La division foncière : une opération encadrée et réfléchie

Franck Bourdon 1Franck Bourdon
Géomètre-expert

Dans une période économique difficile où le prix du foncier constitue une part importante du budget de toute opération de construction ou d’aménagement, à l’intérieur de zones déjà urbanisées où la pénurie foncière se fait sentir de plus en plus et compte tenu de la volonté affichée de nos gouvernements successifs de lutter contre l’étalement urbain depuis plus d’une décennie, la division foncière est une solution fréquente pour optimiser une vente ou valoriser un patrimoine.

 1. Peut-on librement diviser sa propriété, que ce soit en vue de construire ou non ?

Avant d’évoquer la division, il convient de rappeler en préambule une notion essentielle en droit de l’urbanisme : celle de « l’unité foncière ». Lorsque l’on est propriétaire d’une seule parcelle cadastrale, elle constitue « l’unité foncière » nous appartenant. Mais si l’on est propriétaire de plusieurs parcelles cadastrales contiguës, même acquises par différents actes indépendants à plusieurs années d’intervalle, leur globalité constitue une « unité foncière[1] ». Dans ce cas, si l’on décide de céder l’une d’entre elles, il y aura « division » devant faire l’objet, dans certains cas, d’une nécessaire autorisation administrative, alors même qu’il n’y aurait aucune nécessité de division cadastrale.

La lecture combinée de l’article 544 du Code civil[2] et de l’article L. 101-1[3] du Code de l’urbanisme justifie les possibilités d’intervention de l’administration dans le cadre, notamment, des divisions foncières.

Si la division est réalisée en vue de céder un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis, que ce soit en propriété ou en jouissance, elle sera nécessairement constitutive de lotissement[4] et à ce titre soumise avant toute vente de lot, et sauf cas particuliers d’exemption présentés ci-après, soit à la procédure de déclaration préalable, soit à celle du permis d’aménager. À défaut d’obtention d’autorisation préalable, le vendeur sera considéré comme  « lotisseur de fait » et passible de sanctions pénales lourdes prévues aux articles L. 480-4-1, L. 480-15 et L. 480-16 du Code de l’urbanisme (jusqu’à 15 000 euros d’amende et annulation de la vente dans certains cas).

Même si la division envisagée ne relève pas du régime du lotissement, mais que l’unité foncière est située dans un périmètre de remembrement clôturé depuis moins de dix ans, il conviendra également de recueillir, avant détachement et par application de l’article L. 123-17 du Code rural, l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier. À défaut, l’acte pourra être annulé dans les trente ans suivant sa signature.

De la même façon, lorsque l’unité foncière est située dans une zone naturelle dont la protection a été renforcée à l’initiative de la commune au titre de l’article L. 115-3[5] (ex L. 111-5-2) du Code de l’urbanisme, sa division devra nécessairement être précédée d’une non-opposition à déclaration préalable, sous peine de possible annulation de l’acte l’ayant constituée dans les cinq ans suivant sa signature.

En dehors de ces trois cas d’exception au principe de liberté de division de toute propriété, il apparaît que le morcellement de toute propriété reste libre et non encadré.

Néanmoins, pour des raisons compréhensibles d’hygiène et de salubrité publique, ce n’est pas parce que l’on est exempté de procédure d’autorisation préalable que l’on ne doit pas respecter certaines règles, notamment celle de la superficie minimale de terrain, lorsqu’elle a été clairement motivée et fixée pour assurer le nécessaire bon fonctionnement d’un assainissement autonome, indispensable eu égard à la destination des constructions conservées et en l’absence de réseaux publics d’assainissement[6].

En effet, que ce soit pour une construction ou un aménagement, l’administration peut tout à fait s’opposer à un projet, quand bien même serait-il parfaitement conforme à l’ensemble des règles d’un document d’urbanisme applicable[7], pour des raisons de salubrité ou de sécurité publique (R. 111-2), de préservation de patrimoine (R. 111-4), ou des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique (R. 111-27).

Pour les opérations dont le terrain n’est pas situé dans une zone couverte par un document d’urbanisme applicable, donc sous RNU, et en complément des précédents, le projet peut également être refusé pour cause d’exposition potentielle à des nuisances graves environnantes (R. 111-3), ou pour des difficultés d’accès ou de desserte (R. 111-5).

2. S’agissant du détachement de terrain à bâtir, quelles sont les procédures à connaître ?

Les règles sont nombreuses. Elles ont déjà fait l’objet d’articles, dont certains dans le BJDUonline[8], et ne sauraient être présentées de façon exhaustive dans la présente analyse. Pour résumer, il existe deux procédures applicables aux opérations de lotissement relevant de l’article L. 442-1 : le permis d’aménager (PA) ou la déclaration préalable (DP).

L’article R. 421-19 fixe les cas de lotissement ou un permis d’aménager est exigible à savoir : « Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : a) Les lotissements : qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; ou qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ; b) …/… ».

Dès lors, en dehors des cas de division au sein de sites faisant l’objet des protections susvisées où il sera toujours exigé, la dernière version de cet article du Code de l’urbanisme (plusieurs fois modifié depuis dix ans), impose la procédure du PA chaque fois que sont détachés plusieurs terrains à bâtir et qu’il est prévu la réalisation de voies, d’espaces ou d’équipements communs à au moins deux d’entre eux.

Véritable opération d’aménagement du territoire, la procédure oblige à une réelle réflexion exhaustive nécessairement conduite par un professionnel reconnu pour ses compétences qui sera généralement entouré d’une équipe pluridisciplinaire, eu égard aux exigences de qualité d’une telle opération intégrant paysagiste, spécialiste VRD, spécialiste de l’environnement, urbaniste, etc.

À titre personnel, je crois que tous ceux qui pensent que ce type de réflexion, traduite dans le projet architectural ou d’aménager du lotissement, devrait nécessairement être confié à la seule profession d’architecte se trompent gravement[9].

En effet, pour faire modifier l’article 3 de la loi de 1977 relative à la loi sur l’architecture fixant les prérogatives exclusives de cette profession, en vue d’étendre son monopole au PA, leurs arguments sont bien incomplets et très insuffisamment motivés aux yeux de l’ensemble des autres professionnels habituels et historiques de l’aménagement et du cadre de vie et leurs équipes pluridisciplinaires (dont font naturellement partie, entre autres, les aménageurs-lotisseurs ou les géomètres-experts[10]), mais aussi et surtout, aux yeux des collectivités qui soutiennent l’action de ces partenaires privilégiés dont ils reconnaissent depuis longtemps les compétences, grâce aux missions d’aménagement qu’elles continuent quotidiennement à leur confier.

Indépendamment de l’absence totale de concertation sur le sujet du ministère de la Culture avec les autres professionnels pourtant coutumiers de la matière, attribuer un monopole à une seule profession dans le cadre spécifique du PA serait un non-sens et une démarche réellement incompréhensible, ne serait-ce qu’au regard de la nécessaire et évidente réflexion pluridisciplinaire préalable à mettre en œuvre pour le mener à bien dans ses dimensions urbaines, paysagères, techniques, économiques, sociales ou simplement juridiques. L’intégration dans le site est importante pour un PA, mais il ne s’agit en aucun cas d’un projet d’architecture.

En effet, la procédure de PA impose au lotisseur la constitution d’un dossier complet avec production de différentes pièces permettant à l’administration d’apprécier le respect du projet dans la bonne réalisation de différents objectifs. Urbanistiques (notice de présentation justifiant notamment les choix d’aménagement retenus, intégration fonctionnelle et de desserte du projet au sein de la ville et du quartier). Réglementaires (règlement du lotissement, plan de composition, définition du nombre de lots et de la surface maximale de plancher). Techniques (plan et programme des travaux). Paysagers (notice d’insertion dans le site, simulations d’implantation des constructions, topographie du terrain avant et après travaux). Environnementaux (dossier loi sur l’eau, notice d’impact du projet sur la biodiversité et l’environnement). Sociaux et humains (prise en compte des besoins en habitat et des normes d’accessibilité handicapés, aménagement des espaces communs en vue de leur bonne appropriation).

Dans un arrêt récent du Conseil d’État, il apparaît que même les normes éventuelles d’exigibilité d’un quota de logements sociaux prescrit par le PLU sont également opposables à l’opération d’aménagement que constitue tout lotissement[11] qui doit, dès lors, en garantir réglementairement ou contractuellement le respect et la bonne application.

Par ailleurs, et en fonction de chaque projet, l’établissement de documents à dimension juridique et contractuelle peut également s’avérer indispensable (cahier des charges, constitution de servitudes de droit privé, attribution conventionnelle de droits à bâtir au fur et à mesure de la vente des lots, statuts d’ASL).

Pour protéger les acquéreurs de tout terrain à bâtir issu d’un PA, le Code de l’urbanisme impose la réalisation des travaux d’aménagement au lotisseur, en conformité avec ceux mentionnés dans la demande et dans l’autorisation délivrée, avant toute vente des lots en étant issus (sauf cas de travaux de finition différés ou garantie d’achèvement prévus aux articles R. 442-13 à R. 442-17).

Dès lors, il est constaté dans la pratique qu’une opération soumise à PA nécessitant un financement préalable d’études, de constitution de dossier, et surtout des travaux parfois conséquents et devant faire l’objet d’une garantie décennale, est dans la grande majorité des cas, réalisée par un professionnel et plus rarement par un particulier qui n’en a que rarement les moyens financiers.

En ce qui concerne la DP, son champ d’application est fixé à l’article L. 442-3 du Code de l’urbanisme : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. » Beaucoup plus simple à respecter, cette procédure dite « simplifiée » nécessite la constitution d’un dossier administratif beaucoup moins conséquent comprenant, outre le formulaire de demande, un plan topographique et périmètral du terrain, le projet de division envisagé, une notice descriptive et un plan de situation. Dans le cas général, la demande est instruite en un mois (deux en périmètre soumis à avis de l’ABF).

Néanmoins, même dans le cadre du détachement d’un seul et unique terrain à bâtir, ce n’est pas parce que le dossier de demande et son instruction sont allégés que ce type de projet ne doit pas être mûrement réfléchi et notamment au regard de la topographie du terrain (pente, présence de fossés, de talus), de son orientation géographique, de ses possibilités d’accès, des éléments caractéristiques du terrain d’origine à conserver (bel arbre, puits, gloriette, serre), des caractéristiques du parcellaire riverain ou de la desserte des lots par les réseaux existants ou projetés.

Lorsque le terrain d’origine sera touché par deux zones différentes d’un même document d’urbanisme applicable, ou partiellement frappé par un plan de prévention des risques, il conviendra également d’en tirer les conséquences avant de choisir l’emplacement du ou des futurs terrains issus de la division, voire dans certains cas, d’y renoncer carrément.

3. Y a-t-il des cas de division où la procédure de lotissement n’est pas applicable ?

Oui, L’article R. 442-1 prévoit de façon exhaustive les cas d’exception pour lesquels les divisions pouvant être pourtant opérées en vue de construire ne relèvent pas de ces deux procédures (PA ou DP).

a. Pour éviter une démarche qui s’avèrerait superfétatoire, lorsque que le projet de construction sur le terrain cédé est parfaitement connu et a fait l’objet d’un permis de construire (cas de division primaire hors habitation individuelle ou du permis de construire valant division) : R. 442-1-a) et R. 442-1-d).

b. Parce que le détachement de terrain dont la collectivité est généralement l’acquéreur est destiné ou lié à certains projets d’intérêt public : R. 442-1-g) à R.442-1-i).

c. Parce que le terrain détaché en vue de construire est situé dans une zone qui a déjà fait l’objet d’une réflexion d’aménagement urbain dans le cadre d’une autre procédure, AFUA ou ZAC : R 442-1-b) et R442-1-c).

d. Lorsque que le terrain détaché supporte une construction existante et à conserver, et nonobstant le fait que le reliquat puisse constituer un terrain à bâtir conservé par le propriétaire[12].

Il est rappelé ici que l’utilisation du permis de construire valant division ne peut être motivée pour échapper au régime du lotissement dans certains cas de constructions de maisons d’habitation individuelle, tels que parfaitement développés dans un précédent article du présent blog[13].

4. Quid de la division d’une propriété bâtie en plusieurs lots bâtis ?

À l’exception du contrôle administratif découlant des dispositions prévues aux articles L. 115-3 du Code de l’urbanisme, ou L. 123-17 du Code rural évoqués ci-avant, la division d’une propriété bâtie en plusieurs lots bâtis dont les constructions doivent être conservées ne nécessite aucune autorisation administrative. Néanmoins, ici encore, le choix de l’emplacement d’une future limite divisoire doit être judicieux et mûrement réfléchi.

Il conviendra dès lors  de se soucier de l’implantation et des caractéristiques des constructions existantes et conservées, et de leurs possibilités de reconstruction en cas de sinistre à l’issue de la division (et ce n’est pas toujours possible). D’analyser les possibilités d’évolution ultérieure laissées aux constructions supportées par chaque terrain à l’issue de la division (agrandissement, extension). D’apprécier l’effet de la division sur la valeur potentielle de commercialisation de chacun des lots en étant issu. Et d’analyser impérativement les conséquences de l’opération projetée au regard des règles de droit civil et des petites surprises conflictuelles que leur non-prise en compte pourrait faire naître (cas des servitudes existantes de plein droit, à maintenir, à supprimer ou à créer, en fonction de chaque cas).

5. Quelles sont les conséquences pratiques de la loi ALUR sur les divisions foncières ?

Sans parler des pâles effets de la réécriture des articles L. 442-9 à L. 442-11 touchant notamment à la problématique du maintien dans le temps de dispositions contractualisées par des cahiers des charges de lotissement, déjà évoqués sur ce blog, et pour lesquels, depuis, la Cour de cassation a tranché à plusieurs reprises en faveur de l’intangibilité des règles qu’ils peuvent contenir[14], la loi ALUR a eu des conséquences bien plus immédiates à plusieurs titres.

Au regard du critère de déclenchement du PA

Depuis la grande réforme de 2007, et pour des raisons de simplification sur lesquelles le gouvernement avait largement communiqué, le seul critère d’appréciation de la procédure applicable en matière de lotissement était celui de la nécessité, ou pas, de réalisation de travaux à l’occasion du détachement. Le nombre de lots détachés n’avait donc plus aucune incidence sur la procédure, malgré une rédaction maladroite du texte[15], corrigée depuis par le législateur. En l’absence de travaux : une DP suffisait, quelque soit le nombre de lots créés. En cas contraire, le PA était exigible, y compris en cas de détachement d’un seul terrain à bâtir, dès lors que celui-ci était touché par les travaux visés. Ceci était logique (enfin !), car dès lors qu’il y avait nécessité de créer une voie, un équipement commun ou un espace commun pour desservir un lot à bâtir projeté, la procédure du PA apportait toutes les sécurités et garanties qu’est en droit d’attendre tout acquéreur d’un tel lot. Ne s’appliquant nécessairement qu’aux lotissements avec travaux, l’article R. 442-18 conditionnant l’accord d’un permis de construire à l’achèvement des travaux d’un lotissement a d’ailleurs été modifié en ce sens par le décret du 28 février 2012 pour ne plus devoir s’appliquer qu’aux seuls PA.

La loi ALUR, qui devait d’ailleurs se faire à droit constant, a modifié l’article R. 421-19 d’une façon étonnante en précisant que le PA n’était dorénavant exigible que si les travaux concernaient au minimum deux terrains à bâtir. Le critère du nombre de lots à bâtir est donc réintroduit, et fixé au minima de deux pour qu’une opération puisse relever de la procédure du PA et que la réalisation d’espaces ou d’équipements communs à ces derniers soit prévue.

Ainsi, toute division prévoyant la création d’une voie, d’espaces ou d’équipements communs à un ou plusieurs lots bâtis et un unique terrain à bâtir ne relève plus du PA et l’acquéreur de ce lot n’est plus aussi bien protégé que par le passé.

En effet, le dossier de DP ne peut légalement contenir de programme ou de plan des travaux envisagés, et ces documents ne sont pas exigibles par l’administration à l’occasion de son instruction. Dans le meilleur des cas, l’arrêté de non-opposition mentionnera des prescriptions de travaux à respecter et le pétitionnaire aura obligation de les réaliser avant la vente des lots pour palier le risque de se voir condamner, en application des dispositions pénales prévues à l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme.

Mais, si l’arrêté de non-opposition ne prescrit pas explicitement de travaux, ou si l’opération a fait l’objet d’une non-opposition tacite alors qu’elle en prévoyait, il conviendra impérativement, et dès l’avant-contrat de vente du tout premier lot concerné, de désigner de façon contractuelle la nature des travaux envisagés, les délais maximum pour leur réalisation et par qui ils devront être réalisés : vendeur, acquéreur, voire les deux en commun. À défaut de convention entre les parties, risque de litige évident, la responsabilité du vendeur et de tout professionnel étant intervenu à l’acte ou à sa préparation sera nécessairement et parfois lourdement engagée, qu’il soit agent immobilier, notaire, marchand de bien ou géomètre-expert.

Enfin, nous avons vu ci-avant, qu’en sa rédaction actuelle, l’article R. 442-18 ne s’applique plus qu’aux seuls lots issus d’un permis d’aménager, et ne semble donc plus juridiquement opposable à ceux issus d’une DP pour délivrer un permis de construire à ces derniers, alors qu’ils ne seront pas toujours encore réellement viabilisés… Il conviendrait peut-être de corriger une nouvelle fois cet article à l’occasion d’un décret à venir afin qu’il redevienne opposable aux seules DP comprenant des travaux de création de voie, d’espace ou d’équipements communs desservant plusieurs lots dont l’un au maximum est destiné à être bâti (mais en aucun cas à celles qui n’en prévoient pas).

Au regard de la suppression du COS ou de la superficie minimale

Pour rappel, ces dispositions ne sont pas applicables aux POS encore en vigueur, de plus en plus rares et dont les jours sont néanmoins comptés…

Du jour au lendemain, la loi ALUR a annulé les dispositions mentionnées aux articles 5 et 14 des règlements de zone de tous les PLU qui réglementaient encore, en contradiction avec les objectifs de la loi SRU, les superficies minimales et l’application d’un coefficient d’occupation des sols.

Dans la pratique, et contrairement aux objectifs clairement assumés par cette double suppression, certaines collectivités ont eu, et ont toujours, du mal à l’accepter. Le problème tient essentiellement au fait que l’application d’un règlement de ce type de PLU (non initialement pensé sans l’application de telles règles pourtant identifiées depuis longtemps comme obsolètes), a permis subitement de réaliser des opérations de construction ou d’aménagement d’une importance qu’elles ne pouvaient ou voulaient envisager.

Dès lors, certaines ont rapidement révisé leur PLU et toute division est devenue impossible dans certains quartiers eu égard, notamment, aux nouveaux prospects imposés, que ce soit entre deux constructions sur une même propriété, entre une construction et les limites séparatives de son terrain d’assiette, voire leur implantation par rapport à la voie publique.

Le rejet de la loi ALUR peut être parfois motivé par des raisons électorales (elle a été mise en application quinze jours après les dernières élections municipales et de nombreuses promesses de non-densification ont été rapidement contrariées), mais il l’est très souvent pour des raisons purement financières, la collectivité n’ayant pas les moyens de faire évoluer ses équipements publics ou techniques liés à un accroissement significatif de sa population.

La nécessité d’ouverture de classes nouvelles dans les écoles, les problématiques de transport ou les difficultés liées au stationnement des véhicules dans les rues, le dimensionnement limité des réseaux existants sont des problématiques très souvent exprimées par les élus ou services instructeurs.

Par ailleurs, depuis la réforme de 2007, nous avons vu fleurir de nombreuses mises en application illégales des dispositions de contrôle des divisions foncières au travers de l’article L. 115-3 (ex L. 111-5-2).

Initialement créé à juste titre pour lutter contre l’expansion des « lotissements sauvages » dans des zones naturelles ou à protéger (réalisés généralement en l’absence de réseaux et très à la mode dans les années 70 et 80), cet article est de plus en plus fréquemment utilisé à tort dans des zones urbaines d’un POS ou d’un PLU pour lutter, en réalité, contre les effets densificateurs des lois SRU et ALUR.

Et pourtant, dans la pratique, il est souvent nécessaire de rappeler à ces communes, généralement en vain d’ailleurs, qu’elles ne peuvent faire application dudit article dont elles détournent l’objet, en s’appuyant et argumentant notamment sur la position juste et constante de la jurisprudence.

Celle-ci précise en effet, à titre d’exemple, que cette disposition ne peut s’appliquer que « dans des parties de communes identifiées comme nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages et de la nécessité de protéger d’un processus de morcellement foncier des espaces naturels fragiles inconstructibles; qu’une telle délimitation ne saurait, par sa nature même, recouvrir l’intégralité de zones délimitées comme urbaines par un plan d’occupation des sols, alors même qu’elles seraient de faible densité et comporteraient des espaces d’agréments importants ; que les circonstances qu’un tel contrôle des divisions foncières permettrait d’éviter des divisions intempestives ou encore répondrait à des impératifs d’absorption des eaux pluviales et d’assainissement des eaux usées ne peuvent être utilement invoquées »[16].

On constate aussi que de récents PLU ont fixé des zones finalement rendues quasi inconstructibles, souvent dénommées « cœurs d’îlots » par l’usage parfois justifié, mais parfois aussi très exagéré d’articles tels que l’article L. 151-19 (ex L. 123-1-5-III- 2°) qui précise que « le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. »

Face à ce constat, il est fort probable que les tribunaux soient rapidement sollicités à l’issue de la rédaction ou la révision de certains PLU, pour fixer des limites d’utilisation à certains articles du Code de l’urbanisme dont l’objet aura parfois été visiblement et illégalement détourné, ou dont la mise en application insuffisamment justifiée dans leur rapport de présentation.

Force est donc de constater qu’il existe, contre toute attente, de nombreux cas où les possibilités de divisions foncières au sein de zones urbaines ont été diminuées depuis la mise en application de la loi ALUR par la mise en œuvre récente, par certaines collectivités, dans leur PLU, de dispositions destinées à en « contrer » les effets, essentiellement liés à la suppression des règles du COS et des superficies minimales et dont ils n’ont pas su se séparer à temps au profit d’une rédaction plus moderne au service d’un projet urbain réétudié.

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[1]L’administration retient comme définition de l’unité foncière celle qui a été donnée par le Conseil d’État comme étant « l’îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE 27 juin 2005, req. n°264667, Commune de Chambéry c/ Balmat).

[2] « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu que l’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements. »

[3] « Le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Les collectivités publiques en sont les gestionnaires et les garantes dans le cadre de leurs compétences. En vue de la réalisation des objectifs définis à l’article L. 101-2, elles harmonisent leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace dans le respect réciproque de leur autonomie. »

[4] Article L. 442-1 du Code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

[5] Extrait : « L’autorité compétente peut s’opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu’elle implique, est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques. »

[6] Voir en ce sens la réponse ministérielle publiée dans le JO Sénat du 19 avril 2012 – page 984 à la question écrite n°21388 de M. Roland Povinelli (Bouches-du-Rhône – SOC-EELVr) publiée dans le JO Sénat du 15/12/2011 – page 3193.

[7] POS, PLU ou carte communale.

[8]http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2012/06/04/le-nouveau-regime-du-lotissement/#comment-7673;

http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2015/05/11/quand-la-loi-alur-divise-le-foncier/ ;

http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2014/05/06/actualites-en-matieres-de-divisions-foncieres/;

http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2014/04/10/la-loi-alur-et-le-foncier/

[9] Dans le projet de loi relatif à la liberté, à la création, à l’architecture et au patrimoine (CAP), la dernière version en attente d’analyse par le Sénat en date de rédaction des présentes (12 mai 2016) et en deuxième lecture, prévoit de donner le monopole de la signature de tout permis d’aménager aux seuls architectes à partir d’une certaine superficie de terrain restant à fixer par décret. Cette disposition votée en première lecture à l’Assemblée nationale avait pourtant été logiquement annulée en première lecture au Sénat, avant d’être étonnamment réintégrée en seconde lecture à l’Assemblée nationale.

[10] Voir, en ce sens, l’ouvrage réalisé par l’Ordre des géomètres-experts sous la direction de Xavier Prigent « la forme urbaine et l’enjeu de sa qualité » édité fin 2007 aux éditions du CERTU, organisme placé sous l’autorité du ministre de l’Écologie du développement et de l’aménagement durables et dont l’une des missions est de « faire progresser les connaissances et les savoir faire dans tous les domaines liés aux questions urbaines ».

[11] CE, req. n°383079 du 24 février 2016

[12] Avec des limites néanmoins à ce principe lorsque le propriétaire vendeur d’une fraction bâtie a, par ailleurs, un projet de construction sur le reliquat (CE 20 février 2012, req. n°345728, Société Pozzo Promotion)

[13] http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2015/06/09/le-permis-de-construire-valant-division-un-outil-efficace-a-consommer-avec-moderation/

[14] Arrêt du 8 juillet 2014 pourvoi n°13-20.031 ; arrêt du 7 janvier 2016 pourvoi n°14-24445.

[15] Voir article très commenté à l’époque au BJDU 1/2008 « Lotissement et simples détachements de parcelles: halte à une interprétation erronée de la nouvelle définition du lotissement » par Jean-Louis Bergel.

[16] TA Nice 7 janvier 2005, Préfet du Var c/ Commune de Garéoult, req. n°03-3148, commenté par Jean-Pierre Demouveaux, vice président au tribunal administratif de Versailles dans l’article de la revue « études foncières » – n° 114, mars-avril 2005 – page 41, voir aussi en même sens CAA de Marseille 17 mars 2011 req. n°09MA02058.

 

91 Commentaires

  • Super synthèse!
    Outre la nécessité de réintroduire des précisions pour les DP de division avec travaux (1 lot à bâtir), il faudrait aller plus loin et introduire la notion de création de logement. En effet, la division d’une propriété en lots déjà bâtis exemptée de toute autorisation préalable détache la plupart du temps des bâtiments annexes qui sont transformés en logement. L’accès à ces lots et leur raccordement nécessitent le plus souvent des équipements en commun.
    Les acquéreurs se retrouvent dans la même situation que ceux qui acquièrent des lots à bâtir dans des lotissements soumis à PA sans la protection accordée à ces derniers par cette procédure.

  • Bonjour et merci pour cet article ainsi que pour les différentes interactions.

    S’agissant de la suppression des surfaces minimales, j’observe qu’il est fréquent d’avoir dans les règlements jusqu’alors établis, d’une part un minima pour rendre constructible un terrain et d’autre part des dispositions spécifiques permettant de diviser.

    Ainsi un POS peut définir une certaine surface minimale semblant accessible pour qu’un terrain soit constructible; mais pour autant cela n’empêche pas des dispositions venant contraindre une division avec des surfaces minimales différentes, rendant au final inopérant un projet, et inversement.

    Merci de me confirmer, que la loi ALUR, en venant supprimer les surfaces minimales, agit bien sur ces différentes notions.

  • Bonjour

    la loi ALU agit sur ces différentes notions mais sur les PLU.
    Tant que vous serez encore en POS, ce qui ne devrait plus durer maintenant, les règles de superficie minimale (et de cos) qu’il contient , que ce soit pour un terrain existant, ou en cas de division, sont encore applicables
    Lorsqu’il sera transformé en PLU cela ne sera plus possible de mentionner de telles règles en l’article 5 de la zone considérée.

    Bien cordialement
    franck BOURDON

  • Bonjour,
    Nous souhaitons diviser notre appartement déjà habité par 2 familles différentes car, il est déjà scindé en 2 logements presque identiques et desservis par un couloir commun faisant partie du lot actuel. Ce qui ferait d’un seul lot, 3 lots sans toucher aux parties communes.
    Ceci ne rajouterait en aucun cas un propriétaire ou locataire supplémentaire et donc un stationnement de plus .
    Je ne parviens pas à savoir si avec cette division nous devons nous acquitter de la taxe d’emplacement de parking dans le village.
    Nous disposons d’une cour commune où règne en maître un boulanger qui occupe presque tout le terrain. A t il des droits particuliers en tant que
    commerçant ? La copropriété est située à moins de 500 m d’une gare , le village compte moins de 15.000 habitants.
    Nous souhaitons cette division du lot car la toiture est poreuse au niveau de tous les appartements du dernier étage dont notre lot.L’un des côtés est invendable et la location impossible.
    La réfection de la toiture ne peut se faire malgré nos nombreuses demandes depuis 2013 car le commerçant ne veut pas payer pensant que la toiture ne le concerne pas. Son épouse est maintenant notre syndic bénévole et incompétente….!!
    Avec mes remerciements anticipés pour votre aide.

  • La division à l’intérieur d’un bâtiment ne relèvent pas du droit de l’urbanisme. Vous ne serez donc pas tenue de déposer un déclaration préalable de division. Néanmoins cela ne vous exonère pas du respect du document d’urbanisme qui régit les règles sur votre commune. Ainsi, si le document d’urbanisme impose par exemple un stationnement par logement créé, un stationnement devra être prévu pour le logement créé. Par ailleurs, la taxe pour non réalisation d’aire de stationnement n’existe plus depuis le 1er janvier 2015. Ainsi dans aucun vous n’en serez redevable.

  • bonsoir
    j’ai acheté une cave mitoyenne à une autre que j’ai transformé en appart ai- je le droit de fermer avec un mur plein l’ouverture entre nos deux propriétés en sachant qu’il n’a pas d’autre ouverture pour la lumière et que lui c’est toujours un cave. C’est une voute de 0.60m de larg sur 2.50m de hauteur avec le voisin et quel article de loi je peux me référer pour le voisin
    merci

  • Bonsoir,
    Nous avons fait construire une maison individuelle avec un permis de construire pour une extension de 80 m2 sur notre résidence principale, aujourd’hui les travaux terminés nous avons demandé au géomètre de diviser notre propriété en 2 lots distincts, le projet indique qu’il y a une mitoyenneté par le mur crée dans le jardin pour séparer les 2 habitations, une servitude de vue et une servitude d’accroche de toiture. Peut-on vendre ce deuxième lot sans problème ? Merci pour votre aide.

  • Bonjour,
    existe-t-il une définition d’une construction existante?
    En effet, certains services instructeur des autorisations d’urbanisme dispensent les propriétaires de DP lorsque le terrain à bâtir détaché supporte un garage (non raccordé en électricité et eau potable bien entendu). Cela me paraît un peu léger…
    Qu’en pensez vous?
    Je vous remercie par avance de votre réponse

  • Bonjour,

    J’ai déposé un DP pour un découpage de la parcelle sur laquelle je réside.
    1er refus: L’accès crée est trop long, je modifie afin de rentrer dans les clous et je dépose à nouveau un DP et
    2ème refus: pour une autre raison, la route accédant aux deux terrain, le nouveau et le mien n’est pas suffisamment calibré pour desservir un nouveau lot.
    Ma question:
    La mairie à t’elle le droit de formuler plusieurs refus avec à chaque fois une nouvelle raison ?

    Cordialement

  • Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain comportant une maison d’habitation et une longère à rénover de surface acceptable (env. 120m2). Je veux savoir si je pouvais vendre en 2 lots et connaître les différentes procédures?

  • Bonjour, j’ai un permis de construire valant division. L’unité foncière de ce permis est constituée de parcelles cadastrales entières et d’autres pour moitié. Faut-il une DP lotissement pour la division de ces parcelles dont une seule partie (avec les autres parcelles cadastrales) constitue l’unité foncière du projet de PC?

  • bonjour
    sans aucun pb
    le geometre-expert a parfaitement fait son travail en anticipant d’eventuels litiges ultérieurs
    aucun soucis
    bien cordialement

  • bjr
    sachant que la reponse à une dp est une non opposition au projet déposé, alors que pour un pc ou un pa il s’agit d.une autorisation
    chaque nouvelle dp peut faire l.objet d’un refus
    encore faut il qu’il soit justifié par des motifs réels et sérieux bien expliqués dans l’arrêté d’opposition

  • bjr
    il n’y a pas de procédure a respecter en divisant du bâti des lors que les constructions ont une existance légale, mise à part la division cadastrale et sauf cas particuliers evoqués dans mon article
    consultez le geomètre-expert local qui saura vous aider et vous expliquant ce qu’il y aura lieu de faire
    bien cordialement

  • bonjour
    je ne peux pas vous repondre en l’état
    tout dependra des proprietaires d’origine au moment ou le pc aura été delivré (vous seule, vous et d’autres ? permis en cotitularité? plusieurs vendeurs?, un seul vendeur conservant le reliquat?, si vous êtes en zac et que le seul vendeur est l’aménageur, etc….
    generalement, permis de construire et fraction d’unité fonciere font mauvais menage.
    Avez vous consulté votre geometre-expert local?
    bien cordialement

  • Bonsoir,
    une déclaration préalable foncière protège t-elle le droit à construire, c’est à dire l’obtention du permis de construire si un changement des règles d’urbanisme
    intervient. passage du P.O.S. au P.L.U.
    Merci,
    bien cordialement

  • En relisant votre question et ma réponse, je me rend compte qu’elle est  » à coté de la plaque »….
    la loi macron du 06 aout 2015 a modifié la donne (art l424-3 du code de l’urbanisme)
    elle precise à ce sujet que:
    « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée
    Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. »

    donc: le seul cas désormais ou le mairie peut faire un refus sur la nouvelle autorisation sera celui qui ne portera que sur un élément qu’elle a modifié par rapport à la première mais pas sur un élément inchangé entre la première et la seconde demande.

    bien cordialement

  • Bonjour
    Elle ne garantit pas l’obtention d’un pc, elle garantit que tout dépot de pc devra être instruit sur les bases des regles existantes à la date de la non ppposition durant 5 ans à compter de cette dernière si celles ci sont plus favorables au petitionnaire.
    Le tout bien sûr dans le cas ou cette dp a bien été mise en oeuvre au cours de son délai de validité (vente du ou des terrains détachés en vue de construire dans les 3ans a compter de la date de non opposition)

  • je possede une parcelle en nature de savane de 3has environ en zone AUa.
    J’envisage de la diviser en 13 lots de 2000métres carrés environ non destinés à la construction.
    Une telle division ne nécéssite je pense aucune autorisation, puisque les terrains ne sont pas destinés à la construction. Je créerai une voie principale simple avec des fossés et une noue pour recueillir les ruissellements siil y a lieu
    Merci de me donner votre avis

  • Bonjour,

    Tout d’abord, merci pour ce contenu très intéressant et efficace.

    Actuellement propriétaire en résidence principale nous souhaiterions diviser la propriété en deux lots ,1er lot avec la maison existante et second lot pour construire un immeuble mitoyen de deux logements pour location.

    Pour le géomètre, l’opération est pratiquement faisable en respectant les règles d’urbanisme.

    Quelle type de déclaration et/ou procédure à suivre légalement pour ce projet?

    Juridiquement, faut il régulariser le titre de propriété au prés du notaire ?

    Pour ce même projet est-il possible de faire plutôt un agrandissement sans division et contrainte particulière .

    Bien Cordialement

  • Je depose une D.P. pour detachement d un lot de 1000m² issu d’ une unité foncière de 10000m² , ma pièce DP 10 représente uniquement le lot détaché , sur lequel je précise  » perimètre du lotissement  » . Le service instructeur me demande de fournir un plan representant le lot détaché et le surplus restant de l’unité foncière .
    Est ce que cette demande est bien fondée ? mon dossier était il complet ?
    Merci pour votre réponse

  • Bonjour
    A mon sens oui, cette demande est bien fondée car les services instructeurs peuvent avoir besoin de ces informations en fonction des spécificités de la zone. Dans votre cas il faut d’ailleurs utiliser le formulaire de 13 pages, seul vous permettant de déclarer une unité foncière différente (et forcément plus grande) du perimetre de votre lotissement. Si le perimetre de votre lotissement était vos 10000 m2, le formulaire simplifié suffirait
    Bien cordialement

  • Bonjour
    Voyez votre geometre expert qui va vous expliquer les procedures applicables à votre projet
    mais attention. Faire une division parcellaire ne sert à rien si vous gardez les deux parcelles au même nom de propriétaire(s) votre pc devant être déposé sur la totalité de l’unité foncière vous appartenant.(ensemble de parcelles contigues appartenant à un même propriétaire ou une même indivision)
    Si vous voulez que le pc soit instruit sur la seule partie détachée, faites une sci et vendez lui la fraction de terrain détaché( ou mettez la en apport). Dans ce cas seulement la sci pourra déposer le pc sur le seul terrain détaché mais cela va occasionner des frais qu’il conviendra de calculer avec votre notaire.
    Je ne peux vous répondre sur l’agrandissement, cela depend directement des dispositions du reglement d’urbanisme applicable (carte communale, pos, plu ou rnu)
    Bien Cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour
    Faire 13 lots de 2000 m2 avec une voie, des noues peut sembler bizare à l’administration
    dans quel but projetez vous ces travaux? Êtes vous dans une zone constructible?
    Bien cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour,
    Un ami propriétaire possédant un bâti constitué d’une habitation (dont l’usufruit est laissé à ses parents) accolée à une grange, elle-même accolée à un hangar agricole a cédé (plan de division géomètre) la grange à son fils.
    Ce dernier (donc nouveau propriétaire) a déposé une demande de permis de construire pour le changement de destination de la grange en logement. La surface de plancher créée pour ce futur logement est inférieure à 170m2.
    Le PC a été refusé au motif que « la surface de plancher à prendre en compte est celle de la totalité du bâti (hangar+grange+habitation existante) et donc le recours à un architecte est obligatoire… »
    Sachant qu’il ne s’agit pas d’une demande de PC avec division mais d’une demande de PC classique et que la grange est existante et conservée (mais change de destination) , le motif de refus de PC est-il justifié?
    Cordialement,

  • Bonjour
    Votre article est tres interessant mais suscite neanmoins quelques interrogations
    je possede 1 terrain de 8500 m2 actuellement constructible et sur lequel est construit notre residence principale. La commune n’ayant rien fait nous allons passer de POS en RNU en mars. Mon terrain ne sera plus constructible car trop loin (450m) du centre bourg. Que puis je faire pour en conserver le caractère constructible, sachant que les lotissements sont interdits car pas d’assainissement collectif et qu’il faut mini 1500m2 pour qu’il soit constructible. Je pensais deposer 2 PC et diviser plus tard. Merci de votre avis et eventuellement de vos propositions
    Cordialement
    Laurence

  • Bonjour
    Nous sommes propriétaire d’une maison et avons signé un compromis sur pour l’achat du terrain voisin en vue d’y construire 2 maisons.
    Pour obtenir le permis nous avons présenté l’entité foncière (car il restait un droit à construire sur notre terrain que nous utlisons pour obtenir le permis des nouvelles constructions).
    Nous garderons les 2 nouvelles maisons mais nous avons signé un compromis sur notre maison actuelle ce qui veut dire que cette maison sera vendue avant l’achèvement des 2 nouvelles constructions.
    Avons-nous le droit de vendre la maison avant la fin des construction ?
    Le permis peut-il être mis en cause si nous n’avons pas un permis valant division ?
    Merci de votre attention

  • Bonjour,
    Je viens d’effectuer une division de propriété avec aujourdhui 3 lots bien distincts inscrits au cadastre :
    1- lot comprenant ma maison et son terrain
    2- lot en vue de vente pour construire
    3- lot en indivision permettant l’accès des 2 lots
    Je suis en train de vendre le lot à construire ( compromis en cours) et je vais également vendre la maison dans la foulée.
    Ma question est : vais-je devoir payer de la plus value pour la vente de mon terrain ?
    Merci de vos réponses

  • Bonjour
    Je vois invite à prendre contact avec un notaire qui vous repondra en détail en fonction de votre situation et de votre projet
    Cordialement

  • Bonjour
    Nous avons signé un compromis pour l’achat d’une maison sur une parcelle de 1400m2. Nous souhaitons faire une division sur ce terrain, mais notre notaire nous interpelle sur le fait que cette maison est en lotissement et qu’un cahier des charges interdit toutes modification sur l’aspect de la maison et toutes constructions.
    Apres renseignement auprès du propriétaire et du voisinage, ils nous confirment que c’était un lotissement privé datant de 1960 et qu’il a été rendu à la commune. Par ailleurs, ils nous précisent qu’il n’existe aucune assemblée générale et qu’il n’y a jamais eu aucun vote car pour eux le lotissement n’est plus vraiment d’actualité. D’autant plus, qu’aucune maison ne se ressemble aujourd’hui et qu’il y a des divisons parcellaire. Nous sommes dans une impasse et avons besoin de conseils.
    Merci par avance.

  • Bonjour,nous voulons faire un détachement de terrain avec une grange. Nous avons lu que c’était réalisable sans aucune demande. Le futur aquéreur du terrain pourra t’il déposer un permis pour modifier le bâtiment existant et faire une extention? Le terrain à un portail qui donne sur la rue ,il est en zone uc avec plu. Devons nous faire une déclaration préalable pour réaliser le détachement?

  • Bonjour,

    nous allons acheter un terrain de 13 ares pour construire notre RP. Je souhaite profiter d’un partie du terrain pour réaliser dans le même temps une Pinel. (il y aura une seule voie d’accès pour les 2 maisons)
    Afin d’éviter un permis de lotir, le constructeur nous propose de fonctionner en 2 étapes:
    1 achat du terrain entier, dépôt du permis pour notre RP, puis une fois l’accord obtenu, rachat d’une partie du terrain via une sci que nous constituerions et nouveau dépôt de permis.

    qu’en dites vous?

    merci pour vos lumières!

  • Bonsoir
    A mon sens c’est une tres mauvaise idée. Lorsque vous vendrez le terrain a la sci, le lot conservé ne sera pas encore bâti nonobstant le pc obtenu.
    Toute tentative de dépot de cette division en dp aura toutes les chances d’être requalifiée en PA de ce seul fait.
    1) voir r421-19 vente d’un tab avec acces commun avec un autre tab (car ne supportant aucune construction)= Permis d’aménager
    2) en faisant de la sorte vous modifirez le terrain d’assiette de votre 1er pc de rp avant d’avoir réalisé la construction: pb de conformité à l’horizon….
    La solution no 1 est d’attendre la fin de construction de votre rp avant de procéder au détachement au profit de la sci
    La solution no 2, si vous ne pouvez attendre la fin de la premiere construction est de deposer un permis de construire valant division et de vendre en état futur d’achèvement à la sci, mais c’est tres compliqué pour un particulier au regard des assurances en responsabilité, garanties éxigibles et surtout suivi d’une banque sur ce type de projet. ( on ne peut pas faire de pcvd en cotitularité pour des maisons individuelles, cf réponse ministerielle « vauzelle » largement commentée sur le net.
    http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-79416QE.htm
    La troisieme solution, la plus propre et la plus logique est de faire qd même me le permis d’aménager que vous voulez éviter, mais deulement si vous avez les moyens de financer la voirie et les réseaux avant de vendre le tab à la sci

    Bien cordialement
    Franck bourdon

  • Desolé pour fautes de frappe, je vous ai repondu sur un smartphone et j’ai des gros doigts… ;+)

  • Bonjour
    Effectivement, le detachement d’un terrain bâti n’est pas soumis à dp si le bâtiment n’est pas destiné à être démoli.(r442-1)
    Néanmoins, si cette grange est vetuste, sans eau ni electricité et que les travaux qui seront réalisés dessus sont consequents, certaines communes estiment qu’une dp est necessaire. Cela peut arriver même si les textes sont clairs sur ce point. Si vous en faites une, celle ci aura pour effet de geler les règles d’urbanisme durant 5 ans à l’avantage de votre acquereur et s’il décide au dernier moment de la raser pour construire du neuf, vous serez « dans les clous »
    Bien cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour, Propriétaire d’une parcelle en zone N je peux car je suis exploitant forestier batir un batiment d’exploitation..On me propose un hangar ( pour ranger mon matériel et le bois en séchage ) avec toiture photovoltaïque mais du fait de la location du toit il faut faire une division de parcelle ( une occupée par le hangar,l’autre pour le reste) ; je voudrais dans les mois à venir procéder au partage .
    La division de parcelle risque t’elle d’être un problème si je veux diviser la parcelle restante entre mes 2 enfants ?

  • Bonsoir,
    Nous avons le projet de division foncière de notre grand terrain, 2100 m2. Détacher à l’arrière une parcelle de 1000m2 à bâtir.Cette parcelle de 20,30m L x 50m de profondeur avec un accès de 3,50m sur 55m de la limite de notre propriété. Mais une grande partie de l’arrière, »environ 700m2 a été classé Cœurs D’îlots dans le projet PLU en cours,et fixant la limite de construction à 35 m de l’alignement de la voie . Nous avons sur la rue toute la viabilisation. Le motif invoqué sur le projet PLU, limiter les constructions anarchiques en drapeaux. Obligeant la commune ensuite à respecter les 25% de logements sociaux de la loi Alur. Comment contester ces Cœurs d’îlots qui représentent plusieurs hectares de terrain sur ma communes ainsi que la limite imposée de 35 m de l’alignement de la voie . Notre projet est torpillé ainsi que la loi Alur.
    Cordialement.

  • Bonjour
    Je vous conseille de prendre un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme qui « eppluchera » le nouveau plu et vous donnera son sentiment sur vos chances de contester ce document et la manière pour vous y prendre.
    Mais si la mise en place de ces regles est bien argumentée et justifiée dans le rapport de présentation et le padd, cela risque d’être long sans garantie de reussite
    Bien cordialement
    Franck bourdon

  • bonjour
    Avec les seuls éléments que vous m’exposez, je ne vois pas en quoi cette division parcellaire qui a pour seul objet de délimiter l’emprise de ce bail serait un obstacle à toute division ultérieure.
    Bien cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour,nous avons une déclaration de travaux en cours.Les travaux réalisés sont en limite de notre future détachement.Est il possibble de détacher une partie de notre terrain déja bati avant la fin de nos travaux? Nous avons besoin de l’argent de la vente pour finaliser le projet.
    Cordialement

  • Monsieur BOURDON,
    L’ Article L174-2 dispose :
    « Restent en vigueur, dans la limite des durées fixées par les articles L. 174-3 et L. 174-4, les plans d’occupation des sols approuvés avant le 15 décembre 2000 lorsque les conditions mises à leur maintien en vigueur provisoire par ces articles sont remplies.
    Ils sont soumis aux dispositions de l’article L. 174-5. »
    Qu’en serait il d’un POS approuvé postérieurement au 15 décembre 2000 et qui serait en cours de révision en PLU?
    A mon sens, en lisant l’article à contrario, il serait caduc car non visé par les dispositions transitoires permettant son maintien, je ne trouve pas de solution à mon interrogation.
    Dans le cas où il ne serait pas encore caduc, le sera t il effectivement le 27 mars 2017, date limite fixée par la loi ALUR ?
    J’espère que vous pourrez m’aider.

  • Suite à une donation partage, je suis propriétaire d’une parcelle issue de la propriété de ma mère. Les règles de distance de construction pour une future maison par rapport aux limites séparatives sont-elles applicables vis-à-vis de la deuxième et seule parcelle restante ?

    D’autre part, une première parcelle du terrain initial a déjà été détachée en 1986. Les règles du PLU pour les distances aux limites de cette première parcelle sont-elles à respecter pour mon terrain comme vis-à-vis d’une parcelle totalement étrangère à l’unité foncière ?

    Merci de vos lumières.

  • Bonjour,

    Merci pour cet article très clair. Nous venons de faire construire une maison avec mon conjoint, et la situation est particulière.

    En 2014, la propriétaire du terrain (initialement de 1000m²) a divisé sa parcelle en deux lots : un de 600m² et un de 400m². Le lot de 400m² a été vendu, et un chemin d’accès (restant à la propriété de la vendeuse) a été crée.

    En 2015, le terrain restant de 600m² a été divisé à nouveau en 2 lots de 300m², dont notre terrain, suite à une déclaration préalable.

    Étant donné qu’une voie d’accès a été aménagée, et que la propriétaire vend ces deux derniers lots viabilisés, un permis d’aménager n’aurait-il pas du être obligatoire (plutôt qu’une déclaration préalable) ?

    Vous remerciant par avance de votre réponse,

    Cordialement,

    Morgane

  • Bonjour,
    Je rebondis sur la question de christian du 5 déc. Je souhaite faire une division parcellaire afin que ma petite fille construise sa maison. En prévision du nouveau PLU (qui impose des règles destinées à rendre impossible de nouvelles constructions) une demande de Certificat d’urbanisme a été faite sur la base du POS. Malheureusement ce CU a été rejeté. Sur les conseils du géomètre et de l’architecte nous avons fait une déclaration préalable de division qui elle vient d’être acceptée. La mairie a également indiqué oralement à ma fille que le PC devra être déposé avant le 24 mars 2017. Vous semblez dire que le délai est de 5 ans. J’avoue être très contrarié par cette situation. Je comprends mal comment un PC pourrait être accepté alors que le CU a été refusé, autant que je comprends mal comment la DP a été accepté alors que le CU a été rejeté puisqu’au bout du compte les règles d’urbanisme de référence seraient les mêmes. Le PLU venant juste d’être validé la date du 24 mars pourrait être celle de son application? Mais dans ce cas quid du délai de 5 ans que vous évoquez ? Merci d’avance de vos commentaires,
    Bien cordialement

  • Bonjour
    Votre article nous a bien aidés pour réaliser un détachement. Merci.
    nous avons fait une DP pour le détachement de 2 terrains sans opposition de la mairie. L’accès du plus petit terrain détaché peut il être refusé lors du dépôt de permis par l’acquéreur? Comment et où se renseigner avant? pouvons nous, si l’accès est refusé, donner une servitude sur notre accès sans passer dans le cadre d’un permis d’aménager?
    merci
    cordialement

  • Bonjour,nous avons une déclaration de travaux en cours.Les travaux réalisés sont en limite de notre future détachement.Est il possible de détacher une partie de notre terrain déja bati avant la fin de nos travaux? Nous avons besoin de l’argent de la vente pour finaliser le projet.
    Cordialement

  • Bonjour
    je suis dans une galere pas possible car un cabinet immobilier m’a fait signer un sous seing en tant que vendeur d’une partie de ma proprieté batie de 2 maisons mais sans annexer le plan de division qui s’est averé etre un projet de plan de division établi par un geometre expert qui a lui meme reconu que ce n’etait qu’un projet
    Mon notaire et moi meme n’etant pas d’accord sur la délimitation de la division ,la vente ne s’est pas faite et j’ai été condamné en appel a payer la clause pénale alors que le géometre a bien établi une attestation disant que ce n’était qu’un projet. Que puis je faire ? Je suis arrivé au bout de mes recours en ayant l’impression de ne pas avoir été entendu malgré les documents fournis

  • Bonjour et merci pour toutes ces infos très utiles mais un peu trop difficiles de me projeter étant donné mon manque de connaissances sur le sujet.
    Je souhaite acquérir une maison qui se trouve sur une unité parcellaire de 3700m² (maison sur parcelle historique de 949m² + parcelle de 1852m² + lot de parcelles constituant 800m² + voies accès) en zone UC PLU à venir avant fin d’année. Le propriétaire actuel propose de vendre la maison avec la totalité du terrain (trop cher pour moi sauf si j’en revends une partie) ou en 4 lots (maison parcelle de 1140m²/ terrain devant 890m² / terrain de 800m² / terrain derrière 600m² + voies de dessertes en servitudes de passage).
    Avec sa découpe, je souhaiterais acheter maison + 1 terrain de 890m² pour éviter toutes constructions devant la maison actuelle. Puis-je le faire ou surtout le vendeur a-t’il le droit de le faire sans demande préalable à la mairie mais seulement sur plan fournis par un géomètre expert ?
    Si j’acquière la totalité de l’unité parcellaire, vais-je obligatoirement devoir passer par la constitution d’un lotissement si je souhaite en détacher une parcelle et dans ce cas m’exposer à une densification de zone avec des lots de 400m² ?

    Merci pour votre réponse et bonne journée…

  • Bonjour,

    J’en appelle à vos avis…. J’ai signé une promesse de vente (en tant qu’acquereur) pour un terrain constructible issu d’un détachement de parcelle. Lors de la première visite du terrain avec le geometre et l’agence immobilière, j’ai émis des doutes sur la possibilité de diviser le lot de terrain que je souhaitais acheter pour construire deux habitations….Mais le geometre et l’agence m’ont rassuré en me disant que 3,50m serait suffisant comme accès. La division à été faite. Mon architecte à déposé un permis de construire pour un lot avec 2 habitations. Le pc à été refusé par le service voirie qui impose que 2 véhicules puissent se croiser.
    Après réunion avec l’urbanisme, ceux ci ont constaté que le pc est en total accord avec le PLU et nous a dit qu’en cas de recours nous étions sûres de gagner.
    Cependant, le responsable voirie prétend qu’un nouveau décret serait sorti récemment obligeant que 2 voitures puissent se croiser au niveau de l’accès en cas de 2 habitations. Cette information ne figure évidemment pas sur le PLU.
    Je n’ai pas trouvé ce décret… Et aimerait connaître vos avis sur ce dossier considérant que j’ai suivi le plu, j’ai payé provision frais de notaires et pc et actuellement chacun se dit non responsable !!

    Merci pour vos réponses…. J’en ai besoin au plus vite.

  • Je souhaite diviser le terrain sur lequel est bâtie ma résidence. A cet effet, les voisins ont été sollicités pour signer une liasse qui leur a été remise par le géomètre. L’un d’eux ne veut pas donner son accord. En a-t-il le droit alors que les bornes existantes ont été posées par un géomètre lors d’une première division? Ce refus empêchera-t-il la pose de nouvelles bornes sur MA parcelle?
    Je vous remercie de vos réponses.

  • Bonjour
    Ma mère est propiètaire d’un terrain non bâti de 840 M2 en pente de 11% située dans les 500 m d’un batiment classé. et dan sune zone « protégée  » mais constructible
    Elle désire diviser ce terrain en vue d’une distribution en avance d’hoierie a deux de ses enfants afin que nous fassions construire chacun une maison . Compte tenu de la conformation et de l’accessibilité de la parcelle en longueur il sera nécessaire de prévoir une voie d’accès d’une trentaine de mètres traversant une des parcelles pour atteindre l’autre

    Une première approche des bâtiments de france sur la possibilité de construction de deux maison sur ce terrain s’est traduite par un avis stipulant  » préférer une seule grande maison pour éviter le mitage  » .
    Quelle valeur à un tel avis ?
    Un géomètre nous a conseillé de construire une première maison puis de diviser le terrain après . il semble d’après lui que les BDf ne pourraient pas s’opposer a une division sur un terrain bâti . Est une bonne stratégie ou faut il préférer de déposer tout d’abord une demande officielle de division auprès de la mairie ?
    un tel projet rentre t’il dans les contraintes liées à  » l’aménagement » ?
    En synthèse nous avons des avis divers selon que nous consultons des architectes ou un gèomètre … quelle stratégie suivre ?
    Faudra ‘il impérativement obtenir l’accord de nos voisins pour diviser et pour construire ?

    Merci de votre aide

  • Bonjour,
    Merci pour cette synthèse détaillée !
    Je me permets de poser ici une question récurrente qui intéresse bon nombre d’investisseurs et dont les réponses souvent… divisent 🙂
    Dans la mesure où la « division » d’un bien (immeuble/maison/appartement en copropriété/…) ne nécessite aucune déclaration préalable pour organiser la division (réaménagement intérieur sans augmentation de surface et sans travaux nécessitant un déclaration ou autorisation préalable), est t’il possible de louer indépendamment différentes parties de ce bien (lots physiquement créés: chambres, studio ou autre), sans avoir à respecter les obligations d’emplacement de parking exigées par un PLU ?
    Je parle du cas où la division n’est pas officialisée (pas de création de lots destinés à la revente à la découpe).
    La contrainte principale est évidemment de devoir revendre le bien dans son ensemble, mais s’agissant de son exploitation, doit-on créer une place de parking pour chaque lot loué en meublé (forfait de charges) ?
    Merci d’avance pour vos lumières.

  • Bonjour,
    J’étais propriétaire d’une parcelle agricole de 4890 m² isolée de tout que je voulais échanger. Pour cela j’ai demandé à un propriétaire voisin d’une plus grande parcelle en zone agricole de la diviser pour échanger la même surface (48a90ca), mais plus proche du siège d’exploitation agricole. Chose faite d’un commun accord. Division par un géomètre, signature chez un notaire, etc … . Dans le but de faire bâtir un logement de fonction de la ferme, j’ai décidé par la suite de faire diviser ma nouvelle parcelle de 4890 m² en deux pour avoir une parcelle de 800 m² en vue de faire construire une maison d’habitation, le reste de ma propriété restant à usage agricole. La division s’est faite, mais sans DP division, le géomètre estimant que cela était inutile pour ce cas précis. Aujourd’hui j’ai déposé une demande de permis de construire, mais la communauté de communes bloque mon dossier estimant que la DP division aurait dû être faite. Y a-t-il un recours ? La DP division peut-elle être faite après division quand même ?
    Bien cordialement.
    Xavier B

  • Bonjour,
    je possède un terrain de 5300 m² en zone UB à 450 mètres d’une église.
    je voudrais le découper en 6 parcelles, toutes en bordure de rue. Donc lotissement de par les nouvelles lois, avec architecte. Tous les réseaux longent mon terrain sur la voie publique (eau, électricité TAE, FT) environ à 80 cm des parcelles . Il n’y aura pas d’espaces communs ou autres. j’ai divers renseignements contradictoires concernant la viabilisation:
    Suis-je obligée de faire mettre tous ces réseaux par des boîtiers sur les nouvelles parcelles à créer?
    Merci pour vos informations

  • Bonjour,
    J’ai hérité d’une maison en 2000. Cette maison est jumelée avec une autre. le tout est construit sur une parcelle (DP). Ma voisine m’a demandé une autorisation pour démolir un muret de séparation de mitoyenneté de 12 cm (considéré comme partie commune) pour réalisé un agrandissement de sa maison. Lors de la réalisation de son extension, cette dernière a implanté son mur en mitoyenneté au lieu de le construire intégralement chez elle et ces octroyés le droit de faire déborder les tuiles de rives sur ma terrasse et réalisé un ventilation basse débouchant directement sur ma terrasse. Est-elle dans ces droits ?
    A ce jour, nous sommes au tribunal est mon avocat n’est pas de bon conseil. Pensez-vous qu’un notaire pourrait m’éclairer sur les règles en vigueur ?
    Merci d’avance pour vos réponses et éventuellement m’indiquer les textes de loi expliquant les règles en la matière.

  • Bonjour,
    Merci pour cet article tres detaillé.
    Pouvez vous m’indiquer les réponses concernant nos interrogations suivantes :
    Nous sommes proprietaires d’une parcelle de 2000m2 sur laquelle se trouve notre RP.
    L’ancien POS ayant recemment évolué vers le PLU la zone est passé en zone U.
    Nous avons deposé un CU Operationnel pour un d’une parcelle et construction d un batiment a usage de logement sur la parcelle nouvellement detachee.
    Celui ci est positif.
    Nous avons effectue le detachement de la parcelle.
    Nous envisageons de deposer un pc sur la parcelle detachee, mais l’on nous indique contradictoirement qu’il est indispensable de deposer le pc à un autre nom que le notre : une personne morale par exemple type sci.
    D’autres nous affirment que cela n’est pas indispensable……
    Pouvez vous me dire precisemment en vertu de quel article de loi le PC ne peut pas etre depose en notre nom svp ?
    D’avance merci.
    Marc

  • Bonjour,
    Je possède actuellement un terrain d’une unité foncière de 6000m2.
    Suite à une modification du PLU rendant la moitié de mon terrain en zone naturelle (inconstructible) j’ai préalablement déposé un permis de construire afin de nous préserver le droit de construire.
    Le PC a été accordé et est toujours en cours de validité.
    Aujourd’hui je souhaite faire une division de parcelle pour pouvoir faire une donation à mon enfant et ainsi qu’il puisse réaliser la construction de sa villa.
    Seulement voilà je me demande si en divisant la parcelle mon PC sera toujours valide car il est déposé pour la totalité de l’assiette de la parcelle. De plus nous ne pouvons pas nous permettre de perdre le permis car il est impossible d’en reposer un du fait que le terrain soit passé en zone naturelle.
    Merci pour votre retour,
    Cordialement,

  • Bonjour
    Notre sci familiale dispose d’une parcelle d’un terrain non bâti à l’intérieur d’un vieux lotissement regroupant 10 parcelles bâties et construites. Il n’y a plus de réunion des copropriétaires depuis plus de 5 ans, ni d’AG pour nous réunir.
    Nous souhaitons diviser cette parcelle en deux pour y construire deux maisons que nous souhaitons garder. Peut on envisager cette division de notre parcelle en deux et quelle démarche doit on faire? Doit on avoir l’autorisation des autres propriétaires du lotissement ou la loi ALUR nous dispense. Doit on créer un autre lotissement, déposer une demande préalable à la mairie…
    Merci pour votre retour,
    Cordialement,

  • Bonjour,
    J’ai fait l’acquisition d’une vieille maison que je souhaitais rénover et revendre.
    Les travaux sont exorbitants car en façade, l’urbanisme m’oblige à entreprendre les travaux les plus couteux.
    J’ai décidé de raser la maison pour construire 2 petites maisons.
    L’urbanisme s’oppose à la division de la parcelle.
    On me propose la construction des 2 maisons en copropriété horizontale et ensuite de sortir de la copropriété avec le passage d’un géomètre et ensuite un acte notariale sans avoir à demander à l’urbanisme.
    Pouvez vous me confirmer la faisabilité de sortie de copropriété, une fois bâtie sans aucune demande à l’urbanisme ?
    Avec mes remerciements anticipés.

  • L article r421-19 depuis a été modifie ? car en le lisant j ene retrouve plus la notion de superieur à 2 lots

  • Bonjour,

    La société d’un de mes ami vient d’acheté un immeuble dans le Maine et Loire et aujourd’hui il est confronté à une interrogation à laquelle personne n’est susceptible de répondre, y compris son notaire ou le service municipal compétent.

    Cet immeuble a été bâti en 1800-1900 et aucune place de stationnement n’est indiquée sur les anciens actes de propriétés en sa possession ni sur son acte d’achat dont la désignation indique 5 lots. Aussi comment peut-il savoir de combien de place de stationnement son immeuble bénéficie t’il déjà ? (cet immeuble étant situé dans une zone répertoriée aux bâtiments de France) ? La seule indication connue à ce jour est que le dernier règlement PLU oblige à 1 stationnement par construction. Dans le cas présent, il s’agit d’un bâti existant sans travaux de modification de façade ou de changement de destination ?

    Par ailleurs, les 5 lots répertoriés sur le relevé de propriété qu’il s’est vu remettre a été établit sur des renseignements fiscaux ne correspondant pas vraiment à la réalité. En effet, Il y a bien eu à une époque 5 résidents de cet immeuble qui payaient des impôts, soit 5 foyers fiscaux et il en a été déduit 5 lots. Le souci c’est qu’à cet époque, il y avait 5 logements non habités. Aujourd’hui, mon ami souhaite vendre cet immeuble en 10 lots qu’il pensait déjà existant, comment peut-il faire pour que le relevé de propriété soit modifié dans ce sens ? Doit-il faire intervenir un géomètre pour faire modifier le relevé ? une déclaration aux impôt suffit-elle ? cela remettrait t’il l’acte d’achat en question ?

    Si cela n’était pas possible et qu’il divisait son immeuble en 10 lots, devrait-il faire une DP (sachant qu’il n’y aura pas de travaux de modification de façade ou de changement de destination) ? sera t’il obligé de créer 5 places de stationnement supplémentaire ; création impossible dans un immeuble de 1800 créé en plein centre ville et dont il ne connait même pas le nombre de stationnement déjà attribué, ni même le service urbanisme.

    Si il ne pouvait pas changer le relevé et qu’il divisait son bien en 10 lot, aurait-il des démarches administratives à effectuer ?

    Dans cet immeuble, les greniers aménagés n’étaient pas nécessairement taxés à l’époque, ce qui pourrait expliquer que seuls 5 lots apparaissent sur le relevé de propriété ; peuvent-ils être considérés aujourd’hui comme des lots supplémentaires existants ou doivent-ils faire l’objet d’une déclaration particulière ?

    Un des lots est un atelier qui ne changera pas de destination, de combien de place de stationnement bénéficie t’il ?

    J’espère avoir été la plus concise possible dans mes interrogations, je reste à votre écoute pour toute demande de précision.

    Je vous remercie à l’avance pour votre réponse et le temps que vous voudrez bien y consacrer.

    Bien cordialement

  • Bonjour,
    Je possède une parcelle sur laquelle j’ai une maison en cours de construction (150M2)
    Je souhaitais investir sur l’autre partie de la parcelle, en demandant 2 permis de construire soit 2 fois 2 villas.
    D’après la mairie, il faut impérativement que je passe par un architecte, car c’est soit disant 150m2 par parcelle, au de la il faut faire appel à un architecte, de meme, les surfaces de plancher additionnées des 2 permis dépassent les 150m2 (c’est à dire 149m2 pour 1 jumelée (2 maisons), et 147 m2 (pour les 2 autres maisons). Et dans tous les cas
    La Mairie appuie leur réponse sur un texte dont je n ai pas connaissance et qui ne m’a pas été transmis. Ma question est la suivante : si je décide de revendre la partie de la parcelle sur laquelle j envisageais de faire les villas, en 2 lots, et si les acquéreurs décident de garder les projets que j avais prévu, la mairie peut-elle refuser le permis de chaque acquéreur pour motif : la parcelle possède déjà un permis de construire (le notre en occurrence pour notre résidence principale en cours de construction) et qu’il faut donc que mes acquéreurs fassent appel à un architecte car notre maison a déjà 150m2 ?
    Pour moi si les permis déposés ne sont pas aux même noms, l’architecte n’est pas obligatoire. Et peuvent ils refuser en disant que tant que la parcelle n’est pas officiellement diviser et vendue, ils ne peuvent pas accorder le permis aux futurs acquéreurs ? Ils ne peuvent pas obliger nos acquéreurs à faire appel à un architecte à cause de notre maison sur l autre partie de la parcelle ?
    Je suis perdue, merci de m’éclairer

  • Bonjour,
    J’ai acheté une maison sur une parcelle divisée par l’ancien propiétaire qui a fait construire au bout de cette parcelle. Pour obtenir le PC la mairie a créé une voie d’accès de 5m de large (1m restant sur mon terrain, le passage entre une maison voisine et la mienne étant de 6m) en 2015. En 2017, en vu de la vente, le propriétaire a modifié cette division en 1passage de 3m pour son accès et 3m pour mon terrain, validé par géomètre et déposé au cadastre.
    La mairie me refuse l’aménagement d’une pergola et d’une clôture à 3m, prétextant que cette division ne correspond pas à l’autorisation de 2015, et ne reconnaît pas la nouvelle division de 2017.
    Est-elle dans son droit ? Quels sont les recours possibles ?
    Merci beaucoup,

  • bonjour, la notion de 2 lots a disparu complètement du code de l’urbanisme. La division d’une propriété foncière bâtie créant UN SEUL LOT constitue un lotissement. Mais, sauf travaux communs (voirie d’accès le plus souvent et réseaux en-dessous), cela ne nécessite qu’une déclaration préalable.

  • bonjour, je complète. L’impossibilité pour vous de trouver une place de stationnement sur le terrain d’assiette de la co-propriété, et pour la commune, de vous imposer une taxe qui n’existe plus crée une impossibilité de régler réglementairement l’infraction au code de l’urbanisme qui est factuellement commise, à savoir le manque de stationnement(s) pour le logement créé. Le maire peut donc vous dresser procès-verbal d’infraction au code de l’urganisme, le transmettre au Tribunal de Grande Instance et demander la démolition du deuxième logement. En outre, du point de vue du droit civil et notamment du règlement de la co-propriété, vous devez déclarer le deuxième logement et dans l’absolu, obtenir l’accord de l’assemblée des co-propriétaires (avant de le faire s’entend) au pire, en régularisation. Seule l’assemblée des co-propriétaires pourra vous dire si la création d’un 2ème logement entraîne ou non un calcul réactualisé des charges. Bien cordialement.

  • Bonjour, mieux vaut tard que jamais, voici des éléments de réponse à vos questions :
    – concernant les voisins, une autorisation d’urbanisme est toujours délivrée « sous réserve du droit des tiers » dont les voisins font partie, notamment concernant des litiges de limites parcellaires, d’ensoleillement, de nuisances, etc… mais l’autorisation d’urbanisme est uniquement basée sur le code de l’urbanisme et le document d’urbanisme de la commune.
    – L’avis de l’ABF est conforme si le projet et le monument historique sont co-visibles, soit que de l’un on voie l’autre, soit qu’on voie les deux d’un même point de vue plus éloigné. Auquel cas, son avis défavorable ne peut être contesté qu’auprès du Préfet de Région, motifs à l’appui bien sûr. Sinon, le maire est obligé de s’y conformer. Si le projet n’est pas en co-visibilité, l’ABF se déssaisit du dossier et n’émet que des conseils. Attention : les deux implantations hypothétiques sont peut-être l’une co-visible et l’autre pas. Ce qui serait reculer pour mieux sauter en tentant de faire accepter une maison d’abord et laissant l’autre à plus tard. Et si l’ABF ne peut pas s’opposer à la division du terrain, il peut, s’il est en co-visibilité, s’opposer au deuxième projet. C’est à considérer.
    – il convient aussi que vous vérifiiez dans le document d’urbanisme local si le règlement vous autorise à implanter une deuxième maison à 30 mètres de la voie d’accès. Bien cordialement.

  • bonjour, ça dépend essentiellement de la rédaction de l’article du règlement du document d’urbanisme relatif au stationnement. S’il précise qu’il faut x places de stationnement par logement créé, c’est quelle que soit la façon de créer le nouveau logement.
    Auquel cas, le maire peut dresser procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme, déférer le contrevenant devant le Tribunal de Grande Instance du lieu et demander remise en l’état antérieur assortie d’astreintes pénales journalières. A considérer.

  • bonjour,
    La division de parcelle en vue de construire s’effectue dans les zones constructibles du document d’urbanisme de la commune.
    Dans les zones agricoles et naturelles, les seules habitations tolérées sont celles qui sont nécessaires à l’activité agricole. Très souvent, les documents d’urbanisme précisent qu’elles doivent être construites sur l’exploitation (la nécessité s’explique ainsi très bien).
    Diviser un terrain dans une zone agricole pour le sortir de l’exploitation interdit immédiatement toute construction d’habitation dessus puisque les terrains, en zone agricole, ne sont pas des terrains voués à l’habitation.
    LA solution juridique (qui a priori échappe à la communauté de communes) est de prévoir l’habitation nécessaire à l’activité agricole sur le terrain de l’exploitation, quitte à lui ménager espace et accès privés. Bien cordialement.

  • Bonjour,
    votre demande de lotissement doit faire l’objet d’une déclaration préalable de division à déposer en mairie du lieu des travaux. Le délai d’instruction sera de 2 mois puisque la commune devra recueillir l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
    Vous n’êtes pas obligé de prévoir les raccordements : les acquéreurs s’en chargeront.
    Et vous n’êtes pas obligé de recourir aux services d’un architecte puisque vous ne prévoyez aucune construction vous-même. Bien cordialement.

  • Bonjour,
    Le mur extérieur de l’extension de votre voisine doit, pour respecter la co-propriété, être situé sur l’extrême limite entre ses espaces privatifs et les vôtres.
    Si elle empiète, vous pouvez recourir au tribunal de Grande Instance du lieu pour obtenir gain de cause, de même que pour les tuiles de rive et la ventilation basse.
    Toutes ces dispositions sont régies par le code civil. Bien cordialement.

  • bonjour,
    Vous avez deux choix : soit déposer un permis de construire à votre nom pour une deuxième maison, sur l’intégralité de la parcelle foncière à votre nom, même si le projet respecte l’implantation liée à la division du bien en deux. Attention toutefois, il vous faudra prévoir un accès et des viabilités séparées pour la deuxième maison et vérifier que le projet respecte bien l’article 8 du PLU qui réglemente la distance entre constructions sur une même parcelle.
    Vous pouvez également mettre en oeuvre la division de la parcelle, c’est à dire notamment que le terrain créé par division change de mains pour constituer une entité foncière distincte de l’entité foncière initiale qui vous appartenait. C’est très bien expliqué dans l’article. Bien cordialement.

  • bonjour, diviser le terrain pour en créer un deuxième, avec un morceau de zone constructible, modifierait de fait la superficie et la morphologie du terrain d’assiette du PC obtenu et nécessiterait une modification.
    Il semble donc prudent de mettre en oeuvre le permis de construire obtenu au plus tôt pour ne pas en perdre les bénéfices. En effet, toute demande de prorogation éventuelle se heurterait à l’approbation du PLU annulant toute constructibilité à l’endroit de la maison.
    Vous pourrez toujours diviser le terrain une fois que la première construction sera achevée. Bien cordialement.

  • bonjour, il est étonnant que « l’urbanisme s’oppose à la division de la parcelle ». En effet, depuis la loi Alur de mars 2014, les articles 5 relatifs à la taille des terrains à bâtir ne sont plus applicables. Et depuis le 27 mars 2017, tous les POS qui subsistaient sont caducs. Or, les PLU ne réglementent pas la taille des terrains à bâtir en conformité avec la loi ALUR.

    Sous réserve que rien d’autre, lié au règlement d’urbanisme local, ne s’y oppose, vous avez en effet la possibilité de déposer un PC pour 2 maisons. Cette demande peut valoir division si vous pouvez prévoir un terrain avec un accès et des réseaux privatifs par lot à créer. Si quoique ce soit doit rester en commun aux deux bâtisses, vous pouvez également avoir recours ultérieurement à un géomètre pour établir le plan de co-propriété à déclarer aux hypothèques.

  • bonjour, si une division a été réalisée en vue de détacher un terrain à bâtir et que la vente n’a pas lieue, est-ce-que cela a une incidence sur les droits et les obligations des propriétaires en cas de démebrement de propriété ? le nu-propriétaire doit-il entretenir le terrain détaché ? merci pour votre retour. cordialement

  • Bonjour,
    propriétaire d’un terrain de 4000m2, nous envisageons de construire 5 maisons individuelles qui seront ensuite mises en location. Y a t’il alors nécessité de diviser le terrain? Sommes nous alors assujettis aux procédures de permis d’aménager voire de permis de lotir??
    Si d’ici quelques années nous souhaitons vendre 1 ou plusieurs de ces maisons, quelles seront les procédure pour diviser les parcelles??
    Merci d’avance.

  • Bonjour
    Propriétaire d un terrain de 2150 m acheter en 2007, j ai la possibilité depuis avril 2019, date de l entrée en vigueur du PLU de la commune, de le diviser en 2parcelles. J ai fais la demande de division de parcelles, auprès de mon geometre, qui a été refusé 2 fois. Motif invoquer :faire un projet de lotissement. La première parcelle est viabilisé avec une servitude de passage et d accès. Mon geometre ne comprends pas. Est ce normal ?
    Merci pour vos conseils

  • J ai oublié un détail, j ai demandé un certificat d urbanisme à la mairie début 2018
    Merci

  • Bonjour,
    Une mairie peut elle refusée une division d’une parcelle (sur lequel il y a une habitation mais sur une zone qui est passée après en non constructible) dont l’unique but est la séparation en deux lots afin que deux époux en instance de divorce à l’amiable reçoivent chacun une partie du terrain sans volonté de bâtir ?
    Le terrain de 5000 m2 serait divisé en deux partie dont l’une contient la maison et l’autre non.
    Le but final étant de réduire le coût pour l’époux gardant la maison du rachat maison + terrain entier par un coût maison + moitié du terrain.
    L’urbanisme de la mairie m’a indiqué que cela n’était pas possible car ce cas est non prévu dans le formulaire de demande de division de parcelle.
    cordialement

  • Roger C bonsoir
    J’ai un problème, J’ai un grand terrain que je n’arrive plus à entretenir,( pour construire il faut détacher 4000 m² )

    1) j’ai fait une demande préalable à l’urbanisme pour faire une division foncière ( 4000 m² détacher)
    qui m’a était accordé, un géomètre et venu et a borné le terrain.

    2) J’ai fait la demande d’un deuxième permis pour l’ouverture de mon mur de clôture pour laisser le passage et accéder au terrain que j’ai détaché et le clôturé d’un grillage,
    qui m’a était accorder .

    3) J’ai fait la demande d’un troisième permis de construire sur ce même terrain pour une villa avec l’aide d’un architecte,
    qui m’a était accorder.

    Finalement ,j’ai voulu vendre ce terrain avec un permis de construire valider, j’ai trouvé un acheteur ,mais, mais ????
    mon notaire ne veut pas faire l’acte de vente.
    qui trouve ce qui cloche que je ne peut pas vendre.
    on élimine les petit détails tout est vrais et je suis bien propriétaire du terrain.

  • Beaucoup de choses intéressantes. Je répond tout d’abord à PICHON Laurent. Le formulaire demandé ne prévoit pas le projet de division évoqué ne veut pas dire nécessairement que c’est IMPOSSIBLE, mais qu’il s’agit d’un cas trop simple ou trop compliqué que la Mairie ne sait, ne peut ou ne veux traiter. Voir un Géomètre-expert, un notaire ou un avocat spécialiste en urbanisme. Leur réponse m’intéresse!
    Mais je n’ai rien vu concernant le cas, un peu plus complexe, qui me préoccupe. Quelqu’un peut-il m’éclairer?
    Je possède avec mon épouse un terrain d’environ 3900 m², entièrement dans les 500m de bâtiments historiques classés (B.H.) Il constitue un seul lot sur les documents cadastraux.
    Nous y avons construit en bordure de la rue, sur la partie classée urbaine et constructible un bâtiment comprenant 4 logements indépendants: 3 petits, loués, et celui que nous occupons, . La partie arrière, soit environ 2600 m² antérieurement classée terre agricole, non constructible, deviendra dans le nouveau PLUiH d’Agglomération, applicable dans quelques mois, constructible sur presque 700 m².
    Nous désirons préparer notre succession, vu notre âge, en dotant dès maintenant chacun de nos deux héritiers d’une partie de notre patrimoine immobilier, en ne gardant en propre que notre habitation et l’usufruit, notre vie durant, de la terre agricole. Le restant du bâtiment et la nu_propriété de la terre seraient alors partagés entre nos héritiers.
    Le Règlement d’Urbanisme précise qu’un lotissement existe dès que la division foncière crée plus de trois lots.
    Il précise aussi qu’au maximum 3 lots peuvent être raccordés à la voirie par le même chemin privé, faisant au moins 4
    m de large et une longueur limitée. Notre projet satisferait à toutes ces conditions.
    1. Suis-je donc fondé à penser qu’il échappe à la définition de  » Lotissement ». Les réponses des divers intervenants me laissent un doute.
    La division parcellaire est donc incontournable, ainsi qu’une division en 3 ou 4 lots du bâtiment existant puisqu’il deviendrait une copropriété à 3 propriétaires et 4 logements ou lots ( d’où détermination des parties privatives et communes, et calcul des millièmes).
    2. Quelles procédures, quelles démarches me conseillez-vous et dans quel ordre?
    Je précise que le nouveau PluiH rendrait possible la construction d’une maison sur la première parcelle détachée, et que lors d’une probable prochaine révision , la seconde parcelle détachée deviendrait aussi partiellement constructible.

  • Bonjour,
    Un lotisseur a déposé un PA pour une seule assiette de 38 petites parcelles qui seront remorcelées pour faire des lots.Ce PA a été accordé. Mais il se trouve que cette assiette est coupée en 2 par un chemin rural qui n’a été ni déclassé ni cédé au lotisseur avant ou après le dépôt. Ce chemin forme donc 2 îlots fonciers alors que le lotisseur n’a considéré qu’un seul îlot.
    Il ressort du plan d’aménagement futur que des maisons seront construites à cheval sur ce chemin rural appelé à disparaître. Une nouvelle voie de desserte du lotissement est prévue à un autre endroit.
    La délivrance en l’état du PA est-elle légale? car le lotisseur a considéré que ce chemin lui serait systématiquement cédé alors que la délibération de déclassement et l’enquête publique ne sont pas encore déclenchés et que tous les habitants de la commune sont hostiles à la cession de ce chemin car chemin de randonnée très fréquenté?
    N’y aurait-il pas un vice dans la procédure de demande du PA ?

  • Bonjour,
    Après une division parcellaire en vu d’une construction nouvelle, la parcelle sur laquelle se trouve une maison existante ne respecte plus le CES défini par l’article 9 du PLU. Est ce que l’article 9 du PLU, qui encadre l’emprise au sol ne concerne que la parcelle crée en vu d’une construction nouvelle et pas l’autre parcelle sur laquelle se trouve la maison existante? Y a t-il un texte réglementaire pour ce cas?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  • Bonjour,
    Après une division parcellaire, la parcelle sur laquelle se trouve une maison existante ne respecte plus le CES défini dans l’article 9 du PLU. Est-ce que l’article 9 ne concerne que la parcelle crée pour une nouvelle construction ou est ce que la parcelle sur laquelle se trouve la maison existante est également concernée ?
    Merci d’avance pour votre réponse

  • bonjour, je voudrai acheté un terrain non divisible avec un ami pour y faire construire 2 maisons et ensuite faire une séparation de parcelle

    j’aimerai savoir comment faire ?

  • Bonjour
    Je souhaite avoir la réponse sur une parcelle unique de9000m2 qui est classée agricole et une bande de 1200 m2 constructible selon le PLU. Le propriétaire souhaite la diviser comme suit:
    -3400 m2 en incluant les 1200 m2 pour faire un lotissement de 5 lots.
    – le restant soit 5400 m2 demeure agricole.
    Est-il légalement possible?

  • bonjour,nous possédons une maison achetée en 1988 qui a été bâtie en 2003 sur une parcelle de terrain unique de 1600 m2 évidement avec permis de construire .lors d une déclaration préalable pour une annexe de 18 m2 nous avons appris que notre parcelle était classée en zone agricole. nous n avons pas été avertis de cette modification .bien que nous sommes entourés de parcelles agricoles notre premier voisin de village est à 100m et le centre du village a 500 m nous avons comme adresse 25 rue d en bas et la commune nous a posé des bordures de trottoir il y a 2 ans le service urbanisme de notre communauté de commune nous précise que l on est en dehors du village alors que les deux villages qui composent notre commune ne font plus qu un et que nous sommes sur la seule route qui les relie .il n y a d’ailleurs pas de panneau fin de village entre les deux .la valeur de notre propriété s en trouve fortement diminuée. aussi modeste soit il c est notre seul bien a transmettre ou a vendre en cas de nécessité pour couvrir frais de sante ou autres car nous sommes retraité y a t il
    une possibilité de faire rectifier cette qualification de zone je vous remercie a l avance Régis Declercq.

  • bonjour Monsieur Bourdon ,

    merci pour votre très bon article. Même si votre article est maintenant ancien je n’ai pas trouvé la réponse dans votre article concernant la division d’une unité foncière en plusieurs , je m’explique :

    définition de l’unité foncière :
    Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

    Unité foncière avec parcelles A B C et D

    je crée 2 SCI ( SCI A je possède 100% des parts) et ( SCI B je possède100% des parts)

    Avec la SCI A j’achète la parcelle A et avec la SCI B j’achète les parcelles B C et D.
    de ce fait il y a t-il bien 2 unités foncières après l’achat ?
    ou faut-il intégrer par exemple mes enfants dans la SCI B afin que je ne possède pas autant de parts que dans l’autre SCI ?
    De même si j’achète une parcelle en nom propre et les autres avec une SCI, cela constitut-il bien à la création de 2 unités foncière ?

    Merci d’avance
    Sébastien

  • Bonjour et merci de ces rigueurs rédactionnelles. J’ai une question très pratique et simple. Le règlement d’un lotissement (de l’ordre des années 70) a interdit la division parcellaire. Cependant dans le cadre d’une donation, la maison avec mur mitoyen a été divisée entre 2 descendants et un plan de séparation du terrain a été fourni. Existe-il un moyen de formaliser cette séparation juridiquement côté code de l’urbanisme sans passer par l’accord de 2/3 des proprios ou cht du PLU? Enfin, le code civil est-il applicable sur la mitoyenneté (déversement des eaux pluviales, création fenêtre et limite de constructibilité?)

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