Une révolution attendue en urbanisme commercial !

une révolution attendue en urbanisme commercial

CE Avis, 23 décembre 2016, Sté MDVP Distribution, n°398077 

Des précisions relatives au régime du permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale ont finalement été adoptées par le Conseil d’État dans un avis du 23 décembre 2016.

Cet avis, très attendu des professionnels du secteur, apporte une clarification d’ampleur sur la procédure d’octroi d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale, ainsi que sur la procédure de recours introduite contre un tel permis.

L’article L. 425-4 du Code de l’urbanisme introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014 avait permis de simplifier la procédure en générant toutefois nombre de difficultés. En effet, pour tout projet soumis à autorisation d’exploitation commerciale, le permis de construire permettait systématiquement d’obtenir cette autorisation dès lors que la demande de permis avait fait l’objet d’un avis favorable de la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) ou de la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC).

La procédure de la délivrance d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale avant que la CNAC se prononce donne lieu à des difficultés procédurales considérables.

En l’espèce, la société LIDL a déposé une demande de permis de construire puis une demande d’extension de la surface de vente. Les autorités administratives compétentes ont fait droit aux demandes de la société. La CNAC a toutefois rejeté la seconde demande d’autorisation d’extension de la zone commerciale.

Le concurrent, sachant la société LIDL dépourvue d’autorisation d’exploitation commerciale, a formé un recours contre l’autorisation de délivrance du permis de construire auprès de la cour administrative d’appel de Nancy, qui a elle-même saisi le Conseil d’État pour avis.

  • Le permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale

Le Conseil d’État considère que l’autorité administrative délivrant les permis de construire doit attendre l’avis, exprès ou tacite, de la CNAC avant de délivrer le permis. Néanmoins, la délivrance d’un permis de construire, postérieurement à l’avis de la CNAC, revêt uniquement la forme d’une recommandation. En effet, la délivrance d’un permis ignorant ce délai d’attente de l’avis de la CNAC ne remet pas en cause la légalité dudit permis.

Le Conseil d’État estime que cette recommandation permettrait de garantir une meilleure sécurité juridique des autorisations d’exploitation commerciale, évitant la situation contentieuse des faits d’espèce.

  • La sécurité juridique des autorisations d’exploitation commerciale

En effet, si la CNAC rend un avis négatif après que le permis de construire valant AEC a été délivré, la légalité de ce dernier pourrait être remise en cause ultérieurement. Partant, ce risque incite le Conseil d’État « à recommander à l’administration d’éviter de délivrer le permis avant l’expiration de ce délai ».

  • Le recours contre un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale

Le Conseil d’État revient sur le recours contre un permis de construire valant autorisation d’exploitation. Il estime tout d’abord que le point de départ du délai de recours contre un tel permis court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. En revanche, le Conseil d’État précise que si les professionnels sont les tiers concernés par le recours au sens du Code de commerce, c’est la procédure de droit commun qui s’applique.

Le Conseil d’État rappelle également que la saisine de la CNAC est obligatoire et doit intervenir dans un délai d’un mois après avis de la CDAC. Il précise par ailleurs que cette saisine n’a aucun effet sur le délai du recours contentieux qui continue de courir.

En revanche, dans le cas où la CNAC rend son avis après l’octroi du permis de construire, cet avis ouvre un délai de recours de deux mois contre le permis, et ce même si le recours contentieux a expiré

  •       Les effets de l’annulation d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale

Un recours en annulation est uniquement possible dans le cas où le permis de construire entraîne autorisation d’exploitation commerciale. Néanmoins, un tel permis ne peut être délivré que dans le cas où une autorisation d’exploitation commerciale a bien été délivrée. À ce titre, si le permis est annulé, c’est l’ensemble du projet immobilier qui est remis en cause.

Afin de garantir la sécurité juridique du projet, le Conseil d’État prévoit que « les modifications nécessaires pour mettre le projet en conformité avec la chose jugée par la décision d’annulation sont sans effet sur la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et règlementaires mentionnées à l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme, un nouveau permis de construire valant  autorisation d’exploitation commerciale peut, à la demande du pétitionnaire, être délivré au seul vu d’un nouvel avis favorable de la CDAC compétente ou, le cas échéant, de la commission nationale ».

L’autorisation d’exploitation commerciale n’étant pas remise en cause, en cas d’annulation du permis de construire, il convient donc de régulariser la situation afin d’obtenir un permis de construire modificatif.

Afin de bénéficier d’une analyse approfondie des dernières actualités en matière d’urbanisme et d’aménagement commercial, venez assister à la conférence EFE Actualité de l’urbanisme commercial le 30 mai prochain.