La sélection du mois
Les dernières décisions résumées par la rédaction du BJDUonline
POS/PLU
Dans un arrêt rendu le 30 septembre 2019 (CE, 30 septembre 2019, Société du Mouliès, n° 421889), le Conseil d’État a précisé l’incidence de l’annulation d’un document d’urbanisme sur la réalisation d’un projet de lotissement.
Quelles sont les conséquences de l’annulation d’un PLU sur un projet de lotissement ?
Le 1er décembre 2009, le tribunal administratif de Pau a annulé la délibération approuvant le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Parentis-en-Born (Landes). En vertu de l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme, le plan d’occupation des sols immédiatement antérieur a alors été remis en vigueur sur le territoire.
Cette situation a lésé la société du Mouliès, détentrice d’un permis d’aménager pour un projet de lotissement au sein de la commune au vu du PLU alors en vigueur, puisque le POS qui l’a remplacé classait les parcelles de son projet en zone non constructible.
Le 16 décembre 2014, le tribunal administratif de Pau a rejeté la demande de la société tendant à ce que la commune soit condamnée à l’indemniser du préjudice résultant, selon elle, de l’impossibilité de réaliser le projet de construction envisagé.
La société bénéficiaire du permis d’aménager s’est ensuite pourvue en cassation contre l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux confirmant le refus de sa demande d’indemnisation.
Quelle est la responsabilité de la commune en cas d’annulation d’un PLU illégal ?
Dans le cas d’espèce, le Conseil d’État a été mené à examiner les conséquences de l’annulation d’un document d’urbanisme sur la réalisation d’un projet de lotissement préalablement autorisé.
Les membres du Conseil ont tout d’abord rappelé qu’aux termes de l’article L. 442-14du code de l’urbanisme : « Dans les cinq ans suivant l’achèvement d’un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement. »
Les dispositions d’urbanisme applicables lors de la délivrance de l’autorisation d’aménagement sont ainsi « cristallisées »au cours de ce délai.
Les juges de la cour administrative d’appel en ont déduit que cette garantie faisait obstacle à ce que soient opposées les règles d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement, y compris lorsque cette intervention résultait de l’annulation d’un plan local d’urbanisme remettant en vigueur les dispositions antérieures à ce document.
Les dispositions du POS ne pouvaient donc être opposées aux demandes de permis de construire présentées dans le délai de cinq ans suivant l’achèvement du lotissement.
Le Conseil d’État a néanmoins opéré une interprétation plus restrictive de l’article. Il a considéré que les dispositions d’urbanisme adoptées postérieurement à l’autorisation du lotissement n’étaient pas un « obstacle à un refus fondé sur des dispositions d’urbanisme antérieures remises en vigueur […] par l’effet d’une annulation contentieuse intervenue postérieurement à l’autorisation du lotissement ».
En l’espèce, les dispositions du POS étaient opposables aux demandes de permis de construire présentées dans le délai de cinq ans suivant l’achèvement du lotissement. Dès lors, le principe de stabilité quinquennale a été écarté, et le Conseil d’État a reconnu le lien de causalité direct entre l’illégalité du PLU et l’impossibilité pour l’aménageur de réaliser son projet de lotissement.
En conséquence, l’arrêt de la cour administrative d’appel a été annulé pour erreur de droit. Ainsi, la société était fondée à demander à la commune l’indemnisation de son préjudice, dont la commune a été reconnue responsable.
Quelle est la portée de la loi ELAN sur la règle de stabilité quinquennale des droits à construire dans un lotissement ?
Ce n’est que depuis la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), inapplicable en l’espèce, qu’a été ajouté un dernier alinéa à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, d’après lequel : « L’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l’application du présent article,au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis d’aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise. »
Ces dispositions sont entrées en vigueur le premier jour du deuxième mois suivant la publication de ladite loi, à savoir le 1er janvier 2019.
À cette date, la cristallisation des règles d’urbanisme à la suite de la délivrance d’un permis d’aménager a donc été précisée et, par là même, la protection des projets de lotissements contre les conséquences liées à l’annulation d’un document d’urbanisme renforcée.
Les brèves de la revue BJDU
L’actualité jurisprudentielle du droit de l’urbanisme sélectionnée par le comité de rédaction du BJDU
LOTISSEMENTS
CE 10 juillet 2019, Baillargeon, n°430362
Un cahier des charges limitant le nombre maximal de lots peut-il être frappé par la caducité des règles d’urbanisme propres au lotissement ?
Cahier des charges – Caducité des règles d’urbanisme applicables au lotissement (article L. 442-9) – 1) Champ d’application – Inclusion – Clause d’un cahier des charges approuvé d’un lotissement limitant le nombre maximal de lots – 2) Conséquence de la caducité – Possibilité pour l’autorité compétente de modifier le cahier des charges (articles L. 442-10 et L. 442-11) – Existence.
La mention du nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme. Cette limitation est dès lors susceptible d’être atteinte par la caducité. Toutefois, pour les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité de cette règle ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente exerce les pouvoirs qu’elle tient du code de l’urbanisme pour modifier un cahier des charges sur ce même point.
CE 30 septembre 2019, SARL du Mouliès, n°421889
La cristallisation des règles d’urbanisme applicables à un lotissement protège-t-elle contre leur annulation ?
Cristallisation des règles d’urbanisme – Portée – Annulation de la règle en vigueur au jour du permis d’aménager.
La cristallisation pendant cinq ans des règles d’urbanisme applicables à la date du permis d’aménager autorisant un lotissement ne protège pas contre leur annulation contentieuse. Cette solution devra être nuancée sous le régime nouveau issu de la loi ELAN.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
