Alexandre Lo-Casto Porte
Avocat of counsel
Droit de l’urbanisme et de l’aménagement
LexCase
Julien Soulier
Élève avocat
LexCase
Publiée au Journal officiel le 27 novembre 2025 après avoir perdu quelques plumes devant le Conseil constitutionnel (CC, 20 novembre 2025, n° 2025-896 DC, pts. 26 à 28), la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement constitue la nouvelle itération législative visant à « simplifier » le droit de l’urbanisme et, surtout, à faire aboutir les projets.
Comme à l’habitude, il est possible d’émettre quelques doutes sur la réalité de la « simplification » annoncée, qui passera cette fois par la modification de plus de 50 articles du code de l’urbanisme, abordant des thématiques extrêmement variées (procédure d’évolution des documents d’urbanisme, possibilités de dérogation des règles du PLU, cristallisation des règles applicables lors de la délivrance du permis initial, etc.).
Au milieu de ces nombreuses modifications, il convient de relever quelques dispositions relatives aux contentieux qui vont entraîner d’importants bouleversements et nécessiter une adaptation rapide des praticiens.
Des recours administratifs privés de toute utilité ?
En premier lieu, la loi introduit un nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme, aux termes duquel :
- Le délai de recours administratif, à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est ramené à un mois (contre deux auparavant).
- L’introduction d’un tel recours ne proroge plus le délai de recours contentieux dirigé contre la décision contestée.
À noter que l’auteur de la décision dispose toujours d’un délai de deux mois pour répondre au recours administratif, de sorte que sa réponse peut désormais intervenir après l’introduction du recours contentieux ou après l’expiration du délai de recours.
Ces dispositions, qui s’inscrivent dans la logique générale d’accélération du contentieux des autorisations d’urbanisme, présentent un champ d’application particulièrement large : elles visent l’ensemble des recours gracieux ou hiérarchiques formés contre des « décisions relatives à une autorisation d’urbanisme », notion suffisamment vague pour englober non seulement les autorisations, mais également les décisions de refus et de retrait (CC, 20 novembre 2025, n° 2025-896 DC, pt. 38).
Elles ont d’ores et déjà suscité de nombreuses critiques de la part des praticiens, dans la mesure où elles retirent aux recours administratifs une grande partie de leur utilité.
En effet, ceux-ci permettaient jusqu’à présent aux requérants de se ménager le temps nécessaire pour examiner le dossier et identifier des moyens de légalité pertinents, mais également d’engager un dialogue, parfois constructif, avec l’administration et/ou le porteur du projet en vue de parvenir à une solution amiable.
Désormais privés de l’effet interruptif du recours gracieux, il est certain que les requérants vont être contraints, pour préserver leurs droits, d’engager des recours contentieux sommaires et de les compléter dans un second temps, ce qui ne devrait améliorer ni la qualité du débat juridique, ni celle des discussions amiables qui pourraient avoir lieu en parallèle…
De manière surprenante, le texte ne précise pas les modalités d’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions. Il résulte toutefois de la décision récemment rendue par le Conseil constitutionnel que le second alinéa de l’article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme, qui supprime l’effet interruptif du délai de recours des recours administratifs, n’est applicable qu’aux recours administratifs formés contre des décisions intervenues après l’entrée en vigueur de la loi (CC, 20 novembre 2025, n° 2025-896 DC, pt. 45).
Il reste donc possible d’introduire un recours gracieux interruptif contre les décisions intervenues avant le 27 novembre 2025.
En revanche, le Conseil constitutionnel ne fournit pas d’indication équivalente concernant le premier alinéa de l’article L. 600-12-2, relatif à la réduction à un mois du délai pour introduire des recours administratifs. Il fait toutefois assez peu de doute que ces dispositions ne présentent pas non plus de caractère rétroactif.
Notons enfin qu’à ce jour, il ne semble pas prévu de modifier la mention obligatoire des voies et délais de recours à faire figurer sur l’affichage des autorisations d’urbanisme (cf. art. A. 424-17 du code de l’urbanisme).
Cette dernière ne précisant pas le caractère non interruptif des recours administratifs, il est vraisemblable que quelques requérants, non avisés du nouveau texte, se trouvent rapidement pris au piège de la « simplification » voulue par le législateur…
Renforcement de l’efficacité des recours contre les refus d’autorisation
En second lieu, le texte adopté intègre deux mesures particulièrement bienvenues destinées à optimiser l’efficacité des recours contre les refus d’autorisation d’urbanisme.
Tout d’abord, le nouvel article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme instaure une présomption d’urgence dans le cadre des référés-suspension dirigés contre les décisions refusant un permis de construire, d’aménager ou de démolir, ou s’opposant à une déclaration préalable.
Il s’agit, a priori, d’une présomption simple, comparable à celle qui s’applique déjà aux référés-suspension formés contre les autorisations d’urbanisme (art. L. 600-3 du code de l’urbanisme).
Cette présomption devrait donc pouvoir être renversée, dans des conditions restant à préciser par la jurisprudence, et notamment lorsqu’un intérêt public s’attachera à l’exécution de la décision contestée (cf. en matière de référés-suspension contre une autorisation : CE, 26 mai 2021, n° 436902).
Reste que, dans la grande majorité des cas, il suffira désormais au requérant de démontrer l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité du refus qui lui a été opposé pour en obtenir la suspension.
Il s’agit là d’une évolution particulièrement opportune, alors que, jusqu’à présent, la condition d’urgence faisait l’objet d’un contrôle extrêmement strict de la part des juges et n’était reconnue que dans des hypothèses exceptionnelles (cf. par exemple lorsqu’un refus avait pour effet de placer le pétitionnaire dans une situation financière particulièrement délicate : CE, 20 juillet 2023, n° 467318), y compris en présence d’une illégalité caractérisée de la décision de refus…
Ces nouvelles dispositions sont immédiatement applicables aux référés introduits à compter de la publication de la loi (art. 26 – IV).
Ensuite, le texte instaure un nouvel alinéa à l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme en vue limiter les substitutions de motifs susceptibles d’être sollicitées par l’administration à l’occasion d’un recours contre un refus d’autorisation.
Jusqu’à présent, cette pratique restait envisageable en dépit des dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme, qui impose, en principe, à l’administration d’indiquer l’intégralité des motifs justifiant le refus ou le retrait de l’autorisation (cf. CE, 19 mai 2021, n° 435109, Cne de Rémire-Montjoly).
Même si le juge n’était jamais tenu de faire droit à une telle demande (cf. CAA de Paris, 13 juin 2024, 23PA01626), cette souplesse permettait à l’administration de solliciter des substitutions de motifs de dernière minute, en soulevant parfois des vices mineurs qui n’avaient pas été initialement identifiés, dans le seul objectif de « repêcher » une décision de refus.
Désormais, l’auteur d’un refus d’autorisation d’urbanisme ne pourra plus invoquer de nouveaux motifs de refus après expiration d’un délai de deux mois suivant l’enregistrement du recours contentieux à l’encontre de sa décision.
Sur le principe, cette mesure est extrêmement bienvenue : combinée avec la précédente mesure facilitant l’introduction d’un référé-suspension, elle permettra au requérant bien conseillé d’être rapidement fixé sur les chances de succès de son recours.
En pratique, il est toutefois regrettable que le délai de deux mois impartis à l’administration pour solliciter de nouveaux motifs coure à compter de l’enregistrement de la requête, et non de sa communication à l’auteur de la décision, qui peut parfois prendre plusieurs jours, en fonction de l’encombrement de la juridiction saisie…
Ces dernières dispositions sont applicables aux recours en annulation ou aux demandes tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une décision mentionnée au second alinéa du même article L. 600-2 qui ont été enregistrés au greffe de la juridiction après la publication de la loi.
Alignement sur le droit commun des contestations par voie d’exception de documents d’urbanisme
Jusqu’à présent, l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme prévoyait que les vices de forme et de procédure affectant un document d’urbanisme (SCoT, PLU ou carte communale) ne pouvaient être invoqués par voie d’exception que dans les 6 mois suivant son adoption.
Ce texte ménageait toutefois une exception : même après ce délai de six mois, il demeurait possible de contester par voie d’exception les vices de formes tirés de la méconnaissance substantielle ou de la violation des règles de l’enquête publique ou de l’absence de rapport de présentation ou des documents graphiques.
Ces dispositions sont désormais abrogées.
Les documents d’urbanisme sont donc pleinement soumis au régime de droit commun dégagé par la jurisprudence du Conseil d’État (CE, Ass., 18 mai 2018, n° 414583, CFDT Finances).
Il en résulte qu’une fois le délai de recours contentieux expiré, les moyens visant à contester les conditions d’édiction d’un document d’urbanisme ou les éventuels vices de forme ou de procédure dont il serait entaché ne pourront plus être invoqués, ni par voie d’exception, ni à l’occasion d’un recours dirigé contre une décision refusant de l’abroger.
