Rémy Demaret
Avocat Associé
CGCB Avocats et Associés
Comme le rappelaient déjà les juges du Palais Royal en 1991, « quand le droit bavarde, le citoyen ne lui prête qu’une oreille distraite ».
Depuis plusieurs décennies, le Conseil d’État s’est donné pour mission de contenir l’inflation normative, dans tous les domaines où le législateur a choisi d’intervenir. Mieux, il a décidé de créer des ateliers afin d’accompagner le gouvernement dans la simplification des normes.
Le secteur de la construction n’a pas échappé à ce mouvement inflationniste : au contraire, il est l’un des terrains privilégiés de cette activité normative, le législateur souhaitant intervenir toujours plus en amont, au plus près des projets.
Si l’on peut se plaindre de l’augmentation volumique des règles, il est possible de relever trois grandes sources de complexité qui, comme nous le verrons, n’a clairement pas été abordée par la nouvelle proposition de loi qui fera l’objet du présent commentaire :
La recherche d’utilité et de contrôle. Pour lutter contre le risque d’« inutilité » ou de contournement, le législateur, le gouvernement et les administrations ont multiplié les cadres juridiques imposés tant aux acteurs de la planification (réglementaire ou opérationnelle) qu’aux acteurs de la construction.
Or, il est légitime de s’interroger sur la finalité réelle de ces règles, et surtout sur la cohérence entre cette finalité et les exigences juridiques qui en découlent, notamment lorsqu’il s’agit des critères d’autorisation.
Il importe de maintenir une cohérence entre la complexité opérationnelle d’un projet et la complexité de son encadrement juridique. S’il est légitime qu’un projet présentant une technicité particulière fasse l’objet d’une analyse juridique approfondie, il apparaît en revanche critiquable qu’un projet simple nécessite un examen juridique excessivement sophistiqué générateur de coûts et d’une insécurité inutile pour les acteurs concernés.
Or, ce travail de cohérence ne semble pas avoir été fait.
La technicisation croissante des normes. De nombreuses dispositions échappent aujourd’hui à l’analyse purement juridique. Leur application requiert une expertise technique, voire scientifique, rendant l’appropriation des textes plus complexe, notamment par les acteurs de l’immobilier.
L’exemple le plus parlant est celui de la notion d’« artificialisation » introduite dans le Code de l’urbanisme[1] : son appréhension suppose une analyse in situ[2] pour déterminer si l’altération des fonctions écologiques du sol est durable.
La difficulté provient ici de l’insertion d’une notion dans un corpus juridique déjà dense, sans avoir au préalable défini avec précision ce que recouvrent ces « fonctions écologiques », ce qui compromet la sécurité juridique des projets.
L’enchevêtrement normatif. Les règles applicables se superposent, issues de législations diverses et de niveaux multiples (européen, national, local), créant un maquis réglementaire où la hiérarchie des normes et leur articulation deviennent parfois opaques.
Afin de répondre aux attentes des acteurs du secteur immobilier, deux chevaux de bataille principaux ont été mis en avant :
- D’une part, la simplification des règles, qui, comme on le verra, se traduit moins par une véritable rationalisation du corpus juridique que par une multiplication des régimes dérogatoires.
- D’autre part, le renforcement des restrictions apportées aux recours des tiers, présenté comme un moyen de limiter les délais contentieux et de sécuriser les projets.
Ces deux axes structurants sont expressément confirmés par la proposition de loi relative à la simplification en matière d’urbanisme et de construction, portée devant le Parlement.
L’objectif du rapporteur du texte à l’Assemblée nationale, Monsieur le député Harold HUWART, était de « répondre à une forme de désarroi, qui est celle des Maires et des professionnels de l’immobilier ».
D’après le rapporteur du projet, il semblerait que ce désarroi soit nourri par trois causes :
- Le délai de réalisation des projets particulièrement entre le moment de sa conception jusqu’au moment de son lancement ;
Ici, il est fait référence à la présence de procédures qui sont qualifiées d’inutiles. - L’augmentation de la complexité des procédures pour mener à terme un projet immobilier. La solution préconisée par le texte n’est pas tant de simplifier que d’inventer des dérogations ayant pour effet d’augmenter encore le volume normatif.
- Enfin, et de manière habituelle, un dispositif relatif à la limitation des effets des recours est également envisagé.
Comme l’a souligné Monsieur Harold HUWARD, la mesure discutée constitue une étape – certes nécessaire – à l’élaboration d’un texte majeur en matière d’urbanisme, texte qui, selon lui, aurait dû être porté par le gouvernement mais n’a pu voir le jour, faute de temps.
L’application de cette étape demeure conditionnée à l’adoption du texte par l’Assemblée nationale. Il existe un espoir pour que ce texte soit voté avant la fin de l’année.
Compte tenu de cet agenda, il a paru indispensable de le commenter sous un prisme essentiellement juridique, mais aussi de l’évaluer à l’aune de la cohérence entre les modifications envisagées et l’envergure réelle de leurs effets, tout en les confrontant à l’objectif affiché : répondre à une demande de clarté et de stabilité dans un contexte d’incertitude législative et réglementaire.
I. Un texte d’étape avant une réforme majeure de la réglementation en matière d’urbanisme
La proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale en mai 2025, enrichie par de nombreux amendements, se présente comme une étape intermédiaire avant un projet de loi de plus grande ampleur. Trois grands axes d’évolution peuvent être identifiés :
A. Les évolutions intéressant la planification réglementaire, voire opérationnelle
Réduction du champ d’application de l’enquête publique au profit de la participation du public par voie électronique
La principale préoccupation des rédacteurs du texte a été de limiter le recours systématique à l’enquête publique, considérée comme trop lourde et parfois peu efficiente.
La différence essentielle entre les deux mécanismes réside dans la présence d’un commissaire enquêteur, tiers indépendant, chargé de présenter un avis tenant compte des observations du public.
Si cet héritage « napoléonien » a longtemps porté ses fruits, il fait l’objet de critiques croissantes (lenteur, coût, compétences parfois inégales des commissaires enquêteurs).
La suppression de l’enquête publique pour certaines procédures (rectifications d’erreurs matérielles, évolutions limitées de SCoT ou PLU/PLUi) peut donc être saluée, à condition que la participation électronique ne soit pas réduite à une formalité.
Ici, il est possible d’indiquer que la principale préoccupation des rédacteurs du texte a été de limiter le recours systématique à l’enquête publique.
Rappelons que les principales différences entre ces deux procédures participatives résident dans la présence d’un tiers au projet, le commissaire enquêteur, devant présenter son avis sur le projet, notamment, au regard des observations du public.
Quand bien même ce monument napoléonien a pu porter ses fruits, il s’avère qu’il subit des critiques, notamment par sa lenteur et, parfois, l’insuffisance des compétences techniques du commissaire enquêteur.
Parfois cette suppression peut être saluée. Il en est ainsi pour la clarification de l’absence d’obligation de réaliser une enquête publique pour une modification du SCoT ou du PLU/PLUi.
Diminution du champ de l’évaluation environnementale
Le texte clarifie que certaines évolutions mineures (rectifications d’erreurs matérielles, réduction de zones à urbaniser) ne nécessitent pas d’évaluation environnementale.
Ces modifications vont clairement dans le sens d’une simplification, bien qu’il soit possible d’imaginer la réduction d’une zone U ou AU qui nécessiterait, au regard d’autres règles, une évaluation environnementale.
Simplification des procédures d’évolution des documents d’urbanisme
Deux mouvements majeurs sont à souligner :
- La suppression de la « modification simplifiée », remplacée par une procédure unique de modification de droit commun ;
- La limitation du recours à la révision, réservée désormais aux évolutions les plus structurantes. Les modifications sont facilitées, notamment pour adapter les documents en faveur des énergies renouvelables ou de la production de logements.
Cette évolution est une nouvelle fois parfaitement louable tant il était possible de s’interroger sur le nombre de procédures mobilisables pour faire évoluer un document d’urbanisme.
Cette clarification permettra d’accélérer les évolutions des documents d’urbanisme permettant de faciliter la mise en œuvre des projets.
1) Création de nouveaux outils de planification
La loi introduit deux innovations :
- Un schéma-cadre spécifique à La Défense, territoire stratégique au rayonnement national ;
- Un « master plan à la française » permettant, là où c’est pertinent, de fusionner SCoT et PLU pour gagner en cohérence.
Cette fusion permettra à mon sens de créer un véritable guichet unique de l’application des règles applicables aux projets.
Il s’agit de disposer d’un document où l’intégralité des préoccupations relatives à l’aménagement du territoire est condensée au sein d’un même document.
Naturellement, la nature du contrôle entre les orientations concernant le volet SCoT ou les prescriptions du volet PLU devra être adaptée à la nature du contrôle de l’autorité compétente en matière d’urbanisme, mais il s’agit d’une avancée notable pour la clarté des porteurs de projet et la simplification de ce mille-feuille.
2) Extension du champ des orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
Les OAP pourront désormais viser la requalification du bâti existant et s’appliquer aux cahiers des charges de lotissement.
Toutefois, il est possible de douter de l’efficacité de telles mesures dans la mesure où le Conseil constitutionnel a rappelé que ces dispositifs étaient constitutionnels dans la mesure où ils ne permettaient pas de modifier les règles de nature contractuelles intéressant les seuls colotis[3].
En tout état de cause, il est possible de se réjouir d’un nouveau mécanisme facilitateur d’autant qu’il existe de nombreuses zones d’activités qui ont fait l’objet d’un aménagement par le biais de lotissement dont les cahiers des charges sont aujourd’hui obsolètes.
3) La création d’une opération de transformation urbaine permettant de mettre en œuvre l’OAP de requalification du bâti existant
Le législateur a également créé un nouvel outil hybride, « l’opération de transformation urbaine » (OTU), destinée notamment à faciliter la mutation des zones d’activités économiques et commerciales.
On peut regretter que ce nouvel instrument n’ait pas été mis en cohérence avec les règles applicables à l’aménagement commercial.
4) Facilitation des projets en matière de stationnement
Le texte prévoit d’assouplir les règles lorsqu’il est difficile ou trop onéreux de créer des places de stationnement, complétant ainsi les dispositifs existants.
Ici, l’idée est de permettre aux rédacteurs du PLU de limiter le nombre de places de stationnement en contrepartie d’autres dispositifs alternatifs, comme l’installation de stationnement pour les vélos[4] ou encore pour la mise en place d’une aire de covoiturage[5].
Les mêmes exceptions sont prévues pour les projets situés à 800 m d’un arrêt de transport collectif.
Enfin, et de manière une nouvelle fois louable, le législateur a prévu un système de mutualisation des places de stationnement pour les projets impliquant la création de plus de 10 logements[6].
Les modalités de cette mutualisation sont prévues par l’autorité compétente. À notre sens, la mutualisation est aisée avec des activités ayant des usages de la voiture complémentaire.
De manière encore plus opportune, le législateur facilite la reprise de bâtiments existants, permettant la création de 30 % de surface plancher supplémentaire, en écartant l’application des contraintes en matière de stationnement.
Cette facilitation nécessitera des précisions aussi bien sur la notion d’amélioration ou celle de transformation.
Par ailleurs, si une augmentation de la surface de plancher sans création supplémentaire de places de stationnement n’est pas, en soi, de nature à bouleverser la fréquentation par les véhicules légers, une croissance substantielle du nombre de logements pourrait, à terme, générer des difficultés significatives, sauf à concevoir des alternatives de mobilité adaptées.
B. Les évolutions intéressant le montage opérationnel des projets
Le législateur a souhaité s’intéresser à l’intégralité des étapes du projet pour proposer des solutions nouvelles ainsi que la généralisation d’outils existants.
L’intention est louable, bien que certaines évolutions puissent s’analyser comme des reculs en matière de prévisibilité.
L’analyse porte sur une série d’outils intervenant à différentes étapes du montage d’opération.
Allègement des études préalables
Le législateur supprime certaines études imposées dans le cadre des opérations d’aménagement soumises à évaluation environnementale (ex. études sur le potentiel en énergies renouvelables, ou sur l’optimisation de la densité).
Bien que susceptible d’épouser des objectifs contradictoires, le législateur a décidé de supprimer la réalisation d’une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables de la zone, ainsi qu’une étude d’optimisation de la densité des constructions dans la zone concernée.
Si cela allège la procédure, on peut s’interroger sur la perte d’outils utiles à l’obligation de prendre en considération certaines données importantes.
Généralisation du permis d’aménager multisite.
Initialement limité aux ORT, ce dispositif est étendu[7]. Il permet de regrouper en une autorisation unique des opérations cohérentes, même si elles s’étendent au-delà des limites de voirie, et apparaît plus souple qu’une ZAC.
Cet outil, particulièrement adapté aux opérations de transformation ou de requalification du bâti existant, offre l’avantage d’une décision unique, plus souple que la création d’une zone d’aménagement concerté. Il permet ainsi d’éviter certaines difficultés liées à la compétence en matière d’équipements publics et d’assurer une application uniforme des règles d’urbanisme, là où le morcellement de l’opération aurait pu en compromettre la cohérence.
Élargissement de la déclaration préalable
Le champ de la déclaration préalable est étendu aux changements de sous-destination sans travaux, afin de redonner un outil de contrôle aux collectivités.
Obligations de solarisation
Une nouvelle réforme, qui insère autant de dérogations qu’elle ne simplifie pas, ce qui relativise son ambition de clarté. Elle prévoit cependant des délais supplémentaires pour les propriétaires de parkings engagés par contrat avant le 30 juin 2026.
Il est regrettable de ne pas avoir eu une ambition de simplification des règles en matière d’aménagement des parcs de stationnement ou de solarisation des toitures des bâtiments.
En effet, ce corpus de règles représente les difficultés françaises à rationaliser ces normes, et ce, quand bien l’objectif porté peut être louable.
Pas moins de trois sources législatives, parfois contradictoires, avec plusieurs exceptions différentes en fonction de la législation. Il aurait été judicieux de rationaliser l’intégralité des règles.
Pour la réalisation des projets à dimension économique qui prévoient un parc de stationnement de plus de 500 m², le législateur a prévu d’écarter l’application des dispositions du PLU qui pourraient y faire obstacle. Il s’agit d’une règle bienvenue qui pourrait être généralisée afin d’éviter l’application en mille-feuille des règles dont l’ambition dépasse certaines préoccupations locales. Cette solution est une aubaine pour plusieurs porteurs projets.
1) Dérogations aux PLU pour certains projets stratégiques
Les projets implantés au sein des zones d’activités économiques et ayant pour objet la création de logements ou d’équipements publics bénéficient désormais d’un régime dérogatoire : ils ne peuvent se voir opposer les restrictions classiques du PLU, qu’il s’agisse des règles de destination, d’emprise au sol, de retrait, de gabarit, d’aspect extérieures ou encore du nombre de places de stationnement.
Toutefois, ces dérogations ne sont pas automatiques. Le législateur a prévu qu’elles doivent faire l’objet d’une motivation particulière, tenant compte de la nature du projet, de son implantation, de son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant ainsi que de sa contribution à la transformation de la zone concernée.
Cette souplesse s’accompagne néanmoins d’une limite : le maire conserve la faculté de refuser l’application des dérogations, soit parce que le projet ne relève pas d’une destination autorisée par le PLU, soit parce qu’il estime nécessaire d’y apporter des prescriptions complémentaires. Celles-ci peuvent notamment porter sur l’intégration paysagère, l’accessibilité en modes doux, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la prévention des nuisances ou encore la desserte en services publics.
En définitive, si ce mécanisme accroît la marge d’appréciation locale, il ouvre également la possibilité pour l’autorité compétente d’encadrer plus finement l’impact du projet sur son environnement.
Le texte va plus loin encore en ce qui concerne les logements destinés aux étudiants (article L. 152-6-8 du code de l’urbanisme). Ces projets peuvent bénéficier d’un régime dérogatoire analogue, à condition que la décision soit motivée.
Le législateur n’a pas précisé la nature de cette motivation, mais l’on peut raisonnablement considérer qu’une justification minimale consistera à démontrer l’existence d’un besoin réel de logements étudiants sur le territoire communal, ou, le cas échéant, au sein de l’EPCI compétent.
2) Facilitation des changements de destination en zones agricoles
Sous conditions strictes (avis conforme de la CDNPS ou de la CDPENAF), des bâtiments inexploitables depuis plus de vingt ans peuvent changer de destination.
3) Facilitation des travaux sur les extensions verticales
L’un des objectifs affichés de la loi est de faciliter les extensions verticales (ou surélévations), en tenant compte des règles applicables au moment du dépôt de l’autorisation.
Sur le plan du droit de l’urbanisme, le législateur a toutefois ajouté de la complexité là où une simplification générale aurait été préférable. On se souvient que le régime applicable aux travaux sur un immeuble régulièrement édifié a été fixé par la célèbre décision Seckler. Si cette jurisprudence demeure d’application délicate, tant pour les maîtres d’œuvre que pour les services instructeurs, elle reposait sur une logique claire : garantir la pérennité des droits acquis attachés à une construction régulière.
La volonté actuelle de densification du tissu urbain conduit à s’interroger : la jurisprudence Seckler est-elle appelée à s’effacer partiellement ? Plutôt que d’unifier les règles, le législateur a opté pour l’introduction d’une nouvelle dérogation.
Le potentiel futur article L. 111-35 du Code de l’urbanisme permettra ainsi, pour tout projet de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant et régulièrement édifié, de déroger aux prescriptions de plan local d’urbanisme. Parallèlement, sur le plan de la construction, les porteurs de projet seront contraints, en cas de surélévation, d’équiper les bâtiments de lignes de communications électroniques à très haut débit.
4) Cristallisation des règles d’urbanisme
Il s’agit d’une évolution significative. La cristallisation des règles d’urbanisme par le biais de l’obtention du permis de construire ou de la non-opposition à déclaration préalable. Le texte consacre désormais la règle selon laquelle les dispositions applicables au permis initial demeurent valables pour toute demande de permis modificatif ou d’aménager, sous réserve des règles relatives à la sécurité et à la salubrité publique.
Cette sécurisation est bienvenue, mais laisse subsister plusieurs incertitudes qui devront être tranchées par le juge : que se passe-t-il en cas de recours contentieux prolongeant la procédure ? La cristallisation s’applique-t-elle aux volets annexes d’un permis de construire ?
Dans la pratique, les porteurs de projets pourraient être incités à déposer un premier dossier sommaire dans le délai de trois ans, afin de « geler » le droit applicable, avant d’affiner ensuite leur projet en fonction de l’avancée des études de conception.
En dépit de ces craintes l’idée parait louable, tant le Conseil d’État a admis la possibilité d’obtenir un permis de construire dont la mise en œuvre est conditionnée par la réalisation de condition suspensive qui ne peuvent jamais se réaliser. Cette cristallisation permettra de retravailler le projet dans le cas d’une non-réalisation de ces études.
5) Régime des constructions temporaires
La loi crée également un régime spécifique pour les constructions temporaires nécessaires à la réalisation des chantiers (hébergement ou logement des travailleurs, logistique, activités de préfabrication). Ces constructions sont dispensées du respect des règles d’urbanisme, sous réserve d’une autorisation préfectorale délivrée après avis conforme du maire. Elles pourront être maintenues pour une durée maximale de vingt ans.
Le législateur a toutefois exclu leur implantation dans les zones à risques (naturels ou technologiques) et dans les espaces protégés (trame verte et bleue, espaces boisés classés).
Si l’objectif poursuivi – permettre l’implantation d’annexes de chantier – paraît légitime, la durée de vingt ans interroge. Peut-on sérieusement envisager la constitution de « quartiers temporaires », sans prévoir parallèlement l’extension ou la création d’équipements publics ? De surcroît, ces constructions entraînent une artificialisation du sol qui, bien que présentée comme provisoire, risque de devenir durable.
C. Les évolutions intéressant le contentieux
Deux orientations principales ressortent des dispositions nouvelles relatives au contentieux de l’urbanisme.
Le renforcement des sanctions à l’égard des contrevenants
Le législateur a choisi d’accroître les pénalités financières et les moyens coercitifs dont disposent les communes et les EPCI afin de sanctionner les opérateurs qui ne respectent pas leurs autorisations d’urbanisme ou qui édifient des constructions sans titre.
La nouveauté tient également à la possibilité pour un tiers de saisir la commune afin qu’elle mette en œuvre ces pouvoirs de police et procède à la mise en conformité de la construction.
Compte tenu de l’augmentation des astreintes et des amendes susceptibles d’être mises à la charge des maîtres d’ouvrage, il convient de veiller scrupuleusement à la réalisation du projet dans le strict respect de son autorisation.
L’amélioration de l’efficacité contentieuse
Le second volet concerne l’accélération et la rationalisation du traitement des recours.
1) La fin de l’immunité des refus de permis de construire et des oppositions à déclaration préalable
Un déséquilibre s’était installé entre les procédures encadrant les recours dirigés contre les décisions favorables aux pétitionnaires et celles applicables aux refus d’autorisation, ces derniers – véritables échecs pour un projet – étant demeurés le parent pauvre de l’amélioration du contentieux de l’urbanisme. Ce déséquilibre est désormais corrigé : le législateur a institué deux mécanismes particulièrement favorables aux pétitionnaires confrontés à un refus.
Le texte instaure une présomption d’urgence en cas de référé-suspension contre un refus d’autorisation d’urbanisme afin de contester plus efficacement les refus abusifs.
Par ailleurs, il interdit à l’autorité compétente de substituer de nouveaux motifs au cours du contentieux, au-delà d’un délai de 2 mois suivant l’introduction du recours, ce qui constitue une garantie essentielle pour le pétitionnaire.
Cette innovation, particulièrement bienvenue, pourrait se révéler déterminante en matière de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale, où la pratique des refus stratégiques demeure fréquente.
2) La rationalisation du droit au recours des tiers
La proposition de loi conditionne désormais la recevabilité du recours contentieux contre un document d’urbanisme ou son évolution à la participation effective du requérant à la procédure de participation du public (enquête publique, participation électronique ou participation par mise à disposition).
Ce mécanisme vise à responsabiliser les citoyens en les incitant à formuler leurs observations en amont. Certes, on peut regretter la réduction corrélative du champ de l’enquête publique, dont l’efficacité, lorsqu’elle est correctement menée, permet de prévenir une partie du contentieux. Mais il est tout aussi légitime d’exiger des intéressés qu’ils utilisent les voies de participation qui leur sont offertes pour exprimer leurs critiques. Il aurait toutefois été pertinent de prévoir des tempéraments, par exemple en cas d’absence de publicité suffisante ou pour les nouveaux habitants arrivés postérieurement à l’adoption ou à l’évolution d’un document d’urbanisme. En l’absence d’un tel mécanisme une censure du Conseil constitutionnel pourrait intervenir.
3) L’accélération des délais de recours gracieux et le gel des délais contentieux
Enfin, dans une logique de sécurisation des projets, le législateur a entendu limiter les stratégies dilatoires. Le raccourcissement des délais de recours gracieux et la fin de la suspension corrélative des délais de recours contentieux visent à éviter que l’incertitude juridique ne se prolonge au détriment de l’opération.
Toutefois, d’aucuns considèrent qu’il s’agit d’une amélioration sans véritable effet dans la mesure où le recours gracieux perdant son intérêt les requérants pourront avoir d’avantage envie de saisir le juge.
Ce mécanisme aurait pu être complété par l’obligation de recourir à un conseil pour contester une autorisation d’urbanisme.
L’idée serait de minimiser le nombre de recours en imposant le recours à un avocat à charge pour lui d’expliquer à ces clients les chances de succès d’une telle procédure.
II. L’objectif de simplification est-il atteint alors que le Code de l’urbanisme poursuit sa crise inflationniste ?
Il est encore prématuré de dresser un bilan définitif d’une proposition de loi qui n’a pas achevé son parcours parlementaire. Néanmoins, quelques constats s’imposent déjà.
La volonté affichée du législateur, toujours bienvenue en théorie, était de simplifier les règles d’urbanisme et d’alléger les lourdeurs procédurales du Code. Or, dans les faits, l’ambition de « désinflation normative » paraît relative : si certaines dispositions sont effectivement supprimées, la philosophie générale du texte repose surtout sur la création de régimes dérogatoires ou spécifiques, adaptés aux objectifs particuliers poursuivis.
Loin de constituer une refonte cohérente, la loi vise à faciliter la réalisation de certaines catégories de projets jugés prioritaires : réhabilitation des zones d’activités par l’introduction de logements, production de logements étudiants ou encore hébergement de travailleurs temporaires. Cette logique de « réponses ciblées » traduit moins une véritable simplification qu’un pragmatisme dicté par les urgences du moment, en particulier la crise du logement et la nécessité de fluidifier l’évolution des documents de planification.
Plusieurs acteurs ayant participé aux débats l’ont d’ailleurs reconnu, il ne s’agit pas ici du « grand soir » de la simplification en matière d’urbanisme et de construction, mais d’un texte d’ajustements ponctuels. Si ce pointillisme législatif apparaît insuffisant au regard de l’ampleur des enjeux, il a au moins le mérite de nourrir la réflexion et de préparer, peut-être, un chantier plus ambitieux.
Dès lors, l’hypothèse « d’États généraux de la simplification » en urbanisme et en construction, associant l’ensemble des acteurs publics et privés concernés – à l’image des conventions citoyennes expérimentées dans d’autres domaines – pourrait constituer une voie plus féconde. Une telle démarche permettrait d’aborder globalement la question, au lieu de la traiter par fragments successifs, au risque d’entretenir l’instabilité et l’opacité d’un Code déjà hypertrophié.
[1] Article L. 101-2-1 du Code de l’urbanisme
[2] Conseil d’État, 24 juillet 2025, n° 492005
[3] Conseil constitutionnel, 13 juin 2025, n° 2025-1142 QPC
[4] Article L. 151-30-1 du Code de l’urbanisme
[5] Article L. 151-31 du Code de l’urbanisme
[6] Article L. 151-34 du Code de l’urbanisme
[7] Alinéa 17 de l’article L. 303-2 du Code de la construction et de l’habitation.
