La division foncière : une opération encadrée et réfléchie

Franck Bourdon 1Franck Bourdon
Géomètre-expert

Dans une période économique difficile où le prix du foncier constitue une part importante du budget de toute opération de construction ou d’aménagement, à l’intérieur de zones déjà urbanisées où la pénurie foncière se fait sentir de plus en plus et compte tenu de la volonté affichée de nos gouvernements successifs de lutter contre l’étalement urbain depuis plus d’une décennie, la division foncière est une solution fréquente pour optimiser une vente ou valoriser un patrimoine.

 1. Peut-on librement diviser sa propriété, que ce soit en vue de construire ou non ?

Avant d’évoquer la division, il convient de rappeler en préambule une notion essentielle en droit de l’urbanisme : celle de « l’unité foncière ». Lorsque l’on est propriétaire d’une seule parcelle cadastrale, elle constitue « l’unité foncière » nous appartenant. Mais si l’on est propriétaire de plusieurs parcelles cadastrales contiguës, même acquises par différents actes indépendants à plusieurs années d’intervalle, leur globalité constitue une « unité foncière[1] ». Dans ce cas, si l’on décide de céder l’une d’entre elles, il y aura « division » devant faire l’objet, dans certains cas, d’une nécessaire autorisation administrative, alors même qu’il n’y aurait aucune nécessité de division cadastrale.

La lecture combinée de l’article 544 du Code civil[2] et de l’article L. 101-1[3] du Code de l’urbanisme justifie les possibilités d’intervention de l’administration dans le cadre, notamment, des divisions foncières.

Si la division est réalisée en vue de céder un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis, que ce soit en propriété ou en jouissance, elle sera nécessairement constitutive de lotissement[4] et à ce titre soumise avant toute vente de lot, et sauf cas particuliers d’exemption présentés ci-après, soit à la procédure de déclaration préalable, soit à celle du permis d’aménager. À défaut d’obtention d’autorisation préalable, le vendeur sera considéré comme  « lotisseur de fait » et passible de sanctions pénales lourdes prévues aux articles L. 480-4-1, L. 480-15 et L. 480-16 du Code de l’urbanisme (jusqu’à 15 000 euros d’amende et annulation de la vente dans certains cas).

Même si la division envisagée ne relève pas du régime du lotissement, mais que l’unité foncière est située dans un périmètre de remembrement clôturé depuis moins de dix ans, il conviendra également de recueillir, avant détachement et par application de l’article L. 123-17 du Code rural, l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier. À défaut, l’acte pourra être annulé dans les trente ans suivant sa signature.

De la même façon, lorsque l’unité foncière est située dans une zone naturelle dont la protection a été renforcée à l’initiative de la commune au titre de l’article L. 115-3[5] (ex L. 111-5-2) du Code de l’urbanisme, sa division devra nécessairement être précédée d’une non-opposition à déclaration préalable, sous peine de possible annulation de l’acte l’ayant constituée dans les cinq ans suivant sa signature.

En dehors de ces trois cas d’exception au principe de liberté de division de toute propriété, il apparaît que le morcellement de toute propriété reste libre et non encadré.

Néanmoins, pour des raisons compréhensibles d’hygiène et de salubrité publique, ce n’est pas parce que l’on est exempté de procédure d’autorisation préalable que l’on ne doit pas respecter certaines règles, notamment celle de la superficie minimale de terrain, lorsqu’elle a été clairement motivée et fixée pour assurer le nécessaire bon fonctionnement d’un assainissement autonome, indispensable eu égard à la destination des constructions conservées et en l’absence de réseaux publics d’assainissement[6].

En effet, que ce soit pour une construction ou un aménagement, l’administration peut tout à fait s’opposer à un projet, quand bien même serait-il parfaitement conforme à l’ensemble des règles d’un document d’urbanisme applicable[7], pour des raisons de salubrité ou de sécurité publique (R. 111-2), de préservation de patrimoine (R. 111-4), ou des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique (R. 111-27).

Pour les opérations dont le terrain n’est pas situé dans une zone couverte par un document d’urbanisme applicable, donc sous RNU, et en complément des précédents, le projet peut également être refusé pour cause d’exposition potentielle à des nuisances graves environnantes (R. 111-3), ou pour des difficultés d’accès ou de desserte (R. 111-5).

2. S’agissant du détachement de terrain à bâtir, quelles sont les procédures à connaître ?

Les règles sont nombreuses. Elles ont déjà fait l’objet d’articles, dont certains dans le BJDUonline[8], et ne sauraient être présentées de façon exhaustive dans la présente analyse. Pour résumer, il existe deux procédures applicables aux opérations de lotissement relevant de l’article L. 442-1 : le permis d’aménager (PA) ou la déclaration préalable (DP).

L’article R. 421-19 fixe les cas de lotissement ou un permis d’aménager est exigible à savoir : « Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : a) Les lotissements : qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; ou qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ; b) …/… ».

Dès lors, en dehors des cas de division au sein de sites faisant l’objet des protections susvisées où il sera toujours exigé, la dernière version de cet article du Code de l’urbanisme (plusieurs fois modifié depuis dix ans), impose la procédure du PA chaque fois que sont détachés plusieurs terrains à bâtir et qu’il est prévu la réalisation de voies, d’espaces ou d’équipements communs à au moins deux d’entre eux.

Véritable opération d’aménagement du territoire, la procédure oblige à une réelle réflexion exhaustive nécessairement conduite par un professionnel reconnu pour ses compétences qui sera généralement entouré d’une équipe pluridisciplinaire, eu égard aux exigences de qualité d’une telle opération intégrant paysagiste, spécialiste VRD, spécialiste de l’environnement, urbaniste, etc.

À titre personnel, je crois que tous ceux qui pensent que ce type de réflexion, traduite dans le projet architectural ou d’aménager du lotissement, devrait nécessairement être confié à la seule profession d’architecte se trompent gravement[9].

En effet, pour faire modifier l’article 3 de la loi de 1977 relative à la loi sur l’architecture fixant les prérogatives exclusives de cette profession, en vue d’étendre son monopole au PA, leurs arguments sont bien incomplets et très insuffisamment motivés aux yeux de l’ensemble des autres professionnels habituels et historiques de l’aménagement et du cadre de vie et leurs équipes pluridisciplinaires (dont font naturellement partie, entre autres, les aménageurs-lotisseurs ou les géomètres-experts[10]), mais aussi et surtout, aux yeux des collectivités qui soutiennent l’action de ces partenaires privilégiés dont ils reconnaissent depuis longtemps les compétences, grâce aux missions d’aménagement qu’elles continuent quotidiennement à leur confier.

Indépendamment de l’absence totale de concertation sur le sujet du ministère de la Culture avec les autres professionnels pourtant coutumiers de la matière, attribuer un monopole à une seule profession dans le cadre spécifique du PA serait un non-sens et une démarche réellement incompréhensible, ne serait-ce qu’au regard de la nécessaire et évidente réflexion pluridisciplinaire préalable à mettre en œuvre pour le mener à bien dans ses dimensions urbaines, paysagères, techniques, économiques, sociales ou simplement juridiques. L’intégration dans le site est importante pour un PA, mais il ne s’agit en aucun cas d’un projet d’architecture.

En effet, la procédure de PA impose au lotisseur la constitution d’un dossier complet avec production de différentes pièces permettant à l’administration d’apprécier le respect du projet dans la bonne réalisation de différents objectifs. Urbanistiques (notice de présentation justifiant notamment les choix d’aménagement retenus, intégration fonctionnelle et de desserte du projet au sein de la ville et du quartier). Réglementaires (règlement du lotissement, plan de composition, définition du nombre de lots et de la surface maximale de plancher). Techniques (plan et programme des travaux). Paysagers (notice d’insertion dans le site, simulations d’implantation des constructions, topographie du terrain avant et après travaux). Environnementaux (dossier loi sur l’eau, notice d’impact du projet sur la biodiversité et l’environnement). Sociaux et humains (prise en compte des besoins en habitat et des normes d’accessibilité handicapés, aménagement des espaces communs en vue de leur bonne appropriation).

Dans un arrêt récent du Conseil d’État, il apparaît que même les normes éventuelles d’exigibilité d’un quota de logements sociaux prescrit par le PLU sont également opposables à l’opération d’aménagement que constitue tout lotissement[11] qui doit, dès lors, en garantir réglementairement ou contractuellement le respect et la bonne application.

Par ailleurs, et en fonction de chaque projet, l’établissement de documents à dimension juridique et contractuelle peut également s’avérer indispensable (cahier des charges, constitution de servitudes de droit privé, attribution conventionnelle de droits à bâtir au fur et à mesure de la vente des lots, statuts d’ASL).

Pour protéger les acquéreurs de tout terrain à bâtir issu d’un PA, le Code de l’urbanisme impose la réalisation des travaux d’aménagement au lotisseur, en conformité avec ceux mentionnés dans la demande et dans l’autorisation délivrée, avant toute vente des lots en étant issus (sauf cas de travaux de finition différés ou garantie d’achèvement prévus aux articles R. 442-13 à R. 442-17).

Dès lors, il est constaté dans la pratique qu’une opération soumise à PA nécessitant un financement préalable d’études, de constitution de dossier, et surtout des travaux parfois conséquents et devant faire l’objet d’une garantie décennale, est dans la grande majorité des cas, réalisée par un professionnel et plus rarement par un particulier qui n’en a que rarement les moyens financiers.

En ce qui concerne la DP, son champ d’application est fixé à l’article L. 442-3 du Code de l’urbanisme : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. » Beaucoup plus simple à respecter, cette procédure dite « simplifiée » nécessite la constitution d’un dossier administratif beaucoup moins conséquent comprenant, outre le formulaire de demande, un plan topographique et périmètral du terrain, le projet de division envisagé, une notice descriptive et un plan de situation. Dans le cas général, la demande est instruite en un mois (deux en périmètre soumis à avis de l’ABF).

Néanmoins, même dans le cadre du détachement d’un seul et unique terrain à bâtir, ce n’est pas parce que le dossier de demande et son instruction sont allégés que ce type de projet ne doit pas être mûrement réfléchi et notamment au regard de la topographie du terrain (pente, présence de fossés, de talus), de son orientation géographique, de ses possibilités d’accès, des éléments caractéristiques du terrain d’origine à conserver (bel arbre, puits, gloriette, serre), des caractéristiques du parcellaire riverain ou de la desserte des lots par les réseaux existants ou projetés.

Lorsque le terrain d’origine sera touché par deux zones différentes d’un même document d’urbanisme applicable, ou partiellement frappé par un plan de prévention des risques, il conviendra également d’en tirer les conséquences avant de choisir l’emplacement du ou des futurs terrains issus de la division, voire dans certains cas, d’y renoncer carrément.

3. Y a-t-il des cas de division où la procédure de lotissement n’est pas applicable ?

Oui, L’article R. 442-1 prévoit de façon exhaustive les cas d’exception pour lesquels les divisions pouvant être pourtant opérées en vue de construire ne relèvent pas de ces deux procédures (PA ou DP).

a. Pour éviter une démarche qui s’avèrerait superfétatoire, lorsque que le projet de construction sur le terrain cédé est parfaitement connu et a fait l’objet d’un permis de construire (cas de division primaire hors habitation individuelle ou du permis de construire valant division) : R. 442-1-a) et R. 442-1-d).

b. Parce que le détachement de terrain dont la collectivité est généralement l’acquéreur est destiné ou lié à certains projets d’intérêt public : R. 442-1-g) à R.442-1-i).

c. Parce que le terrain détaché en vue de construire est situé dans une zone qui a déjà fait l’objet d’une réflexion d’aménagement urbain dans le cadre d’une autre procédure, AFUA ou ZAC : R 442-1-b) et R442-1-c).

d. Lorsque que le terrain détaché supporte une construction existante et à conserver, et nonobstant le fait que le reliquat puisse constituer un terrain à bâtir conservé par le propriétaire[12].

Il est rappelé ici que l’utilisation du permis de construire valant division ne peut être motivée pour échapper au régime du lotissement dans certains cas de constructions de maisons d’habitation individuelle, tels que parfaitement développés dans un précédent article du présent blog[13].

4. Quid de la division d’une propriété bâtie en plusieurs lots bâtis ?

À l’exception du contrôle administratif découlant des dispositions prévues aux articles L. 115-3 du Code de l’urbanisme, ou L. 123-17 du Code rural évoqués ci-avant, la division d’une propriété bâtie en plusieurs lots bâtis dont les constructions doivent être conservées ne nécessite aucune autorisation administrative. Néanmoins, ici encore, le choix de l’emplacement d’une future limite divisoire doit être judicieux et mûrement réfléchi.

Il conviendra dès lors  de se soucier de l’implantation et des caractéristiques des constructions existantes et conservées, et de leurs possibilités de reconstruction en cas de sinistre à l’issue de la division (et ce n’est pas toujours possible). D’analyser les possibilités d’évolution ultérieure laissées aux constructions supportées par chaque terrain à l’issue de la division (agrandissement, extension). D’apprécier l’effet de la division sur la valeur potentielle de commercialisation de chacun des lots en étant issu. Et d’analyser impérativement les conséquences de l’opération projetée au regard des règles de droit civil et des petites surprises conflictuelles que leur non-prise en compte pourrait faire naître (cas des servitudes existantes de plein droit, à maintenir, à supprimer ou à créer, en fonction de chaque cas).

5. Quelles sont les conséquences pratiques de la loi ALUR sur les divisions foncières ?

Sans parler des pâles effets de la réécriture des articles L. 442-9 à L. 442-11 touchant notamment à la problématique du maintien dans le temps de dispositions contractualisées par des cahiers des charges de lotissement, déjà évoqués sur ce blog, et pour lesquels, depuis, la Cour de cassation a tranché à plusieurs reprises en faveur de l’intangibilité des règles qu’ils peuvent contenir[14], la loi ALUR a eu des conséquences bien plus immédiates à plusieurs titres.

Au regard du critère de déclenchement du PA

Depuis la grande réforme de 2007, et pour des raisons de simplification sur lesquelles le gouvernement avait largement communiqué, le seul critère d’appréciation de la procédure applicable en matière de lotissement était celui de la nécessité, ou pas, de réalisation de travaux à l’occasion du détachement. Le nombre de lots détachés n’avait donc plus aucune incidence sur la procédure, malgré une rédaction maladroite du texte[15], corrigée depuis par le législateur. En l’absence de travaux : une DP suffisait, quelque soit le nombre de lots créés. En cas contraire, le PA était exigible, y compris en cas de détachement d’un seul terrain à bâtir, dès lors que celui-ci était touché par les travaux visés. Ceci était logique (enfin !), car dès lors qu’il y avait nécessité de créer une voie, un équipement commun ou un espace commun pour desservir un lot à bâtir projeté, la procédure du PA apportait toutes les sécurités et garanties qu’est en droit d’attendre tout acquéreur d’un tel lot. Ne s’appliquant nécessairement qu’aux lotissements avec travaux, l’article R. 442-18 conditionnant l’accord d’un permis de construire à l’achèvement des travaux d’un lotissement a d’ailleurs été modifié en ce sens par le décret du 28 février 2012 pour ne plus devoir s’appliquer qu’aux seuls PA.

La loi ALUR, qui devait d’ailleurs se faire à droit constant, a modifié l’article R. 421-19 d’une façon étonnante en précisant que le PA n’était dorénavant exigible que si les travaux concernaient au minimum deux terrains à bâtir. Le critère du nombre de lots à bâtir est donc réintroduit, et fixé au minima de deux pour qu’une opération puisse relever de la procédure du PA et que la réalisation d’espaces ou d’équipements communs à ces derniers soit prévue.

Ainsi, toute division prévoyant la création d’une voie, d’espaces ou d’équipements communs à un ou plusieurs lots bâtis et un unique terrain à bâtir ne relève plus du PA et l’acquéreur de ce lot n’est plus aussi bien protégé que par le passé.

En effet, le dossier de DP ne peut légalement contenir de programme ou de plan des travaux envisagés, et ces documents ne sont pas exigibles par l’administration à l’occasion de son instruction. Dans le meilleur des cas, l’arrêté de non-opposition mentionnera des prescriptions de travaux à respecter et le pétitionnaire aura obligation de les réaliser avant la vente des lots pour palier le risque de se voir condamner, en application des dispositions pénales prévues à l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme.

Mais, si l’arrêté de non-opposition ne prescrit pas explicitement de travaux, ou si l’opération a fait l’objet d’une non-opposition tacite alors qu’elle en prévoyait, il conviendra impérativement, et dès l’avant-contrat de vente du tout premier lot concerné, de désigner de façon contractuelle la nature des travaux envisagés, les délais maximum pour leur réalisation et par qui ils devront être réalisés : vendeur, acquéreur, voire les deux en commun. À défaut de convention entre les parties, risque de litige évident, la responsabilité du vendeur et de tout professionnel étant intervenu à l’acte ou à sa préparation sera nécessairement et parfois lourdement engagée, qu’il soit agent immobilier, notaire, marchand de bien ou géomètre-expert.

Enfin, nous avons vu ci-avant, qu’en sa rédaction actuelle, l’article R. 442-18 ne s’applique plus qu’aux seuls lots issus d’un permis d’aménager, et ne semble donc plus juridiquement opposable à ceux issus d’une DP pour délivrer un permis de construire à ces derniers, alors qu’ils ne seront pas toujours encore réellement viabilisés… Il conviendrait peut-être de corriger une nouvelle fois cet article à l’occasion d’un décret à venir afin qu’il redevienne opposable aux seules DP comprenant des travaux de création de voie, d’espace ou d’équipements communs desservant plusieurs lots dont l’un au maximum est destiné à être bâti (mais en aucun cas à celles qui n’en prévoient pas).

Au regard de la suppression du COS ou de la superficie minimale

Pour rappel, ces dispositions ne sont pas applicables aux POS encore en vigueur, de plus en plus rares et dont les jours sont néanmoins comptés…

Du jour au lendemain, la loi ALUR a annulé les dispositions mentionnées aux articles 5 et 14 des règlements de zone de tous les PLU qui réglementaient encore, en contradiction avec les objectifs de la loi SRU, les superficies minimales et l’application d’un coefficient d’occupation des sols.

Dans la pratique, et contrairement aux objectifs clairement assumés par cette double suppression, certaines collectivités ont eu, et ont toujours, du mal à l’accepter. Le problème tient essentiellement au fait que l’application d’un règlement de ce type de PLU (non initialement pensé sans l’application de telles règles pourtant identifiées depuis longtemps comme obsolètes), a permis subitement de réaliser des opérations de construction ou d’aménagement d’une importance qu’elles ne pouvaient ou voulaient envisager.

Dès lors, certaines ont rapidement révisé leur PLU et toute division est devenue impossible dans certains quartiers eu égard, notamment, aux nouveaux prospects imposés, que ce soit entre deux constructions sur une même propriété, entre une construction et les limites séparatives de son terrain d’assiette, voire leur implantation par rapport à la voie publique.

Le rejet de la loi ALUR peut être parfois motivé par des raisons électorales (elle a été mise en application quinze jours après les dernières élections municipales et de nombreuses promesses de non-densification ont été rapidement contrariées), mais il l’est très souvent pour des raisons purement financières, la collectivité n’ayant pas les moyens de faire évoluer ses équipements publics ou techniques liés à un accroissement significatif de sa population.

La nécessité d’ouverture de classes nouvelles dans les écoles, les problématiques de transport ou les difficultés liées au stationnement des véhicules dans les rues, le dimensionnement limité des réseaux existants sont des problématiques très souvent exprimées par les élus ou services instructeurs.

Par ailleurs, depuis la réforme de 2007, nous avons vu fleurir de nombreuses mises en application illégales des dispositions de contrôle des divisions foncières au travers de l’article L. 115-3 (ex L. 111-5-2).

Initialement créé à juste titre pour lutter contre l’expansion des « lotissements sauvages » dans des zones naturelles ou à protéger (réalisés généralement en l’absence de réseaux et très à la mode dans les années 70 et 80), cet article est de plus en plus fréquemment utilisé à tort dans des zones urbaines d’un POS ou d’un PLU pour lutter, en réalité, contre les effets densificateurs des lois SRU et ALUR.

Et pourtant, dans la pratique, il est souvent nécessaire de rappeler à ces communes, généralement en vain d’ailleurs, qu’elles ne peuvent faire application dudit article dont elles détournent l’objet, en s’appuyant et argumentant notamment sur la position juste et constante de la jurisprudence.

Celle-ci précise en effet, à titre d’exemple, que cette disposition ne peut s’appliquer que « dans des parties de communes identifiées comme nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages et de la nécessité de protéger d’un processus de morcellement foncier des espaces naturels fragiles inconstructibles; qu’une telle délimitation ne saurait, par sa nature même, recouvrir l’intégralité de zones délimitées comme urbaines par un plan d’occupation des sols, alors même qu’elles seraient de faible densité et comporteraient des espaces d’agréments importants ; que les circonstances qu’un tel contrôle des divisions foncières permettrait d’éviter des divisions intempestives ou encore répondrait à des impératifs d’absorption des eaux pluviales et d’assainissement des eaux usées ne peuvent être utilement invoquées »[16].

On constate aussi que de récents PLU ont fixé des zones finalement rendues quasi inconstructibles, souvent dénommées « cœurs d’îlots » par l’usage parfois justifié, mais parfois aussi très exagéré d’articles tels que l’article L. 151-19 (ex L. 123-1-5-III- 2°) qui précise que « le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. »

Face à ce constat, il est fort probable que les tribunaux soient rapidement sollicités à l’issue de la rédaction ou la révision de certains PLU, pour fixer des limites d’utilisation à certains articles du Code de l’urbanisme dont l’objet aura parfois été visiblement et illégalement détourné, ou dont la mise en application insuffisamment justifiée dans leur rapport de présentation.

Force est donc de constater qu’il existe, contre toute attente, de nombreux cas où les possibilités de divisions foncières au sein de zones urbaines ont été diminuées depuis la mise en application de la loi ALUR par la mise en œuvre récente, par certaines collectivités, dans leur PLU, de dispositions destinées à en « contrer » les effets, essentiellement liés à la suppression des règles du COS et des superficies minimales et dont ils n’ont pas su se séparer à temps au profit d’une rédaction plus moderne au service d’un projet urbain réétudié.

Pour plus d’informations sur le sujet, inscrivez-vous à notre formation Divisions foncières les 28 et 29 juin 2016 à Paris.

[1]L’administration retient comme définition de l’unité foncière celle qui a été donnée par le Conseil d’État comme étant « l’îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE 27 juin 2005, req. n°264667, Commune de Chambéry c/ Balmat).

[2] « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu que l’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements. »

[3] « Le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Les collectivités publiques en sont les gestionnaires et les garantes dans le cadre de leurs compétences. En vue de la réalisation des objectifs définis à l’article L. 101-2, elles harmonisent leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace dans le respect réciproque de leur autonomie. »

[4] Article L. 442-1 du Code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

[5] Extrait : « L’autorité compétente peut s’opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu’elle implique, est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques. »

[6] Voir en ce sens la réponse ministérielle publiée dans le JO Sénat du 19 avril 2012 – page 984 à la question écrite n°21388 de M. Roland Povinelli (Bouches-du-Rhône – SOC-EELVr) publiée dans le JO Sénat du 15/12/2011 – page 3193.

[7] POS, PLU ou carte communale.

[8]http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2012/06/04/le-nouveau-regime-du-lotissement/#comment-7673;

http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2015/05/11/quand-la-loi-alur-divise-le-foncier/ ;

http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2014/05/06/actualites-en-matieres-de-divisions-foncieres/;

http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2014/04/10/la-loi-alur-et-le-foncier/

[9] Dans le projet de loi relatif à la liberté, à la création, à l’architecture et au patrimoine (CAP), la dernière version en attente d’analyse par le Sénat en date de rédaction des présentes (12 mai 2016) et en deuxième lecture, prévoit de donner le monopole de la signature de tout permis d’aménager aux seuls architectes à partir d’une certaine superficie de terrain restant à fixer par décret. Cette disposition votée en première lecture à l’Assemblée nationale avait pourtant été logiquement annulée en première lecture au Sénat, avant d’être étonnamment réintégrée en seconde lecture à l’Assemblée nationale.

[10] Voir, en ce sens, l’ouvrage réalisé par l’Ordre des géomètres-experts sous la direction de Xavier Prigent « la forme urbaine et l’enjeu de sa qualité » édité fin 2007 aux éditions du CERTU, organisme placé sous l’autorité du ministre de l’Écologie du développement et de l’aménagement durables et dont l’une des missions est de « faire progresser les connaissances et les savoir faire dans tous les domaines liés aux questions urbaines ».

[11] CE, req. n°383079 du 24 février 2016

[12] Avec des limites néanmoins à ce principe lorsque le propriétaire vendeur d’une fraction bâtie a, par ailleurs, un projet de construction sur le reliquat (CE 20 février 2012, req. n°345728, Société Pozzo Promotion)

[13] http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2015/06/09/le-permis-de-construire-valant-division-un-outil-efficace-a-consommer-avec-moderation/

[14] Arrêt du 8 juillet 2014 pourvoi n°13-20.031 ; arrêt du 7 janvier 2016 pourvoi n°14-24445.

[15] Voir article très commenté à l’époque au BJDU 1/2008 « Lotissement et simples détachements de parcelles: halte à une interprétation erronée de la nouvelle définition du lotissement » par Jean-Louis Bergel.

[16] TA Nice 7 janvier 2005, Préfet du Var c/ Commune de Garéoult, req. n°03-3148, commenté par Jean-Pierre Demouveaux, vice président au tribunal administratif de Versailles dans l’article de la revue « études foncières » – n° 114, mars-avril 2005 – page 41, voir aussi en même sens CAA de Marseille 17 mars 2011 req. n°09MA02058.