La nouveau régime du lotissement

Élise Carpentier
Professeur de droit public

Le lotissement depuis le 1er mars 2012

L’ordonnance du 22 décembre 2011 et son décret d’application du 28 février 2012, relatifs à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, comportent de nombreuses dispositions sur le lotissement. Compte tenu de son ampleur, cette nouvelle réforme, dont la nécessité avait été « officialisée » par un rapport élaboré dans le cadre du GRIDAUH[1], a fait l’objet d’une présentation en deux parties : la définition (partie I, publiée dans la lettre BJDUonline n°51 de mai 2012) puis le régime (partie II, publiée ci-dessous) du nouveau lotissement.

1) L’effort des pouvoirs publics dans la définition du périmètre des lotissements a été beaucoup salué. En quoi a-t-il consisté ?

Les pouvoirs publics se sont efforcés de définir le périmètre des lotissements en consacrant à cette question une disposition particulière : l’article L. 441-1-2 du Code de l’urbanisme.

De cette disposition, il ressort en premier lieu que le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destiné(s) à l’implantation de bâtiments. Jusque-là, rien que de très normal.

Un peu plus discutable est en revanche la prévision selon laquelle le périmètre du lotissement inclut également et en deuxième lieu « s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots ». En effet, cette règle risque de compliquer sérieusement la réalisation des lotissements dont certaines voies, équipements ou espaces communs ne peuvent, par nature, qu’être situés à l’extérieur du lotissement (voie d’accès à lotissement ou parking visiteurs par exemple…).

En troisième lieu, le texte précise que le lotisseur peut éventuellement choisir d’inclure, dans le périmètre du lotissement, des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières (contiguës) concernées. Il n’est pas certain que cette faculté était absolument exclue auparavant, mais sa consécration est assurément source de sécurité juridique. Elle s’inscrit, par ailleurs, dans une dynamique clairement libérale, puisque le choix est laissé à la libre appréciation du ou des opérateur(s). En pratique, l’intégration du bâti existant dépendra certainement de la possibilité de l’existence d’une constructibilité de résiduelle sur les terrains déjà bâtis, qui pourra être répartie entre les lots créés.

Signalons, pour finir sur la question du périmètre des nouveaux lotissements, que le pouvoir réglementaire est venu généraliser la possibilité des lotissements « partiels », c’est-à-dire ne portant que sur une fraction d’une unité foncière. Auparavant en effet, le lotissement partiel n’était possible que pour les lotissements soumis à permis d’aménager, la rédaction de l’ex-article R. 441-1 prévoyant expressément que « la demande de permis d’aménager peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière ». La nouvelle rédaction de l’article R. 441-9 élargit cette possibilité aux lotissements relevant de la déclaration préalable.

2) Les lotissements restant soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable, leur système d’autorisation a-t-il été fondamentalement affecté par la réforme ?

En effet, le législateur a maintenu un régime d’autorisation dual pour les lotissements qui sont toujours soumis, soit à permis d’aménager, soit à déclaration préalable. Mais il a modifié les champs d’application respectifs de ces autorisations.

L’élément le plus remarquable à cet égard est la disparition de toute référence au nombre de lots créés pour déterminer l’autorisation requise. Désormais, le critère essentiel réside dans la nécessité, ou non, de réaliser des travaux.

L’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme précise en effet que doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé (les lotissements ne répondant pas à ces conditions devant être précédés d’une déclaration préalable en vertu de l’article R. 421-23).

Il en résulte, par rapport au régime antérieur, un élargissement du champ du permis d’aménager, ce qui se traduira également par un accroissement de la durée d’instruction, le permis d’aménager étant instruit en trois mois, alors qu’une déclaration préalable n’en requiert qu’un. Mais il s’en suivra, dans le même temps, une amélioration du contrôle de la fabrication de terrains à bâtir profitable aux acquéreurs de lots, puisque ceux-ci auront, à l’avenir, la garantie (que ne leur offrait pas nécessairement la réglementation issue de la réforme de 2005-2007), que leur lot sera effectivement constructible, quel que soit le régime d’autorisation auquel est soumis le lotissement.

3) Existe-t-il des conditions spécifiques à la délivrance des permis de construire dans les lotissements ? Une protection spécifique des acquéreurs est-elle toujours organisée ?

Oui, des limites sont toujours posées à la délivrance des permis de construire à l’intérieur des lotissements. Ces conditions ne concernent cependant – et logiquement désormais puisque les lotissements à déclaration préalable ne peuvent plus comporter de travaux – que les lotissements soumis à permis d’aménager.

Ces conditions sont aujourd’hui posées par l’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme, qui maintient le principe selon lequel la délivrance des permis est suspendue à l’achèvement des travaux. Il s’agit bien sûr, en s’assurant que le lotisseur procède effectivement à la viabilisation des lots, de protéger l’acquéreur de terrain immobilier, mais également l’administration.

Des possibilités de délivrance anticipée sont toutefois organisées. La première, qui existait déjà, consiste à autoriser la délivrance du permis de construire lorsque l’administration a délivré une autorisation de vente ou de location du lot et que les équipements desservant le lot sont achevés, ce qui nécessite la production d’une attestation dans le dossier de permis (par laquelle le lotisseur s’engage à achever les équipements).

La seconde, créée par le nouveau dispositif, consiste à permettre l’octroi du permis de construire dès la délivrance du permis d’aménager, le permis étant délivré sous réserve de n’être mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés. Mais attention, limite importante : cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dans les autres cas, lorsque cette délivrance anticipée aura lieu, il faudra veiller à éviter la caducité du permis de construire, qui pourrait résulter de la carence du lotisseur, aucune garantie d’ordre public n’ayant été prévue à cet égard. Il sera donc prudent d’organiser un montage contractuel spécifique, mais il est vrai que les risques sont probablement réduits du fait que cette faculté devrait surtout concerner des professionnels.

4) Au titre des garanties offertes aux acquéreurs de lots, le nouveau régime a-t-il prévu une stabilisation des droits de construire dans les nouveaux lotissements ?

Oui, l’article L. 442-14 confirme la stabilisation des droits de construire offerte au lotisseur et aux colotis. Cette garantie est parfaitement compréhensible dans la mesure où l’opération de lotir se décompose en deux étapes : une division, viabilisation dans un premier temps, et des opérations de construction dans un second.

Concrètement, il est prévu que le permis de construire demandé dans un lotissement ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans (les modifications des documents du lotissement étant exceptées). Cette règle n’est pas nouvelle : elle existe depuis 1986.

La réforme de 2011-2012 innove cependant en distinguant, pour déterminer le point de départ de ce délai, selon que le lotissement a été précédé d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable.

Dans le premier cas, c’est l’achèvement des travaux (à partir duquel en principe, on vient de le voir, les permis peuvent être délivrés) qui constituera le point de départ du délai. Dans le second, c’est la date de non-opposition, ce qui est logique dans la mesure où les lotissements soumis à déclaration préalable ne peuvent plus comporter de travaux. La dichotomie est donc a priori bienvenue, mais elle encourt, il est vrai, le reproche de laisser penser que, dans les lotissements soumis à permis d’aménager, la stabilisation concerne le droit applicable au jour de l’achèvement du lotissement et non au jour de la délivrance du permis d’aménager[2]. Si cette interprétation devrait se confirmer, elle serait assurément et regrettablement source d’insécurité juridique et économique pour les opérateurs immobiliers…


[1] AJDA 2010, p. 1180

[2] La lettre BJDUonline n°50 d’avril 2012 – Édito de Jérôme Tremeau et de Claire-Lise Coupinot