Edito – Février 2013

Chers lecteurs,

Les modifications au régime des autorisations d’urbanisme engendrées par l’ordonnance du 22 décembre 2011 et son décret d’application du 28 février 2012 ont été telles qu’il a semblé nécessaire au ministère de l’Égalité des territoires et du logement de travailler à un nouveau projet de décret.

Le texte préciserait, entre autres choses, les dispositions issues du Grenelle de l’environnement relatives aux procédés de construction ou de production écologiques durables, les problèmes soulevés par la réforme de la surface de plancher et la mise en œuvre de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme.

L’esprit du texte devra concilier les objectifs de sécurité juridique, de modernisation et de simplification du régime des autorisations du droit des sols, tout en y intégrant de nouvelles exigences environnementales.

Le ministère a, pour ce faire, recueilli l’avis du public en ce début de l’hiver.

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Edito – Janvier 2013

Chers lecteurs,

En ce début d’année, la ministre du Logement et de l’égalité des territoires Cécile Duflot met l’urbanisme au programme de sa loi-cadre sur le logement.
Le projet de loi-cadre « urbanisme et logement » sera présenté en conseil des ministres en avril 2013.
En complément de la loi sur la cession du foncier public bientôt promulguée, la concertation sur le volet foncier, urbanisme et aménagement vient de débuter.
Les propositions mettent l’accent sur la densification, la construction de logements, la lutte contre l’étalement urbain, la transition écologique des territoires et les politiques foncières.
Concrètement, le SCOT serait renforcé et comporterait une étude de densification. Le PLU pourrait être assoupli et intégrer une étude de stratégie foncière.
Le COS serait supprimé, la proposition de loi sur la réforme du droit de préemption remise à l’ordre du jour et le PLU intercommunal consolidé.
Densification et relance des politiques foncières sont les priorités de cette concertation qui devrait regrouper tous les professionnels et les associations concernés pendant tout le mois de janvier.
Le lancement de la concertation sur la partie logement du texte suivrait pour une adoption de la loi-cadre souhaitée à l’automne prochain.
Nous vous souhaitons, chers lecteurs, une très heureuse nouvelle année.

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Edito – Décembre 2012

Chers lecteurs,

L’Assemblée nationale a adopté mardi 27 novembre, en première lecture, la seconde version du projet de loi sur le logement social. La première version avait été invalidée par le Conseil constitutionnel le 24 octobre dernier pour non-respect de la procédure parlementaire.

Certes la version est quasi identique. Notons toutefois quelques modifications. Les dispositions imposant à certaines communes de plus de 1 500 habitants, hors Ile-de-France, un taux minimum obligatoire de 10 % de logements sociaux, ont disparu. De même, la partie relative aux réquisitions a été modifiée en accordant aux propriétaires un délai supplémentaire de 24 mois pour louer ou effectuer des travaux avant le début de la procédure.

La lettre du texte est respectée. La cession jusqu’à gratuité de terrains publics pour la construction de logements sociaux et la multiplication par 5 des pénalités pour les communes désobéissantes restent, quant à elles, intactes.

La ministre du Logement souhaite une application au début de l’année, après son examen par le Sénat.

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Edito – Novembre 2012

Chers lecteurs,

La ministre de l’Égalité des territoires et du logement vient de confier à une équipe d’experts en sciences sociales, de représentants territoriaux et d’élus, une mission de réflexion sur l’égalité des territoires en France aujourd’hui.

Après un état des lieux des transformations de l’espace français et de ses inégalités, l’objectif de cette mission est de concevoir des politiques publiques territoriales plus équitables et plus adaptées sans perdre de vue les nouvelles exigences écologiques et énergétiques.

Un rapport devrait voir le jour au début de l’année pour mettre en avant et en pratique les recommandations de justice territoriale et de politique d’aménagement durable des territoires.

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Edito – Octobre 2012

Chers lecteurs,

Le projet de loi relatif à la mobilisation du foncier en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a été adopté par le Parlement.

Rappelons ses deux mesures principales. Il s’agit, d’une part, de permettre la cession aux collectivités territoriales de terrains appartenant à l’État, à très bas prix, pour favoriser la construction de logements sociaux et d’autre part, de faire passer à 25 % la proportion minimum légale de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants, sous peine de pénalités financières désormais multipliées par cinq.

Notons que quelques amendements ont été adoptés, notamment la création d’une Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier chargée de suivre le dispositif de mobilisation du foncier en faveur du logement.

Enfin, divergence classique, la majorité applaudit un texte de loi favorable au logement, tandis que l’opposition craint un frein à la construction de logements sociaux.

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Edito – Septembre 2012

Chers lecteurs,

Dès le premier Conseil des ministres de la rentrée, le thème de la ville était à l’ordre du jour et, à travers lui, la question prioritaire du logement.

Outre la récente publication du décret encadrant l’évolution des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail en cas de situation anormale du marché, le gouvernement a donc annoncé quelques mesures urgentes pour l’automne.

La loi SRU verra son quota obligatoire de logements sociaux augmenter de 25 % dans les agglomérations de plus de 3 500 habitants. Il est aussi prévu que des terrains libres de l’État ou de certains établissements publics soient mis à disposition des collectivités territoriales à des conditions avantageuses pour la construction de logements jugés plus accessibles.

Enfin, quelques dispositions fiscales seront prises telles que le relèvement du plafond de dépôts du livret A ou la sécurisation locative.

Les dossiers logement, ville et quartiers ont apparemment été placés en haut de la pile.

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Edito – Juin 2012

Chers lecteurs,

La Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature du ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie a publié un recueil des textes législatifs et réglementaires relatifs à la fiscalité de l’urbanisme et de l’aménagement.

En effet, depuis la réforme de 2010, le Code de l’urbanisme a fait l’objet d’un certain nombre de modifications d’ordre fiscal et financier que le ministère a jugé bon de rassembler et de mettre à disposition des professionnels.

Nouvelle taxe d’aménagement, participations d’urbanisme ou surfaces de plancher font, entre autres, partie de cette compilation à laquelle une dizaine d’annexes ont été jointes.

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Edito – Mai 2012

Chers lecteurs,

Les cinq dernières années ont vu naître de grands projets d’urbanisme et d’aménagement tels que les lois Grenelle, le Grand Paris et surtout la réforme de l’urbanisme. Simplification, transparence et harmonisation étaient au programme. Le choix d’un urbanisme de projet en conformité avec les règles européennes y présidait.

Mais il reste tant à faire. Les nouvelles réglementations n’ont pas toujours œuvré en faveur d’une simplification et d’une désinflation législatives et certains sujets n’ont pas abouti, notamment l’urbanisme commercial, le logement social ou la politique de la ville.

Au lendemain du second tour de l’élection présidentielle, le temps est au bilan mais aussi aux perspectives, qu’il s’agisse de terminer certains chantiers en cours ou d’en prévoir de nouveaux.

Retrouvez, dans le prochain numéro de la lettre BJDUonline du mois de juin, la seconde partie du « Regard sur » consacrée au nouveau régime du lotissement.

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Edito – Avril 2012

La cristallisation des règles d’urbanisme en lotissements soumis à permis d’aménager

Les commentaires doctrinaux de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, tel que résultant de l’ordonnance du 22 décembre 2011, ont été surtout axés sur l’application de la règle de stabilisation des sols aux lotissements déclarés[1] et sur l’impact de l’ajout de l’adjectif « nouvelles », notamment en cas d’annulation du PLU[2]. Il n’en demeure pas moins que la modification de la rédaction du premier alinéa de cet article fait difficulté.

La substitution de la formule, issue de la loi du 23 décembre 1986, selon laquelle « dans les cinq ans de l’achèvement du lotissement (…) le permis de construire ne peut être refusé (…) sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement » par celle selon laquelle « le permis de construire ne peut être refusé (…) sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant l’achèvement des travaux (…), lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager » ne paraît pas anodine.

Dans un arrêt du 29 juin 2001, Société SA Blanc (BJDU 4/2011, p. 254), le Conseil d’État considérait que le mécanisme de la cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement résidait en ce que « le bénéficiaire d’une autorisation de lotir se trouve titulaire, dès la délivrance de cette autorisation (…), d’une garantie de stabilité des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la délivrance de cette autorisation ».

La même chose pourrait-elle être écrite aujourd’hui ?

Si on suit la lettre du nouveau texte, les règles d’urbanisme figées par la cristallisation ne sont plus celles en vigueur à la date de la délivrance du permis d’aménager, mais celles qui le seront à la date de l’achèvement des travaux du lotissement.

Reste que le lotissement en permis d’aménager constitue, et ce en particulier depuis le 1er mars, une division foncière structurée par la création de voies, espaces communs et réseaux, impliquant un investissement financier et… du temps !

Dans ces conditions, il paraît difficile d’admettre qu’un lotisseur s’engage dans une opération onéreuse sans avoir de garanties sur le droit applicable aux lots réalisés. Or, les seules règles connues sont celles existantes à la date du permis d’aménager. Compte tenu du caractère exceptionnel, maintenu par l’actuel article R. 442-18, de la délivrance des permis de construire avant achèvement complet de la viabilisation, il est nécessaire qu’existe une protection contre une évolution défavorable des règles d’urbanisme pendant toute la durée des travaux d’aménagement.

C’est cette sécurité juridique qu’offrait incontestablement l’ancienne rédaction de l’article L. 442-14. Puisse la ratification de l’ordonnance être l’occasion de lever toute ambigüité…

Claire-Lise Coupinot -Jurisconsultant CRIDON de Lyon

Jérôme Tremeau – Professeur à l’Université d’Aix-Marseille III


[1] J.Ph. Meng, Les corrections apportées aux régimes d’autorisations de lotissements, JCP N n° 11, 16 mars 2012, 1131.

[2] D. Dutrieux, La pratique notariale et le « nouveau » lotissement, JCP N n° 11, 16 mars 2012, 1131.

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Edito – Mars 2012

Chers lecteurs,

Le décret n° 2012-290 du 29 février 2012 relatif aux documents d’urbanisme et pris pour l’application de l’article 51 de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche est paru.
Son but ? Il met en conformité la partie réglementaire du Code de l’urbanisme avec les dispositions des articles 17 et 19 de la loi Grenelle II et celles de l’article 51 de la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche.
Il concerne principalement les schémas de cohérence territoriale (SCOT) et les plans d’occupation des sols (PLU).
Le décret prend acte de la dimension intercommunale du PLU et renforce l’influence du SCOT et celle du préfet. Le texte rend compte également de la soumission des documents d’urbanisme aux nouveaux objectifs environnementaux (trames vertes et bleues pour les PLU notamment).

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