Volumes et droit de l’urbanisme, un dialogue de sourds ?

Comment caractériser la faute séparable des fonctions du maître d'oeuvre

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Des décisions jurisprudentielles controversées à l’incitation du législateur à travers la loi ALUR, c’est jusqu’à maintenant les doctrines locales qui ont fait et défait les passerelles que certains professionnels ont tendues entre les montages dits en volumes, dont on trouve l’origine au cœur des années 70 par l’avènement du Quartier de La Défense, et les superpositions domaine privé-domaine public que sa construction a générées, et les procédures réglementaires de division de propriétés imposées par le Code de l’urbanisme et la législation relative au lotissement.

La parole du juge

Dès 2000, le tribunal administratif de Paris (TA Paris 7e section, 8 décembre 2000) a admis, de même que la cour d’appel de Nancy (CAA NANCY, 24 juin 2004), qu’une opération aboutissant à la division du droit de superficie dans le cadre d’un état descriptif en volumes destinés à recevoir individuellement des constructions était susceptible de constituer une opération de lotissement ; ceci avant d’être contredit par le Conseil d’État (Ville de Strasbourg) considérant que le même type d’opération n’emportant aucune division en propriété ou en jouissance du sol ne relevait pas de la procédure du lotissement.

En 2009, un arrêt du Conseil d’État dit Ville de Grenoble en date du 17 juillet a pris le contrepied en considérant que la complexité avérée du projet de stade construit en superstructure d’un parc de stationnement ayant chacun vocation fonctionnelle autonome justifiait la délivrance de deux permis de construire distincts, nonobstant le fait que cet ensemble constituait un seul et même ensemble immobilier dont la qualité et l’intégration devaient faire l’objet d’une appréciation globale.

Une telle décision constitue, pour les professionnels, une avancée décisive dans l’optique du développement sur notre territoire des grands projets d’urbanisme concertés alliant complexité et diversité des intervenants.

La loi ALUR et l’urbanisme de projet

La loi ALUR du 24 mars 2014  a confirmé la volonté d’évoluer vers un urbanisme de projet, négocié, ouvrant la possibilité de retrait d’une copropriété par scission par le biais de la division d’un immeuble complexe en volumes : « La scission d’une copropriété en volumes est possible aux conditions suivantes : L’ensemble doit être composé de plusieurs bâtiments distincts sur dalle ou de plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, si chacune de ces entités obéit à une gestion autonome. »

Autrement dit, le législateur nous encourage à limiter les grands ensembles homogènes en termes de montage juridique, la diversité des destinations et l’autonomie de gestion justifiant le recours à la division en volumes, de là à poser les dispositions réglementaires claires pour assurer le lien avec le Code de l’urbanisme, il n’y a qu’un pas que la loi n’a jusqu’alors pas franchi….

Sommes-nous condamnés à continuer avec nos pratiques locales et individuelles? 

Les collectivités et services instructeurs ayant, pour la plupart, intégré la possibilité d’étendre le raisonnement du découpage foncier à la notion de volumes, il est courant que dans le cadre d’un permis global déposé dans les conditions de l’article R. 431-24 (permis de construire valant division), il contienne en pièce PC32 (plan de division) l’état descriptif de division en volumes et son cahier des charges avec projet de constitution d’une ASL en pièce PC33.

Le plaidoyer de Maître Patrice Cornille pour « le lotissement vertical » (revue trimestrielle Lexis Nexis Jurisclasseur avril, mai et juin 2012) réalisé dans le cadre d’un permis d’aménager avec création de « volumes à construire » constitue une piste vers la limitation de l’étalement urbain, autre disposition  majeure de la loi ALUR dictée par l’impérieuse nécessité d’économie spatiale de notre territoire, un permis d’aménager a, sur ce principe, été délivré sur une commune de la métropole bordelaise, la mise en œuvre ne saurait tarder…

La pratique est donc déjà en marche… les contraintes des projets d’envergure, de mixité et de diversité des fonctionnalités et des intervenants ont amené les professionnels à imaginer et anticiper des solutions innovantes, le chemin est tracé, reste au législateur à nous entendre ![/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_empty_space height= »10px »][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][ultimate_heading alignment= »left » el_class= »extra-height-bloc-citation » margin_design_tab_text= » »]Philippe Lafon
Géomètre expert
Urbaniste qualifié OPQU[/ultimate_heading][/vc_column][/vc_row]