Michaël MOUSSAULT
Arken avocats
Avocat associé, directeur général
CAA Paris, 1re chambre, 10 avril 2026, req. n° 25PA04050
La question de l’opposabilité des clauses mentionnées dans une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est un sujet épineux auquel les titulaires de droit de préemption sont régulièrement confrontés.
Pour bien comprendre les enjeux qui entourent cette question, il est important de rappeler que la préemption est analysée par la jurisprudence comme la substitution d’un des contractants, et non comme la formation d’un nouveau contrat entre le propriétaire et le titulaire du droit de préemption.
Ainsi, la DIA est considérée comme une offre d’acquérir. Par conséquent, lorsqu’elle comporte une condition – que ce soit dans le formulaire Cerfa ou dans les pièces qui y sont annexées – cette condition doit être regardée comme faisant partie intégrante de cette offre d’acquérir.
Dès lors que le bénéficiaire du droit de préemption se substitue à l’acquéreur évincé, s’il exerce son droit « aux conditions et prix proposés », en application du b) de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme, il sera tenu par les conditions notifiées dans la DIA (C. cass. 3e civ., 30 mai 1996, n° 94-14678), même si ces clauses peuvent faire obstacle à la réalisation du projet d’intérêt général qui a motivé l’exercice du droit de préemption (CA Montpellier, 4 novembre 2003, RG n° 02/03169).
L’arrêt de la Cour d’appel administrative de Paris du 10 avril 2026 est une nouvelle illustration de cette jurisprudence.
Les faits
En décembre 2022, l’association des foyers de jeunes a consenti une promesse de vente à l’association du foyer de Charonne portant sur un immeuble situé boulevard de Charonne à Paris. La promesse stipulait expressément que l’acquéreur conserverait l’usage de foyer d’étudiants du bien.
En mars 2023, la Ville de Paris a exercé son droit de préemption sur ce bien, avec l’intention d’y créer une résidence sociale de 60 logements destinée à des publics en difficulté.
Le tribunal administratif de Paris a, par jugement du 3 juin 2025, annulé la décision de préemption et enjoint à la Ville de proposer le bien à la revente.
La CAA de Paris confirme l’annulation et rejette l’appel de la Ville en ces termes : « Contrairement à ce que soutient la Ville de Paris, une telle stipulation constitue, non pas une simple information, mais un engagement de la part de l’association du foyer de Charonne. La vente ainsi envisagée […] comporte ainsi une restriction quant à l’usage que le bénéficiaire pourrait faire de l’ensemble immobilier en prévoyant le maintien de la gestion d’un foyer étudiant au sein de l’immeuble, et cette restriction a été portée à la connaissance de la Ville de Paris par la déclaration d’intention d’aliéner. »
Et de conclure que la restriction d’usage est une condition de vente opposable à la Ville. La Ville a méconnu cette condition en préemptant le bien pour y créer des logements sociaux destinés à des publics en situation de précarité – usage incompatible avec la condition contractuelle.
Dès lors qu’il semble avéré en l’espèce que la restriction en question figurait dans la DIA, celle-ci devient opposable. La Cour d’appel de Paris ne fait que rappeler une jurisprudence désormais établie.
Conseils pratiques
Le titulaire du droit de préemption peut échapper aux conditions prévues dans la DIA en présentant une contre-offre.
En effet, le c) de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme lui permet de notifier au propriétaire une offre d’acquérir à un prix différent de celui mentionné dans la DIA et, à défaut d’acceptation, son intention de faire fixer le prix par le juge de l’expropriation.
Cette faculté est également prévue au b) de l’article R. 213-9 lorsque l’aliénation prévoit une contrepartie en nature.
En proposant une nouvelle offre sans reprendre les clauses litigieuses, le titulaire du droit de préemption formule une contre-proposition à un prix et des conditions différents, lui permettant ainsi d’écarter les stipulations initiales.
La même logique s’applique à l’article R. 213-9, où la proposition d’un nouveau prix permettra au titulaire du droit de préemption d’échapper à la contrepartie en nature prévue dans la DIA.
