaires initial, et la signature d’actes authentiques (acte de scission, état descriptif de division, cahier des charges, statuts d’association de propriétaires, règlement de copropriété, etc.).

4. Et demain ?

La technique de la division en volumes revêt donc une actualité toute particulière. Mais son développement reste à ce jour limité par des contraintes auxquelles les professionnels et les praticiens continuent de se heurter. Au-delà, et d’une manière générale, certaines évolutions semblent souhaitables pour accompagner l’adaptation du droit à l’évolution de la société et des besoins.

a. Ainsi que nous venons de le voir, la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue instituer la scission de copropriété en volumes. Cette évolution est cependant limitée et semble même susceptible d’être la source de difficultés que les prises de position plutôt libérales des tribunaux avaient a priori écartées.

En effet, le législateur est venu exclure expressément la procédure de scission de copropriété en volumes au bâtiment unique. Ainsi que nous l’avons déjà rappelé, la doctrine et les tribunaux admettaient auparavant, dans une approche plus libérale, que des divisions en volumes soient effectuées dès lors qu’il n’existait pas de parties communes réparties de manière indivise entre différents propriétaires et que la volonté des parties d’opter pour une organisation différente était non équivoque.

Finalement, la loi ALUR a élargi le champ d’application de la volumétrie (ou d’exclusion de la copropriété) aux ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments distincts sur dalle, mais a en contrepartie adopté une position plus restrictive que la doctrine dominante et les tribunaux en excluant expressément de ce même champ d’application le bâtiment unique.

« Si la scission en volumes d’un bâtiment unique en copropriété est impossible, la solution doit être identique pour une division ab initio.[12] »

Il conviendrait que l’article 28-IV de la loi du 10 juillet 1965 soit donc modifié pour permettre la scission de copropriété en volumes et, plus largement, la division en volumes en présence d’un bâtiment unique de structure hétérogène[13].

b. La division en volumes souffre également d’être totalement ignorée du droit de l’urbanisme. Singulièrement en ce qui concerne l’instruction et la délivrance de permis de construire, le Code de l’urbanisme (pour l’échelon national) et les prescriptions des POS ou PLU (pour ne citer qu’eux, à l’échelon local) n’analysent un projet qu’à travers le foncier stricto sensu.

Cette ignorance de la division en volumes peut être source de difficultés en pratique tant dans le cadre de la préparation du dossier de demande de permis de construire, que pour son instruction, sa délivrance, son application et son contrôle. C’est ainsi que le calcul des droits à construire, l’appréhension des règles de prospect, la nature des plans de situation à joindre à la demande sont autant de difficultés résultant directement de cette ignorance.

L’ouverture du droit de l’urbanisme à cette réalité des dossiers serait opportune pour sécuriser nombres d’opérations de développement.

c. Enfin, la reconnaissance de la technique de la division en volumes par le législateur à travers la loi ALUR relance le débat vers une reconnaissance plus élargie de cette technique dans le Code civil.

Dans ses propositions pour une réforme du droit des biens, l’Association Henri Capitant propose ainsi de définir les immeubles par nature comme étant « les fonds, les volumes, les constructions et les végétaux qui s’y trouvent, ainsi que toutes les autres choses qui s’y incorporent [14]».

Tant les magistrats, dans l’application qu’ils feront des nouvelles dispositions issues de la loi ALUR, que le législateur sont attendus pour permettre la poursuite du développement et la sécurisation d’une technique adoptée de longue date par les professionnels et leurs conseils.

 

[1] On parlera d’une technique par nature conventionnelle, par opposition au statut ou régime de la copropriété des immeubles bâtis, par essence d’origine légale.

[2] J. Lafond – Volumes et copropriété – JCP Not n°37, 14 septembre 2007, 1246

[3] Sous réserve, sur ce dernier point, de la création par la loi ALUR de la scission de copropriété en volumes, ainsi qu’il sera dit plus loin.

[4] Qui, d’une certaine façon, arrête toute discussion !

[5] Laquelle ne peut en aucun cas influer sur l’application, ou non, du statut de la copropriété.

[6] Cass. 3e civ., 17 févr. 1999, n°97-14-368, AFUL Grand Ecran c/ASL Italie-Vandrezanne (en ayant entraîné « la création de nouveaux lots individualisant en superficie comme en hauteur des fractions d’immeubles autonomes les uns par rapport aux autres », l’état descriptif de division a fait naître une « hétérogénéité du régime juridique des fractions d’immeubles ». Dès lors, se « trouvait ainsi constitué un ensemble immobilier pour lequel il était possible d’instituer une organisation différente de celle de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (…) ».

[7] « La copropriété n’est plus une fatalité – (ou comment se soustraire d’un statut préexistant) ». T. Delesalle. JCP Not, n°28, 11 juillet 2014, 1244

[8] Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-13.679 et 11-13.789. « Volumes ou copropriété : quelle liberté de choix ? ». J-C Chaput. JCP Not, n°16, 19 avril 2013, 1088

[9] J-C Chaput. JCP Not, n°16, 19 avril 2013, 1088, prec. cit.

[10] Cet article interdisait de construire sur une partie détachée d’un terrain dont la totalité des droits à construire avait été précédemment utilisée.

[11] Le dispositif des articles 29-1 à 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 a depuis lors été complété par la loi ALUR, laquelle a introduit et a notamment permis, pour les copropriétés en difficultés, la possibilité pour le juge de décider de la mise en place d’une division en volumes sur demande de l’administrateur provisoire.

[12] 112e Congrès des notaires de France « La propriété immobilière, entre liberté et contraintes », juin 2016, p. 690.

[13] Expression utilisée par les notaires réunis en congrès dès 2007 à l’occasion de leur 103e Congrès (lesquels plaidaient pour la scission en volumes « d’un immeuble de structure hétérogène comprenant une partie commerciale imbriquée dans une partie d’habitation, une dalle commune avec parking souterrain commun édifié en dessous. (…) le fait que l’immeuble constitue une structure hétérogène et l’absence de parties à usage commun devait permettre de la réaliser ».

[14] Proposition de nouvel article 527 du Code civil.

 

Pour plus d’informations sur le sujet, retrouvez Olivier Valard lors de notre formation Divisions en volumes les 22 et 23 novembre à Paris.

 

 

Olivier ValardOlivier Valard
Notaire Associé – MRICS
SCP THIBIERGE & ASSOCIES, Notaires