Friches industrielles, rien de se perd, tout se transforme !

[vc_row][vc_column][vc_column_text]La friche industrielle est un espace historiquement utilisé à des fins industrielles, et par la suite abandonné, inutilisé, voire contaminé. Or, dans le contexte actuel d’urbanisation à grande vitesse, de nouvelles formes d’aménagement du territoire sont développées pour faire face à la crise du foncier, favorisant de facto l’inclusion de ces espaces.

Les espaces industriels abandonnés qui représentaient jadis un fardeau pour les municipalités deviennent un véritable enjeu économique et politique pour les collectivités.

Quels sont les enjeux ?

Pour les acquéreurs privés notamment les entreprises, une solution à la crise du foncier. Au regard de la carence des locaux, les entreprises acquièrent de plus en plus d’anciens sites industriels, à proximité immédiate des grandes villes, pour les reconvertir en plates-formes logistiques.

Pour les acquéreurs publics, notamment les collectivités, les friches sont un potentiel de réutilisation, de transformation et de mutations urbaines en réaménageant des sites abandonnés sous la forme de parcs, d’immeubles de bureaux ou de nouvelles zones d’activités.

Pour la communauté, la reconversion des friches industrielles est porteuse de nombreuses externalités positives. Outre la création d’emplois, elle participe à un enjeu écologique. En effet, les anciens sites industriels sont désamiantés, dépollués (mise en sécurité, sondages, inspection, pompage) et démolis. Les services de gestion allient de plus en plus écologie et rentabilité.

Quid des opérateurs partenaires ?


Les collectivités s’appuient généralement sur des opérateurs publics spécialisés pour reconquérir leur friche. Ce sont notamment les établissements publics fonciers, lesquels sont chargésd’acquérir et de constituer des réserves foncières à partir de friches industrielles et de sites dégradés ; les établissements publics d’aménagement compétents pour réaliser ou pour faire réaliser toutes les opérations foncières et opérations d’aménagement, pour leur compte ou pour celui de l’État, d’une collectivité territoriale ou d’un autre établissement public ; les SEM qui sont les « entreprises des collectivités locales ». Partenaires privilégiés des collectivités, elles interviennent généralement en tant que concessionnaire de l’aménagement d’un site (sous la forme d’un contrat passé entre la collectivité et la SEM) et conduisent l’ensemble des opérations, de l’acquisition des terrains à l’aménagement, à la commercialisation des produits fonciers et / ou immobiliers.

Quels sont les outils ?

 

ZAC et PUP, des outils réglementaires

La zone d’aménagement concertée (ZAC) est souvent privilégiée dans le cas des opérations complexes, notamment la requalification de friches, particulièrement quand il s’agit de grands sites.

En pratique, elle résulte d’une initiative de la collectivité et est conduite sur un périmètre précis et justifié. Elle permet d’acquérir le foncier et les biens immobiliers, de regrouper des parcelles, de mettre en œuvre des aménagements nouveaux et finalement de vendre des parcelles viabilisées selon un cahier des charges qui répond aux ambitions d’un programme.

Le projet urbain partenarial (PUP) est un dispositif qui repose sur une initiative privée et revêt un enjeu et un intérêt communal. Il s’agit d’un outil financier qui permet, en dehors d’une ZAC, d’apporter des participations à des équipements publics rendus nécessaires par une opération de construction ou d’aménagement.

En pratique, le PUP assure un financement partenarial (public et privé) des opérations liées à la requalification d’un secteur dans le cadre d’une démarche qui reste privée, mais intéresse la collectivité (opération d’intérêt communal). À titre d’exemple, la friche de l’Ilot Berliet à Lyon est traitée dans le cadre d’un PUP qui associe les propriétaires du site et la Ville de Lyon. Aux promoteurs et investisseurs immobiliers, également propriétaires, incombe la construction des immeubles, à la collectivité celle de l’aménagement des voiries.

La modification en amont du PLU

Les collectivités accompagnent les entreprises en adaptant leurs PLU pour faciliter la réhabilitation d’anciens sites et économiser le foncier agricole, de plus en plus rare.

Quelles sont les limites à la reconversion des friches industrielles ?

 

La réhabilitation des friches industrielles comporte des contraintes techniques, financières et administratives supplémentaires aux projets classiques du foncier agricole.

D’un point de vue financier, estimer le coût du projet est difficile car des ajustements sont nécessaires au fur et à mesure. D’un point de vue administratif, un décret du 18 août 2015 a précisé la procédure en deux temps pour la réhabilitation des friches industrielles.

Le tiers-demandeur adresse tout d’abord au préfet un dossier de demande d’accord préalable comprenant l’accord écrit du dernier exploitant sur les types d’usages futurs envisagés et l’étendue du transfert des obligations de réhabilitation (l’opération peut en effet ne concerner qu’une partie du terrain), les éventuels accords requis des autorités compétentes en matière d’urbanisme… Le silence gardé par le préfet pendant deux mois vaut rejet de la demande (article R. 512-76 du code de l’environnement).

En cas d’accord préalable obtenu, le tiers-demandeur doit alors transmettre au préfet un dossier complet (détaillé à l’article R. 512-78 du code de l’environnement)

Se pose par ailleurs le problème de la responsabilité et du transfert de responsabilité quand il y a vente d’une friche polluée. La responsabilité est souvent difficile à établir, ou le pollueur a disparu ou n’est pas solvable. La loi ALUR a néanmoins clarifié le régime de responsabilité. L’ancien exploitant industriel à l’origine de la pollution du site est le premier tenu responsable. Pour les sols pollués par une autre origine, le responsable sera le producteur ou le détenteur des déchets ayant contribué à l’origine de la pollution.

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