Edito – Septembre 2012

Chers lecteurs,

Dès le premier Conseil des ministres de la rentrée, le thème de la ville était à l’ordre du jour et, à travers lui, la question prioritaire du logement.

Outre la récente publication du décret encadrant l’évolution des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail en cas de situation anormale du marché, le gouvernement a donc annoncé quelques mesures urgentes pour l’automne.

La loi SRU verra son quota obligatoire de logements sociaux augmenter de 25 % dans les agglomérations de plus de 3 500 habitants. Il est aussi prévu que des terrains libres de l’État ou de certains établissements publics soient mis à disposition des collectivités territoriales à des conditions avantageuses pour la construction de logements jugés plus accessibles.

Enfin, quelques dispositions fiscales seront prises telles que le relèvement du plafond de dépôts du livret A ou la sécurisation locative.

Les dossiers logement, ville et quartiers ont apparemment été placés en haut de la pile.

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Edito – Juin 2012

Chers lecteurs,

La Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature du ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie a publié un recueil des textes législatifs et réglementaires relatifs à la fiscalité de l’urbanisme et de l’aménagement.

En effet, depuis la réforme de 2010, le Code de l’urbanisme a fait l’objet d’un certain nombre de modifications d’ordre fiscal et financier que le ministère a jugé bon de rassembler et de mettre à disposition des professionnels.

Nouvelle taxe d’aménagement, participations d’urbanisme ou surfaces de plancher font, entre autres, partie de cette compilation à laquelle une dizaine d’annexes ont été jointes.

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Edito – Mai 2012

Chers lecteurs,

Les cinq dernières années ont vu naître de grands projets d’urbanisme et d’aménagement tels que les lois Grenelle, le Grand Paris et surtout la réforme de l’urbanisme. Simplification, transparence et harmonisation étaient au programme. Le choix d’un urbanisme de projet en conformité avec les règles européennes y présidait.

Mais il reste tant à faire. Les nouvelles réglementations n’ont pas toujours œuvré en faveur d’une simplification et d’une désinflation législatives et certains sujets n’ont pas abouti, notamment l’urbanisme commercial, le logement social ou la politique de la ville.

Au lendemain du second tour de l’élection présidentielle, le temps est au bilan mais aussi aux perspectives, qu’il s’agisse de terminer certains chantiers en cours ou d’en prévoir de nouveaux.

Retrouvez, dans le prochain numéro de la lettre BJDUonline du mois de juin, la seconde partie du « Regard sur » consacrée au nouveau régime du lotissement.

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Edito – Avril 2012

La cristallisation des règles d’urbanisme en lotissements soumis à permis d’aménager

Les commentaires doctrinaux de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, tel que résultant de l’ordonnance du 22 décembre 2011, ont été surtout axés sur l’application de la règle de stabilisation des sols aux lotissements déclarés[1] et sur l’impact de l’ajout de l’adjectif « nouvelles », notamment en cas d’annulation du PLU[2]. Il n’en demeure pas moins que la modification de la rédaction du premier alinéa de cet article fait difficulté.

La substitution de la formule, issue de la loi du 23 décembre 1986, selon laquelle « dans les cinq ans de l’achèvement du lotissement (…) le permis de construire ne peut être refusé (…) sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement » par celle selon laquelle « le permis de construire ne peut être refusé (…) sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant l’achèvement des travaux (…), lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager » ne paraît pas anodine.

Dans un arrêt du 29 juin 2001, Société SA Blanc (BJDU 4/2011, p. 254), le Conseil d’État considérait que le mécanisme de la cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement résidait en ce que « le bénéficiaire d’une autorisation de lotir se trouve titulaire, dès la délivrance de cette autorisation (…), d’une garantie de stabilité des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la délivrance de cette autorisation ».

La même chose pourrait-elle être écrite aujourd’hui ?

Si on suit la lettre du nouveau texte, les règles d’urbanisme figées par la cristallisation ne sont plus celles en vigueur à la date de la délivrance du permis d’aménager, mais celles qui le seront à la date de l’achèvement des travaux du lotissement.

Reste que le lotissement en permis d’aménager constitue, et ce en particulier depuis le 1er mars, une division foncière structurée par la création de voies, espaces communs et réseaux, impliquant un investissement financier et… du temps !

Dans ces conditions, il paraît difficile d’admettre qu’un lotisseur s’engage dans une opération onéreuse sans avoir de garanties sur le droit applicable aux lots réalisés. Or, les seules règles connues sont celles existantes à la date du permis d’aménager. Compte tenu du caractère exceptionnel, maintenu par l’actuel article R. 442-18, de la délivrance des permis de construire avant achèvement complet de la viabilisation, il est nécessaire qu’existe une protection contre une évolution défavorable des règles d’urbanisme pendant toute la durée des travaux d’aménagement.

C’est cette sécurité juridique qu’offrait incontestablement l’ancienne rédaction de l’article L. 442-14. Puisse la ratification de l’ordonnance être l’occasion de lever toute ambigüité…

Claire-Lise Coupinot -Jurisconsultant CRIDON de Lyon

Jérôme Tremeau – Professeur à l’Université d’Aix-Marseille III


[1] J.Ph. Meng, Les corrections apportées aux régimes d’autorisations de lotissements, JCP N n° 11, 16 mars 2012, 1131.

[2] D. Dutrieux, La pratique notariale et le « nouveau » lotissement, JCP N n° 11, 16 mars 2012, 1131.

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Edito – Mars 2012

Chers lecteurs,

Le décret n° 2012-290 du 29 février 2012 relatif aux documents d’urbanisme et pris pour l’application de l’article 51 de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche est paru.
Son but ? Il met en conformité la partie réglementaire du Code de l’urbanisme avec les dispositions des articles 17 et 19 de la loi Grenelle II et celles de l’article 51 de la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche.
Il concerne principalement les schémas de cohérence territoriale (SCOT) et les plans d’occupation des sols (PLU).
Le décret prend acte de la dimension intercommunale du PLU et renforce l’influence du SCOT et celle du préfet. Le texte rend compte également de la soumission des documents d’urbanisme aux nouveaux objectifs environnementaux (trames vertes et bleues pour les PLU notamment).

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Edito – Février 2012

Chers lecteurs,

Depuis quelques mois, ont été annoncés la suppression définitive du dispositif Scellier pour la fin 2012 et l’aménagement du taux de 20 % de logements sociaux de la loi SRU en fonction des besoins des villes.

Quant aux derniers États Généraux du Logement, ils émettaient le souhait de faire du logement une priorité nationale.

Plus récemment, l’Élysée promettait 30 % de droits de construction supplémentaires, la libéralisation de 1 500 hectares de terrains par l’État au profit des communes pour la construction de plus de 100 000 logements, mais aussi une fiscalité de l’immobilier réformée et un droit de l’urbanisme simplifié.

Crise et contexte électoral obligent, la politique du logement, et plus largement celle de l’urbanisme et de l’aménagement, sont au cœur des préoccupations.

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Edito – Janvier 2012

Chers lecteurs,

En ces premiers jours de l’année, l’ordonnance portant clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des procédures d’urbanisme a été présentée en Conseil des ministres par le Secrétaire d’État chargé du Logement, Benoist Apparu.

Révision, déclaration de projet, modification et modification simplifiée, telles sont les quatre procédures d’évolution des SCOT et des PLU prévues par l’ordonnance prise sur le fondement de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010.

Le texte entrera en vigueur le 1er janvier 2013 au plus tard et l’État devrait accompagner les collectivités territoriales pour préparer la mise en œuvre de cette réforme pendant l’année à venir.

Nous vous souhaitons une très heureuse nouvelle année.

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Edito – Décembre 2011

Chers lecteurs,

Le Code de l’urbanisme vient d’être modifié par décret du 5 décembre 2011 portant de 20 à 40 m² la surface hors œuvre brute (SHOB) maximale des extensions de constructions existantes soumises à déclaration préalable et situées dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

Au-delà de ce nouveau seuil, la procédure de permis de construire continue de s’imposer.

Ces nouvelles dispositions, conformes à l’actuelle tendance à un urbanisme de projet, visent à simplifier les formalités et à promouvoir la densification en zone urbaine.

Notons que selon l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, la seule « surface de plancher » remplacera les notions de SHOB et de SHON (surface hors œuvre nette) et deviendra la norme de référence en la matière dès le 1er mars 2012, conformément aux exigences de l’article 25 de la loi Grenelle II.

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Edito – Novembre 2011

Chers lecteurs,

Les transports sont à l’honneur et à la croisée des grands sujets d’urbanisme et d’aménagement de cette fin d’année.

Ils sont d’abord au cœur du Grand Paris et du développement de l’interconnexion entre petite et grande couronnes. Lors de son tout récent discours sur le bilan et les perspectives du Grand Paris, le président de la République rappelait l’approbation du schéma d’ensemble du réseau de transport public par décret et l’aboutissement des nombreux projets d’urbanisme également prévus.

Les transports sont aussi l’un des enjeux du Grenelle de l’environnement puisque sont à l’étude la multiplication des réseaux et la création de nouvelles lignes de transports urbains durables.

L’objectif est simple. Opérations d’aménagement et enjeux environnementaux doivent être conciliés au mieux.

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Edito – Octobre 2011

Chers lecteurs,

La réforme de l’urbanisme annoncée cet été doit avoir lieu sous la forme de quatre ordonnances. Certaines ont été prévues par la loi Grenelle II tandis que d’autres seront intégrées dans la loi de Finances pour 2012. Elles devraient concerner les documents d’urbanisme, l’enquête publique et les règles foncières.

Deux ordonnances et un décret, en consultation sur le site du ministère de l’Écologie jusqu’au début du mois d’octobre, ont d’ores et déjà dévoilé quelques modifications apportées au Code de l’urbanisme.

Le permis de construire verrait ses seuils de surface de plancher, ses seuils de soumission et ses délais d’instruction modifiés. Quant au lotissement, la simplification de sa création, de sa gestion et de ses critères semble être effective.

La réforme de l’urbanisme de projet a commencé et, avec elle, la volonté de voir réunies consultation, simplification et sécurité juridique.

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