Constructions irrégulières : le juge face à la demande de démolition

Virginie Lachaut-Dana
VLD Avocats

La constatation d’une irrégularité au regard des règles d’urbanisme ne suffit pas à déterminer la mesure que le juge doit ordonner. Trois arrêts récents de la troisième chambre civile précisent son rôle selon le fondement de l’action : les articles L. 480-14 et L. 480-13 du code de l’urbanisme, ainsi que l’article 835 du code de procédure civile.

1. La mesure à ordonner dépend du fondement de l’action

L’article L. 480-14 permet à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme de demander au tribunal judiciaire la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage irrégulièrement édifié ou installé.

Le Conseil constitutionnel a assorti ce texte d’une réserve : la démolition ne peut être ordonnée lorsque le juge peut lui substituer une mise en conformité acceptée par le propriétaire (Cons. const., 31 juill. 2020, n° 2020-853 QPC, § 9).

L’arrêt du 18 juin 2026 précise la portée de cette réserve. Une société civile immobilière avait réalisé un exhaussement de sol sans la déclaration préalable requise. La cour d’appel avait ordonné la remise en état, compte tenu notamment de l’ampleur des travaux. La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale : le juge doit rechercher, « au besoin d’office », si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire (Cass. 3^e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B).

Il ne peut donc ordonner la démolition ou la remise à l’état d’origine sur le seul constat de l’irrégularité. Toute irrégularité n’est toutefois pas régularisable. Lorsque les règles d’urbanisme y font obstacle, notamment lorsque la construction n’est pas au nombre de celles autorisées dans la zone concernée, la démolition reste possible (Cass. 3^e civ., 20 avr. 2022, n° 21-13.491).

L’arrêt du 1^er octobre 2026 apporte une précision sur le terrain distinct de l’article L. 480-13. Cette action, soumise à des conditions propres, permet notamment la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis annulé par la juridiction administrative, lorsqu’elle est située dans l’une des zones visées par le texte.

La Cour de cassation rappelle que le demandeur doit établir un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation de la règle d’urbanisme ou de la servitude d’utilité publique méconnue. Dès lors qu’un tel préjudice est caractérisé au jour où le juge statue, son degré de gravité est indifférent. Le juge est tenu, sauf impossibilité, d’ordonner la démolition dans la mesure suffisante pour mettre la construction en conformité avec la règle méconnue (Cass. 3^e civ., 1^eroct. 2026, n° 24-14.709, FS-B).

Les deux textes définissent ainsi différemment l’office du juge. Sur le fondement de l’article L. 480-14, celui-ci doit rechercher si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire. Dans le cadre de l’article L. 480-13, la faible gravité du préjudice ne suffit pas à écarter la démolition lorsque les conditions de l’action sont réunies.

2. En référé, le choix de la mesure sous contrôle de proportionnalité

L’arrêt du 25 juin 2026 concerne une commune qui avait saisi le juge des référés, sur le fondement de l’article 835, alinéa 1^er, du code de procédure civile, afin de faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de constructions et d’aménagements réalisés sans autorisation en zone naturelle.

La Cour de cassation rappelle que le juge des référés « apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate », sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (Cass. 3^e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B).

En l’espèce, la cour d’appel avait tenu compte de la situation personnelle de l’un des occupants en différant d’un an l’expulsion, les mesures de démolition et d’enlèvement devant intervenir à la même date. La Cour de cassation approuve cette solution : la mesure « ainsi aménagée » ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile garanti par l’article 8 de la Convention, au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme. Le report retenu en l’espèce ne constitue toutefois pas une condition générale de la démolition.

L’arrêt du 25 juin 2026 a ainsi été rendu dans une affaire mettant en cause le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile. La solution retenue ne peut être étendue sans nuance à un immeuble exclusivement affecté à des bureaux ou à une activité tertiaire. La recherche d’une mise en conformité imposée par l’arrêt du 18 juin sur le fondement de l’article L. 480-14 n’est, en revanche, pas liée à l’usage d’habitation de l’ouvrage.

L’office du juge varie ainsi selon le fondement de la demande.

Dans l’action ouverte aux communes par l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme contre les constructions irrégulières, il doit rechercher si une mise en conformité est possible et acceptée avant d’ordonner la démolition ou la remise en état.

Lorsque la démolition est demandée sur le fondement de l’article L. 480-13 après l’annulation du permis de construire par le juge administratif, l’existence d’un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation de la règle d’urbanisme doit être établie, mais sa faible gravité ne permet pas d’écarter la démolition lorsque les autres conditions de l’action sont réunies.

Enfin, saisi en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour faire cesser un trouble manifestement illicite, le juge choisit la mesure propre à y mettre fin, sous réserve de sa proportionnalité lorsque des droits conventionnels sont en cause.