[vc_row][vc_column][vc_column_text]Parmi les évolutions introduites par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), celles affectant les lotissements, issues d’amendements, sont moins visibles et ont, pour le moment, moins attiré l’attention. Pourtant, certains ajustements sont loin d’être anodins et touchent à des aspects essentiels du lotissement comme la portée du cahier des charges.
La réécriture de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme par la loi ALUR
On garde encore en mémoire les vifs débats qui ont entouré la réécriture de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR). En particulier, la loi ALUR avait ajouté trois alinéas au dispositif, cherchant à éteindre les clauses contractuelles des cahiers des charges accusées de fermer des pans entiers du territoire aux nécessités de la densification et du renouvellement urbains.
Aux termes de ces trois alinéas : « Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.
La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10 ».
La solution était pour le moins radicale : sans publication au 24 mars 2019, toutes ces clauses « ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » cessaient de produire leurs effets, y compris – et c’était là tout l’apport (l’audace) de la loi ALUR – au plan civil.
Un dispositif difficile à mettre en œuvre
Les défenseurs de la liberté contractuelle et du droit de propriété avaient quelques raisons de s’étrangler, tandis que les tenants de l’intérêt général et du bon ordre urbanistique n’étaient pas tout à fait rassurés, le dispositif n’étant pas évident à mettre en œuvre.
Les premiers ont pu compter sur la fermeté de la Cour de cassation qui a persisté à rappeler que « le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » (Cass. 3e civ. 21 jan. 2016, n° 15-10566 ou encore 14 septembre 2017, n° 16-21329).
Cette position avait toutes les chances de réduire à néant les efforts du législateur, d’autant qu’il avait conservé, au même article L. 442-9, une disposition brouillant un peu plus les pistes, aux termes de laquelle « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement (…) ».
Au-delà de la résistance du juge judiciaire, le texte posait de sérieuses questions d’application : d’abord, au bout de cinq ans et à quelques mois de l’échéance, le décret censé préciser les modalités de publication des cahiers des charges n’avait toujours pas paru ; ensuite les cahiers des charges déjà publiés semblaient aussi concernés par une obligation de « confirmer » la publication ; enfin, seuls les cahiers des charges non approuvés étaient concernés, alors que les cahiers des charges approuvés peuvent receler des clauses de même nature contractuelle et posant les mêmes problèmes au droit de construire.
La solution de la loi ELAN
Tout aussi radicale est la solution retenue par la loi ELAN qui abroge purement et simplement ces trois alinéas litigieux.
Précisément, la mesure est le fruit d’un amendement dont l’auteur invoque « (…) la fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle, en particulier du droit au maintien des convention légalement formées », mais également le fait que le maintien de ces dispositions est inutile, compte tenu de la faculté offerte aux colotis de procéder à la modification des règles internes au lotissement (C. urb., art. L. 442-10), mais également à la possibilité pour la commune d’imposer une mise en concordance des documents du lotissement (règlement et cahier des charges) au regard du PLU (C. urb., art. L. 442-11).
Que les colotis, leurs notaires et leurs conseils soient donc rassurés… la question de faire enregistrer (à nouveau ou pour la première fois) le cahier des charges d’ici le mois de mars 2019 est résolue. Pour le reste, l’horizon reste dégagé pour les cahiers des charges et leurs restrictions à la liberté de construire…[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_empty_space height= »10px »][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][ultimate_heading alignment= »left » el_class= »extra-height-bloc-citation » margin_design_tab_text= » »]
Aurélien Massaguer
Avocat
Massaguer & Simon avocats
Thomas Simon
Avocat
Massaguer & Simon avocats
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Bonjour,
président d’une ASL d’un lotissement de 17 lots datant de 2002, celui-ci ne possédait pas de cahier des charges, uniquement d’un règlement. Aujourd’hui, nous souhaitons créer un cahier des charges afin de se prémunir d’une éventuelle densification en cas de cession ou regroupement de parcelle. Cela est-il juridiquement possible et quelle serait la majorité nécessaire pour valider ce cahier des charges.
Merci beaucoup pour votre aide.
Avec mes meilleurs messages
Joël Brill
Bonjour Messieurs,
Je suis spécifiquement dans un cas délicat qui se réfère à votre article et j’aimerais votre avis. Pour le moment les deux notaires sollicités ont deux avis opposés.
Nous formons un co-lotissement avec 5 co-lotis au sein d’une commune détenant un Plan Local d’Urbanisme.
Le premier acte que j’ai obtenu du cahier des charges date de 1962, et est approuvé devant/ par préfet.
La question est de savoir quelle est la portée du cahier des charges: a-t-il de nature contractuelle, règlementaire ou mixte?
Le but ultime étant de trancher sur la nécessité de l’unanimité de l’accord des co-lotis ou de seulement la majorité (au 2/3 des co-lotis représentant les 3/4 de la surface des terrains ) afin de modifier ce cahier des charges.
Dans le cas de mon co-lotissment, la modification du cahier des charges, permettrait de modifier la nature d’une parcelle désignée comme agricole jusque là, en parcelle constructible, avec de forts impacts sur une vue en montagne.
Je vous remercie d’avance de votre retour
Bonjour , Pour être clair , après les 5 ans de la loi ALUR , pouvons-nous ( les colotis ) vendre un morceau de notre jardin ( à bâtir ) sans avoir à redouter l’opposition d’un ou plusieurs voisins , au regard du règlement ou du cahier des charges , s’ils n’ont pas été maintenus par la majorité des colotis , comme il était possible de le faire…et comment savoir si cela a été fait ou non ? n’ayant pour notre part , jamais été consultés pour y participer…
Quelles sont les professions ( notaires , architectes géomètres…) ou organismes ( mairie , sous-préfecture….) qui peuvent certifier par écrit , dès à présent , ( s’il n’y a pas eu , comme probable , de vote contre ) que la vente à bâtir d’une parcelle , en lotissement , est désormais totalement possible , ( sans recours à la justice , puisque de plein droit ?
Merci pour votre réponse.
Bonsoir., vous parlez donc de » restrictions » ( ce qui n’est pas » interdiction » ) Dans quels cas donc il serait quand-même possible de vendre un morceau de son terrain , à bâtir , en lotissement , et qui s’engagerait à établir un certificat » d’autorisation » destiné à rassurer les acquéreurs…. merci d’avance , cordiales salutations.