Rapport Lagleize : vers une révolution du droit de propriété ?

Le député Jean-Luc Lagleize a remis son rapport sur la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction au Gouvernement. Ce rapport suscite de nombreuses interrogations, notamment au sujet de la dissociation entre le droit de propriété sur le bâti et sur le foncier.

 

Quels sont les objectifs du projet ?

Missionné par le Premier ministre en avril dernier pour proposer des solutions visant la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction, le député de la Haute-Garonne Jean-Luc Lagleize a remis son rapport au gouvernement le 6 novembre 2019.

Ce travail a été rédigé dans un contexte où l’augmentation des prix fonciers et immobiliers empêche de nombreux ménages à revenus modestes ou moyens de réaliser leur souhait d’accéder à la propriété, sauf dans des conditions d’endettement ou de localisation peu satisfaisantes.

Ce constat est particulièrement valable dans les zones tendues, où la tension du marché immobilier est définie par une inadéquation entre la demande de logements et l’offre de logements disponibles, tant en termes de volume que de prix.

Composée de cinquante mesures, la proposition de loi « visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français » issue du rapport sera examinée le 28 novembre prochain par l’Assemblée nationale.

Ces initiatives s’articulent autour de cinq grands axes :

  • Casser l’engrenage infernal de la hausse des coûts du foncier
  • Libérer le foncier et améliorer la constructibilité
  • Optimiser le foncier disponible
  • Attirer les investisseurs dans le logement locatif
  • Stopper définitivement la spéculation foncière

Ainsi, l’élu compte faire baisser les prix de 30 à 40%.

 

Quelles sont les mesures visant à stopper la spéculation foncière ?

La responsabilité des élus locaux dans l’accomplissement de ces objectifs est primordiale. La grande majorité des préconisations intéresse très directement les collectivités locales et vise à leur proposer des outils destinés à freiner la « guerre des prix » qui prolifère dans les opérations de construction.

Au cœur du projet, une proposition est particulièrement révélatrice de cette ambition ; il s’agit de la création d’un nouveau droit de propriété, fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti.

Cela reviendrait in concreto à octroyer la possession des terrains aux collectivités locales, ne laissant aux propriétaires que celles de leurs murs. La composante du coût du foncier serait ainsi sortie du marché immobilier.

L’objectif consiste à endiguer la spéculation foncière, à faire face à l’envolée des prix du foncier et de l’immobilier et à en permettre une meilleure exploitation. A terme, la relation entre le propriétaire et l’acquéreur devrait être rééquilibrée.

Pour Jean-Luc Lagleize, cette mesure est partie du constat qu’il « ne suffisait pas de construire moins cher pour rendre les logements plus accessibles, mais qu’il était nécessaire d’avoir une action sur le foncier pour faire évoluer le coût global ».

À noter que, depuis la loi ALUR de 2016, ce système est déjà expérimenté par les offices fonciers solidaires (OFS) qui sont des organismes sans but lucratif consacrant leur activité au logement et aux équipements collectifs. Les personnes intéressées accèdent uniquement à leur bâti et versent, en échange, une redevance mensuelle à l’organisme.

La volonté est désormais d’étendre ce dispositif à l’ensemble des modèles constructifs, que ce soit pour le logement, mais également pour les commerces ou les bureaux. Pour faire l’intermédiaire, des offices fonciers libres (OFL) seraient créés, ce qui permettrait aux collectivités locales de proposer des baux réels libres et rechargeables sur les fonciers qu’elles aménageraient.

Dans toutes les zones « tendues », où l’offre de logement est jugée insuffisante par rapport à la demande, des observatoires du foncier devraient obligatoirement être constitués (article 3 de la proposition de loi). En lien avec les collectivités locales, ils auraient pour mission de garantir la transparence et l’objectivité des prix du foncier. Dès lors, « cette transparence exercera une certaine pression sur les promoteurs amenés, par là même, à baisser leurs offres de prix. »

 

Quelles sont les réactions suscitées par le projet ?

Cette mesure choc semble remettre en cause le droit de propriété, pourtant inscrit dans la Constitution et, par essence, sensible dans un pays où plus de la moitié des ménages sont propriétaires. A ce propos, Jean-Luc Lagleize reconnaît que ses propositions opèrent un « changement fondamental de paradigme sur le droit de propriété ».

Cette solution d’affaiblissement des prix au détriment du droit de propriété a suscité de vives contestations de la part des professionnels de l’immobilier, des propriétaires et d’une partie de la classe politique.

Pour en savoir plus, il faut désormais patienter jusqu’aux débats en séance publique à l’Assemblée nationale, qui présagent d’être mouvementés.