Comment allier constructibilité et règles d’urbanisme ?

 

Le Conseil d’Etat est récemment intervenu dans un arrêt du 29 mars 2017, n° 393730, afin de rappeler que la constructibilité limitée permet de restreindre les constructions qui étendent le périmètre urbanisé d’une collectivité, lorsque cette dernière n’est pas dotée d’un document de planification.

 

1. Nos rappels liés aux limites de constructibilité 

Souvenons-nous que lors de la création des POS par la LOF en 1967, les communes avaient été fortement incitées à adopter un document d’urbanisme par le biais du principe de constructibilité limitée sur les territoires soumis aux anciennes règles d’urbanisme.

Le Code de l’urbanisme interdit, encore aujourd’hui, les constructions visant des parties qui ne sont pas urbanisées par la commune en l’absence d’adoption d’un PLU, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme, sauf exceptions limitativement énumérées.

 

2. Quelques faits face au droit

En l’espèce, le maire d’une commune a pris un arrêté municipal visant à refuser la demande de permis d’aménager. Ce refus était justifié par la raison suivante : la demande de permis d’aménager portait sur un terrain conséquent sur lequel seraient construites 25 maisons dans le cadre d’un lotissement.

Or, la commune en cause n’avait adopté aucun document d’urbanisme. Après l’annulation de l’arrêté en appel, la commune a saisi le Conseil d’Etat.

 

3. Le Conseil d’Etat confronté aux limites de constructibilité

Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 29 mars, revient tout d’abord sur la mise en œuvre des règles de la constructibilité limitées aux espaces urbanisés dans les communes non couvertes par un document d’urbanisme, mais où l’on peut appliquer le règlement national d’urbanisme.

Ainsi, le territoire urbanisé de la commune doit être analysé en fonction du nombre de constructions et de la densité de ces constructions qui doivent être significatifs.

Le Conseil d’Etat considère la chose suivante, pour déterminer si l’étendue du terrain du projet se trouve au sein des parties urbanisées d’une commune, le juge administratif doit appliquer le critère de la proximité immédiate sur l’ensemble de l’assiette du terrain. Cela englobe les constructions existantes ainsi que les constructions envisagées par la demande de permis.

 

4. Qu’en est-il du raisonnement de la Cour d’appel ? 

L’arrêt de la Cour d’appel est finalement annulé par le Conseil d’Etat qui considère que les critères de localisation et de zonage ne suffisent pas à caractériser la possibilité d’extension d’une zone urbanisée. En effet, il aurait fallu que la Cour recherche si la réalisation du projet de lotissement allait étendre le périmètre de la partie urbanisée de la commune au regard de la densité des constructions projetées.

 

 

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