[vc_row][vc_column][vc_column_text]Face à la raréfaction des ressources et l’objectif qui en découle de limiter l’ouverture à l’urbanisation des zones agricoles et naturelles, la reconversion des friches industrielles constitue aujourd’hui un enjeu majeur pour les opérations d’aménagement et de construction à venir.
Un enjeu stratégique pour les territoires
En effet, la reconquête de ces friches est un enjeu stratégique pour les territoires et un des moyens de lutter contre l’étalement urbain, objectif prôné par la politique nationale de développement durable.
Longtemps délaissées car leur remise en état impliquait un coût important et des procédures administratives trop lourdes, les friches industrielles constituent désormais de véritables réserves foncières au cœur des centres urbains ou à leur périphérie.
Pour autant, la réalisation d’une opération sur ces anciens sites industriels reste complexe, car en plus des procédures administratives classiques à mettre en place pour permettre la construction de programmes immobiliers, il convient au préalable d’une part de dépolluer les terrains et d’autre part, très souvent, de procéder aux procédures administratives de cessation d’activité en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement, et ce alors même que le précédent exploitant a cessé l’activité depuis très longtemps ou a disparu.
Encourager le redéploiement des friches industrielles vers un usage résidentiel
Pour tenter de remédier à ces difficultés, le législateur a introduit il y a cinq ans, dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, un nouvel outil ayant pour finalité d’encourager l’engagement des acteurs publics et privés dans le redéploiement des friches industrielles vers un usage résidentiel. Il s’agit du mécanisme du tiers intéressé,selon lequel un tiers peut assurer la réhabilitation d’un site ayant accueilli une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) et en endosser la responsabilité en lieu et place du dernier exploitant. Cet outil a été codifié à l’article L. 512-21 du code de l’environnement et aux articles R.512-78 à R. 512-81 dans un paragraphe intitulé « Réhabilitation d’un site par un tiers ».
L’article L. 512-21 du Code de l’environnement prévoit ainsi que : «I. – Lors de la mise à l’arrêt définitif d’une installation classée pour la protection de l’environnement ou postérieurement à cette dernière, un tiers intéressé peut demander au représentant de l’État dans le département de se substituer à l’exploitant, avec son accord, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l’usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné (…) Le tiers demandeur doit disposer de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant la réalisation des travaux de réhabilitation définis au IV pour assurer la compatibilité entre l’état des sols et l’usage défini ».
En réalité, la loi a encadré une pratique, déjà existante, à l’égard de laquelle le droit restait jusqu’alors silencieux : la prise en charge matérielle et financière par un tiers de l’obligation de remise en état d’un exploitant ICPE.
Il s’agit d’une pratique contractuelle qui s’était développée ces dernières années à l’initiative des opérateurs immobiliers : dans le cadre d’une cession, le dernier exploitant d’une ICPE restait le débiteur administratif de la remise en état du site, mais un tiers (l’acquéreur) s’engageait contractuellement à réaliser pour son compte les travaux de remise en état.
Cette pratique étant jusqu’ici inopposable à l’administration qui ne connaissait que le dernier exploitant de l’ICPE, ce dernier demeurait l’unique interlocuteur de la préfecture, ce qui n’était pas sans soulever des inconvénients en pratique. En effet, ce tiers réalisait à la fois les travaux de remise en état pour un usage comparable (dont le dernier exploitant restait le débiteur administratif) et les travaux complémentaires liés à son usage futur (dont la responsabilité du dernier exploitant ne pouvait pas être engagée).
La création du mécanisme du tiers demandeur intègre de facto l’hypothèse du changement d’usage : si le tiers intéressé poursuit un changement d’usage, c’est l’opération globale qui est contrôlée par l’administration. Les pièces fournies par le tiers intéressé portent sur la remise en état du site pour l’usage futur qu’il projette.
Le dispositif du tiers demandeur
Par voie de conséquence, l’introduction du dispositif du tiers demandeur offre un nouvel outil de clarification et de sécurisation des responsabilités en matière de réhabilitation des sites et sols pollués. Il permet ainsi de mettre en relation directe avec l’administration un nouveau débiteur des opérations de remise en état accélérant ainsi la réhabilitation des terrains pour commencer dans des meilleurs délais les constructions.
Cette solution constitue dès lors une opportunité pour un opérateur de ne pas attendre que l’exploitant finisse sa remise en état pour pouvoir commencer son opération de construction. En effet, auparavant le nouvel acquéreur du terrain était contraint d’attendre que l’ancien exploitant finisse sa procédure de remise en état. En outre, une fois cette dernière finie, l’opérateur devait très souvent intervenir de nouveau sur le terrain pour opérer une remise en état complémentaire afin de rendre le terrain compatible avec l’usage futur de son projet.
À ce jour, on peut se demander si cette procédure est vraiment efficace, puisque l’on relève d’une part, que très peu d’arrêtés de substitution ont été pris et d’autre part, une certaine réticence des promoteurs pour revêtir ce nouveau statut.
La problématique des garanties financières
Pourtant, un des premiers obstacles qui avait été souligné par les acteurs, à savoir la nécessité de constituer des garanties à première demande (coût financier important), a été levé par la loi Biodiversité du 8 août 2016 et son décret d’application du 9 octobre 2017. Le tiers demandeur doit disposer de garanties financières couvrant la réalisation des travaux de réhabilitation pour assurer la compatibilité entre l’état des sols et l’usage défini. Il n’est plus nécessaire que ces garanties soient à première demande, ce qui réduit ainsi le coût de cette procédure.
Cet assouplissement concernant la constitution des garanties financières n’a pas suffi. Mais, il faut regarder également du côté de l’administration. En effet, on constate que l’administration n’a pas véritablement accueilli cette procédure. Les inspecteurs des installations classées n’ont pas été suffisamment formés sur la mise en place de ce mécanisme qui a suscité beaucoup d’interrogations et d’inquiétudes(notamment par le fait que cette procédure pouvait être mise en œuvre partiellement sur le terrain, ce qui signifiait qu’il pourrait y avoir deux débiteurs administratifs différents pour un ancien site ICPE).
On peut noter ces derniers mois un changement de la part de l’administration qui semble plus encline à la mettre en œuvre. Malgré cela, il nous semble que le frein essentiel à la mise en place de cet outil est la possibilité pour le dernier exploitant de « redevenir le débiteur administratif », en cas de défaillance du tiers demandeur et de devoir remettre en état le site pour un usage tel que défini dans l’arrêté d’autorisation ou d’enregistrement de l’installation mise à l’arrêt définitif.
C’est la raison pour laquelle « le protocole tiers demandeur » est indispensable dans ce processus de transfert de responsabilité,car il permet de protéger chacune des parties. Il permet en effet, tant au dernier exploitant, qu’au tiers demandeur, d’être protégés, en cas de défaillance ou de non-respect des engagements de l’une des parties.
À ce jour, même si ce sont des sociétés spécialisées qui ont été les premières à mettre en application cette procédure et encore peu de promoteurs immobiliers, il semble que les mentalités sont en train d’évoluer, tant du côté de l’administration, que des acteurs privés afin que le recours à cette procédure, jugée comme longue et complexe, soit facilitée par l’administration et encadrée juridiquement entre les parties par la signature d’une convention de substitution entre le dernier exploitant et le tiers demandeur.
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Malicia Donniou
Avocate Associée
Ginkgo Avocats
Carole Lvoschi-Blanc
Avocate Associée
Ginkgo Avocats[/ultimate_heading][/vc_column][/vc_row]
