La loi ELAN et le cahier des charges des lotissements : retour à la case départ ?

ELAN

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Parmi les évolutions introduites par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), celles affectant les lotissements, issues d’amendements, sont moins visibles et ont, pour le moment, moins attiré l’attention. Pourtant, certains ajustements sont loin d’être anodins et touchent à des aspects essentiels du lotissement comme la portée du cahier des charges.

La réécriture de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme par la loi ALUR

On garde encore en mémoire les vifs débats qui ont entouré la réécriture de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR). En particulier, la loi ALUR avait ajouté trois alinéas au dispositif, cherchant à éteindre les clauses contractuelles des cahiers des charges accusées de fermer des pans entiers du territoire aux nécessités de la densification et du renouvellement urbains.

Aux termes de ces trois alinéas : « Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10 ».

La solution était pour le moins radicale : sans publication au 24 mars 2019, toutes ces clauses « ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » cessaient de produire leurs effets, y compris – et c’était là tout l’apport (l’audace) de la loi ALUR – au plan civil.

Un dispositif difficile à mettre en œuvre

Les défenseurs de la liberté contractuelle et du droit de propriété avaient quelques raisons de s’étrangler, tandis que les tenants de l’intérêt général et du bon ordre urbanistique n’étaient pas tout à fait rassurés, le dispositif n’étant pas évident à mettre en œuvre.

Les premiers ont pu compter sur la fermeté de la Cour de cassation qui a persisté à rappeler que « le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » (Cass. 3e civ. 21 jan. 2016, n° 15-10566 ou encore 14 septembre 2017, n° 16-21329).

Cette position avait toutes les chances de réduire à néant les efforts du législateur, d’autant qu’il avait conservé, au même article L. 442-9, une disposition brouillant un peu plus les pistes, aux termes de laquelle « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement (…) ».

Au-delà de la résistance du juge judiciaire, le texte posait de sérieuses questions d’application : d’abord, au bout de cinq ans et à quelques mois de l’échéance, le décret censé préciser les modalités de publication des cahiers des charges n’avait toujours pas paru ; ensuite les cahiers des charges déjà publiés semblaient aussi concernés par une obligation de « confirmer » la publication ; enfin, seuls les cahiers des charges non approuvés étaient concernés, alors que les cahiers des charges approuvés peuvent receler des clauses de même nature contractuelle et posant les mêmes problèmes au droit de construire.

La solution de la loi ELAN

Tout aussi radicale est la solution retenue par la loi ELAN qui abroge purement et simplement ces trois alinéas litigieux.

Précisément, la mesure est le fruit d’un amendement dont l’auteur invoque « (…) la fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle, en particulier du droit au maintien des convention légalement formées », mais également le fait que le maintien de ces dispositions est inutile, compte tenu de la faculté offerte aux colotis de procéder à la modification des règles internes au lotissement (C. urb., art. L. 442-10), mais également à la possibilité pour la commune d’imposer une mise en concordance des documents du lotissement (règlement et cahier des charges) au regard du PLU (C. urb., art. L. 442-11).

Que les colotis, leurs notaires et leurs conseils soient donc rassurés… la question de faire enregistrer (à nouveau ou pour la première fois) le cahier des charges d’ici le mois de mars 2019 est résolue. Pour le reste, l’horizon reste dégagé pour les cahiers des charges et leurs restrictions à la liberté de construire…[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_empty_space height= »10px »][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][ultimate_heading alignment= »left » el_class= »extra-height-bloc-citation » margin_design_tab_text= » »]Aurélien Massaguer
Avocat
Massaguer & Simon avocats

 

 

 

 

Thomas Simon
Avocat
Massaguer & Simon avocats

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