Une carte communale peut-elle être assimilée à un PLU ?

 

Cass Civ 3^e, 9 février 2017, pourvoi n° 15-24.320

Le terrain, le PLU et la carte communale en droit 

Il est tout d’abord essentiel de préciser que l’article L 411-32 du Code rural et de la pêche maritime permet à un bailleur de résilier son bail rural à tout moment et de plein droit, lorsque le terrain objet du contrat de bail se situe :

Sur des parcelles dont la destination agricole peut faire l’objet d’une modification ;

En zone urbaine en application du PLU ou du document de planification tenant lieu ;

 

Le bail rural, le PLU et la carte communale dans les faits 

En l’espèce, un bailleur a souhaité résilier son bail rural afin de disposer de la parcelle située sur une zone constructible au sens de la carte communale.

Le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux car il considérait que la parcelle n’était pas incluse dans une zone constructible « à usage d’habitation ». La demande rejetée par le tribunal a néanmoins été approuvée par la Cour d’appel.

 

Le terrain, la carte communale, les documents d’urbanisme et la résiliation selon les juges  

Saisie par le bailleur, la Cour de cassation considère que la carte communale ne peut être assimilée à un document d’urbanisme tenant lieu de PLU. Elle rappelle que la carte communale est considérée comme un document d’urbanisme, en revanche, elle ne constitue pas un document d’urbanisme « tenant lieu » de PLU.

Si l’on reprend l’article L 411-32 du Code rural et de la pêche maritime, l’alinéa 2 prévoit qu’ « en l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative ».

Cela signifie que la résiliation doit être autorisée par l’autorité administrative compétente, soit le préfet. En l’absence de toute autorisation administrative, la résiliation est frappée de nullité.

La Cour de cassation précise également qu’une zone constructible à vocation d’habitat n’est pas considérée comme une zone urbaine disposant des équipements publics desservant les constructions, au sens de l’article L 411-32 du Code rural. A ce titre, le terrain faisant l’objet du bail rural n’était ni viabilisé, ni desservi par les réseaux nécessaires, alors qu’il devait permettre l’aménagement d’un lotissement selon la carte communale.

Il semblerait désormais que les caractéristiques des terrains aient une véritable importance sur leur devenir, en fonction des projets de constructibilité envisagés.

 

Nous analyserons cet arrêt à la lumière de nos experts lors de la conférence Cycle Urbanisme qui se déroulera du 16 au 20 octobre 2017 à Paris.