Quand la loi ALUR divise le foncier

Nicolas Gateau LeblancNicolas Gateau-Leblanc
Directeur du groupe TerriDev – Green City Ingénierie
www.terridev.com

1. Quelles sont les formes de divisions foncières possibles ?

Dès le moment où un projet d’aménagement comprend la division d’un tènement foncier en plusieurs lots en vue de construire, le projet est encadré par l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme qui précise que « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » constitue un lotissement.

Ce qui signifie que dès la première division de terrain en vue de construire, l’opération rentre dans le champ d’application du lotissement.

Le lotissement peut suivre deux régimes. Le régime d’autorisation à travers un permis d’aménager dans le cas où l’opération prévoit la création de voies, d’espaces et d’équipements communs. Dans le cas contraire, le régime du lotissement est celui de la déclaration préalable.

Il faut néanmoins souligner que l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme introduit des divisions de terrain qui ne sont pas constitutives de lotissement. On peut ainsi citer les suivantes.

Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle ;

Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d’office ;

Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté ;

Les détachements de terrain supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;

Les détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë ;

Les détachements de terrain par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique.

L’ensemble de ces exclusions constituent autant d’opportunités de montage de projet d’aménagement. Ainsi, pour éviter des procédures de ZAC ou de lotissement, des projets sont mis en œuvre par une succession de divisions foncières non constitutives de lotissement articulée avec la création de voirie et d’aménagement d’espace public.

D’importants projets peuvent ainsi être réalisés à travers des « divisions primaires » (R. 442-1 a), c’est-à-dire les divisions effectuées par un propriétaire au profit d’un acquéreur qui a préalablement obtenu un permis de construire ou d’aménager d’immeuble ou de groupe de bâtiment.

Ce montage permet d’échapper au régime des lotissements et ainsi d’éviter les règles en termes de réalisation des travaux d’équipement propres et de commercialisation sans utiliser la procédure de ZAC que certains jugent trop lourde.

2. Quelles sont les limites des montages hors procédures de ZAC ou de lotissement ?

Ces montages trouvent néanmoins plusieurs limites. Tout d’abord, pour que la technique des « divisions primaires » fonctionne, il faut pouvoir obtenir un permis de construire ou d’aménager et ainsi que le projet puisse répondre aux règles d’accès et de desserte du règlement du PLU applicable. Cette contrainte impose ainsi un certain phasage aux opérations d’aménagement qui doivent débuter par les lots déjà « accessibles ».

La seconde limite relève du régime de la concertation préalable obligatoire prévue à l’article L. 300- 2 du Code de l’urbanisme. Si les divisions primaires ne sont pas soumises à concertation préalable obligatoire, un montage qui permettrait de réaliser un projet d’aménagement en associant divisions primaires et réalisation de travaux de voiries publics pour un montant supérieur à 1,9 M€ est soumis à concertation préalable sur les voiries conformément à l’article R. 300-1 du Code de l’urbanisme.

Les montages hors procédures de ZAC ou de lotissement doivent aussi être analysés au regard du Code de l’environnement et du régime des études d’impact. Si les règles de soumission à étude d’impact des procédures de ZAC et de lotissement sont « relativement » simples, la multiplication de « divisions primaires » ne peut pas avoir pour effet de soustraire un projet global à étude d’impact. La nomenclature du champ d’application des études d’impact prévoit, tant pour ce qui concerne les permis de construire que les permis d’aménager, que lorsque les travaux de construction ou d’aménagement sont réalisés en une ou plusieurs phases, c’est l’ensemble du projet qu’il convient de retenir. Les obligations en matière d’étude d’impact doivent donc être analysées à l’échelle de l’ensemble du projet et non de celui de la division primaire.

Pour plus d’informations sur le sujet, retrouvez Nicolas Gateau-Leblanc lors de notre formation Divisions foncières les 29 et 30 juin 2015 à Paris.