La nouveau régime du lotissement

Élise Carpentier
Professeur de droit public

Le lotissement depuis le 1er mars 2012

L’ordonnance du 22 décembre 2011 et son décret d’application du 28 février 2012, relatifs à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, comportent de nombreuses dispositions sur le lotissement. Compte tenu de son ampleur, cette nouvelle réforme, dont la nécessité avait été « officialisée » par un rapport élaboré dans le cadre du GRIDAUH[1], a fait l’objet d’une présentation en deux parties : la définition (partie I, publiée dans la lettre BJDUonline n°51 de mai 2012) puis le régime (partie II, publiée ci-dessous) du nouveau lotissement.

1) L’effort des pouvoirs publics dans la définition du périmètre des lotissements a été beaucoup salué. En quoi a-t-il consisté ?

Les pouvoirs publics se sont efforcés de définir le périmètre des lotissements en consacrant à cette question une disposition particulière : l’article L. 441-1-2 du Code de l’urbanisme.

De cette disposition, il ressort en premier lieu que le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destiné(s) à l’implantation de bâtiments. Jusque-là, rien que de très normal.

Un peu plus discutable est en revanche la prévision selon laquelle le périmètre du lotissement inclut également et en deuxième lieu « s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots ». En effet, cette règle risque de compliquer sérieusement la réalisation des lotissements dont certaines voies, équipements ou espaces communs ne peuvent, par nature, qu’être situés à l’extérieur du lotissement (voie d’accès à lotissement ou parking visiteurs par exemple…).

En troisième lieu, le texte précise que le lotisseur peut éventuellement choisir d’inclure, dans le périmètre du lotissement, des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières (contiguës) concernées. Il n’est pas certain que cette faculté était absolument exclue auparavant, mais sa consécration est assurément source de sécurité juridique. Elle s’inscrit, par ailleurs, dans une dynamique clairement libérale, puisque le choix est laissé à la libre appréciation du ou des opérateur(s). En pratique, l’intégration du bâti existant dépendra certainement de la possibilité de l’existence d’une constructibilité de résiduelle sur les terrains déjà bâtis, qui pourra être répartie entre les lots créés.

Signalons, pour finir sur la question du périmètre des nouveaux lotissements, que le pouvoir réglementaire est venu généraliser la possibilité des lotissements « partiels », c’est-à-dire ne portant que sur une fraction d’une unité foncière. Auparavant en effet, le lotissement partiel n’était possible que pour les lotissements soumis à permis d’aménager, la rédaction de l’ex-article R. 441-1 prévoyant expressément que « la demande de permis d’aménager peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière ». La nouvelle rédaction de l’article R. 441-9 élargit cette possibilité aux lotissements relevant de la déclaration préalable.

2) Les lotissements restant soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable, leur système d’autorisation a-t-il été fondamentalement affecté par la réforme ?

En effet, le législateur a maintenu un régime d’autorisation dual pour les lotissements qui sont toujours soumis, soit à permis d’aménager, soit à déclaration préalable. Mais il a modifié les champs d’application respectifs de ces autorisations.

L’élément le plus remarquable à cet égard est la disparition de toute référence au nombre de lots créés pour déterminer l’autorisation requise. Désormais, le critère essentiel réside dans la nécessité, ou non, de réaliser des travaux.

L’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme précise en effet que doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé (les lotissements ne répondant pas à ces conditions devant être précédés d’une déclaration préalable en vertu de l’article R. 421-23).

Il en résulte, par rapport au régime antérieur, un élargissement du champ du permis d’aménager, ce qui se traduira également par un accroissement de la durée d’instruction, le permis d’aménager étant instruit en trois mois, alors qu’une déclaration préalable n’en requiert qu’un. Mais il s’en suivra, dans le même temps, une amélioration du contrôle de la fabrication de terrains à bâtir profitable aux acquéreurs de lots, puisque ceux-ci auront, à l’avenir, la garantie (que ne leur offrait pas nécessairement la réglementation issue de la réforme de 2005-2007), que leur lot sera effectivement constructible, quel que soit le régime d’autorisation auquel est soumis le lotissement.

3) Existe-t-il des conditions spécifiques à la délivrance des permis de construire dans les lotissements ? Une protection spécifique des acquéreurs est-elle toujours organisée ?

Oui, des limites sont toujours posées à la délivrance des permis de construire à l’intérieur des lotissements. Ces conditions ne concernent cependant – et logiquement désormais puisque les lotissements à déclaration préalable ne peuvent plus comporter de travaux – que les lotissements soumis à permis d’aménager.

Ces conditions sont aujourd’hui posées par l’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme, qui maintient le principe selon lequel la délivrance des permis est suspendue à l’achèvement des travaux. Il s’agit bien sûr, en s’assurant que le lotisseur procède effectivement à la viabilisation des lots, de protéger l’acquéreur de terrain immobilier, mais également l’administration.

Des possibilités de délivrance anticipée sont toutefois organisées. La première, qui existait déjà, consiste à autoriser la délivrance du permis de construire lorsque l’administration a délivré une autorisation de vente ou de location du lot et que les équipements desservant le lot sont achevés, ce qui nécessite la production d’une attestation dans le dossier de permis (par laquelle le lotisseur s’engage à achever les équipements).

La seconde, créée par le nouveau dispositif, consiste à permettre l’octroi du permis de construire dès la délivrance du permis d’aménager, le permis étant délivré sous réserve de n’être mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés. Mais attention, limite importante : cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dans les autres cas, lorsque cette délivrance anticipée aura lieu, il faudra veiller à éviter la caducité du permis de construire, qui pourrait résulter de la carence du lotisseur, aucune garantie d’ordre public n’ayant été prévue à cet égard. Il sera donc prudent d’organiser un montage contractuel spécifique, mais il est vrai que les risques sont probablement réduits du fait que cette faculté devrait surtout concerner des professionnels.

4) Au titre des garanties offertes aux acquéreurs de lots, le nouveau régime a-t-il prévu une stabilisation des droits de construire dans les nouveaux lotissements ?

Oui, l’article L. 442-14 confirme la stabilisation des droits de construire offerte au lotisseur et aux colotis. Cette garantie est parfaitement compréhensible dans la mesure où l’opération de lotir se décompose en deux étapes : une division, viabilisation dans un premier temps, et des opérations de construction dans un second.

Concrètement, il est prévu que le permis de construire demandé dans un lotissement ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans (les modifications des documents du lotissement étant exceptées). Cette règle n’est pas nouvelle : elle existe depuis 1986.

La réforme de 2011-2012 innove cependant en distinguant, pour déterminer le point de départ de ce délai, selon que le lotissement a été précédé d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable.

Dans le premier cas, c’est l’achèvement des travaux (à partir duquel en principe, on vient de le voir, les permis peuvent être délivrés) qui constituera le point de départ du délai. Dans le second, c’est la date de non-opposition, ce qui est logique dans la mesure où les lotissements soumis à déclaration préalable ne peuvent plus comporter de travaux. La dichotomie est donc a priori bienvenue, mais elle encourt, il est vrai, le reproche de laisser penser que, dans les lotissements soumis à permis d’aménager, la stabilisation concerne le droit applicable au jour de l’achèvement du lotissement et non au jour de la délivrance du permis d’aménager[2]. Si cette interprétation devrait se confirmer, elle serait assurément et regrettablement source d’insécurité juridique et économique pour les opérateurs immobiliers…


[1] AJDA 2010, p. 1180

[2] La lettre BJDUonline n°50 d’avril 2012 – Édito de Jérôme Tremeau et de Claire-Lise Coupinot

17 Commentaires

  • Est que avec la loi Alur 30% d’espace vert sont obligatoire dans un lotissement sur un exemple concret d’un hectare 3 lots disparaissent alors que les voiries du projet peuvent les distribuer.

    merci d’avance

  • Bonjour,
    J’ai un terrain de 1868m² avec une maison que j’ai contruite en 1972. Pas de POS à l’époque. Maintenant mon terrain est classé NA1. Le POS de 2002, dit qu’il faut 5000m² pour lotir. A l’époque n’existait que le permis d’aménager. Le 1er octobre 2007 le code de l’urbanisme dit qu’on peut diviser le terrain et faire un lotissement à déclaration préalable si le terrain est viabilisé, ce qui est le cas. Donc j’aimerai faire deux lots, l’un de 1200m² avec ma maison, l’autre avec 668m² pour faire construire. Le POS actuel n’a pas intégré cette disposition du CU de 2007. Le POS peut-il aujourd’hui s’opposer à mon projet? La loi Alur supprime le COS et la surface minimale d’un terrain. Qu’en est-il de cette surface minimale de 5000m² pour lotir? Est-ce encore légal? Bien sûr, le terrain devrait être en U, il remplit les conditions.
    Merci
    Cordialement

  • Bjr Maître,

    Je voudrais savoir si nous avons le droit de marquer notre emplacement de parking situé à 25m de notre maison individuelle et lui apposer le n°11 (comme notre maison). Ns avons, comme ts les co-propriétaires, une place de parking privatif devant notre maison et ensuite le lotisseur a délimité 8 places supplémentaires pour ts les autres co-propriétaires au milieu de nos bâtiments.

    Nous subissons le comportement abusif d’un propriétaire qui lui, est déclaré « hors lotissement » mais il se permet de stationner 3 ou 4 véhicules à lui et sa famille. La Mairie du village ns a laissé entendre que tant que ce lotissement n’est pas devenu public, ns pouvons « faire ce que ns voulons » mais dès que la commune prendra le relais, n’importe qui pourra y stationner, même ce propriétaire « hors lotissement, qui habite malheureusement en face des 8 emplacements.
    Merci de votre éclairage. Je me tiens à votre disposition pour de plus amples renseignements. 0663144131

  • Bonjour.
    Un lotissement de 93 familles (maisons individuelles et immeubles de 4 appartements doit se construire près de chez moi. Est il vrai qu’il faut 3 voies de sorties à un lotissement de ce type.
    Merci pour votre réponse.
    Cdt
    Christiane

  • Bonjour, depuis la mise en place du PLU, je me trouve en OAP.
    Le réglement de cette OAP exige 3 lots par opérations.

    Je compte réaliser un lotissement de 3 lots comprenant deux lots bâtis et un seul à bâtir en division de deux parcelles attenantes bâties. L’accès à la voie publique se fera par un chemin déjà existant (qui dessert les 2 lots bâtis).

    Je n’ai pas de travaux à effectuer, hormis les raccordements aux réseaux.

    Sur un terrain attenant à mes parcelles, une DP, dont la demande datait du 22 mars 2012, avait été accordée pour 2 lots, alors qu’en plus des raccordements aux réseaux, il y avait la confection d’un chemin permettant l’accès au domaine public.

    Mon opération nécessite-t-elle donc un PA, comme semble vouloir me l’indiquer la mairie ? Ceci me parait abusif.

    Merci de vos éclaircissements.
    A+

  • SVP. Dans une commune de moins de 2500 habitants, le maire seul est il souverain pour décider d’accepter un lotissement et délivrer un permis d’aménager ? OU, faut il une délibération du conseil municipal ? Merci

  • Bonjour,
    cela fait 2 ans que je suis dans un lotissement privé.
    Il n’y tjrs pas de route goudronnée,n’y de bouche à incendie,n’y de candélabre,n’y de trottoir,il reste encore des terrains à bâtir(Qt: 5).
    Pouvez vous me dire si cela est normal et si le propriétaire des terrains à un délai pour le faire?
    Pour l’instant nous sommes 6 propriétaires dans le lotissement, la première construction a été faite il y a 4 ans.

    Merci de vos éclaircissements.

  • Bonjour
    Une question m’interpelle, dans le cas d’un lotissement commercial (donc hors maison individuelle) et lorsque le pétitionnaire demandeur du PA est le même que le demandeur du (ou des)PC.
    Le nouveau dispositif permet l’octroi du permis de construire dès la délivrance du permis d’aménager, le permis étant délivré sous réserve de n’être mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés, mais alors on peut déposer le (ou les) PC (avec demande de cdac) en même temps (ou quelques jours après) le depot du PA et le service d’urbanisme instruit donc le (ou les) PC avec une pièce manquante, le PA accepté, ne risque t on pas de recevoir dans ce cas la une demande de pièce manquante (en l’occurrence le PA acceptée) ou bien le service concerné peut il attendre de délivrer lui même le PA puis de suite si tout est ok de délivrer le (ou les) PC.
    Quid aussi de la demande de cdac dans ce cas là.

    Merci de m’eclairer sur cette subtilité juridique, y a t il un texte de référence dans ce cas là ?

    Bien à vous

  • Ayant obtenu un permis d’aménager sous le POS et n’ayant pas activé les travaux
    nous sommes maintenant en PLU la mairie me dit que mon permis est toujours
    valable et que l’on applique les règles du POS mon géomètre me dit que ce sont les
    règles du PLU qui s’applique du fait quà ce jour aucun travaux n’a été exécuté
    (pos en zone Na plu en zon UD ) merci de votre réponse Bien cordialement.

  • Bonjour,

    Propriétaire d’un terrain de 4000m2 je me retrouve dans une situation très particulière.
    Avec 2 autres propriétaires nous avons 14000 m2 de terrain constructible en zone U1 du PLU permettant les constructions individuelles avec un assainissement autonome.
    Un promoteur nous a proposé de racheter nos terrains. Nous avons accepté moins 1500 m2 que je garde. Il était convenu que ces 1500 m2 ne rentreraient pas dans le lotissement mais qu’ils seraient viabilisés par le promoteur. Ma parcelle ne devait pas apparaître même sur les plans du permis d’aménagement. Tout ceci inscrit dans un compromis signé devant notaire. A m’a charge d’obtenir les autorisations pour pouvoir construire.
    Ceci me permettait de ne pas être co-lotisseur et ainsi de ne pas supporter les risques liés aux défauts de voirie, de réseaux…
    Malheureusement lors du dépôt du permis d’aménager le promoteur m’a inclus dans le lotissement. Pourquoi ? A ces dires pour que ce soit plus facile pour moi d’obtenir mon permis de construire ! Alors qu’il maintenait, avec mon Notaire avant la signature du compris, que je ne devais pas apparaître !
    Malgré que je ne souhaite pas être co-lotisseur, que mon nom n’apparaisse dans aucun document du permis d’aménager, que mon terrain, 1500 m2, soit exclu de la vente, que seul soit mentionné le promoteur. Ma parcelle ayant été inclus d’office dans le lotissement. Dans ce cas le simple fait que m’a parcelle apparaisse dans le permis d’aménager mon Notaire me dit que je suis donc de faite co-lotisseur avec toutes les responsabilités que cela comporte. Cette question est importante, outre les questions des responsabilités, puisque mon notaire me dit que 2 solutions s’offrent à moi. Soit je n’apparais pas dans le PA est je suis co-lotisseur sans avoir la possibilité de vendre un jour, soit j’apparais dans le PA en tant que co-lotisseur qui signe les documents et dans ce cas je suis co-lotisseur avec la possibilité de vendre un jour (je pense dans ce cas aux aléas de la vie et ma descendance).
    J’ai des avis très différents et des changeants de discours. Je n’arrive pas à comprendre comment dans mon cas je me retrouve co-lotisseur !
    Que signifie ne pas apparaître dans un plan d’aménagement pour ne pas être co-lotisseur :
    – Est ce ne pas signer les documents administratif mais la parcelle peut elle être intégrer dans le lotissement ?
    – Ou ne pas apparaître dans les documents administratifs et ni sur les plans. Etre exclu totalement du lotissement ?
    Je recherche des conseils, voir des personnes ressource qui pourrais me donner un avis.

  • Bonjour.
    Objet:vente d’espaces vert en Lotissement.
    Nous sommes les ayant droits du lotisseur.
    Lotissement créé en 1998. Statuts déposés en Mairie Mais jamais publiés. Notre Notaire n’en aucune trace.
    Nous souhaitons créer l’Asl. (Les coloris sont ok pour cela).
    Peut on vendre les espaces verts à certains coloris mitoyens de ces parcelles ,ou doit on attendre que l’Asl soit créée et que ce soit elle qui le fasse?
    D’avance merci de vos précisions.
    Pat83

  • Bonjour ,
    A l’entrée à gauche de mon lotissement un espace vert de 800 m2 environ puis la clôture de ma propriété à droite un complexe sportif. Le lotissement construit depuis 1986 est communal , à cette époque on nous avez dit qu’on ne pouvait rien faire sur cet espace vert car il fallait un temps de m2 par lotissement . Aujourd’hui la Mairie voudrait faire un parking de 50 places . Que dit la loi à ce sujet ?
    Merci pour votre réponse .
    Cordialement

  • J’habite dans un lotissement communal depuis 2001,mon terrain jouxte une aire de jeux,je viens de recevoir un courrier m’annoncant qu’un geometre va effectuer un bornage en vu d’un terrain a batir.La mairie a t’ elle le droit de le faire et que dit la loi a ce sujet?merci pour votre reponse

  • Bonjour Maitre
    Une commune a rachété à un SCI lotisseuse les espaces verts et la voirie d’un lotissement de 1978 pour 1 Euro symbolique.
    Cette commune est sollicité par un des propriétaire d’un des lots du lotissement pour racheter ces espaces verts!
    Est ce légal?

  • J’ai eu une parcelle de 1300m2 en donation situé en zone agricole. Cette parcelle provient d’une division en 2009 d’un terrain agricole de 2,5 hectares divisé en 10, sur 2 parcelles il y a une construction. j’ai fait une demande de permis de construire sur ma parcelle qui est nue de construction et 3 autres membres de la famille ont fait cette demande pour leur terrain (nue de construction). Ma parcelle est entre 2 maisons, celle de ma mère qui a le numéro 150 et celle du voisin qui est à 150 mètres de la maison de ma mère et qui a le numéro 100. est-ce que ma demande sera rejeté ou est-ce que j’ai une chance d’avoir le permis car les parcelles sont divisées. Le terrain de ma mère est viabilisé avec un accès par un chemin bétonné. ce chemin donne accès à tous les autres terrains de la famille. Les 10 parcelles de la famille sont du même côté du chemin bétonné. Depuis 1994 ont essaie de faire déclasser les terrains sans succès. En 2012 ont demande un rendez-vous avec la maire, elle a préféré aller à la rencontre d’une personnalité très connue et ne nous a jamais reçu.

  • Je crois savoir que l’administration ne peut imposer aucun investissement à un lotissement après l’autorisation de lotir. Est-ce bien exact ? Dans l’affirmative, à quel texte de loi peut-on se référer ?
    Merci par avance pour votre réponse.

    JP Menin

  • Bonjour,

    Je viens de signer un compromis pour la vente d’un terrain – le propriétaire a fait deux lots et a fait une déclaration préalable sur le premier lot qui a été accepté – le géomètre me dit que je dois attendre que mes futur voisin soit hors d’air hors d’eau pour demander un permis de construire. Est ce vrai ?? car impossible de trouver un texte de loi sur ce sujet

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