Levez la tête et voyez comme Paris est Grand !

David SabatierDavid Sabatier
Avocat, associé
Cabinet 1862

 

Séphora AmsellemSéphora Amsellem
Avocat, collaborateur
Cabinet 1862

Le Grand Paris passe peut être d’abord par l’exploitation du foncier existant. La prochaine fois que vous vous promenez dans Paris, levez la tête et comptez sur cent mètres le nombre de « dents creuses ».

Une « dent creuse », c’est un projet de construction qui coute 2 000 € du mètre carré pour un prix de sortie compris entre 8 000 et 12 500 €. La plus-value de ces opérations est donc exceptionnelle et inégalée à Paris. Avec les nouveaux dispositifs, elles sont totalement exploitables, et pourtant personne ne s’en occupe… Pourquoi ? Parce que l’enjeu n’est pas d’identifier les « dents creuses » pour y construire un « bridge » (les promoteurs adorent le vocabulaire dentaire), ni même d’obtenir l’autorisation de construire, ou encore de réaliser le projet. Le problème, c’est de savoir gérer une copropriété – autrement dit un collectif – pour leur faire comprendre l’intérêt qu’ils ont chacun et tous ensemble à mener une opération comme celle-ci. Convaincre un collectif, c’est un savoir-faire qui exige quelques années de pratique que peu d’acteurs du marché ont.

En attendant, voici un petit résumé des dispositifs actuels et des formidables opportunités qu’ils engendrent. Construire tout ce qui peut l’être à Paris commence par la limitation de son étalement urbain au profit de la valorisation de son bâti existant. Encore très peu prospectés et relativement sous-développés en comparaison à d’autres capitales à forte densité urbaine, les projets de surélévation sont pourtant une solution simple et viable à des difficultés et des besoins qui se révèlent aujourd’hui criants. Ceci sans compter sur les plus-values potentielles de 300% à 500% en quelques mois. Par exemple, la pratique est largement répandue à Londres où les immeubles ne sont qu’exceptionnellement contraints par le statut de copropriété (celui-ci ayant été introduit en 2002).

En l’état actuel du droit, du plan local d’urbanisme, et de larges avancées techniques, il est donc désormais possible de construire de nombreux mètres carrés habitables à Paris grâce à la surélévation des bâtiments existants.

L’occasion donc de faire une piqûre de rappel des différentes opportunités offertes par les réformes des dernières années applicables aux surélévations parisiennes qui ont trait tant au droit de la copropriété, de la construction que de l’urbanisme.

Les pouvoirs étendus de la Mairie

D’abord l’ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logements qui, par la création de l’ancien article L. 123-5-1 du Code de l’urbanisme[1], permet de déroger aux règles de gabarit, de densité et de stationnement lors de la délivrance de permis de construire dans le cadre d’un projet de surélévation.

Ensuite, la loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises étend les possibilités de dérogations prévues par l’ancien article L. 123-5-1 du Code de l’urbanisme, en incluant pour les projets de surélévation, les agrandissements de surface de logements et non plus les seules créations d’unités de logement, et en introduisant une nouvelle catégorie de dérogations en matière de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives.

Concrètement, cela se traduit lors de la délivrance de permis de construire pour lequel l’autorité compétente peut accorder, par décision motivée, toute une série de dérogations aux règles relatives au gabarit et à la densité, au dépassement de la hauteur maximale, à la création d’aires de stationnement et au retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives. « C’est désormais un réel dépassement des gabarits existants qui permet de manière concrète dans la plupart des cas un alignement au faitage des bâtiments adjacents », commente l’architecte Benjamin Thuillez.

Les pouvoirs étendus du Préfet

De la même façon, avec l’article L. 111-4-1 du Code de la construction et de l’habitation instauré par la même ordonnance de 2013, le préfet peut accorder, lors d’un projet de surélévation, des dérogations concernant les dispositions relatives à l’isolation acoustique, aux brancards, aux ascenseurs, à l’aération, à la protection des personnes contre l’incendie, aux lignes de communication à très haut débit en fibre optique.

Les libertés considérables offertes par la loi ALUR

De réelles opportunités ont été également considérablement étendues par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui modifie l’ancien article 123-1-5 du Code l’urbanisme[2] avec la fameuse suppression des règles de densité (COS) et des règles de superficie minimale de terrain régissant dès lors les constructions par les règles de gabarit, d’implantation des constructions et d’emprise au sol. Comme vous le savez, auparavant, la fixation d’un COS faible imposait indirectement des superficies de terrain relativement importantes, ce qui favorisait largement l’étalement urbain.

Le bonus de constructibilité

Dans la même lignée, un texte plus méconnu, mais tout aussi propice aux projets de surélévations est celui de l’article L. 151-28 du Code de l’urbanisme créé par l’ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015 repris notamment de l’ancien article 128-1 du Code de l’urbanisme[3] permettant d’offrir un bonus de constructibilité. Il est ainsi prévu : « Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30%, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive

Le coup d’État rendu possible au sein des copropriétés

Enfin, une réforme cruciale pour le lancement des projets de surélévation est celle des modalités de règles de vote de la réalisation de ces travaux par le syndicat au sein des copropriétés. En effet, depuis la même loi ALUR modifiant l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la seule majorité nécessaire est celle des deux tiers des voix du syndicat, et non plus l’unanimité de ses membres. Par ailleurs, les copropriétaires du dernier étage ne peuvent désormais plus opposer leur droit de veto ou même tenter de le monnayer… À noter que ces derniers bénéficieront toutefois d’un droit de priorité, d’une part à l’occasion de la vente des locaux privatifs par le syndicat des copropriétaires et, d’autre part, à l’occasion de la cession par le syndicat du droit de surélévation.

La perspective d’un abaissement des charges du fait d’une nouvelle répartition des millièmes permet ainsi de conquérir les voix des copropriétaires pour se rapprocher d’un consensus. Cette adaptation du droit de la copropriété facilite le droit de surélévation du syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit et procure un fort levier de financement au syndicat pouvant se révéler nécessaire et même dans certain cas obligatoire tel que pour la réalisation de travaux de requalification énergétique.

L’évolution des règles d’urbanisme, de la construction et des droits de copropriété entraînée par de multiples actions politiques a ainsi permis de voir naître de nombreuses surélévations de bâtiments parisiens comme dans le cadre du vaste projet d’aménagement urbain initié dans le secteur de la ZAC Clichy Batignolles. Projet certes ambitieux, mais tout aussi réaliste, la conquête du foncier en hauteur semble avoir levé de nombreux blocages juridiques permettant, à l’image de plus proches capitales voisines, d’inscrire le Grand Paris dans un véritable projet innovant d’intérêt général et de développement durable.

[1] Repris aujourd’hui par l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme crée par l’ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015 qui a recodifié intégralement la partie législative du livre 1er du Code de l’urbanisme.

[2] Abrogé par l’ordonnance n°2015-1174 de 2015 et repris notamment dans les articles L. 151 et suivants du Code de l’urbanisme.

[3] Abrogé par l’ordonnance n°2015-1174 de 2015.