La loi ALUR et le foncier

Franck Bourdon 1Franck Bourdon
Géomètre-Expert
Membre de la commission d’urbanisme de l’ordre des Géomètres Experts

1) La suppression du COS enfin actée par la loi ALUR, quelles en sont les modalités et conséquences à venir ?

Le COS ayant été souvent qualifié depuis au moins quinze ans d’obstacle avéré à la densification des zones déjà équipées, et d’outil dépassé pour promouvoir efficacement un aménagement urbain de qualité, sa suppression est définitivement enclenchée par la loi ALUR. Néanmoins, celui-ci perdurera encore quelque peu dans certains cas en fonction de la nature du document d’urbanisme applicable, ou de certains articles ou procédures d’urbanisme pouvant s’y référer.

Pour les PLU

La nouvelle rédaction de l’article L. 123-1-5 précisant le contenu de leur règlement est d’application immédiate et rend désormais illégale toute règle basée sur l’existence d’un COS, qu’il soit unique ou différencié en fonction de la superficie du terrain, de la situation ou de la destination des constructions.

Nonobstant la nécessaire suppression ultérieure des dispositions du PLU liées au COS, qui devra être généralement constatée par voie de modification simplifiée, il n’en reste pas moins que les services instructeurs ont l’obligation, depuis le 27 mars dernier, d’en écarter systématiquement l’application lors de l’instruction de toute autorisation d’urbanisme déposée postérieurement à cette date, que ce soit une déclaration préalable, un permis de construire ou un permis d’aménager, et ce sur le principe de l’article 16-1 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations qui oblige la personne publique à ne pas appliquer, d’office ou à la demande de toute personne intéressée, des dispositions réglementaires devenues illégales ou sans objet, et ce avant même que le document d’urbanisme applicable soit effectivement modifié en ce sens.

Pour les POS 

L’article L. 123-1-5 modifié par la loi ALUR ne portant que sur le contenu des PLU, la suppression immédiate du COS n’est pas applicable aux POS. Afin d’éviter une application aux effets catastrophiques de la suppression du COS dans des documents d’urbanisme qui n’ont pas fait l’objet d’une réflexion « post SRU », le gouvernement maintient  l’application du COS pour les POS en vigueur, qui devront néanmoins engager leur transformation enPLU dans un délai désormais encadré, faute de quoi le RNU redeviendrait applicable à la totalité du territoire le concernant.

Pour certains articles basés sur la nécessaire existence d’un COS 

Même si ceux-ci peuvent perdurer, selon les cas, sur la base d’autres règles de densité que le seul COS, certains articles du Code de l’urbanisme liés au contrôle arithmétique de la densité ne sont désormais plus applicables dans leur version antérieure au 24 mars dernier, quelle que soit la nature du document d’urbanisme applicable (POS ou PLU).

Tel est le cas notamment, et de façon non exhaustive :

– Des articles L. 127-1, L. 128-1 ou L. 123-1-11 accordant des bonus de constructibilité en fonction de la destination des constructions et de leur degré d’efficacité en performance énergétique.

– De l’article L. 123-1-11 qui permettait aux communes qui le souhaitaient de gérer la densité résiduelle sur une partie ou la totalité de leur territoire, pendant dix ans, à compter de la date de division de toute propriété bâtie y étant soumise.

– De l’article L. 123-4 qui ne prévoyait dans sa version antérieure à la loi ALUR que des possibilités de transfert de COS dans certaines zones à protéger.

A contrario, si le seuil minimal de densité prévu aux articles L. 331-35 et suivants ne peut plus aujourd’hui être maintenu et appliqué au regard du seul COS sous l’emprise d’un PLU, (mais reste encore d’actualité sur la base d’autres règles d’urbanisme), il restera applicable sur la base d’un COS sous l’emprise d’un POS tant qu’il n’aura pas été transformé en PLU ou qu’il sera rendu inapplicable sous l’effet des règles de caducité nouvellement instaurées.

Tout nouveau projet de construction ou d’aménagement devra donc être nécessairement appréhendé et instruit différemment au regard de sa densité maximale par application d’un COS, selon la nature du document d’urbanisme lui étant opposable.

2) Comment les règles du lotissement sont-elles réformées et assouplies ?

Depuis longtemps, l’acte de construire, ou de subdiviser en lotissement était confronté aux problèmes générés par l’application et le maintien, ou pas, sans limite dans le temps, de clauses réglementaires liées à l’urbanisme contenues dans certains documents du lotissement, qu’ils soient, ou non, approuvés ou publiés. La Cour de cassation avait, par exemple, retenu que quelle que soit la date de rédaction d’un cahier des charges, approuvé ou non, il revêtait un caractère contractuel et que ses clauses engageaient les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (3e ch. civile, 24 octobre 1990, pourvoi n° 89-15142).

Ce problème récurant a donné naissance à deux courants de jurisprudence fournis et opposés sur le sujet de l’application ou de la caducité de ces clauses en fonction de leur nature (« le contenu ») ou de la nature juridique du document qui les édicte (« le contenant »). Le non-respect de certains cahiers des charges, surtout lorsqu’ils n’ont pas été approuvés par l’administration, conduit dans certains cas à une instabilité juridique de l’acte de construire ou d’aménager pouvant perdurer durant trente ans.

A contrario, le respect intégral des clauses réglementaires pouvant exister dans un cahier des charges peut empêcher toute évolution ou densification du lotissement quand bien même en aurait- il la capacité fonctionnelle.

Afin d’augmenter toutes les chances de densification des lotissements existants, le législateur a souhaité réduire considérablement la portée et les effets de toutes dispositions de cahiers des charges à caractère réglementaire se rapportant à l’urbanisme et à l’acte de construire, voire les supprimer de façon radicale.

En ce sens, la loi ALUR empêche explicitement la contractualisation pure et sans limite dans le temps de clauses réglementaires d’urbanisme, même au travers d’un document non soumis à approbation de l’administration, tel un cahier des charges, en les soumettant au régime de la caducité au bout de dix années, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un POS ou d’un PLU approuvé.

Elle exclut également la possibilité, autrefois accordée aux colotis d’un lotissement approuvé, sous réserve de l’obtention de la majorité requise, de maintenir ces règles d’urbanisme au-delà du délai de dix ans postérieur à sa création, afin d’éviter leur caducité automatique et de plein droit dès lors qu’il était situé dans le périmètre d’un POS ou d’un PLU approuvé. La nouvelle version de l’article L. 442-9 précise aussi que même si le maintien de ces règles a été voté antérieurement à la mise en application de la loi, ces dernières sont tombées le jour de sa mise en application si le lotissement est couvert par un POS ou un PLU.

Par contre, toutes les clauses de nature réglementaire d’un cahier des charges non approuvé par l’administration, qu’il fut publié ou non, sont réputées caduques depuis la date de mise en application de la loi

Cette disposition est étonnante, car elle remet en cause la stabilité juridique du contrat préexistant, relevant du seul droit privé, mais est justifiée par le gouvernement par des motifs d’intérêt général qu’il considère comme suffisants notamment par sa volonté avérée de lutter contre l’étalement urbain et ses diverses conséquences en favorisant la densification des zones déjà urbanisées.

Cette possibilité d’ingérence de l’administration dans le contrat d’ordre privé semble par ailleurs appuyée par une récente jurisprudence du Conseil d’État Commune de Saint Jean de Monts du 7 octobre 2013, req.  n° 361934, arrivée à point nommé, qui a  validé la possibilité d’appliquer l’article L. 442-11 pour une mise en compatibilité d’un cahier des charges approuvé, ou non, avec un PLU. Il ne serait pas étonnant néanmoins que cette mesure fasse l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité.

Le problème de l’immuabilité dans le temps d’anciens cahiers des charges non approuvés, faute d’obtention de la majorité prévue dans le document ou, à défaut, d’accord unanime des colotis, et au regard des dispositions non réglementaires liées à l’acte de construire ou de diviser qu’ils contiennent, est écarté par la nouvelle rédaction des articles L. 442-10 à  L. 442-11 du Code de l’urbanisme qui permettent de les modifier beaucoup plus facilement que par le passé, que ce soit à l’initiative de l’administration ou des colotis eux-mêmes.

En vue de faciliter l’acte de construire dans les lotissements anciens, la loi a prévu d’obliger les colotis d’un lotissement existant à prendre position sur l’application dans le temps de leur cahier des charges ancien non publié et non approuvé par l’administration.  Toutes clauses non réglementaires qu’il pourrait contenir ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire, ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, cesseront  de produire leurs effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi ALUR si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier (L. 442-9).

Il est à noter que l’application des articles L. 442-10 et L. 442-11 portant sur la modification des lotissements étant réservée aux seules opérations « ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir ou d’un permis d’aménager », ne saurait a priori être mise en œuvre pour des lotissements qui ont été réalisés antérieurement à l’institution des autorisations administratives préalables aux divisions en vue de construire.

Il est enfin ici précisé que toutes les clauses non réglementaires  d’un cahier des charges de lotissement, portant par exemple sur les règles de vie, d’hygiène, de bonnes mœurs, d’entretien ou de bon voisinage perdureront et ne pourront être modifiées que sur la seule initiative des colotis, mais jamais sur celle de l’administration.

Même si les dispositions de la loi sont en concordance avec les objectifs de libération de foncier et de densification souhaitées, cette simplification sur les possibilités de modification des règles d’urbanisme applicables aux lotissements ou de mise en conformité avec le PLU, ne sera pas sans conséquences dans la pratique. Tel sera le cas notamment lorsque les réseaux, voiries et équipements du lotissement considéré auront été dimensionnés pour une densité fixée à l’avance et susceptible de ne pas évoluer. Sans analyse spécifique et au cas par cas, la densification pourra poser des problèmes, notamment lorsque les dites voies et réseaux seront restés privés et qu’ils s’avèreront insuffisants pour supporter un accroissement conséquent de raccordements, d’accès, de stationnement  ou de circulation.

Espérons qu’il sera fait un usage adapté et sans abus des articles R. 111-2, R. 111-4, R. 111-15 et R. 111-21 permettant à l’administration d’imposer des prescriptions à tout projet, voire de s’y opposer alors qu’il respecte intégralement les dispositions du PLU ou du document d’urbanisme en tenant lieu. Cela sera le cas chaque fois que l’importance ou la destination des constructions ou des aménagements envisagés et rendus possibles par ce dispositif densificateur pourrait porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques. Il en sera de même, s’il est de  nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement, ou s’il est susceptible de porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

L’usage de l’article R. 111-2 sera potentiellement étudié lorsqu’un projet contribuera à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de son importance, et notamment au regard de l’éventuelle insuffisance  des réseaux préexistants, dont l’assainissement, auxquels il sera raccordé.

Si la suppression du COS n’est pas d’application immédiate pour les terrains encore soumis à un POS comme exposé ci-avant, sa mise en œuvre sans délai sous l’emprise d’un PLU produira certains effets sur les futures déclarations ou demandes d’autorisations de lotissements.

Pour les lotissements soumis à déclaration préalable (DP)

Sous l’emprise d’un PLU, le COS étant supprimé, aucune répartition de surface de plancher dans le cadre d’un lotissement, qu’il soit soumis à DP ou permis d’aménager (PA) ne saurait dorénavant être réalisée sur la base de son application au prorata de la surface des lots (R. 442-10 dernier alinéa).

À  la lecture de l’article R. 442-10 2e alinéa, pour les seuls lotissements soumis à déclaration préalable, la surface de plancher ne pourra plus non plus être attribuée par le lotisseur au fur et à mesure de la vente ou de la location des lots, puisque cette possibilité est évoquée pour cette procédure dans les seules zones soumises à COS.

Alors qu’elle est maintenue dans le cadre d’un POS, il n’existe donc plus aucune possibilité sous PLU de répartition de surface de plancher en lotissement déclaré. Dans la pratique, pour toute instruction de demande d’autorisation d’urbanisme sur un lot issu d’un lotissement déclaré, il conviendra donc de faire application de l’article R. 123-10-1, si le règlement du PLU ne s’y oppose pas, en raisonnant par application des autres règles d’urbanisme à l’ensemble du projet et non plus lot par lot. (Sous réserve de la récente position de la CAA de Lyon du 9 juillet 2013 req. n° 12LY02996 –  qui semble diminuer  la portée de cet article en retenant la nécessaire application des règles d’implantation des constructions par rapport aux limites de lots et non au seul périmètre de l’opération).

Pour les lotissements soumis à PA

Sous l’emprise d’un PLU, le dernier alinéa de l’article R. 442-9 permettant de répartir la surface de plancher entre lots de lotissement ne s’applique donc dorénavant qu’au seul PA dans le cadre duquel ne sont maintenus que deux modes de  répartition possibles : soit au fur et à mesure de la vente ou de la location des lots, soit au travers d’un tableau de répartition préétabli annexé à la demande.

Si la répartition de la surface de plancher déclarée dans un PA délivré avant le 27 mars 2014 était basée sur l’application du COS à chaque terrain, il semble, sous réserve et dans l’attente de la doctrine du ministère,  que celle-ci ne puisse être retenue pour l’instruction des nouveaux permis de construire sur chacun des lots. Cela posera un problème majeur à partir du moment où un permis de construire aura pour effet d’atteindre le quota maximum de surface de plancher déclarée pour l’ensemble d’un projet soumis à permis d’aménager, quand bien même d’autres lots ne seraient pas encore construits.

Parallèlement, l’article R. 442-3, qui ne concerne que les lotissements soumis à PA, reste applicable, car non conditionné à la préexistence d’un COS. Ce dernier impose au demandeur d’attribuer un nombre maximum de lots ainsi qu’ une surface de plancher maximale au projet, notamment afin de laisser à l’administration la capacité de préjuger de son impact sur le secteur considéré et son niveau d’équipements. Autrefois limitée par l’application du COS, lorsqu’il existait, à l’ensemble du terrain de l’opération (R. 442-9), la surface de plancher maximale (sous PLU) devra être estimée au regard des possibilités apportées par l’application des autres règles. Cette quantification reste quelque part à la discrétion du pétitionnaire qui pourra, s’il le souhaite, minimiser les effets densificateurs attendus de la loi ALUR en déclarant une faible densité maximale en imposant par exemple dans le règlement d’un permis d’aménager des marges latérales importantes, un fort coefficient d’espaces verts ou un faible coefficient d’emprise au sol.

Il sera certainement tenté de le faire dans certains cas.

Soit par souci économique de ne pas à avoir à réaliser des travaux de viabilité trop conséquents qu’il gèrera au travers de la surface de plancher ou le nombre de lots maximums déclarés dans le projet.

Soit pour réduire la participation PAE (dans ceux qui existent encore), celle-ci étant normalement appuyée sur la SP réalisée dans l’opération.

Soit parce qu’il y sera incité par des élus opposés à la suppression du COS et à ses effets densificateurs parce qu’ils n’en reconnaissent pas encore le bien-fondé.

Soit pour échapper aux  obligations liées au dépassement d’un certain seuil fixé (nécessaire compatibilité avec un SCOT, extension en zone littorale, obligation de concertation, etc.).

Indépendamment du fait que ces motifs ne sauraient être acceptables, minimiser le nombre de lots autorisés ou la surface de plancher applicable à un permis d’aménager aura des conséquences importantes chaque fois que les voiries et réseaux auront été sous-dimensionnés et est fortement à déconseiller. En effet, sous l’effet de l’article L. 442-9, et sous réserve qu’il soit couvert par un POS ou un PLU, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement « tomberont » au plus tard  au bout de dix ans. Il s’en suivra une nouvelle possibilité de densification des lots, voire leur subdivision, que les voies ou réseaux réalisés « a minima » ne sauraient absorber.

Il est enfin à noter que la loi ALUR donne dorénavant la possibilité à l’administration de retirer une non-opposition à déclaration préalable illégale dans les trois mois de sa non opposition, qu’elle soit tacite ou expresse (L. 424-5),  Cette nouvelle possibilité  risque de rallonger les délais de vente de lots de lotissement déclaré surtout lorsqu’ils auront fait l’objet d’une non opposition tacite dont le nouveau dispositif risque malheureusement de promouvoir l’usage.

3) Attendu depuis deux ans, le droit de préemption va-t-il enfin être réformé et comment ?

Important levier dans toute politique d’aménagement, le droit de préemption se devait d’évoluer pour mieux servir les objectifs de la loi en élargissant les capacités des collectivités pour l’exercer, en améliorant ses modalités d’exercice et en sécurisant les effets de son application.

L’élargissement du champ d’application du droit de préemption

Le droit de préemption sur les cessions de la majorité de parts de SCI (hors SCI familiales) autrefois réalisable que dans le cadre d’un DPU renforcé est étendu au DPU simple et en ZAD. Il en est de même des cessions de parts qui auraient pour effet d’en rendre leur acquéreur majoritaire dans la SCI. Les apports en nature au sein d’une SCI sont également dorénavant soumis au droit de préemption urbain ainsi qu’en ZAD.

Les cessions des immeubles construits ou acquis par les organismes HLM sont désormais soumises à droit de préemption, y compris en ZAD.

Il en est de même pour certaines mutations à titre gratuit (hors donations entre personnes d’une même filiation ou liées par un mariage ou un PACS), ce qui est une nouveauté destinée a priori à lutter contre les donations fictives réalisées en vue d’échapper au régime de la préemption et généralement accompagnées de versements occultes (nouvel article L. 213-1-1)

L’exclusion du droit de préemption simple des cessions d’immeubles récents pendant dix ans à compter de leur achèvement est ramenée à un délai de quatre ans.

Les pouvoirs de préemption du préfet, en cas de carence communale en logement sociaux  ne sont plus réservés qu’aux seules cessions de terrains ou de constructions afférentes au logement, mais à l’ensemble des cessions soumises à droit de préemption.

Les compétences pour décider de la mise en œuvre d’un droit de préemption, la création de ZAD ou la qualité des organismes pouvant l’exercer dans certains cas sont élargies

Contrairement à la ZAD, qui ne peut toujours pas être crée sans arrêté du préfet ou par un décret en Conseil d’État (en cas d’opposition de la commune sur laquelle elle est projetée), les EPCI à fiscalité propre peuvent désormais constituer leurs propres réserves foncières sans avoir besoin du préfet par la création de ZAD Intercommunales (ZADi), ce qui est une nouveauté, dès lors qu’ils sont compétents en matière de PLU et  sous réserve de consultation des communes concernées. En cas de désaccord de l’une des communes concernées, et afin d’éviter des situations de blocage pour la mise en œuvre du droit de préemption y afférant, la zone d’aménagement différé intercommunale ne peut être créée que par arrêté du représentant de l’État dans le département. (L. 212-1).

Afin de favoriser la construction de logements sociaux dans les communes qui ne respecteront pas leurs quotas, constaté par arrêté préfectoral de carence prévu à l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation, le DPU renforcé pourra de plein droit être institué sur fraction ou totalité du territoire communal par le préfet qui en sera le bénéficiaire et qui aura la possibilité de déléguer l’exercice de ce droit auprès d’un EPCI à fiscalité propre, d’un établissement public foncier local ou national, d’une société d’économie mixte, ou d’un organisme HLM.

Même en dehors des communes en carence de logements sociaux, et dans les seuls départements d’Outre-mer ou le développement du logement social est une priorité, le droit de préemption peut également être délégué ponctuellement à un organisme HLM, y compris privé, lorsque l’aliénation concerne un bien nécessaire à l’exercice de sa mission (nouvel article L. 211-2-1 du Code de l’urbanisme).

Les modalités d’exercice du droit de préemption sont améliorées

Le titulaire du droit de préemption peut faire une demande de visite du bien en application du nouvel article L. 213-2, mais ne peut y contraindre légalement le propriétaire.

Au travers d’une demande unique auprès du propriétaire, le titulaire du droit de préemption aura la possibilité d’exiger la communication de certains documents lui permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, dont une liste sera nécessairement dressée de façon exhaustive par décret. En cas de cession de parts de SCI, la demande de communication de certaines pièces comptables sera également possible.

Le délai de préemption, fixé à deux mois, sera suspendu à compter de la date de réception de l’une de ces demandes par le propriétaire et ce, selon le cas, jusqu’à la visite effective du bien, la date à laquelle le refus de visite a été notifié par le propriétaire ou la date de remise de la totalité des documents sollicités.

La prise en compte des conséquences fâcheuses  pour la ville d’Amiens d’une jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 7 novembre 2012 , pourvoi n° 11-22907, a, semble-t-il conduit le législateur à prévoir la fourniture désormais obligatoire avec la DIA des informations dues au titre de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement applicable à la vente de terrains anciennement exploités dans le cadre d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE).

Et pour cause !! La Cour de cassation avait considéré dans cette décision que seuls les renseignements exigibles et mentionnés dans une DIA devaient être portés à la connaissance de l’administration, même lorsque le propriétaire connaissait parfaitement la nature du sous-sol d’un bien ultérieurement  préempté par la ville à un prix excessif de par sa méconnaissance de son état de pollution avéré.

Le nouveau régime protège mieux les droits du préempté 

La décision de préemption fait dorénavant l’objet d’une publication et d’une notification explicite au vendeur et à l’éventuel acquéreur afin qu’ils puissent porter recours contre cette dernière. Cette notification de décision est étendue de façon obligatoire au notaire qui aura la charge de la transférer « aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner » (L. 213-2).

Les conséquences de l’annulation de la décision de préemption par le juge administratif postérieurement au transfert effectif de propriété sont dorénavant prévues au travers d’un article nouveau (L. 213-11-1) afin de proposer au préempté ou à ses ayants droit l’acquisition du bien en priorité. En cas de renonciation de leur part de rachat du bien illégalement préempté, qu’elle soit expresse ou tacite (trois mois), le titulaire du droit de préemption devra informer de cette décision de justice l’acquéreur évincé afin qu’il puisse, lui aussi, bénéficier d’un droit de préférence dans les mêmes conditions que l’ancien propriétaire préempté pour l’acquisition du bien considéré, si ses coordonnées ont été indiquées dans la DIA. Par ailleurs, il est ici précisé que la renonciation à la rétrocession n’interdit pas de saisir le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption dès lors que cette action est engagée dans les cinq ans à compter de la date du jugement constatant l’annulation de la décision illégale.

Si les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés dans les cinq ans de leur acquisition pour un objet différent de ceux motivant légalement une préemption, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit doivent en être informés afin qu’ils puissent exercer le droit d’acquisition de ce bien en priorité. En cas de refus de leur part, les mêmes dispositions afférentes à l’information de l’acquéreur évincé précédemment évoquées seront applicables. Si le préempteur ne satisfait pas à ses obligations d’information du vendeur initial ou de son acquéreur en cas d’aliénation ou d’utilisation à tort du bien préempté, il sera susceptible de faire l’objet d’une action en dommages et intérêts par ces derniers dans les cinq ans suivant la date de la mention de l’affectation ou de l’aliénation du bien considéré dans le registre communal prévu à cet effet.

Le bénéficiaire du droit de préemption ne dispose plus que de quatre mois pour procéder au paiement du prix accepté par le vendeur ou fixé par jugement, ou à en effectuer l’éventuelle consignation lorsque l’acte authentique ne pourra être signé dans ce délai, au lieu de six mois par le passé. À défaut de respect de cette obligation dans les délais, le préempté recouvrira la liberté d’aliéner librement son bien.

Le transfert de propriété n’est dorénavant possible qu’à compter de  « la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique » (L. 213-14), ce qui accélèrera la mise en œuvre de ces deux conditions plus favorables au vendeur contrairement à l’ancienne législation qui ne s’y référait pas, laissant la doctrine ou la jurisprudence apprécier la date de ce transfert sur la base de l’article  1583 du Code civil, et donc avant perception, le plus souvent, du montant de la préemption par le préempté.

Enfin, l’article L. 213-8 permet dorénavant de vendre plus cher que le prix initialement déclaré dans la DIA après renonciation de préemption, sans obligation de nouvelle déclaration, dès lors que cette révision de prix est basée sur l’augmentation de l’indice du cout de la construction entre la date initiale de la DIA et celle de la réalisation effective de la vente.

Les réponses aux seules trois questions posées démontrent que tout professionnel intervenant dans le montage d’un projet immobilier, qu’il soit notaire, architecte, aménageur, promoteur ou géomètre-expert, devra être excessivement vigilent dans ses pratiques quotidiennes sur les modalités d’application de la loi ALUR et en assimiler rapidement  les multiples rouages et les différentes dates de sa mise en application. Il pourra ainsi assurer la sécurité juridique du dossier, respecter son obligation de devoir de conseil, tout en tirant profit de cette nouvelle législation afin d’optimiser son rôle essentiel dans l’aménagement de l’espace dans le plus grand respect de la forme urbaine.

297 Commentaires

  • Bonjour,
    Une observation sur votre lecture du nouveau L442-9, vous écrivez:
    « Par contre, toutes les clauses de nature réglementaire d’un cahier des charges non approuvé par l’administration, qu’il fut publié ou non, sont réputées caduques depuis la date de mise en application de la loi »

    Or je lis au 1er alinéa de cet article que « les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé (nous parlons bien de la même chose), deviennent caduques au termes de 10 années à compter de la délivrance de de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document en tenant lieu »

    Donc la caducité de ces « clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé » n’est pas systématique depuis opposabilité de la loi mais, est soumise à la double condition PLU et >10 ans.

  • Bonjour monsieur
    Vous avez parfaitement raison, mais en fait les indications que vous évoquez sont précisées dans cet article deux paragraphes au dessus de celui que vous citez
    (Derniere phrase)

  • Bonjour, je suis propriétaire de 2 maisons dans sur un même terrains que je ne pouvais pas diviser du aux cahiers des charges de 1956 qui interdit les divisions.
    Que puis je faire aujourd’hui avec la loi alur?
    Quelles sont les démarches?
    J’ai bien un cahiers charges mais je ne sais pas si il est approuvé ou pas!!!( pas grand monde et au courant du cahiers dans le lotissement!!)
    Je suis dans la flou et mon notaire aussi!!!
    Merci pour vos réponses

  • Bonjour
    Dans le sud-est, nous sommes confrontés à une réponse particulière de certaines communes qui ont adopté un PLU, mais considèrent que les mesures de suppression de COS par exemple ne leur sont pas applicables (ces communes disent que leur PLU est en fait toujours un POS).

    Exemple ville de Cassis (bouches du rhône).
    Voir http://www.cassis.fr/cadre-de-vie/lurbanisme/le-plan-doccupation-des-sols/
    Ce document a été révisé en 2005 (donc après la publication de la loi SRU) et sur chaque page on peut lire l’entête « PLU », mais malgré cela la ville considère que c’est toujours un POS…

    Y a t-il des critères objectifs pour savoir si la commune est en droit d’argumenter juridiquement de la sorte, ou si elle ne fait que participer à la tendance très généralisée des petites communes de notre région qui majoritairement font tout pour que la densification des centre urbains prévue par la loi au niveau national ne s’applique pas chez eux?
    Dans ce cas, il faudra certainement prévoir de les forcer par des actions juridiques. Ces communes maintiennent un déséquilibre important entre offre et demande (offre insuffisante) et un marché de l’immobilier artificiellement haut. Et après on s’étonne que le logement soit cher en France…

    Par avance merci

  • bonjour,
    je suis dans un lotissement depuis 1953 avec cahier des charges non approuvé,
    ma question est est j’ai le droit maintenant de deviser mon terrain sans demander au co lotis , ou quoi faire dans cette position .
    je vous remercie d’avance
    cordialement,

  • Réponse à « Blanc »
    Bonjour

    Il est courant que certains POS aient été rebaptisés « POS valant PLU », tant que leur transformation en réel PLU pas été mise en œuvre. C’est le cas de celui de cassis, au vu du site internet pour lequel vous avez indiqué un lien.
    Les dispositions de la loi ALUR au regard de la suppression de la superficie minimale et du COS ne lui sont donc pas encore opposables.
    D’une façon générale, pour de nombreux départements, vous trouverez une cartographie des documents d’urbanisme applicable sur un département en réalisant une recherche sur votre moteur de recherche préféré et en tapant: « état d’avancement +pos+plu+cartographie+le nom de votre departement ». Ils se trouvent généralement sur les sites de la DRIEA locale

    Dans votre cas, il va donc falloir patienter…
    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Réponse à « CHALAL »
    Bonjour

    Il est étonnant qu’un cahier des charges de 1953 n’ait pas fait l’objet d’une approbation par le préfet car à cette époque le cahier des charges était nécessairement joint à l’autorisation de lotir. C’était un document « hybride » comprenant à la fois des règles d’urbanisme et des règles de droit privé (Linge aux fenêtres, bonnes mœurs, entretien, etc….).
    Afin de dissocier ces deux contenus la réforme de 1977 a distingué deux types de documents: Le cahier des charges pour les règles de droit privé, qu’il n’était plus nécessaire de joindre à la demande d’autorisation, et le règlement pour les règles d’urbanisme qui devait être nécessairement approuvé par l’autorité administrative.
    A mon sens, l’impossibilité de diviser mentionnée dans un cahier des charges n’est pas une disposition réglementaire , mais une clause de nature non-réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble.
    Si votre cahier des charges n’a réellement pas été approuvé, ce qui m’étonne, cette clause perdurera dès lors qu’il a été publié aux hypothèques (voir article L442-9 du code de l’urbanisme)

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Réponse à « DOUMY »
    Bonjour

    Voir ma réponse à « CHALAL », qui s’applique aussi à votre cas.
    Pour savoir si un cahier des charges a été approuvé, il faut remonter l’antériorité de votre titre jusqu’en 1956 et vous trouverez certainement dans l’acte ayant eu pour effet de vendre le lot pour la première fois de précieuses indications sur le sujet.

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • bonjour M BOURDON,

    objectif loi suppression COS => densification (Cos = « outil réducteur et peu adapté »)

    cas d’espèce : commune dotée PLU – terrain 1072 m

  • bonjour M BOURDON,

    objectif loi suppression COS => densification (Cos = « outil réducteur et peu adapté »)

    cas d’espèce : commune dotée PLU – terrain 1072 m² – COS MINIMA 0,50
    loi ALUR => suppression du COS = projet de densification = 140 m² SP
    la suppression du COS doit elle être entendue dans ce cas ? (contraire à l’esprit de la loi ?)
    Merci pour votre réponse (ainsi que pour votre intervention séminaire SNPI PARIS – mars 2014)
    CDT
    HF

  • Bonjour
    Tout COS est rendu inapplicable sous PLU, quelque que soit sa nature, et y compris celui qui sert de base de calcul pour déterminer un Seuil Minimal de Densité (SMD) , ce qui semble, sauf erreur, être votre cas.
    L’existence d’un SMD n’a jamais empêché de construire moins que celui-ci, mais la sanction de cette sous-densité est fiscale (VSD). Il s’agit d’une incitation à la construction dont le mécanisme n’est pas du tout supprimé par la loi ALUR
    Deux cas de figures vont se présenter:
    – Sous POS, le SMD reste applicable, jusqu’à sa transformation en PLU.
    – Sous PLU, si le SMD est calculé sur la base unique d’un COS, il ne sera pas forcément applicable en PLU et la loi prévoit même des possibilités de rescrits fiscaux à ce titre (L331-40).
    Chaque commune utilisant cet outil va devoir vérifier la légitimité du SMD de chaque zone en recalculant la constructibilité maximale de cette dernière non plus par rapport à un COS, mais par rapport aux autres règles du document d’urbanisme applicable (emprise au sol, gabarits, prospects, etc…).
    Il faudra ensuite vérifier que le SMD en vigueur reste compatible avec le résultat de ce nouveau calcul au regard des limites fixées par l’article L331-37.
    S’il est « dans les clous », le SMD pourra perdurer sans nouvelle délibération de l’organe délibérant.
    Si ce n’est pas le cas, le SMD ne devra plus être appliqué, de plein droit, puisque devenu illégal, et faire l’objet d’un nouveau calcul dont le résultat devra être acté par une nouvelle délibération avant d’être de nouveau opposable aux autorisations de construire.
    Voir L331-35 et suivants sur le sujet.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Monsieur,
    Le paragraphe que vous évoquez concerne « les lotissements futurs », et je suis d’accord avec ce que vous écrivez.

    Celui que je site laisse à penser que tous les lotissements existants quelque soit leurs date d’autorisation ont vu les clauses de nature réglementaire de leur cahier des charges non approuvé par l’administration, qu’il fut publié ou non, frappées de caducité depuis la date de mise en application de la loi, alors que seuls sont concernés par cette disposition les lotissements répondant à la double condition, être situés dans une commune à PLU et >10 ans.
    Un exemple pour illustrer mon propos:
    un lotissement existant approuvé le 10/07/2010, dans une commune à PLU, verra les clauses de nature réglementaire de son cahier des charges non approuvé par l’administration, qu’il fut publié ou non, frappées de caducité, en même temps que son règlement s’il en a un, le 10/07/2020 et pas avant.
    Cordialement

  • Bonjour Monsieur

    Je comprends mieux le sens de votre remarque et j’y adhère évidemment . La caducité ne peux être effective, bien sûr, qu’au bout de dix années, quelque soit la date de délivrance de l’autorisation, qu’elle soit passée ou future, Si ce n’était pas le cas, la loi ne résoudrait pas l’épineux problème des lotissements anciens auxquels le législateur à souhaité s’attaquer en premier lieu.
    Je vais faire modifier l’article en ce sens, qui peut, vous avez raison, porter à confusion.
    Merci pour votre lecture attentive

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour « Artémis »

    Si ce seuil a été fixé par application de l’ancien article L123-1-5-13 Bis (dans la version antérieure du L123-1-5 au 27/03/2014), il perdure car cette possibilité a été maintenue et reprise au chapitre III) 3° du nouveau L123-1-5 (éventuellement afin de le mettre en conformité avec un SCOT qui aurait pu établir un COS minimal par application du chapitre IX de l’article L122-1-5. en sa version antérieure au 27/03/2014):

    Extrait du nouveau L123-1-5:
    III. – Le règlement peut, en matière de caractéristiques architecturale, urbaine et écologique : ../….
    …/… 3° Dans des secteurs situés à proximité des transports collectifs, existants ou programmés, imposer dans des secteurs qu’il délimite une densité minimale de constructions

    Donc pas de soucis pour les COS minimas ! Le législateur les a maintenus !

    Par contre, il conviendra d’être vigilent chaque fois qu’un seuil minimal de densité (SMD) aura été mis en place pour des raisons fiscales, décidé par la commune afin de promouvoir la densification dans une zone délimitée sur le plan de zonage du document d’urbanisme applicable, afin de pénaliser ceux qui ne construiront pas assez au moyen du VSD (versement pour sous-densité).
    La loi ALUR ne supprime pas non plus cet outil permettant de densifier, tel que prévu aux articles L331-36 et suivants. Néanmoins, on ne peux plus déterminer le SMD à partir de la surface de plancher maximale admissible par la seule application d’un COS.
    Depuis la mise en oeuvre de la loi, toute les collectivités qui ont fixé un SMD dans un secteur doivent au plus tôt recalculer la surface de plancher maximale potentielle de la zone concernée, par simulation en application de l’ensemble des autres règles du PLU, et non du seul COS aujourd’hui supprimé.

    Une fois cette superficie de plancher maximale potentielle nouvellement estimée, elle devra vérifier que le SMD en vigueur respecte toujours les critères minima/maxima fixés au L331-37, qui, dans sa nouvelle version précise: « Pour chaque secteur, le seuil minimal de densité ne peut être inférieur à la moitié ni supérieur aux trois quarts de la densité maximale autorisée par les règles définies dans le plan local d’urbanisme. »
    Si le SMD reste « dans les clous » après ce nouveau calcul, on continuera de l’appliquer, en cas contraire, il est devenu illégal le 27/03/2014 et ne pourra plus être appliqué tant que sa valeur n’aura pas été modifiée par délibération de la commune ou de l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme ou de plan d’occupation des sols.

    Bien cordialement, (et peut être à bientôt à l’occasion de nouvelles réunions….)

    Franck BOURDON

  • Approuvé ou non ????

    Je suis propriétaire d’un terrain dans un lotissement que je souhaite diviser mais le cahier des charges stipule « toute subdivision est interdite ».
    Ce cahier des charges a été tamponné par la mairie de la commune et signé par le maire (aussi conseiller général) d’alors. Le tampon mentionne « vu pour être annexé à mon arrêté… » ainsi que la date 3/08/2003 . Le cahier des charges est disponible à la mairie où il peut être consulté. Peut-on dire que le cahier des charges est approuvé ?
    si oui, alors il est caduque. Si non, la disposition étant d’ordre non règlementaire, il faut attendre 5 ans (mars 2019) pour savoir si la moitié des colotis représentant les deux tiers de la superficie (ou l’inverse) se sont groupés pour en demander la publication. C’est bien cela ?

    Dans la mesure où nous ne sommes pas pressés, il semble judicieux d’attendre de voir quelle va être la jurisprudence non ?
    Merci pour vos renseignements.

  • Bonjour

    Votre cahier des charges est bien un CC approuvé puisque tamponné par la mairie et annexé à l’arrêté de lotir.

    Attention, la caducité ne peut être opérationnelle que dans les zones situées dans le périmètre d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu (POS), ce qu’il conviendra de vérifier dans votre cas

    Néanmoins, même approuvé, votre cahier des charges n’est pas caduc pour l’ensemble des clauses qu’il contient.

    Approuvé ou pas, seules les règles d’urbanisme (CC approuvé) ou les dispositions réglementaires de ce cahier des charges (CC non approuvé) sont tombées sous l’effet de la caducité.

    Pour tout cahier des charges, les autres clauses, (qui ne sont pas des règles d’urbanisme ou qui ne sont pas de nature réglementaire) sont maintenues et perdurent (sauf cas évoqué ci-après si elles sont de nature à porter obstacle à la construction)

    L442-9 (extrait)
    « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.  »

    A mon sens, et sous toute réserve de la position d’un juge, la clause qui prévoit que « toute subdivision est interdite” me paraît effectivement (comme vous le pensez aussi) être ni une règle d’urbanisme ni une disposition réglementaire, car non susceptible d’exister dans un règlement de POS ou de PLU, ou dans la partie réglementaire du code de l’urbanisme,

    Dès lors, il me semble qu’il s’agit d’une clause non réglementaire portant obstacle à la densification, dont la caducité ne saurait être prononcée avant 5 ans, conformément aux 3 derniers alinéas du L442-9, et dès lors que votre cahier des charges n’aura pas été publié au plus tard le 27 Mars 2019
    …/…
    « Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

    La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

    La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10. »

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Pour faire suite à votre réponse, je m’interroge :

    Comment savoir si mon CC a été publié au bureau des hypothèques ?
    Et si la publication est antérieure à la loi ALUR, qu’en est il ?

    Comment serait formulé dans le PLU une disposition qui conduirait à limiter la subdivision des terrains constructibles ? avec une surface minimale ? (ce qui semble ne plus exister d’ailleurs….)

    Pour info : votre site est le seul sur le web qui permette d’obtenir des renseignements sur un point de détail aussi précis. Même l’ADIL de mon département ne peut pas me renseigner aussi bien.
    Je vous en remercie vivement…

  • Bonjour

    Pour savoir si un cahier des charges à été publié, il conviendra de faire une démarche auprès du service des hypothèques de votre secteur qui vous expliquera précisément comment procéder dans cette recherche (demande de fiche d’immeuble sur le terrain d’assiette de votre lotissement d’origine). Vous pouvez également, et dans un premier temps, vérifier s’il n’en est pas fait mention dans votre titre de propriété, ce qui devrait normalement être le cas (Chapitre « origine de propriété » de votre titre).
    Si vous avez une copie de votre cahier des charges, il est parfois mentionné dedans si le lotisseur envisageait de le publier, soit en préambule, soit en dernière page. Si sur votre copie vous avez reproduction d’un coup de tampon, ou d’une étiquette apposée sur la première page avec Mention du service des hypothèques, une date, un numéro de volume et un numéro d’enregistrement, c’est qu’il a été publié à la date indiquée (regardez dans votre titre pour avoir un exemple)

    A priori, à la lecture du texte, il semble que les cahiers des charges déjà publiés n’aient pas à l’être de nouveau afin de maintenir les clauses non réglementaires
    qu’ils contiennent (Voir extrait du L442-9 ci-avant). Je ne vois pas d’ailleurs à quoi servirait une double publication…

    Par contre, afin de ne pas publier aux hypothèques n’importe quoi postérieurement à la loi ,et qui pourrait s’opposer au principes de la densification, il me semble que le gouvernement souhaite contrôler quelque peu les publications futures de cahiers des charges aux hypos. Notamment je suppose, et sous toutes réserves, que seuls des cahiers des charges antérieurs au 27 Mars 2014 devraient pouvoir être concernés par cette publication possible. Raison pour laquelle un décret est en attente à ce sujet.

    L442-9 (extrait)…/…
    « La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.  »

    Si votre terrain est situé en zone urbaine et correctement desservi par les réseaux, je ne vois pas comment un article du règlement de zone pourrait s’opposer dans votre PLU aux subdivisions de terrains. L’ article L123-1-5 qui fixe le contenu des PLU ne le permet en aucun cas. C’est notamment pour cette raison que je pense que cette clause de votre cahier des charges n’est pas d’ordre réglementaire et qu’elle n’est pas tombée de facto le 27 mars dernier.
    Au pire, un PLU peut prévoir le contrôle de toute division par l’administration, et la faculté de s’y opposer, dans des sites naturels essentiellement, par mise en œuvre de l’article L111-5-2 (mais pas en milieu urbain).
    Mais tout PLU ne peut pas interdire des divisions d’office.

    Je vous renvoie à l’article L123-1-5 du code de l’urbanisme qui permettra de vous faire une idée sur ce que peut contenir un PLU et dans quelles conditions

    Pour info, ceci n’est pas mon site, mais celui de la revue « BJDU », revue juridique axée sur l’actualité du droit de l’urbanisme. Je ne suis qu’intervenant dans ce blog suite à la rédaction de l’article ci-dessus.
    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • merci M BOURDON pour cet éclairage … et pour votre grande compétence

  • Bonjour M. Bourdon,

    Merci pour votre article très clair sur l’interprétation de la loi ALUR, en particulier dans le cas des lotissements.

    J’habite un lotissement à cheval sur deux communes du sud des Hauts-de-Seine, qui a été créé en 1930. Le cahier des charges a été approuvé et enregistré aux hypothèques à la même époque. Plus de 90% des colotis ont demandé en 1987 le maintien des règles d’urbanisme contenues dans ce cahier des charges.

    Dans un lotissement de ce type, les règles d’urbanisme contenues dans son cahier des charges « cessent de s’appliquer » dès la publication de la loi, à l’exception bien sûr de celles qui ont été reprises expressément dans le règlement du PLU. J’ai compris de vos explications qu’elles cessent de s’appliquer tant comme règles d’urbanisme à prendre en compte pour la délivrance d’un permis de construire, que comme clauses contractuelles entre colotis. En fait seules restent valables, comme règles contractuelles, les clauses du cahier des charges qui ne sont pas citées dans l’article L123-1-5 du code de l’urbanisme. Ainsi par exemple une clause qui limiterait les constructions aux seuls logements cesse d’être valable, mais pourrait le redevenir à l’occasion de la révision annoncée de la liste des destinations.

    Je me pose toutefois encore deux questions :
    • Si on trouve dans le règlement d’un PLU la phrase suivante : « Dans le lotissement xxx, s’appliquent également les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement dont les dispositions sont plus contraignantes que celles du PLU. », cette phrase suffit-elle à considérer que les règles d’urbanisme du cahier des charges sont toutes reprises de fait dans le PLU et donc toujours valables ?
    • Vos explications me confirment dans l’idée qu’une clause du cahier des charges interdisant le morcellement des lots et n’autorisant sur chaque lot qu’un bâtiment d’habitation individuel (un seul bâtiment d’une seule habitation) n’est pas une clause d’urbanisme et reste donc valable comme règle contractuelle. Est-ce vrai même si la commune a écrit dans son règlement de PLU : « Caractéristiques des terrains : Il n’est pas fixé de règles à l’exception … du lotissement xxx où le morcellement des terrains existants est interdit, sauf retour aux lots d’origine. » ?

    Merci d’avance pour vos précisions.

  • Bonjour

    Je suis propriétaire dans une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) de Fréjus, créé vers 1980 et maintenant couverte par un PLU. A la création de cette ZAC le cahier des charges précisait une surface de SHON maximale avec une possibilité d’obtenir des droits à bâtir supplémentaires pour un lot. Il y a quelques années j’ai demandé à profiter de ce dispositif ce qui a été refusé car toute la surface à supplémentaire avait été répartie.
    Est-ce que les disposition de la loi ALUR concernant les lotissements devraient s’appliquer de la même façon dans une ZAC ?

    Merci.

  • Bonjour,

    je suis géomètre sur la région nantaise et me pose quelques questions :

    Sauf erreur de ma part, vous ne faites pas référence à cet alinéa 2 de l’article 442-9 : que comprenez-vous?
    « Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique. »

    vous en remerciant,

  • Bonjour
    Le régime du lotissement n’est pas identique que celui des ZAC.
    La surface de plancher qui a été attribuée à votre lot par l’aménageur est un « quantum de surface » et reste toujours valable et applicable. Il ne s’agit pas d’un COS, et le document applicable n’est ni un POS ni un PLU dans votre cas.
    Les aménageurs de ZAC peuvent toujours attribuer la surface de plancher lot par lot, en application de l’article L311-6, inchangé par la loi ALUR.
    Les cahiers des charges de zac ne sont pas non plus visés par la loi ALUR

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour cher confrère.
    L’alinéa que vous évoquez permet à l’administration de modifier un cahier des charges sous certaines conditions, notamment d’enquête publique, alors même que les colotis ne seraient pas d’accord, tel que prévu au L442-11.
    En fait, le maintien des règles d’urbanisme voté par les colotis ne constitue pas un obstacle pour l’administration d’en déclarer la caducité, sous certaines conditions, pour mise en conformité avec son document d’urbanisme applicable.
    Un dossier complet sur la loi ALUR et l’urbanisme va paraitre ce mois-ci dans notre revue professionnelle « Géomètre », pour votre information (dossier du mois).

    Confraternellement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Désolé pour mon délai de réponse à votre message.

    Pour répondre à votre première question:
    La réponse est évidemment négative, le PLU se contente simplement d’informer que des règles d’urbanisme plus contraignantes d’un cahier des charges étaient applicables pour ce lotissement, mais cette rédaction ne change rien sur leur récente caducité si celles-ci ont plus de dix ans.

    Pour répondre à votre seconde question:
    Effectivement, la clause de non morcellement du cahier des charges que vous évoquez n’étant pas à mon sens de nature réglementaire, elle ne saurait tomber que dans 5 ans à compter de la mise en application de la loi dès lors que ce cahier des charges n’aura pas été publié dans des conditions qu’il reste à déterminer par décret à venir.

    De la même façon, le distingo de la typologie des constructions au sein d’une même destination (autorisation de pavillons individuels mais pas de collectifs dans votre exemple), n’est pas possible à instaurer dans un réglement de PLU depuis la loi SRU. Il semble donc que l’on puisse l’interpréter comme une « disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » au sens du L442-9

    Pour info par rapport à vos observations précédent vos deux questions, le contenu d’un règlement de PLU est mieux précisé dans la partie réglementaire du code (la « boite à outils » pour appliquer la loi), à l’article R123-9 du code de l’urbanisme, qui n’a pas encore été toiletté pour la loi ALUR (décrets en attente)

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Une précision néanmoins:
    le quantum de surface de plancher qui vous a été attribué ne reste valable que durant la durée de vie de la ZAC. Si celle-ci a supprimée, votre terrain est retombé sous l’emprise du PLU
    L311-6: « Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone »

  • Bonjour,
    étant profane en matière immobilière, je me permets une question :
    j’ai un terrain de 2800 m2 sur une zonz UM1 constructible à 2000 m2, quelles sont les règles d’urbanisme applicables dans ce cas là ?

    Merci de votre réponse, cordialement.

    Pierre Barthélemy.

  • Bonjour,

    Nous avons déposé un PC en date du 14 avril 2014 sur une commune qui a validée la taxe pour versement de sous densité .

    d apres le paragraphe ci dessus dois je comprendre que dans notre cas nous pourrions etre exonérés etant donné que la base de calcul est le cos ( et qu il n existe plus aujourd hui) et qu aucune deliberation n est prevue a ce jour

    Comment peut on calculer selon la phrase que vous indiquez  » calculer la surface de plancher maximale potentielle de la zone concernée, par simulation en application de l’ensemble des autres règles du PLU, et non du seul COS aujourd’hui supprimé » afin de savoir si elle peut etre appliquée

    j espere etre claire dans ma demande car on s y perd un peu !
    Merci pour votre retour

    cordialement

  • Cher Monsieur,

    Je vous remercie pour ces commentaires que je trouve très intéressants. Je partage notamment votre point de vue sur les conséquences de l’application de la loi Alur sur les cahiers des charges et notamment au regard des clauses contractuelles qu’ils contiennent (en ce compris l’interdiction qui est faite aux colotis de diviser leur parcelle).
    Bien cordialement

  • Cher monsieur,

    N’arrivant pas à trouver de réponse claire sur l’interrogation suivante, je me permets de vous la soumettre.
    J’aimerais si possible détacher une parcelle de 1000m² d’un terrain familial bati en zone NB1 (zone naturelle de campagne) de 6000 m² pour pouvoir y construire une maison. Le PLU précise une surface minimale de 4000 m² de terrain et COS borné à 150 m² constructible applicable au terrain (épuisée par la construction).
    La loi alur supprime les alinéas 12 et 13 de l’article 123-5 qui mentionnaient les surfaces minimales et COS aussi bien pour les zones à urbaniser que naturelles. Hors le service urbanisme stipule que la suppression du COS et de la surface minimale n’est valable que pour les zones urbaines ?
    Le nouvel alinéa 6 du même article mentionne la possibilité (à titre exceptionnel) de fixer des règles de densité des constructions dans les zones naturelles, cela signifie-t-il que la surface minimale et le COS du PLU sont toujours applicables pour le terrain détaché ?

    En vous remerciant par avance pour le temps que vous voudrez consacrer à cette question.

  • bonjour

    dans un lotissement de moins de 5 ans sur un territoire couvert par un PLU, est ce que le COS mentionné dans le règlement du lotissement continue de s’appliquer ?

    et continuera t-il à s’appliquer entre 5 et 10 ans ?

    bien cordialement

  • Bonjour, merci pour votre synthèse.

    Cela dit, d’après vous que faut-il entendre par « clauses de nature réglementaire d’un cahier des charges non approuvé par l’administration » ?

    Je ne vois pas de définition dans la loi: de quoi s’agit-il d’après vous ?

    Cordialement.

  • Bonjour
    Si le document d ‘urbanisme applicable est bien un plu et non un pos, les cos et art5 ont ete supprimés quelque soit la zone.
    Par contre, attention si vous êtes dans le périmetre d’un remembrement ou cette division est soumise a accord de la chambre departementale agricole et forestiere.
    hors ce cas, demandez aux services, si vous êtes en plu, de vous produire le texte legislatif ou reglementaire sur lequel ils se basent….
    Cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour
    Si vous évoquez un règlement, c’est que vous devez être dans le cas d’un lotissement soumis a un ancien arrêté de lotir ou un permis d’aménager.
    Dans ce cas ce règlement s’impose effectivement aux colotis durant 10ans nonobstant la loi alur (sauf modification en application des L442-10 et L442-11). Le cos est donc maintenu dans votre cas.

    Le délai de 5 ans ne concerne que la cristallisation des règles d’urbanisme applicables au jour de l’arrêté de non opposition en dp et a la date d’achèvement des travaux en pa (ce qui est au passage un non sens, les travaux pouvant être parfois terminés un an après l’obtention de l’autorisation).

    C ‘est a dire que durant les 5 ans l’ administration ne peux pas imposer de nouvelles règles d’urbanisme plus restrictives au pétitionnaire.
    Par contre, en dp, si ces dernières sont modifiées dans les 5 ans et sont plus favorables pour son projet il peut en bénéficier.

    En pa, la modification d’un règlement de lotissement a l’initiative de l’administration en application des l442-10 et l442-11 pour mise en conformité avec le pos ou le plu ne pourra se faire qu’après 5 ans a compter de l’autorisation de lotir sauf à obtenir l’accord des colotis et celui du lotisseur s’il détient encore un lot.
    Cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour
    Je ne peux absolument pas vous répondre, chaque règlement étant propre a chaque commune.
    Il faut prendre rendez vous en mairie .
    Bien cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour

    Il appartient aux collectivités de s’assurer que le SMD actuellement applicable respecte toujours l’article L. 331-37 du code de l’urbanisme, au regard d’un nouveau calcul de la densité maximale basé sur d’autre règles du document d’urbanisme applicable que le COS (règles relatives à l’implantation par rapport aux limites, emprise au sol, hauteur maxi des constructions, distances par rapport aux voies, etc…)

    Si le SMD actuellement fixé ne respecte plus le L331-7 au regard des ratios maxima/minimas imposés par rapport au nouveau calcul de la surface de plancher maximale de la zone, il ne doit plus être appliqué aux nouveaux dépôts de PC, jusqu’à délibération du conseil municipal pour refixer un autre SMD, compatible.

    Malgré les dispositions du L331-40 du code de l’urbanisme, il me semble que ce n’est pas à vous de faire le calcul, excessivement compliqué pour un non professionnel, de la densité maximale de la totalité de la zone soumise à VSD pour vérifier sa conformité aux dispositions du L331-7.

    Par contre,il me semble que vous pourriez certainement négocier un rescrit fiscal tant que la collectivité n’aura pas vérifié et confirmé que l’ancien SMD reste conforme avec le nouveau mode de calcul et éventuellement pris un nouvel arrêté en cas contraire.
    L’article L331-40 sus-visé pourrait vous y aider.
    Il conviendrait peut être de prendre rendez vous avec les services fiscaux percevant les taxes d’urbanisme dans votre secteur pour défendre ce point de vue et vérifier avec eux que ce principe est bien opposable aux PC déposés avant la mise en application de la loi, ce qui est votre cas

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour,
    j’ai engagé une procédure de division parcellaire de mon terrain (constructible), dans le but d’en vendre une partie inutilisée, pour laquelle j’ai un acheteur. Le protocole de vente a été signé. J’ai déposé la Déclaration Préalable en Mairie le 21/03/2014, pour laquelle j’ai reçu une Attestation de non-opposition de la Mairie le 15/04/2014. Par ailleurs mon notaire a déposé et obtenu un certificat d’urbanisme pré-opérationnel le 28/04/2014. J’ai parallèlement procédé à l’affichage légal sur le terrain, et le délai légal de 2 mois de recours aux tiers vient de se terminer le 18/04/2014.
    Or depuis le 27/03/2014, dans le cadre de la loi ALUR, il semblerait que ce délai de 2 mois serait rallongé d’un mois pendant lequel l’administration se réserve encore le droit d’annuler sa décision de non-opposition, ce qui retarde encore pour moi la possibilité de formaliser la vente définitive.
    Ma question est: cette nouvelle loi étant à effet immédiat, c’est-à-dire depuis le 27/03/2014, concerne-t-elle( outre les dossiers déposés depuis cette date) également les dossiers déposés AVANT le 27/03/2014, ce qui est mon cas, et qui sont donc encore en cours? J’avoue que ni mon Géomètre Expert, ni mon Notaire n’ont pu répondre à cette question.
    Pourriez-vous me donner votre avis, ainsi que les articles de cette loi sur lesquels vous étayez celui-ci, afin que mon Notaire puisse être persuadé de la légalité totale de nos décisions quant à la date de signature de l’acte de vente: faut-il attendre après le 18/06/2014, ou peux-t-on finaliser la vente dès maintenant, ce qui est le souhait de mon acheteur comme de moi-même.
    Merci de votre forum, qui, je le constate, doit éclairer pas mal de gens qui comme moi ne sont pas vraiment des professionnels de ce genre de choses…

  • Bonjour,
    Merci pour toutes ces informations trés claires pour un novice, j’habite dans le var et possède un terrain 8900 M2 UCPR cos 0.40 dans un lotissement de 60 maisons , ce terrain est accolé à mon premier terrain où j’ai bati 600 M2 . J’ai demandé (avant mars 2014) au bureau de l’asl ( géré aussi avec un syndic) la possibilité de construire plusieurs parcelles de maison mais refus car la dénomination au réglement du lotissement de ce terrain est CLUB HOUSE TENNIS (car il y a un terrain de tennis depuis 30 ans dessus) .

    Est ce que la loi ALUR modifie ces régles ( car avant les régles d’un lotissement prévalent sur les régles de l’urbanisme) ??, Suis je toujours obligé de demander accord au co-lotis ? ou bien puis déposer une demande d’autorisation de construire sans passer par le lotissement ?
    Merci du temps pris à me répondre .

  • Bonjour
    J ai divisé ma propriété sise au 16 avenue Beaurepaire 94100 saint maur des fosses en 2008 le géomètre m indiquant que -0 ans après je pourrais construire les 303 m2 qu il le reste sur lesquels subsiste un studio de 12 m2 et un garage de 26 m2
    La mairie après avoir fait des exceptions a 10 ans pour d autres propriétés m obligé à attendre 20 ans se basant sur un très ancien du muent d urbanisme ….
    Aujourd’hui j ai de lourdes charges
    Merci de me fixer sur les droits et délais dans le cadre de la loi alur car je voulais construire pour moi
    Cordialement

  • Bonjour Monsieur,

    J’habite sur un lotissement où le permis de lotir et le cahier de charge (CC) approuvé ,ou non, ont été établis il y a 8 ans, et sur un territoire déjà couvert par un PLU à l’époque, de plus la voirie est resté privée. Le CC réfère à l’application du PLU pour les règles d’urbanisme. Le PLU couvrant cette zone a été modifié en 2013 ouvrant la voie à la densification. Dans ce cas, le CC applique quel règle d’urbanisme : Aux règles du PLU datant de l’établissement du CC ou aux règles du PLU actuelle ? Ou sinon, le CC est-il maintenant simplement caduque par l’application de la loi ALUR?

    En vous remerciant.

  • Bonjour
    Le maire de notre commune couverte par un PLU peut il annuler un CC de 1963 qui empêche la construction d’une maison sur une division déjà actée et sans recours en 2012 ?
    Cordialement

  • Bonjour,
    Un très long exposé pour 3 questions simples.
    Le 23 novembre 2013, j’ai signé devant notaire un compromis de vente portant sur une parcelle de lotissement de 1 200 m².
    Ce lotissement a été autorisé par arrêté de lotir du 14 janvier 2004. L’ensemble des pièces constitutives de l’arrêté de lotir ont été déposées au rang des minutes d’un notaire en juin 2005. L’article R 315-27 a trouvé application.
    Fin novembre 2013, le président de l’ASL a sollicité auprès de la mairie la prolongation au-delà de 10 ans de la validité des règles d’urbanisme du lotissement.
    Passé le 14 janvier 2014, j’ai écrit R+AR au maire en lui signalant que cette demande de prolongation n’était pas régulière et devait être rejetée. (copie R+AR au préfet).
    La demande de PC a été déposée le 6 mars 2014 (en conformité avec le PLU).
    En cours d’instruction, et contre toute attente, le Maire, qui ne se représentait pas, a accordé la prolongation de la validité des règles du lotissement. Pour ne pas bloquer l’instruction du PC, je n’ai pas réagi.
    Le PC, daté du 5 avril, m’a été délivré le 14 mai 2014, au vu du PLU, Il a été affiché le 20.
    Je ne sais si cette délivrance au vu du PLU est due à une application pertinente suite à la loi ALUR, ou à une méconnaissance par les services de l’urbanisme de la prolongation des règles du lotissement.
    Si j’ai bien compris, c’est à juste titre que le PLU a été appliqué (loi ALUR), et je n’ai rien à craindre d’un contrôle de légalité (qui constaterait une contradiction entre règles applicables, celles du lotissement, et celles appliquées, le PLU).
    Les documents joints à l’arrêté de lotir sont un cahier des charges qui « a pour objet de fixer les règles d’intérêt privé du lotissement » et un règlement de lotissement.
    Le cahier des charges prévoit que les colotis devront se conformer aux règlement munipaux et aux prescriptions du règlement de lotissement définissant en particulier les règles d’implantation de volume des constructions.
    Le règlement établi conformément aux dispositions des articles R 315-1 à R 315-31 fixe les règles d’urbanisme à respecter dans l’assiette foncière du lotissement. Ainsi :
    il n’est pas fixé de COS mais un CES,
    une seule construction autorisée par lot
    les constructions doivent être implantées en dehors des marges de recul indiquées au plan
    Tout cela pour en arriver à 3 questions :
    Le PC délivré, sous l’aspect indiqué, n’a-t-il rien à craindre d’un contrôle de légalité ?
    Puis-je diviser mon terrain des maintenant ? dois-je attendre 5 ans ?
    Puis-je implanter ma construction non à 5m des voies comme prévu au plan de lotissement, mais à une distance moindre (sous réserve du respect du PLU) ?

    Cordialement

  • Bonjour,

    En premier , bravo pour votre article qui éclaire bien des zones d’ombres de cette loi ALur.
    Je me permets de vous poser une question :
    J’ai acheté un terrain qui est issu d’une division avec transfert de COS de la maison existante donc j’ai une surface de plancher limitée qui est indiqué sur le permis d’aménager.(déposé et obtenu l’année dernière)
    Nous venons de déposer un permis de construire avec cette limite de surface de plancher calculée de cette manière.

    Est ce que nous avons le droit de ne pas prendre en compte cette limite de surface de plancher au vu de la loi alur? ( calculé sur un cos )
    est ce que l’on sera toujours limité par cette surface de plancher inscrite dans le permis d’aménager ? ( si 2/3 des voisins notifie la fin de cette limite par exemple ?)

    Nous avons posé la question en mairie et il nous indique qu’il faut re déposer le permis d’aménager , ce que l’aménageur ne veut pas faire bien sur.
    par avance , merci.

  • Bonjour,

    Je me permets de vous exposer notre cas:
    Nous sommes proprietaires d’un terrain de 7000m2 composés de 3 lots repartis sur deux lotissements;
    A la lumiere de la nouvelle loi ALUR peut on envisager de repartir la surface constructible(feu le COS) sur l’ensemble de cette surface et non assujeti à chaque lot?
    A la louche pour une emprise au sol de 0,20 et une hauteur de 7m peut on esperer construire jusqu’à 2800m2(R+1)?
    NB:rien dans les reglements des lotissements n’interdit les petits collectifs;

    Merci de me faire part de votre expertise;
    Cordialement;

  • Merci de votre réponse qui confirme celle faite par le service du droit des sols à qui j’ai posé la question. Voici la réponse pour ceux qui sont dans le même cas que moi :

     » je vous informe que la loi ALUR, en ce qui concerne la suppression des COS, est sans effet dans les ZAC.
    En effet les ZAC disposent, non pas d’un COS, mais d’une surface de plancher maximale pour laquelle les équipements ont été dimensionnés et financés par l’ Aménageur. « 

  • Bonjour Monsieur,

    Bravo pour votre article, clair et précis.

    J’aimerais avoir votre opinion sur la situation suivante:
    Une mairie, généralement très interventionniste, n’a pas exercé son DPU lors de la vente par adjudication d’un terrain.
    Ma SCI a fait une surenchère. Mon but est de céder ce bien à un promoteur, contre paiement en partie en numéraire (mon prix d’achat) plus dation de surfaces de logement.
    Je crains que la Commune intervienne cette fois.
    J’envisage de créer une SARL marchand de biens, ou encore mieux une autre SCI qui possèderait la première SCI (qui est une coquille vide tant qu’elle n’est pas devenue adjudicataire), puis de vendre la SARL ou la SCI « holding » au promoteur.
    Est-ce une bonne solution ? En voyez-vous une autre ?

  • bonjour Monsieur et merci pour cet article,

    j’aimerais savoir si à présent un lotissement qui va bientôt avoir 10 ans et situé sur une commune qui a un PLU voit obligatoirement son règlement devenir caduque ou si malgré tout après 10 ans le lotissement peut conserver son règlement ?
    Merci de vos réponses.
    Cordialement.
    Michel

  • Bonjour,

    Dans l’acte de vente (achat) de notre maison du 15 mai 2009, il est indiqué au paragraphe « Non-maintien des règles d’urbanisme propres au lotissement », page 11, que « les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement n’ont plus vocation à s’appliquer » (l’extrait de la copie authentique est consultable, si besoin, à l’adresse suivante : http://www.hcda.fr/extrait-acte-vente.pdf).

    Pouvez-vous, donc, s’il vous plaît, nous préciser si les articles suivants du cahier des charges du lotissement du 12 février 1985 sont caducs : (le cahier des charges complet est consultable à l’adresse suivante, si besoin : http://www.hcda.fr/cahier-des-charges.pdf)

    1. Extrait de l’article 9-03 : « Il est interdit de mettre du linge à sécher dans les jardinets de façade ou sur les côtés des logements, ainsi que d’y élever toute construction » ?

    Nous envisageons, en effet, une extension de notre maison.

    2. Article 12-01 : « A l’exception des dépendances prévues au permis de construire du groupe d’habitations et dont la réalisation est laissée à la diligence et aux frais des acquéreurs, ceux-ci ne pourront réaliser d’autres dépendances qu’après avoir obtenu une autorisation de construire et l’accord écrit des ¾ des acquéreurs des logements de la résidence excepté pour la vérenda dont la construction est réglementée par l’article 12-03 » ?

    Je précise que l’article suivant du cahier des charges n’est plus du tout respecté ; est-ce que ça ne rend pas d’autant plus caduc ce cahier des charges ?

    4. Article 7-01 : « Les espaces situés entre les façades avant des logements et la voie de la Résidence devront conserver un caractère végétal. En conséquence, aucune clôture ne devra être réalisée dans cet espace, sauf noyée dans la verdure ».

    Merci.

  • Bonjour,
    je suis propriétaire d’un terrain de 4.000m2 avec une maison au Lys de Lamorlaye. Le domaine du Lys possède un cahier des charges interdisant notamment la division des terrain en plusieurs parcelles. Cette nouvelle loi ALUR permettra-t-elle à court ou moyen terme la division de mon terrain en plusieures parcelles?
    Merci d’avance pour votre aide.

  • Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain de 4.000m2 avec une maison au Lys de Lamorlaye. Le domaine du Lys possède un cahier des charges interdisant notamment la division des terrain en plusieurs parcelles. Cette nouvelle loi ALUR permettra-t-elle à court ou moyen terme la division de mon terrain en plusieures parcelles?
    Merci d’avance pour votre aide.

  • Bonjour
    Effectivement, le reglement tombera au bout de dix ans et il n’est désormais plus possible de le reconduire même après obtention de la majorite des colotis prévue au l442-10
    Bien cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour
    Je n’ai pas de réponse a 100% à votre question, néanmoins mon analyse perso est que cela ne soit pas applicable au dp délivrées avant le 27 mars.
    On ne saurait imaginer les conséquences d’un retrait réalisé le 28 mars alors que l’un des terrains à batir aurait été vendu avant cette date et aprés 2 mois de la non opposition
    Généralement une loi n’est pas rétroactive, donc je pense que dans votre cas vous pouvez vendre 2 mois après l’arrété de non opposition
    Cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour
    si vous êtes en plu, en application du l442-9, le réglement de votre lotissement tombera au bout de dix ans et ne pourra être reconduit, même sur demande des colotis après obtention de la majorité prévue au l442-10
    Bien cordialement
    Franck bourdon

  • Bonjour

    Je ne peux malheureusement pas faire de consultations privées au travers de cette liste. De surcroit, je n’ai pas suffisement d’infos pour répondre à votre question de façon acceptable.

    Pour savoir quelles sont les règles qui peuvent perdurer, et sous quelles conditions, je vous propose de lire les échanges précédents qui vous donneront des pistes.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • bonjour,
    je suis dans un lotissement dont le cahier des charges a été approuvé en 1953 et enregistré aux bureaux des hypothèques la même année.

    Ma question est simple : est-il devenu totalement caduque depuis le vote de la loi ALUR ?

    Merci pour votre excellent site

  • Bonjour,

    Je me permets de revenir vers vous avec des questions plus precises;
    Rappel:nous sommes propritaires de 7000m2 sur 3 lots dans deux lotissements;
    Les lotissements sont de 1954 avec cahier des charges approuvé;
    1/Peut on considerer un projet global en faisant abstraction des lots ?
    2/Les regles d’interet privé ou collectif qui figurent dans le cahier des charges ainsi que les servitudes peuvent elles etre un frein à l’elaboration d’un projet global?
    3/Peut on avoir une adresse mail ou un tel pour une consultation privée?
    Cordialement;

  • Bonjour,
    Tout d’abord je vous remercie pour votre article. Je commence à comprendre les modifications apportées par la loi ALUR.
    Pouvez vous me répondre à mon cas particulier car les avis de mes conseils divergent (notaire, géomètre, agent immobilier…).
    J’ai une maison sur une parcelle de 1000 m2 dans un lotissement de 1970 dont le règlement a été prorogé. Ma maison étant sur un côté, je souhaite diviser et construire sur le lot crée. Or le règlement dit « une seule habitation par lot ». S’agissant d’un nouveau lot, puis je construire? Mon géomètre me dit que je peux diviser sans problème mais que j’aurai des problèmes avec mes voisins si je construis. Le cos me permet de construire et je respecte les distances par rapport au limites de propriété. La loi ALUR me permet elle de réaliser mon projet?
    Merci par avance

  • Suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles | CÔTÉ-VENDEUR dit :

    […] information complémentaire, à lire également : La loi ALUR et le foncier La loi ALUR et la rénovation des règles […]

  • Bonjour Monsieur
    Je cherche a savoir si il est possible de faire changer un règlement de lotissement, en effet nous avons un règlement dans mon lotissement plus restrictif que le PLU. Peut-on demandé une modification de ce règlement en assemblée générale (en respectant le calcul des 2/3 3/4) et a-t-on besoin de l’approbation de la Mairie.
    En clair si les colotis sont d’accord pour la modification du règlement, es-ce-que la Mairie peux s’y opposée.
    Merci d’avance
    Cordialement
    Frédéric

  • Bonjour Mr Bourdon :

    Je suis agent immobilier à Uzès (Gard, entre Nîmes et Avignon). Ma question : A votre avis, la suppression du COS entraîne elle aussi celle des limitations de SHON (enfin, de surface habitable) quand elles existent dans le PLU ?

    Plus précisément, peut on considérer caduque le paragraphe suivant du PLU d’Uzès contenu dans l’article 14 du règlement concernant la zone Ud, indiquant que « …pour le secteur Ud2, la superficie hors œuvre nette (SHON) maximale est en tout état de cause limitée à 250 m² maximum » ?

    Merci pour vos éclairages.

    Cordialement

    Pierre Guillery

  • Bonjour,

    Merci d’avance pour votre reponse
    voila je suis proprietaire d’une maison sur laquelle j’ai diviser un bout de terrain que je souhaite garder pour faire construire une maison qui deviendra ma résidence principale, ma commune m’ impose 2 places de stationnements sur la nouvelle construction et jusque là je suis d’accord mais elle m’impose aussi une place de stationnement sur l’ancien bati et là je ne comprend pas…si je ne crée pas cette place de stationnement je dois m’acquitter d’une taxe de plus de 12000 euros. je suis dans l’impossibilité de créer cette place de stationnement…Ma question est la suivante: Peut t on dans le cadre d’une division parcellaire m’imposer une place de stationnement sur le bati déja existant? si oui/non sur quel article du code de l’urbanisme puis je m’appuyer? trés cordialement

  • Merci de m’indiquer la marche à suivre pour poser une question à Franck Bourdon .

  • Bonjour Monsieur Bourdon
    En vue du developpement touristique du littoral languedocien , en 1963 une vaste opération d’aménagement territorial a été mené par l’Etat. On été ainsi crées les zones d’urbanisation de La Grande Motte , du Cap d’Agde , de Gruissan, de Port Leucate et Port Barcares . Une Mission interministerielle dite mission Racine a été créee pour aménager et developper la Zone d’Urbanisation Preferentielle de La Grande Motte .
    Le territoire a aménager est subdivisé en plusieurs zones : Zone de loisirs, Zone des Commerces , Zone de l’habitat collectifs , Zone de l’habitat individuel .
    Une société d’économie mixte crée par decret la Société d’Aménagement Département de l’Herault en abrégé SADH dans laquelle l’etat est actionnaire majoritaire a été chargée d’aménager et de commercialiser ces zones .Pour ce faire la SADH a élaboré un cahier des charges ( pas de Reglement) divisé en parties : le cahier des charges générales de cession des terrains et le cahier des charges particulieres affecté à chaque zone . Ce cahier des charges a été approuvé par le Prefet mais non publié au recueil des actes administratifs de la Prefecture . Ce cahier des charges a été imposé aux acquereurs des terrains par la SADH avec son annexion obligatoire à l’acte de vente du 1er acquereur et des acquereurs successifs éventuels ainsi que sa publication au bureau des hypotheques de Montpellier le 22 novembre 1971 .
    Il faut preciser qu’à l’époque la commune de La Grande Motte n’existait pas donc pas de document d’urbanisme préexistant .
    Dans ce cahier des charges particulieres relatif à l’habitat individuel il est prévu , entre autre, que pour toute construction le recul par rapport à la limite séparative des terrains est de 4 M.
    En 1983 l’opération d’aménagement étant terminée depuis longtemps la commune de La Grande Motte, qui avait été crée, adopte un POS .
    En 2002 je procede a un agrandissement de mon habitation aprés avoir obtenu un Permis de Construire sur la base de ce POS lequel prévoit pour toute construction un recul de 3M par rapport à la limite séparative des propriétés privées .Mon voisin me fait un procés en démolition devant le TGI sur la base du cahier des charges .

    Voici mes 2 questions:
    1- Peut on considerer que cet aménagement territorial d’Etat s’apparente à un lotissement pour ce qui concerne l’habitat individuel ? et si la réponse est négative quelles sont les regles juridiques applicables ?
    2 – Dans le cas ou cette division parcellaire des terrains entrerait dans le cadre juridique du lotissement , alors qu’il ne porte pas de nom et qu’il n’existe aucun arreté de lotir , le cahier des charges s’applique t il toujours ?

    Merci d’avance pour votre réponse et veuillez m’excuser pour la longueur de ce texte .

    Jean François Battini

  • bonjour Monsieur,
    je me permets de vous poser deux questions sur la LOI ALUR
    1. J’ai une unité foncière de 1500 m² en zone UB du plan local d’urbanisme, dans un secteur en assainissement autonome, je souhaite découper 600 m², ce qui maintenant est faisable par la loi ALUR. Avant il me fallait 800 m² minimum. Je dépose une DP pour mes 600 m², elle est acceptée, par contre on dépose un pc sur ces 600 m², et le SPANC m’informe que je n’ai pas assez de superficie par rapport au système d’assainissement choisit, il aurait fallu découper un peu plus… ma question est : pourquoi la loi ALUR n’impose t-elle pas une étude de sol dès la DP ? cela m’aurait éviter de faire cette DP pour rien…

    2 ème j’ai un terrain en zone N du PLU pour lequel il y a du bâti existant maison d’habitation depuis 1988. On me dit que je suis bloqué pour une extension d’habitation à cause de la LOI ALUR !!! que pouvez vous me dire à ce sujet… ?

    vous en remerciant par avance, cordialement

  • […] Le COS ayant été souvent qualifié depuis au moins quinze ans d’obstacle avéré à la densification des zones déjà équipées, et d’outil dépassé pour promouvoir efficacement un aménagement urbain de qualité, sa suppression est définitivement enclenchée par la loi ALUR. Néanmoins, celui-ci perdurera encore quelque peu dans certains cas en fonction de la nature du document d’urbanisme applicable, ou de certains articles ou procédure…. READ MORE: La loi ALUR et le foncier | Le blog du droit de l’urbanisme et de l’aménagement. […]

  • Bonjour ,
    Merci pour votre article clair et précis.

    Si j’ai bien compris,
    la jurisprudence suivante »Cour de cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique 16 mars 2010
    N° de pourvoi: 09-65199″n’est désormais plus d’actualité?

    En effet même si le règlement(approuvé) est clairement contractualisé dans le cahier des charges(approuvé), dans une commune doté d’un plu, tout ce qui est règlementaire(urbanisme) est supprimé?
    Le travail suivant consiste a déterminer ce qui est règlementaire(urbanisme) et ce qui ne l’est pas(hors urbanisme).

    Ce qui est a mon sens un progrès.

    Cependant dans la article 442-9 il est écrit
    « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. » me laisse toujours perplexe, en effet, un avocat pourra lors d’un recours reprendre cet article pour justifier que tout est contractuel ( puisque le règlement est contractualisé dans le cdc), y compris l’urbanisme ?!

    La frontière n’est pas clairement définie je pense.

    En vous remerciant par avance.

    jean Charles.

  • Bonjour,
    je souhaite diviser une parcelle en 2 lots. cette parcelle est issu du détachement 2 de lots d’une propriété bâti obtenu par une DP en 2012 régis par un POS. A ce jour la commune est doté d’un PLU et la zone de ma parcelle a été classé en zone naturel donc non-constructible. Mes droits à bâtir sont cristallisés du fait de ma DP et je dois me baser sur l’ancien règlement de zone du POS.

    Puis-je rediviser ma parcelle en respectant les règles de l’ancien règlement du POS et supprimant le COS et la surface minimum de terrain du fait que ma commune est maintenant régis par un PLU?

    Merci d’avance pour votre réponse.

  • Bonjour
    Je suis propriétaire d un terrain de 964 m et pour divisée il me faut deux parcelle de 500 ce qui est impossible. Ma ville est toujours au cos et pas de projet de plu comment pouvez vous m aider ?
    Cdt david

  • Lorsque certains maguouilleurs de toutes sortes cesseront de considérer le foncier du territoire national comme un tapis de casino juteux, et les règles d’urbanisme comme un paillasson, les paysages français, l’aménagement du territoire, le secteur de la construction, et le porte-monnaie des contribuables moyens ne s’en porteront que mieux … Qu’ils gardent au chaud leurs « coquilles » vides et autres artifices, cela vaudra mieux…
    Hélas pour eux, les nouvelles règles de préemption sont maintenant beaucoup plus contraignantes, en matière de vente de parts de SCI, ou d’apport en société.

  • Les lotissements représentent, en tant que tels, des ensembles urbains cohérents, s’appuyant sur un parti d’aménagement, un environnement, une forme urbaine, et des règles de comportement entre co-lotis, choisis et assumés par eux en tant qu’acquéreurs de lots,et, le plus souvent encadrés, vérifiés et autorisés par les autorités publiques qui les ont instruits.
    Pourquoi dès lors vouloir en changer autoritairement les règles, indépendamment d’un accord unanime des propriétaires concernés ? Si votre cadre ne vous convient plus, cherchez-en plutôt un autre ailleurs, mais n’imposez pas à vos voisins une transformation de leur environnement ou de leur cadre de vie qu’ils avaient initialement choisis ou en tout cas acceptés.
    En tant que professionnel, j’assiste impuissant à la détérioration des ambiances de lotissements, à l’anarchie des détachement de parcelles, en 2ème, 3ème, 4ème rideau, à des implantations loufoques de bâtiments, sans soucis des règles d’exposition, sans respect des règles de vues et jours, avec des solutions de raccordements en servitudes totalement intenables, j’assiste au « bradage » des espaces verts par les A.S.L.
    Les réseaux de raccordement saturent, les trottoirs ont des surbaissés tous les 5 mètres, la voirie publique se transforme en parc de stationnement, etc …
    Et que dire des résidents de lotissements d’habitation qui se réveillent un beau matin avec une activité commerciale ou industrielle nuisante à leur porte ?…
    Les « prétextes » de densification n’ont rien à voir à l’affaire.
    Les POS passés ont très bien su gérer l’affectation des densités, et adapter les zonages « denses » aux secteurs qui s’y prêtaient. La prétendue pénurie de logements est un faux argument.
    Dans la région où je travaille, on n’a jamais autant construit qu’actuellement. Les objectifs du PLH ont été littéralement « explosés » . Il ne manque pas de friches industrielles à reconvertir, et de mètres carrés de bureaux vides à transformer.Quant à vouloir concentrer les populations toutes au même endroit, c’est une mauvaise réponse au problème. La vraie question, c’est celle de l’aménagement du territoire et du « désert » français. Vaste programme…

  • A Monsieur Boudon,

    Certains passages du texte que vous avez conçu traite à l’évidence du problème qui se pose à moi.
    Mes frères et sœurs et moi- même nous heurtons depuis 2009 au syndicat de l’ASA du parc Fourchon de Chaville où est située une propriété dont nous avons héritée.

    La division en deux, et pas plus, de cette propriété de 2878 m2 nous est seulement autorisée mais les terrains ainsi délimités ont une surface qui reste largement supérieure aux mille mètres exigés par le cahier des charges de l’ASA.

    Nous n’arrivons pas à trouver d’acheteur. Toutes les agences immobilières nous disent que la clientèle pour le secteur cherche des propriétés de surface plus faible entrainant des charges moindres.

    Récemment j’ai appris qu’en 2012 la Ville s’était dotée d’un nouveau PLU. Contrairement au précédent qui renvoyait aux règles du parc, le PLU de 2012 précise dans ses lignes des règles propres au parc.

    On lit ainsi dans le PLU :

    ARTICLE 1 : CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU PLAN
    Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la ville de Chaville.

    « Le secteur URpf correspond au secteur du Parc Fourchon, qui constitue un tissu pavillonnaire remarquable

    ARTICLE UR-5 :
    SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
    Sans objet.

    ARTICLE UR-6 :
    IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
    6.1. Dispositions relatives aux secteurs URc et Urpf …….

    ARTICLE UR-7 :
    IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES……….
    7.3. Dispositions relatives au secteur Urpf……..»

    En fait ce sont, semble-t-il les dispositions précisée dans les articles UR-6 et UR-7 qui définissent la densité du bâti. Ces dispositions nous permettraient de diviser notre propriétés en 3 voire 4 lots que les agences se font forts de vendre aisément malgré la crise.

    Il existe toutefois un passage dans ce PLU qui vient recréer un flou :
    « ARTICLE 2 :
    PORTEE RESPECTIVE DU REGLEMENT A L’EGARD D’AUTRES LEGISLATIONS RELEVANT DE L’OCCUPATION DES SOLS
    se conjuguent avec les dispositions du Plan local d’urbanisme :
    1°) Les dispositions d’un lotissement approuvé depuis moins de 10 ans, lorsqu’elles sont plus restrictives ou contraignantes tout en restant compatibles avec celles prescrites par le PLU. »

    Le règlement intérieur et les statuts de l’ASA du parc ont été actualisés en 2008 mais, à ma connaissance, il n’y a pas eu de renouvellement du cahier des charges devant l’assemblée des propriétaires dans les 10 dernières années. On lit, en effet, en introduction à ce cahier : « Le Cahier des Charges en vigeur actuellement (mise à jour en 1972) est largement inspiré du Cahier des Charges de 1926. »

    Ces éléments étant, est-il, avec la nouvelle législation, possible d’obliger le syndicat du parc à accepter que nous soient appliquées les règles du PLU qui vont à l’encontre de l’article VII du cahier des charges lequel interdit qu’un terrain mesure moins de 1000 m2
    Si oui, quelles démarches me conseillez-vous ?

    Vous remerciant par avance de l’attention que vous avez bien voulu porter à ce courrier, très cordialement.

    Annie Gentile membre de l’indivision Fradet

    :PS Sites
    de l’ASA du parc Fourchon :
    http://www.asa-parcfourchon.fr/
    du PLU 2012 de la Ville de Chaville :
    http://www.ville-chaville.fr/upload/cms/UR_Reglement_2415_46y3.pdf

  • A Monsieur Boudon,

    Certains passages du texte que vous avez conçu traite à l’évidence du problème qui se pose à moi.
    Mes frères et sœurs et moi- même nous heurtons depuis 2009 au syndicat de l’ASA du parc Fourchon de Chaville où est située une propriété dont nous avons héritée.

    La division en deux, et pas plus, de cette propriété de 2878 m2 nous est seulement autorisée mais les terrains ainsi délimités ont une surface qui reste largement supérieure aux mille mètres exigés par le cahier des charges de l’ASA.

    Nous n’arrivons pas à trouver d’acheteur. Toutes les agences immobilières nous disent que la clientèle pour le secteur cherche des propriétés de surface plus faible entrainant des charges moindres.

    Récemment j’ai appris qu’en 2012 la Ville s’était dotée d’un nouveau PLU. Contrairement au précédent qui renvoyait aux règles du parc, le PLU de 2012 précise dans ses lignes des règles propres au parc.

    On lit ainsi dans le PLU :

    ARTICLE 1 : CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU PLAN
    Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la ville de Chaville.

    « Le secteur URpf correspond au secteur du Parc Fourchon, qui constitue un tissu pavillonnaire remarquable

    ARTICLE UR-5 :
    SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
    Sans objet.

    ARTICLE UR-6 :
    IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
    6.1. Dispositions relatives aux secteurs URc et Urpf …….

    ARTICLE UR-7 :
    IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES……….
    7.3. Dispositions relatives au secteur Urpf……..»

    En fait ce sont, semble-t-il les dispositions précisée dans les articles UR-6 et UR-7 qui définissent la densité du bâti. Ces dispositions nous permettraient de diviser notre propriétés en 3 voire 4 lots que les agences se font forts de vendre aisément malgré la crise.

    Il existe toutefois un passage dans ce PLU qui vient recréer un flou :
    « ARTICLE 2 :
    PORTEE RESPECTIVE DU REGLEMENT A L’EGARD D’AUTRES LEGISLATIONS RELEVANT DE L’OCCUPATION DES SOLS
    se conjuguent avec les dispositions du Plan local d’urbanisme :
    1°) Les dispositions d’un lotissement approuvé depuis moins de 10 ans, lorsqu’elles sont plus restrictives ou contraignantes tout en restant compatibles avec celles prescrites par le PLU. »

    Le règlement intérieur et les statuts de l’ASA du parc ont été actualisés en 2008 mais, à ma connaissance, il n’y a pas eu de renouvellement du cahier des charges devant l’assemblée des propriétaires dans les 10 dernières années. On lit, en effet, en introduction à ce cahier : « Le Cahier des Charges en vigeur actuellement (mise à jour en 1972) est largement inspiré du Cahier des Charges de 1926. »

    Ces éléments étant, est-il, avec la nouvelle législation, possible d’obliger le syndicat du parc à accepter que nous soient appliquées les règles du PLU qui vont à l’encontre de l’article VII du cahier des charges lequel interdit qu’un terrain mesure moins de 1000 m2
    Si oui, quelles démarches me conseillez-vous ?

    Vous remerciant par avance de l’attention que vous avez bien voulu porter à ce courrier, très cordialement.

    Annie Gentile membre de l’indivision Fradet

    :PS Sites
    de l’ASA du parc Fourchon :
    http://www.asa-parcfourchon.fr/
    du PLU 2012 de la Ville de Chaville :
    http://www.ville-chaville.fr/upload/cms/UR_Reglement_2415_46y3.pdf
    A noter : je n’ai pas présenté au syndicat de l’ASA ces nouveaux arguments.

  • Bonjour Monsieur Bourdon,

    J’ai fait construire, l’année dernière, dans un lotissement, en tenant compte d’un reglement et d’un cahier des harges imposant des hauteurs maximales de 6 metres, une villa vue sur la mer. Le terrain qui est devant le mien n’est pas vendu mais risque de se vendre prochainement.
    S’il se vendait aujourd’hui, mon voisin pourrait construire en 2014 jusqu’a 6 mètres de hauteur, conformément au règlement du lotissement. Mais si mon voisin attends 2015, dans a laquelle le reglement de lotissement sera caduque, est-ce qu’il pourra construire jusqu’a 8 mètres (hauteur du plu de la commune) me cachant aors la vue sur la mer.

    Que puis-je faire pour eviter cela ?

    L’article L 442-9 du code de l’urbanisme, ci-dessous, evoque la caducité du règlement de lotissement mais seulement après décision de « l’autorité compétente » . Est-ce le maire qui decide ?
    Il mentionne aussi le maintien des droits et obligations régissant les rapports entre les colotis definis dans le cahier des charges. Le cahier des charges reste t il la reference alors que le reglement de lotissement est caduque ?

    Article L 442-9
    « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
    Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique.Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. »

    Pourriez-vous m’aider et me faire part de vos éclaircissements, car j’avoue m’y perdre un peu.

    En vous remerciant d’avance.

    Cordialement
    Serge Kowalski

  • Bonsoir Monsieur Bourdon

    Je viens de relire le cahier des charges, et ils ne mentionne rien sur les hauteurs qui sont mentionnée uniquement dans le reglement de lotissement

    Il ne reste plus a faire une action auprés de la mairie pour qu’elle fasse evoluer le pos

    Est-ce possible ? Qu’en pensez vous ?

    En vous remerciant d’avance

    Cordialement

    Serge Kowalski

  • Bonjour Monsieur Bourdon,

    Je voudrais vous envoyer par mail une copie de la « Arrete Non Opposition » pour diviser mon seul terrain, d’avoir maintenant deux terrains. La mairie a mis la date de 2 janvier, 2012, et dit « Le terrain me peut être affecte a la construction que s’il est desservi par une voie publique suffisante, et par des réseaux publics suffisants d’électricité, d’eau potable, et d’assainissement. » J’ai pense que tout était fini avec cette division.
    J’avais voulu diviser ce terrain pour le vendre. Les années 2012 et 2013 j’ai essaye de vendre les deux lots, mais je n’ai pas réussi. Le novembre 2013 j’ai demande et j’ai reçu de la mairie une extension d’une année de l’autorisation d’avoir le terrain divise. Apres ça, au commencement de l’année 2014, la mairie m’a dit que mon terrain n’était plus divise – et que j’ai maintenant un seul terrain comme avant. Ils m’ont dit que si j’avais vendu un de ces terrains, tout serait bien. La mairie m’a dit que a cause d’une loi nouvelle il faut maintenant mettre les conduites pour l’eau, l’électricité, et téléphone sur chacun des deux lots. Apres, je pourrai demander a la mairie encore d’avoir mon terrain divise.
    La loi a change le 1 mars, 2012, si j’ai raison. L’arrete Non Opposition a été signe par la mairie le 2 janvier 2012. J’ai pense que pour moi il ne faut pas mettre ces conduites avant d’avoir le terrain divise. Pouvez-vous me donner le conseil?
    Je vous remercie d’avance. Je suis l’étranger – je m’excuse de mon français.
    Cordialement,
    Rosalind Beasley

  • bonjour
    proprietaire d’un pavillon en ville je souhaite mettre une baie vitrée car celle ci ferait face a un pignon completement aveugle qui est le cote du pavillon de mon voisin. le PLU local impose une distance de 8 metres entre les ouvertures et la limite de propriété, or je n’ai que 6 metres jusqu’à ce pignon. Le code civil etablit quant à lui une exception aux regles de limites de propriete en indiquant que celles ci ne s’appliquent pas dans le cas d’un pignon aveugle. Or notre PLU local ne reprend pas ces exceptions, il les passe sous silence. Doit on comprendre que dans ce cas les regles du code civil peuvent s’appliquer? qui pourrait me renseigner sur ce point?
    Vous remerciant pour votre reponse,
    bien cordialement
    CORI

  • bonjour,
    aujourd’hui nous somme un quartier tres en colere car Mr le Maire a accepter une proposition sur un terrain en vente dans notre lotissement depuis 7 ans a moitier prix alors nous savons pas quelle sont les procedure pouvez vous nous aider mercie d’avance

  • Bonjour, merci pour votre excellent article.
    Je m’interroge sur la problématique suivante : Il s’agit d’un lotissement de deux lots. Un PA et un PC ont été déposés le 3 avril 2014 (deux semaines trop tôt en somme…) avec une surface de plancher au maximum du COS mentionnée au PC et au PA (dans la répartition du COS entre les 2 lots)

    Avec la loi Alur, un des propriétaires souhaiterait aménager les combles de sa maison (SP augmentée de 40M²). Suffit-il de faire un PC modificatif en ce sens? Le PA antérieur au 19 avril 2014 est -il bloquant?

    Les travaux du PA ont été achevés à l’exception de l’enrobé de la voirie qui dessert les 2 lots (autorisation de différé)

    En vous remerciant par avance pour votre partage de connaissances

  • Bonjour,
    Merci pour votre article. En reprenant l’esprit de la loi (libérer du foncier), y voyez vous un impact sur les zones classées « N »? Je possède un terrain de 2100m² dont 1600m² en zone N sur lequel on ne peut édifier de construction. Ce terrain borde un bois mais cette zone N sur mon terrain n’est pas boisée du tout.

    Qui décide de la classification en zone N? La mairie?
    Peut-il y avoir classification « abusive »?

    Merci

  • je suis dans un lotissement depuis 2007. je voulais construire un mur de clôture de 1m80 derrière mon terrain vers le voisin derrière. selon le cahier de charge de mon lotissement je suis dans les règlements stipulés dans ce cahier et approuvés par les autorités compétentes.
    la mairie me dit que il y a un changement depuis 2013 du PPRI et notre maison et sur une zone inondable par des aléas non identifiés. et je ne peux faire qu’ une rangée de moalons 20cm et grillage mais pas un mur non transparents.
    je suis obligé de suivre ce changement qui n’existait pas avant. ou je peux appliquer selon le cahier de charge du lotissement la réglementation cités dedans et faire mon mur de 1m80?
    merci

  • Bonjour M. Bourdon,
    J’ai aussi une question relative au POS et COS, j’ai un terrain dans une petite commune de 400 habitants qui semble tjrs être régie par un POS, ce terrain fait 960 M2, la surface minimale pour obtenir un Permis de construire est de 1500 m2 , ce terrain est largement entouré de parcelles construites de 1500 m2 , en fait tout est construit autour de mon terrain. De plus sur la route qui borde mon terrain il y a le passage du tout à l’égout sur lequel il serait facile de se brancher.
    Considérant tous ces paramètres ne serait il pas possible d’obtenir un permis de construire , si on enlève la zone épandage que nécessiterait un assainissement individuel ? Faut il attendre que le POS se transforme en PLU ? Et dans combien de temps le passage au PLU sera obligatoire ?
    Merci pour votre réponse

  • Bonjour Monsieur,
    Je possède un grand terrain dans une commune qui est toujours au POS et qui contient deux zonages différents : 1 hectare en zone 1ND et 1500 m² en zone NB.
    Sachant que pour construire en zone NB il faut 4000 m² et que la commune ne veut pas modifier le zonage , puis je construire grâce à la loi ALUR en prenant les 2500 m² restant sur la zone 1ND et que la partie construite sera sur la zone NB. Merci de votre réponse car je suis dans une impasse depuis 10 ans .
    Cordialement
    Marie Besson

  • Bonsoir

    Lorsque vous détachez un ou plusieurs terrains à bâtir, votre opération est constitutive de lotissement, sauf exceptions prévues au R442-1 du code de l’urbanisme. En fonction de la nature du projet un lotissement doit être soumis à déclaration préalable (qui implique la réalisation d’aucuns travaux par le lotisseur préalablement aux ventes), ou à Permis d’aménager (qui implique la réalisation desdits travaux de viabilité avant de vendre les terrains).

    Si chacun des terrains est viabilisé sur la voie publique (les tuyaux passent devant le terrain), et qu’il n’y a pas de nécessité de création d’espace ou d’équipement communs à ces lots: vous ne relevez toujours que de la déclaration préalable.

    Le raccordement des terrains (branchement de chaque terrain de façon individuelle sur le réseau public) sera à la charge de votre acquéreur à l’occasion de son permis de construire.

    Par contre, si votre opération est accompagnée de la création d’espace, d’équipement, ou de réseaux communs à plusieurs lots: c’est autre chose…

    Avant le 1er mars 2012, l’article R421-19 était rédigé de la façon suivante:

    « Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :

    a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :
    – lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
    – ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ; »

    Votre opération ne portant pas à plus de deux le nombre de terrains à bâtir, les éventuels travaux de viabilité sur des équipements communs pouvaient ne pas être mis à votre charge puisque vous ne portiez pas à plus de deux le nombre de lots crées

    Depuis le 1er Mars 2012, jusqu’au 1er avril 2014 l’article a évolué:

    Article *R421-19

    Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 – art. 3

    Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :

    a) Les lotissements :
    -qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ;
    -ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ;  »

    Dès lors, depuis cette date, peu importe le nombre de lots détachés (même deux seulement), le permis d’aménager était exigible dès lors qu’il y avait nécessité de création d’équipements ou de réseaux communs à deux terrains issus du détachement. En conséquence, le lotisseur avait obligation de réaliser les travaux préalablement aux ventes de lots, quelque soit leur nombre.

    Dès lors, il est normal que votre division sous DP initiale n’aurait pas pu être prorogée puisqu’ avec le nouveau texte vous releviez du Permis d’aménager dès lors qu’il était prévu de réaliser des réseaux, équipements ou espaces communs au sein de votre opération.

    Avec la loi ALUR, l’article a encore été modifié de la façon suivante, depuis le 1er avril 2014:

    « Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :

    a) Les lotissements :

    -qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs A PLUSIEURS LOTS DESTINES A ETRE BÄTIS et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ;

    -ou qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;  »

    ce qui veut dire que le critère de nombre de lots à bâtir est revenu et qu’un permis d’aménager sera exigible chaque fois qu’il y aura nécessite de créer des réseaux, espaces ou équipements communs à DEUX LOTS A BATIR AU MOINS. Si c’est votre cas, vous n’échapperez effectivement pas à l’obligation de réaliser ces travaux avant la commercialisation des lots.

    espérant avoir répondu à vos attentes, et sur la seule base de vos explications initiales.

    Bien cordialement

    Fb

  • Bonjour

    Toute l’ambiguïté est là et certains civilistes pensent que l’administration s’est effectivement un peu trop immiscée dans le droit des contrats avec cette disposition invasive de caducité partielle de cahiers des charges à vocation contractuelle.
    « les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement » regroupe selon le ministère les règles qui ne sont pas de nature urbanistique, comme l’interdiction du linge aux fenêtres, le bruit le dimanche, la non utilisation des constructions contraire aux bonnes mœurs, l’interdiction de lavage des voitures dans les espaces communs, etc….. Ces dispositions, en effet, qui relèvent des bonnes relations entre voisins ne sauraient être remises en cause dans le cadre d’une loi ne portant que sur l’urbanisme.
    Il est quand même à signaler que le nouvel article L442-9 n’a fait l’objet d’aucune remarque lors des consultations préalables de l ‘administration au regard de son éventuelle non constitutionnalité, alors qu’elle savait parfaitement que cette rédaction était sujette à questionnement, mais je comprends que cela soit difficile à accepter dans votre cas.

    bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonsoir Madame

    Désolé, mais votre question est trop complète pour que je puisse y répondre correctement sans une analyse approfondie de l’ensemble des documents que vous évoquez, ce qui dépasse le cadre de ce modeste espace de discussion..

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonsoir

    Je n’ai pas de précisions sur la nature approuvée ou non de votre cahier des charges ni sur sa date de création. Néanmoins, l’interdiction de subdiviser est à mon sens une disposition qui n’est pas de nature réglementaire.
    La jurisprudence devra certainement le confirmer, et si c’est le cas, cette clause ne sera pas frappée de caducité par application du L442-9.

    cordialement

    Franck BOURDON

  • Bien sur, surtout si la modification n’est pas compatible avec son PLU

    Voir l’article suivant:

    Article L442-10

    Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 159

    Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente PEUT (et non « doit » – nota FB) prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

    Le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements.

    Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. »

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    En effet, si le règlement tombe en 2015, les règles applicables seront celles du PLU.
    Je ne vois pas comment justifier une modification ou une révision du PLU pour palier à ce genre de problème qui relève, au final, d’un intérêt particulier et non collectif. Je suis quasiment sûr que votre ville refusera votre proposition, sauf si vous mettez en valeur un intérêt collectif à ce que cette règle soit changée, ou un impact négatif sur le site environnant de sa future possible mise en application.
    Votre seul moyen de défense sera d’attaquer le PC pour perte d’ensoleillement ou de vue entrainant une dévalorisation excessive de votre bien en évoquant un trouble excessif de voisinage. Mais attention, la cour de cassation ne retient généralement ce principe que devant des preuves évidentes et abus caractérisés….
    je vous propose d’effectuer une recherche sur le site de légifrance – jurisprudence judiciaire – cour de cassation – avec comme mots clefs recherchés: « perte de vue » ; « ensoleillement ».

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour,
    j’ai acquis en 2008 un terrain constructible de 1000m2 dans un lotissement dont le permis a été obtenu par la commune en 2005
    Aujourd’hui, je suis alertée par la mairie sur le fait que ce terrain ne serait plus constructible à compter de 2015 du fait de la loi du 24 mars 2014
    Il s’agit d’un lot viabilisé, dans une zone urbanisée, soumise à un POS stipulant qu’en dehors des règles spécifiques du lotissement, il faut 5000m2 pour pouvoir construire.
    Cela est-il possible? Y a-t-il des recours envisageables pour que ce terrain reste constructible?
    Merci infiniment de votre aide

  • Bonjour Monsieur,
    Nous avons signé un compromis d’achat sur 70% d’une zone déclaré constructible dans le PLU en vu d’effectuer un PAE, il y a une clause dans ce PLU qui dit que le projet de PAE s’effectuera quand les travaux d’aménagement d’un nouveau rond point sera fait.Les travaux sont votés et approuvés par la communauté de commune.En revanche, avec changement de municipalité… celle ci ne souhaite plus de lotissement, nous avons effectués des travaux de sondage, étude géo, et les vendeurs ont fait des donations à hauteur du prix constructible et non agricole.La mairie peut elle nous faire renoncer à ce projet? Pouvons nous malgré leur opposition déposer le permis d’aménager et pouvons nous faire un PAE n’ayant pas acquis la totalité de la zone(70%).
    Merci pour votre réponse.

  • Bonjour,
    Sauf erreur de ma part, il me semblerait qu’un stationnement est obligatoire aussi bien sur la création d’un futur logement mais également sur la DP, il faut faire figurer ce trapeze dit de sécurité pour stationnement de véhicule de 5*5m aussi bien sur l’ancien bâtit existant que sur le futur terrain divisé, en revanche une dérogation peut être demandée quand le terrain est en ville ou dite « dent creuse », et qu’il y ait un besoin de densifier.

  • Bonjour Monsieur Bourdon,
    Je souhaite savoir s’il est possible pour une collectivité locale, qui vient de déposer un dossier de lotir dans une commune pourvue d’un PLU, peut dès qu’elle le souhaite et après l’arrêté d’autorisation d’aménager, opposer une chartre architecturale et environnementale non contenue dans le dossier d’autorisation du lotissement.
    Peut elle également modifier le tracé parcellaire des lots, tout en maintenant le nombre de lots d’origine?
    Merci de votre réponse.

  • Bonjour,
    Je je comprend la superficie de Plancher n’est plus réglementée.
    En est-il de même pour l’emprise au sol ?

  • Je détient une maison dans un lotissement avec un cahier des charges
    Peut on abandonner le lotissement à la commune, et est elle oblige de l’accepter?

  • Bonjour,
    Dans le cahier des charges de notre ASL, il y a des règles d’urbanisme qui deviennent caduques par la loi ALUR.
    Toutefois, certains articles précisent :
    – Tout acquéreur ne pourra subdiviser sa propriété sauf accord de tous les propriétaires (art6), il ne peut y avoir qu’un seul logement par lot (art12) et il est interdit d’ouvrir d’autres voies que celles prévues au plan du lotissement (art18). Tout immeuble est indivisible (art25)- Ces dispositions sont-elles bien du domaine contractuel?
    – le syndicat (ASL) doit, en attendant l’incorporation de la voie dans le domaine communal (qui n’est pas d’actualité à ce jour) gérer tout ce qui constitue la propriété collective du lotissement : la voirie, parkings, espaces verts, les conduites d’eau et collecteurs d’eaux pluviales et d’eaux usées..

    La subdivision des lots pourrait conduire à la nécessité de renforcer les réseaux existants (eaux – électricité); Dans ce cas qui sera payer? les nouveaux arrivants?

    Je n’ai pas vu dans la loi ALUR ni dans le PLU des indications concernant le raccordement à des réseaux dits privés ni aux renforcements qui pourraient s’avérer nécessaires.
    Pouvez-vous m’apporter des précisions sur ces sujets ?
    D’avance merci
    Cordialement
    Françoise

  • Bonjour,
    N’ayant pu obtenir une réponse à ma question, j’aimerais la soumettre à votre expertise: peut-on sortir d’une indivision, dans une copropriété horizontale à deux, qui a été créée parce que la surface était trop petite pour diviser le terrain? Cette nouvelle demande, en s’ appuyant sur la loi Alur, peut-elle être refusée par la mairie?
    En avance, 1000 fois merci pour votre lumière!

  • Bonjour Monsieur Bourdon

    Notre lotissement est constitué en ASL.Notre cahier des charges a été approuvé par l’autorité administrative . La loi ALUR impacte le cahier des charges de l’ASL :
    – les règles d’urbanisme du PLU doivent s’appliquer
    – les dispositions contractuelles peuvent demeurer.
    La loi introduit une règle de caducité aux stipulations non réglementaires … 26 mars 2019 sauf si publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
    ==> A votre avis, qu’est-ce que cela veut dire?

    Dans notre cahier des charges : Tout acquéreur ne pourra subdiviser sa propriété sauf accord de tous les propriétaires (art6), il ne peut y avoir qu’un seul logement par lot (art12) et il est interdit d’ouvrir d’autres voies que celles prévues au plan du lotissement (art18). Tout immeuble est indivisible (art25).
    ==> A votre avis, qu’est-ce bien des dispositions contractuelles ? les règles restreignant les droits à construire des colotis sont-elles de nature contractuelle ou règlementaire. Comme les règles sont dans un document par nature contractuelle je pense qu’à défaut de preuve contraire on peut partir sur une nature contractuelle.

    Par ailleurs, le syndicat (ASL) doit, en attendant l’incorporation de la voie dans le domaine communal (qui n’est pas d’actualité à ce jour) gérer tout ce qui constitue la propriété collective du lotissement : la voirie, parkings, espaces verts, les conduites d’eau et collecteurs d’eaux pluviales et d’eaux usées..

    La subdivision des lots pourrait conduire à la nécessité de renforcer les réseaux existants (eaux – électricité); Dans ce cas qui sera payer? les nouveaux arrivants?

    Je n’ai pas vu dans la loi ALUR ni dans la PLU de la commune d’indications concernant le raccordement à des réseaux dits privés ni aux renforcements qui pourraient s’avérer nécessaires.
    Pouvez-vous nous apporter des précisions à ces sujets? SVP

  • Bonjour Monsieur,

    Permettez-moi tout d’abord de vous féliciter pour la place unique que votre blog tient dans le paysage du Droit de l’urbanisme et de l’aménagement.

    J’habite la commune d’Hendaye (15 000 habitants) où un chantier privé de 386 logements essentiellement destinés à la vente a été lancé début 2006 sur une immense dalle de béton coulée afin d’utiliser l’espace disponible de la travée de la ligne de chemin de fer Paris-Hendaye qui scindait cette localité en deux en centre-ville.

    Seulement un tiers des constructions prévues ont été à ce jour réalisées, non seulement du fait de l’absence d’engouement des gens à venir vivre au-dessus de ces voies ferrées, mais également aussi parce que probablement peu enclins à participer au paiement de la construction de cette dalle monumentale en ces temps économiquement si périlleux.

    Sachant que ce chantier a été lancé sous POS (transformé depuis en PLU), et que le porteur du projet laisse régulièrement un ou deux ouvriers apparaître sur les lieux afin de faire croire à un semblant d’activité et conserver ainsi intact son PC, alors qu’en fait rien n’avance, par quel biais réglementaire notre mairie pourrait-elle, selon vous, contraindre ce promoteur à terminer son chantier ou encore à l’inciter à le rétrocéder à des tiers qui pourraient être des bailleurs sociaux ?

    Cordialement

  • Bonjour

    C’est le COS qui n’est plus réglementé (sous PLU seulement, et hors lotissements de – de 10 ans), mais la superficie de plancher sert toujours à payer la taxe d’aménagement et à connaitre la procédure applicable à toute opération de construction (Rien, DP, ou PC). Elle doit donc toujours être calculée
    L’emprise au sol existe toujours et n’a pas été impactée par la réforme

    Bien cordialement

    Franck BOPURDON

  • Bonjour

    Non, la commune n’est pas obligée d’intégrer dans son domaine public communal des voies privées.
    Les colotis peuvent en faire la demande à la commune, mais elle est libre de refuser cette proposition

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Vous ne pouvez pas vous soustraire à cette nouvelle réglementation, le PPRI instaurant ces nouvelles règles pour des raisons de sécurité et de salubrité publique.
    En cas de crue, les eaux ne pourraient s’écouler avec un mur de 1m80 et provoqueraient des dégâts supplémentaires.

    Imposer un grillage au lieu d’un mur est tout a fait logique dans un PPRI qui viendra toujours se greffer au dessus des règles de droit privé comme celles comprises dans un cahier des charges de lotissement

    Donc: Non, vous ne pouvez faire votre mur nonobstant les dispositions du cahier des charges.

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Par application du L442-9, le règlement de votre lotissement tombera à la date de son dixième anniversaire et votre terrain retombera dans les règles de droit commun instaurées par le POS applicable. Les colotis n’ont plus la faculté de demander le maintien d’un règlement au delà de 10 ans de l’arrêté de lotir ou du Permis d’Aménager, comme c’était le cas avant la loi ALUR.
    Donc, malheureusement, tant que votre POS ne sera pas transformé en PLU, l’article 5 du règlement fixant les 5000 m2 minimum vous sera effectivement opposable et votre terrain devenu inconstructible.
    La ville devra à très court terme transformer son POS en PLU, conformément aux exigences de la loi ALUR. Dans ce PLU, il ne sera plus possible de fixer de superficie minimale et votre terrain redeviendra peut être constructible, en fonction des autres règles maintenues (Emprise au sol, prospects, coefficient d’espaces verts, etc…)
    Je vous conseille de surveiller de près la transformation du POS en PLU et de participer à l’enquête publique qui l’accompagnera afin de faire valoir votre problème….
    Bien cordialement
    Franck BOURDON

  • Bonjour M. BOURDON,

    Je viens vers vous pour tenter de lever une ambiguït : juridique en vue de l’acquisition d’une maison d’habitation pour laquelle nous devons engager de lourds travaux de rénovation nécessitant le dépôt d’un permis de construire.

    – Nous sommes sur le point de conclure un compromis en vue de l’acquisition d’une maison construite dans le cadre d’un lotissement validé par arrêté préfectoral de 1955.
    Cet arrêté précise que le projet de lotissement est approuvé aux clauses et conditions générales du cahier des charges auquel est annexé un plan de masse.

    Ce cahier des charges précise que « les immeubles à construire devront être implantés suivant les indications du plan de masse ci-annexé ».
    A noter qu’il n’existe pas d’indications littérales claires sur un respect impératif d’une marge de recul unique (ex 3 ou 4 m)
    « Toutes les clauses et conditions insérées au présent cahier des charges seront obligatoires tant pour les acquéreurs que pour leurs ayant cause dés leur approbation par arrêté préfectoral »

    Le plan de masse en question indiquait de façon manuscrite des distances individuelles entre chaque constructions (surface de parcelle de 295 m2 à 525 m2) et les limites de propriétés respectives.

    Notre projet constructif consiste en l’adjonction d’un garage toit terrasse accolé à la maison jusqu’en limite de propriété (3,6 m) sachant que le POS de la commune permet la construction en limite de propriété sur ce zonage.

    Je précise que les colotis n’ont pas demandé le maintien des règles spécifiques du lotissement de sorte que la Mairie m’a confirmé que l’instruction du PC se ferait sur les bases du POS en vigueur actuellement.

    Ma question :
    Si le PC ne peut faire l’objet de recours devant la juridiction administrative, le risque est à mon sens, réel au plan civil par le propriétaire du terrain sur lequel viendra se construire le garage en limite de sa propriété ?

    Les règles, mêmes floues du cahier des charges via le plan de masse et les distances à respecter pour les constructions érigées dans le cadre du lotissement de 1955, me seraient elles opposables avec cette extension?

    Merci de votre éclairage et encore félicitations pour ce blog très instructif.

    Cordialement

  • bonjour,

    je souhaiterais savoir si la loi ALUR modifie l’article ci-dessous au sein d’un règlement de lotissement datant de 1976, relatif à une voirie privée de lotissement en indivision.

    « …les propriétaires de lots ou l’association seront tenue de céder gratuitement le sol de la la voie à première réquisition de l’administration lors du classement de la voie dans la voirie commune. »

    D’autres parts, le lotisseur ayant encore quelques garages à construire, malgré que toute les homologations de la préfecture aient été faites il ya plus de 30 ans, a t’il autorité pour demandé le classement?
    Cet article suffit-il pour la commune agisse?
    peut-elle refusé cette réquisition?

    Aujourd’hui, un conseil municipal a refusé de traité le sujet, argumentant que les propriétaire de la voirie (co-lotis) auraient due en faire la demande.

    merci de votre réponse

  • bonjour sur un terrain de 2300 m2 en zone UB un voisin a construit un immeuble de 3500 m2 alors que le Cos est de 0.40 (commune sous Pos ) Il pretend que le terrain etant situe a l’angle de 2 voies (une publique et l’autre privee) il peut avoir un depassement de cos cela me semble exagere comme surface .
    ma question le depassement de cos est il encore autorise ? et dans quelle limite ?
    cordialement merci

  • Bonjour Monsieur,

    Nous sommes plusieurs propriétaires à souhaiter diviser, en vue de batir, des terrains concernés par un cahier des charges approuvé des années 1950. D’autres colotis (et leurs notaires) mettent en avant la portée contractuelle du cahier des charges pour s’opposer au projet. Ma question est donc la suivante :

    S’agissant de caducité des anciens cahiers des charges approuvés dans une commune sous PLU, peut on considérer que les clauses de ces cahiers de charges ne conservent aucune portée contractuelle ?

    Ci-joint le lien vers un document du CRIDON qui semble avoir une position plus réservée sur la question : file:///C:/Users/maison/Downloads/LOI%20ALUR%20RECAP%20(1).pdf

    En cas de doute, quelles sont les modalités pour trancher cette question.

    Merci pour votre réponse.

  • Bonjour,

    Pour préciser ma demande ci-dessus, il s’agit de confirmer la caducité réglementaire ET contractuelle, de clauses d’un cahier des charges approuvé concernant par exemple l’emprise au sol, l’implantation des construction et des annexes…

    Merci d’avance.

  • Bonjour Monsieur Bourdon
    Nous avons un terrain constructible de 854 M2.
    Le PLU actuel de notre commune donne comme règle 25% d’emprise au sol.
    Il semble que la mairie soit en train de préparer un nouveau PLU avec 10% d’emprise au sol.
    En a t-elle le droit, il me semble avoir entendu qu’il y a un minimum légal de 20%.
    Et en quoi la nouvelle loi ALUR pourrait remettre en cause ce nouveau PLU.

    Je vous remercie par avance pour votre réponse, car une emprise au sol à 10% rendrait notre terrain quasiment invendable.

    Cordialement

  • bonjour,

    juste deux questions dans un contexte d’un lotissement de plus de 10 ans et doté d’un PLU (ancien et nouveau)

    1) le cahier des charges avait été approuvé par le Maire (le préfet ne les approuve plus) , est-ce que cela lui confère le statut de cahier des charges approuvé?

    2) une clause d’interdiction de subdivision du terrain contenu dans le cahier des charges (approuvé ou non) est-elle bien une clause de nature réglementaire,
    si oui alors est-elle bien rendue caduque par le nouveau alinéa article L442-9 modifié par la loi Alur? si non qu’elle serait sa nature?

    Merci de vos réponses ou commentaires

    Cordialement

  • Bonsoir,
    J’ai acquis des terrains dans l’arrière pays de Nice en 1998 constructible et suite à un changement du pos l’on me l’ai a mis inconstructible. Avec la loi ALUR je pensais pouvoir construire étant que ces terrains sont en bord de route avec tous les VRD car ils y a une trentaines de maisons autour de mon terrain mais la Mairie ne veut pas rentrer dans cette loi et ne la mets pas en vigueur. Qu’elles sont mes recours afin que ces terrains puissent enfin trouver des acquereurs pour construire étant donné qu’on manque de logement. Je trouve incompréensible que des terrains constructibles a la base redeviennent incostructible !!!!
    Je vous remercie de votre réponse et vous adresse toutes mes salutations distinguées.

  • Bonjour,

    Je sollicite vos lumières sur un sujet sur lequel je trouve peu d’informations… j’ai acheté une parcelle de terrain sur deux mises en vente, avec dépôt d’un PCVD, le 07/04/14 soit après le début d’application de la loi ALUR.

    La mairie avait autorisé initialement la construction de deux maisons individuelles (d’où les deux terrains vendus) : le PCVD a été délivré le 28/07, tous les recours sont purgés, puis-je maintenant détacher une parcelle sur mon terrain et demander un PC sur la parcelle détachée ?

    Les services de l’urbanisme nous avait indiqué, en janvier, qu’avec le PCVD, il ne serait plus jamais possible de construire sur ces terrains, au delà de ce qui était prévu dans le PCVD (car nous étions dans une zone à 5000, chacune des deux parcelles ayant une superficie de 2800 m€). Cet avis devient il caduque avec ALUR ?

    Merci beaucoup pour votre réponse,

    Cordialement

    Jérémie LE ROUX

  • bonjour
    j’ai besoin d’aide nous sommes un lotisement construis en 1979 nous avons céder les voiries et nos espace vert qui etait obligatoire a la mairie en 2004, celle ci veut vendre le terrain pour la construction .Que peu t’on faire pour conserver notre espace vert
    merci

  • Bonjour,
    Nous sommes propriétaires d’une maison avec un cahier des charges de droits privés de 1970, tamponné du service des hypothèques en 1977 dans lequel il est indiqué que les terrains ne peuvent pas être divisés. Sur 13 colotis, 12 souhaitent le rentre caduque. Dans le cadre de la loi Alur ce cahier des charges est-il encore applicable pour les règles d’urbanismes ? (la mairie nous avait accordé un certificat d’urbanisme, la division du terrain a été faite).
    Merci pour votre réponse

  • J’habite un lotissement géré en ASA. Le Cahier des charges date de 1926.
    Il est précisé qu’il est interdit de morceler son terrain en parcelles de moins de 1000m2.
    Cette clause est-elle valable 5 ans après la promulgation de la loi ALUR.
    Si nous décidons de modifier le cahier des charges qu’elle majorité faut-il en AG.
    Si nous publions le nouveau cahier des charges au bureau des hypothèques avec cette règle des 1000m2 la loi ALUR peut-elle l’interdire.

    Merci

  • Bonjour,
    quelle est la date à prendre en compte pour la caducité du règlement d’un lotissement (délai de 10 ans), et si un permis d’aménager modificatif a été délivré : date du PA initial ou date du PA modificatif ?

  • Bonjour,
    je dispose d’une maison avec PC accordé en 2009 zone Ubb.Terrain 200m2 et cos 0,5 donc j’ai une superficie habitable pour les 2 étages de 97M2.
    Commune de lanester (56) dotée d’un PLU révisé en 2013
    Est ce qu’avec la loi ALUR, complétée de la loi du 12 mars 2012 concernant l’emprise au sol, je peux en déduire que je peux agrandir la maison pour atteindre (en exagérant) la même superficie habitable à l’étage et au RDC de 97m2.
    Et surtout est ce que avec la loi ALUR, une terrasse surélevée non close ni couverte compte toujours dans le calcul de la superficie habitable comme au « temps du COS ».
    merci pour vos conseil
    bien cordialement

  • Bonjour

    Réponse synthétique, merci de m’en excuser à l’avance.

    Question 1:
    Oui, même par le maire c’est un CC approuvé ( par l’administration )
    Question 2:
    Non, ce n’est pas une clause de nature réglementaire, c’est une « disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire  » au sens du L442-9. Celle-ci n’est donc pas encore tombée sous l’effet de la caducité automatique

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Je ne peux pas vous répondre sans analyser la rédaction exacte de votre cahier des charges.
    L’interdiction de morceler s’aparenterai à une « disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire  » si elle était rédigée isolément.
    Mais le fait que l’on puisse le faire si toute parcelle en étant issue fait plus de 1000 m2 revient à fixer une superficie minimale, ce qui rangerait cette disposition dans le clan des dispositions réglementaires.
    Mais si cette règle s’applique y compris pour les lots bâtis, on retombe dans le classement d’une « disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire « , car non susceptible d’exister dans un réglement depuis la disparition de l’ancien Art L111-5 dans sa version antérieure au 13/12/2000.
    Je pencherai donc sur le fait que cette règle puisse finalement faire partie de cette dernière catégorie, et vous pourriez dès lors la reconduire avant la date du 27/03/2019, tel que prévu par le L442-9.(sous réserve de l’appréciation d’un juge néanmoins, la loi étant muette sur la nature des clauses réglementaires impactées par les articles L442-9 à L442-11)
    Mais attention, vous ne pouvez encore rien faire, les modalités de vote, le formalisme et conditions techniques de publication aux hypothèques ne sont pas encore connues et seront précisées dans un décret en attente de publication et non « sorti » à ce jour.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour
    Non, ce n’est pas une clause de nature réglementaire, c’est une « disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire » au sens du L442-9. Celle-ci n’est donc pas encore tombée sous l’effet de la caducité automatique du nouveau L442-9.
    Vérifiez si une règle de majorité est précisée dans votre CC pour pouvoir le modifier. Si rien n’est indiqué, seule l’unanimité pourra permettre le faire.

    Si c’est le cas, sans avoir l’unanimité des colotis, je vous conseille fortement de ne pas céder le terrain détaché, car le 13ème coloti « conservateur » pourrait vous attaquer de plein droit au civil pour violation du cahier des charges.

    Pour supprimer cette clause, il conviendra d’attendre le contenu du décret à venir qui, peut être, vous donnera une chance d’abaisser la règle de majorité pour y parvenir, mais j’en doute si l’unanimité est clairement requise dans votre CC actuel.

    Voir également à ce sujet la fin de mon commentaire en réponse à Yves.

    Le fait qu’un CU ait été délivré, et qu’une DP ait également fait l’objet d’une non opposition ne change rien à votre problème, puisque tous deux ont été délivrés sous réserve du droit des tiers.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Si c’est bien un PA: Non, nonobstant la loi ALUR, vous devez respecter le mode de répartition déclaré dans le Permis d’aménager, celui-ci vous étant opposable durant 10 ans.

    Si vous obtenez une modification du règlement par la mise en oeuvre du nouveau L442-10 (après obtention de la majorité suivant nouvelle règles des 2/3 et de la 1/2), vous pourrez espérer une amélioration de votre situation

    Si cette répartition a été réalisée en dehors d’un PA et qu’elle est issue des conséquences de l’ancien article L123-1-11, elle n’est plus valable et votre terrain a retrouvé toute ses capacités de constructibilité

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Sous réserve que votre terrain ne soit pas issu d’un lotissement ayant eu pour effet de lui attribuer une SP maximale, vous n’êtes plus soumis à COS, puisque couvert par un PLU

    Mais pour répondre à votre question, le CES n’est pas impacté par la loi ALUR.

    Si celui-ci est de 0.50, ce que vous ne précisez pas dans votre message, l’emprise au sol cumulée de toutes les constructions édifiées sur votre terrain sera de 0.50×200=100 m2, vous pourrez donc agrandir votre construction actuelle.
    Si la terrasse n’est pas au raz du sol, elle constitue de l’emprise au sol. Mais n’étant ni clause ni couverte, elle ne constitue pas de surface de plancher.
    Si vous voulez en savoir plus sur la surface de plancher, je me permet humblement de vous conseiller mon ouvrage sur la question, co-écrit avec Sylvain PERIGNON et publié aux éditions du moniteur sous le titre « surfaces de plancher et densité des constructions ». Toute la première partie de l’ouvrage, qui porte sur le mode de calcul de la SP avec de nombreux cas illustrés est toujours d’actualité. La seconde, sur les différents mode de gestion et de répartition de la densité, ne sont pas à jour de la loi ALUR. Il n’est plus dispo aux éditions du moniteur, mais vous devriez le trouver encore sur amazon ou autres sites similaires.
    Je précise que je ne touche plus de droits sur la revente de livres d’occasion…. ;+)

    Bien cordialement

  • Bonjour

    Je n’ai pas la réponse à votre question.

    Désolé.

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Je ne peux absolument pas vous répondre à cette question avec ces seuls éléments d’information.
    Normalement l’espace devrait avoir été rétrocédé en vue de devenir du domaine public. Tout dépendra de la façon dont les choses se sont passées et ont été motivées par le conseil municipal en 2004.
    Si vous avez un doute, vous pourriez peut être vous rapprocher du service du contrôle de la légalité de votre département pour essayer d’obtenir leur point de vue
    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    La loi ALUR n’interagit pas sur le classement actuel des terrains en zone constructible ou non.
    Si ces terrains ont été reclassés en zone inconstructible, ce n’est surement pas pour rien, et les motivations ont dues être largement exprimées dans le rapport de présentation du nouveau document d’urbanisme.
    Je vous propose de les rechercher pour mieux comprendre les raisons de ce classement en zone inconstructible. Les actualités du moment me font penser qu’un PPR a peut être été mis en oeuvre dans cette zone, rendant vos terrains inconstructibles au regard d’un risque d’éboulement, d’incendie de forets, d’inondation, ou autres….

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour madame

    il ne me semble pas illégal de fixer un CES à 10%, et le nouveau PLU semble pouvoir le faire. La loi ALUR ne s’appliquant qu’à supprimer le COS, et non le CES, ne s’oppose en rien à cela.
    Faîtes valoir vos observations lors de l’enquête publique de la révision du nouveau PLU, s’il en est encore temps, pour présenter votre cas et essayer d’obtenir un changement de zone, si c’est possible.
    Néanmoins, 85 m2 d’emprise au sol permet sans problème de construire un petit bâtiment (8m50 x 10, par exemple), qui, si l’on peut construire sur plusieurs étages, atteindrait une surface de plancher correcte.

    Par contre, si vous êtes de surcroit condamnée au plein piéd… par une règle de hauteur restrictive, là, oui, cela fera juste….

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Désolé, mais le lien au Cridon de votre message s’adresse à votre disque dur….
    Seules les clauses réglementaires du cahier des charges, approuvé ou non, sont visées par la caducité immédiate du L442-9.
    L’interdiction de diviser n’en est pas une, voir mes réponses à plusieurs messages ci-dessous.
    Les autres clauses restent contractuelles, surtout si elle ne se réfèrent pas un document d’urbanisme, comme l’a récemment juge la cour de cassation dans son arrêt du 08 juillet dernier, qui va totalement à l’encontre de la doctrine du ministère.
    Les notaires évoqués ont donc raison d’être prudents , notamment au regard de cette position confirmée par la cour de cassation au sujet d’un cahier des charges pourtant approuvé.
    http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000029246199&fastReqId=1403296762&fastPos=5

    Un véritable pavé dans la mare ALUR !!!…

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Mimosa

    Votre cas m’interpelle, et au vu de vos informations le COS effectivement construit serait de 1.52, au lieu des 0.40 autorisés ?…. c’est effectivement un bel exemple de dépassement.
    Je vous invite à consulter les documents du PC délivré et de l’arrêté qui l’a accepté.
    Dans ces documents il conviendra de vérifier la façon dont ce dépassement a été motivé dans la demande et accepté dans l’autorisation…

    Attention néanmoins, il peut arriver que le COS mentionné à l’article 14 ne soit pas applicable à certaines opérations listées dans le réglement de la zone (généralement celles d’utilité publique, ou liées à la création de services, etc…)

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour
    Désolé pour ma réponse tardive, et certainement aujourd’hui inutile.
    Si le cahier des charges se réfère au plan général de masse pour le respect de marges latérales, on pourrait supposer que celles-ci ne soient plus applicables sous l’effet de la caducité, étant l’exemple type d’une disposition réglementaire (distance d’implantation par rapport aux limites séparatives ou distance d’implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres). Je sais qu’il y a eu une jurisprudence sur la question du caractère réglementaire d’un plan de lotissement, mais je ne l’ai pas retrouvée.
    Par contre, il ne faut pas que soit mentionné quelque part dans ces documents des notions de zones non-aédificandi , de servitudes réciproques, ou de cours communes. Dans ce cas il s’agirait de servitudes constituées, relevant du droit du contrat, et sur lesquelles la loi ALUR n’aura aucun impact.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Monsieur

    La loi ALUR n’a pas d’impact sur cette clause qui n’est pas de nature réglementaire.
    La réponse aux autres questions nécessite une analyse approfondie du dossier, ce que je ne pourrai faire dans le cadre du présent blog.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Comme vous le savez, l’article R424-17 protège votre promoteur tant qu’il n’y a pas d’interruption de chantier de plus d’un an

    Article R*424-17

    Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 – art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007

    Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

    Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

    Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux.

    Néanmoins, une réponse ministérielle nous oriente sur les limites de ce principe en indiquant qu’il est « possible d’échelonner les travaux dans le temps à la double condition que chaque interruption soit inférieure à un an et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soient suffisamment importants pour ne pas être considérés par la juridiction administrative comme un simulacre destiné à éviter la péremption »
    Vous la trouverez ici:
    http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-102076QE.htm

    je vous conseille d’aller chercher sur légifrance les éventuelles jurisprudences pouvant vous servir avec comme mots clefs: « R424-17 + interruption », ou « délai de réalisation de travaux », ou « R421-32 + interruption » » (ancien art. sur péremption) etc…

    Bonnes recherches !…

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Et j’ai oublié de rajouter:

    Ce n’est pas mon blog… c’est un espace de discussion généré par le BJDU On line suite à mon article sur la loi ALUR.

    Cordialement

  • Bonjour

    Impossible de répondre a votre question sans avoir votre projet sous les yeux et l’ensemble des règles d’urbanisme applicable.

    J’attire néanmoins votre attention sur le mauvais usage du Permis de Construire Valant division, tel que prévu à l’article R431-24, et si tel était votre projet, lorsque celui-ci est utilisé pour détourner les règles opposables par l’obtention à plusieurs personnes d’un tel permis portant sur des maisons d’habitation individuelles alors que c’est chacun des acquéreurs qui construira pour son propre compte. Dans ce cas, la mise en copropriété préalablement à l’édification des constructions serait assimilable à un lotissement et nécessiterait une DP
    Voir en ce sens la réponse ministérielle « VAUZELLE », que vous trouverez ici:

    http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-79416QE.htm

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Madame

    Je vous invite à lire mes différentes réponses de ce jour à d’autre participants en ce qui concerne la nature réglementaire, ou pas d’une disposition.
    L’interdiction de subdiviser n’en est pas une, assurément, comme évoqué plusieurs fois dans mes réponses de ce jour.

    Par contre, vous avez tout a fait raison de soulever le problème des lotissements avec voies privées dont la capacité ne sera pas suffisante pour accueillir de nouvelles constructions. J’ai déjà soulevé ce problème qui sera récurrent chaque fois que les voiries et réseaux auront été dimensionnés en fonction du seul nombre de lots prévus par l’arrêté de lotir et dans la perspective de leur non évolution par l’imposition d’une clause d’interdiction de diviser dans le cahier des charges.
    Ce point très épineux sera certainement porté devant les tribunaux à chaque fois que les colotis refuseront de financer les travaux de renforcement, ce que l’on peut comprendre….
    Sous toutes réserves, il ne me parait pas absurde que l’ASL attaque un Permis de construire au motif que les réseaux existants sont insuffisants à la bonne desserte de la construction projetée et que les colotis ont voté contre le financement de ce renforcement. Je ne vois pas, à priori, comment l’administration pourrait leur imposer.
    Si la ville veut densifier, il sera plus simple qu’elle reprenne la voirie dans son domaine public et qu’elle finance les dits travaux de renforcement avec les outils habituels que lui apporte le code de l’urbanisme.

    bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour,
    J’habite dans un lotissement datant du 10 octobre 2005.
    Aujourd’hui j’aurais voulu séparer mon lot pour la vente tout en sachant que dans mon cahier des charges il est stipulé que toute subdivision est interdite.
    Pouvez-vous me précisez si dans la loi alur la caducité du cahier des charges est effective au bout de 10 ans ou ais je mal compris.
    Je vous remercie de votre réponse.
    Cordialement

  • Bonjour M.Bourdon

    Je souhaite acheter un terrain de 1000m² qui provient d’un détachement de l’acquisition d’une commune, d’espaces verts d’un lotissement qui a plus de 20 ans d’âge et acquis par celle-ci dans le cadre de la rétrocession des voiries il y a de cela + de 10 ans. La ville en assume l’entretien et précise qu’il ne s’agit pas à proprement dit d’espace vert, mais de terrain semi boisé à l’état naturel. Le terrain est en zone constructible du PLU de 2008, le notaire fait des difficultés à la commune pour la réalisation de l’acte au motif que le terrain n’a pas été déclassé de sa destination première d’espaces vert et que les colotis ayant formés opposition à la vente ont à être consultés et doivent donner leur accord. L’affaire traîne depuis plus d’un an, et consultation après consultation auprès du Cridon et chambres des notaires on n’avance pas. La loi Alur et ce que j’ai pu lire dans votre exposé semble pourtant autoriser maintenant cette vente. Le notaire frileux n’est pas encore de cet avis. La commune elle maintient son bon droit à vendre après consultation de l’Association des maires de france dont l’analyse rejoint votre exposé. Que me conseillez-vous? Merci d’avance. Cordialement.

  • Bonjour

    Merci de voir toute les réponses en ce sens et sur le sujet ci-dessus.
    Si cette clause se trouve dans votre cahier des charges, elle ne tombera pas sous l’effet de la caducité automatique.

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Voir ma réponse à CAUMES Serge, ci-dessus.
    Même dossier ??

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • je prends connaissance de la loi alur notre lotissement en campagne compte 11 lots aujourd’hui les 10 ans sont passés la voisine face à notre maison soleil du matin décide de construire un garage en limite de propriété 6 m de haut 6 m de long donc plus de lumière du matin avant 11 h ce garage est en sens inverse par rapport à sa maison donc parallèle à la route alors que la maison et perpendiculaire à la route à t ton le droit de construire un nouveau batiment sans respecter la continuité de la superficie existante elle le fait en limite de notre propriété, je pensai que l’on devait respecter certaines règles on a donc tout les droits quand les 10 ans sont passés en sachant que j’ai une haie arborée en limite du grillage elle se retrouvera à l’ombre contre un mur juste séparée par la cloture je ne sais pas quoi faire merci de me donner des infos j’ai pris connaissance du PLU le contrat du lotissement établit à la construction est donc plus valable avec cette loi que puis je faire pour ne pas me retrouver face à un mur à l’aide merci

  • Bonsoir

    Je ne peux répondre a votre question sans avoir connaissance de la configuration des lieux, lecture des documents du lotissement et analyse des règles d’urbanisme mentionnées dans votre POS ou votre PLU applicable.
    Je vous conseille de vous rapprocher des services instructeurs qui devront analyser ce dossier afin qu’ils puissent répondre à vos questions en connaissance de cause.

    Bien cordialement

    FB

  • Bonjour et merci pour le temps que vous accordez à ce blog…

    Après avoir lu tous les échanges (nombreux) des questions simples se posent encore à moi. Pourriez vous avoir l’amabilité d’y répondre (même synthétiquement) ?
    1/ Concrètement, quel est le « profil » des lotissements auxquels s’appliquent automatiquement les règles communales d’urbanisme (PLU ou POS) depuis le 27 mars 2014 en faisant abstractions de leur règlement et cahier des charges originel ?
    2/ Quel est le « profil » des lotissements qui bénéficient d’un délai de 5 ans pour publier leur cahier des charges ?
    3/ Quel sera l’intérêt pour ces lotissements de publier leur cahier des charges si ces derniers doivent de toutes les façons respecter les règles communales d’urbanisme (PLU ou POS) en vigueur ?
    4/ La publication de ces cahiers des charges sera censé valider quoi ? et pour quelle durée ?

    par avance merci…

    Alain

  • Bonjour Monsieur et merci pour votre article.
    J’ai une propriété dont le SHON est de 200m2. je voudrais agrandir ma surface habitable simplement en utilisant des espaces dans un 1/2 sous sol, ou dans un grenier, pour les rendre habitables. es ce possible. La surpression du COS a t elle un impact sur la détermination de la SHON.
    je précise que je ne suis pas dans un lotissement mais en pleine proprieté.
    Je ne cherche pas à diviser la propriété ou a construire pour agrandir.

    Merci beaucoup

  • Bonjour

    En partant de l’hypothèse que vous n’envisagez pas de créer un logement supplémentaire:

    En ce qui concerne le grenier:

    1) Si vous avez en votre possession un PC qui ne mentionne pas dans les coupes « plancher ne pouvant supporter de charges », et qu’il existe un plancher physiquement sur place, c’est de la surface de plancher existante dans ses fractions d’une hauteur sous plafond supérieure à 1m80, et dès lors que l’encombrement de la charpente ne s’oppose pas à un aménagement « normal ».
    Dans ce cas vous pouvez l’aménager sans aucune necéssité d’autorisation.

    2) Si il n’existe pas de plancher ou s’il est susceptible de n’avoir jamais existé au regard des documents du PC, vous aurez besoin d’une Déclaration préalable ou d’un Permis de construire en fonction de la surface de plancher crée (ou régularisée). Vous devrez respecter dans votre demande toutes les règles du document d’urbanisme basées sur la SP (nombre de places de stationnement, par exemple)µ. Si vous êtes sous POS et qu’un COS vous est applicable, vous devrez également le respecter. Si vous êtes sous PLU vous n’aurez pas à respecter le COS s’il en est encore mentionné un à l’article 14 de la zone

    En ce qui concerne le sous-sol:

    Depuis la récente réforme de la SHON-SHOB transformée en SP , si vous êtes en habitat individuel, et si cet espace n’est pas du stationnement et fait plus de 1m80 sous plafond, c’est de la surface de plancher existante et vous pouvez l’aménager comme vous voulez, sans nécessiter d’autorisation.

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Réponse dans corps du texte, plus facile pour moi.
    Cela nécessiterait bcp plus de précisions, je vous donne simplement les grandes lignes et de façon très simplifiée

    1/ Concrètement, quel est le « profil » des lotissements auxquels s’appliquent automatiquement les règles communales d’urbanisme (PLU ou POS) depuis le 27 mars 2014 en faisant abstractions de leur règlement et cahier des charges originel ?
    Tous les lotissements ayant fait l’objet d’une autorisation de plus de dix ans d’age. La caducité porte sur leur réglement et les dispositions de nature réglementaires de leur cahier des charges s’il en existe (pour l’administration), ou seulement sur leur réglement d’après la position de la cour de cassation….

    2/ Quel est le « profil » des lotissements qui bénéficient d’un délai de 5 ans pour publier leur cahier des charges ?
    Tous les lotissements qui en ont un et dont les colotis veulent maintenir des dispositions qui ne sont pas de nature réglementaire mais qui sont des obstacles à la densification (voir L442-9). Les autres dispositions perdureront dès lors qu’elles ne sont pas de nature réglementaire

    3/ Quel sera l’intérêt pour ces lotissements de publier leur cahier des charges si ces derniers doivent de toutes les façons respecter les règles communales d’urbanisme (PLU ou POS) en vigueur ?
    Parce que l’intérêt porte sur d’autres dispositions qui ne sont pas de nature réglementaire, donc non susceptibles de se trouver obligatoirement en compatibilité avec un POS ou un PLU, et donc qui ne peuvent tomber sous l’effet automatique de la caducité des dix ans. (Une interdiction de subdivision ne serait pas compatible avec un POS ou un PLU, mais elle pourra être maintenue si le cahier des charges qui l’édicte venait à être publié dans le cadre du nouveau texte)

    4/ La publication de ces cahiers des charges sera censé valider quoi ? et pour quelle durée ?

    Elle validera le maintien des éventuelles dispositions de nature non réglementaire pouvant par exemple empêcher de densifier ou de morceller (voir L442-9) , et ce sans limite dans le temps si la publication a bien eu lieu dans les 5 ans de la mise en application de la loi, dans des conditions qui seront énoncées dans un décret toujours en attente.

    cordialement

    Franck BOURDON

  • Merci pour ces précisions…
    En dernier lieu, pourriez me donner la définitions précise de ce que sont des dispositions « réglementaires » et des  » non réglementaires ». Y a -t-il un document ou texte de loi qui les définisse clairement ?

    Par avance Merci.

  • Bonjour

    Voir mes commentaires précédents sur ce sujet.
    Il n’y a pas de définition légale ou doctrinale bien affirmée, c’est tout le problème…

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Dans une ZAC dite « privée » datant de 1994 et les terrains assiette de la ZAC appartenant à l’aménageur, les surfaces de plancher autorisées ont été réalisées et les équipements ont été dimensionnés, financés et réalisés par l’ Aménageur.
    Seulement, l’aménageur est resté propriétaire de certaines parcelles qui ne pouvaient plus être construites. Compte tenu que la ZAC vient d’être supprimée que les dispositions du nouveau PLU suivi de la loi ALUR vont s’appliquer (les terrains en question « retrouvent » un droit à construire) , ces parcelles vont bénéficier des aménagements payés indirectement par les acheteurs des appartements construits précédemment ) ce qui devrait être incompatible avec l’ancien article L311-1 qui définissait l’objet de la zac  » réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés  » ?

    En fait, je ne vois nulle part où il est prévu la « destination » finale des terrains assiette d’une ZAC ou l’obligation de les céder à des « utilisateurs-acquéreurs ». Merci de votre point de vue d’expert.

  • Bonsoir

    Je ne saurai répondre précisement à votre question sans étudier l’ensemble du dossier de la zac, ainsi que les règles du PLU devenu applicable, ce qui est impossible dans le cadre de ce blog.
    Néanmoins, ce qui est certain, c’est que si la zac est close les règles de constructibilité applicables aux reliquats seront appréciées avec le PLU aujourd’hui applicable.

    Peut être trouverez vous des réponses dans un ouvrage à commander ici:

    http://www.certu-catalogue.fr/achevement-des-zac-l.html,

    mais qui commence à dater…
    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Monsieur, et merci pour votre réponse. effectivement je n’envisage absolument pas de créer un logement supplémentaire mais uniquement d’aménager de nouvelles surfaces, en sous sol et en combles. Il n’y a donc aucun impact sur le bâtiment, Pas de construction en plus , ni même d’ajout d’une quelconque ouverture sur l’extérieure. il s’agit bien de récupérer des m2 pour les aménager en habitable.
    Je comprend donc que je suis totalement libre d’agir sans même demander un PC ou une autorisation.
    Je vous remercie vivement et vous souhaite de très bonnes fêtes de fin d’année.
    Grace Wan

  • Bonjour M. Bourdon,

    Sauriez vous me dire si la règle de limite de constructibilité à 160m2 contenue dans le PLU de ma commune pour une extension en zone nb est toujours valide depuis alur, sachant qu’il y a actuellement des règles limitant déjà la hauteur des bâtiments et la distance par rapport aux limites séparatives, mais aucune concernant la densité au sol.
    Merci d’avance.
    Cordiales salutations.

  • Bonjour Monsieur,
    C’est avec « avidité » qu’après avoir découvert ce blog, j’en ai parcouru les échanges.
    Je n’ai pas hélas lu de réponse à la question que je vous pose en final de mon exposé, et suis désolé d’avance au cas où je vous aurais mal lu.
    Je demeure dans un petit lotissement de 4 lots + espaces communs sans syndic de gestion dont les bases sont les suivantes :
    Autorisation de lotir délivrée par la mairie le 3 mars 2005.
    Règlement du lotissement visé par la mairie le 3 mars 2005
    POS de la zone UC applicable lors de la création.
    La 1ère construction a été réalisée en 2005 sous POS
    La 2ème construction a été réalisée en 2006 sous POS

    Le POS a été remplacé par un PLU le 4 mai 2007.

    La 3ème construction a été réalisée suite à un PC délivré le 29 juillet 2009 qui précise :
    -Vu le code de l’urbanisme
    -Vu le PLU approuvé le 1er mars 2007 etc…
    arrête : Le PC est accordé sous réserve de respecter les prescriptions de l’arrêté municipal de lotissement, dans lequel il est mentionné dans l’article 7 :
    Règlement d’urbanisme applicable – dispositions particulières :
    -les futures constructions respecteront conformément aux dispositions de l’article L 315-8 du Code de l’Urbanisme les dispositions du règlement de la zone UC du POS de la commune XXX complété par les dispositions du règlement du lotissement concernant en particulier les points suivants :
    -affectation des lots
    -clôture avec muret d’assise le long du trottoir de la rue XXX
    -plantation de haie en façade des lots

    Il faut savoir que le PLU est plus contraignant que le POS notamment parce qu’il limite la hauteur des constructions, en limite de propriété, à 4 m de haut (article UC7).

    La 4ème construction a été édifiée en 2014 selon les règles du PLU.

    Ma question est la suivante : Pour la 3ème construction dont le PC a été délivré comme indiqué sous l’égide du PLU, Est-ce le PLU qui doit s’appliquer ou le POS ? En effet, le constructeur n’a pas respecté le PLU en ce qui concerne justement la hauteur maximale de la construction en limite de propriété et si l’on se place vis à vis du POS, il n’aurait pas respecté la hauteur maximale fixée pour la dalle du rez-de-chaussée à un maximum de 0,70 m au-dessus du sol naturel (notion qui a disparu dans le PLU).
    Je vous remercie par avance de votre lecture et de votre prochaine précision.
    Sincères salutations,

  • Bonjour Monsieur,

    Propriétaire dans un lotissement près de la côte, je souhaite vous poser 3 questions techniques relative à la suppression du COS :

    -Comment contrer la suppression du COS dans un cahier des charges de lotissements afin d’éviter la construction de nouveaux logements (en hauteur, ou une subdivision de parcelle?)
    -Comment la mairie peut contrer la suppression du COS dans un PLU
    -Si la Mairie est en train de modifier son PLU pour son conformer à la Loi Alur, qu’advient-il des permis en attente ou qui vont être demandés ? La commune peut-elle suspendre tout nouveaux permis en attendant la parution d’un nouveau PLU (cette procédure peut prendre du temps…plusieurs mois)?

    Merci pour temps et vos réponses ci-dessus très détaillées et précises

    Cordialement

    Frank

  • Bonjour Monsieur,
    Propriétaire dans un lotissement près de la côte, je souhaite vous poser 3 questions techniques relative à la suppression du COS :
    -Comment contrer la suppression du COS dans un cahier des charges de lotissements afin d’éviter la construction de nouveaux logements (en hauteur, ou une subdivision de parcelle?)
    -Comment la mairie peut contrer la suppression du COS dans un PLU
    -Si la Mairie est en train de modifier son PLU pour son conformer à la Loi Alur, qu’advient-il des permis en attente ou qui vont être demandés ? La commune peut-elle suspendre tout nouveaux permis en attendant la parution d’un nouveau PLU (cette procédure peut prendre du temps…plusieurs mois)?
    Merci pour temps et vos réponses ci-dessus très détaillées et précises
    Cordialement
    Frank

  • Bonjour,

    Tout d’abord merci pour l’ensemble de vos réponses au travers desquelles j’ai commencé à dégrossir le sujet qui me concerne.

    Je suis propriétaire dans un lotissement de 2004 soumis à un réglement tamponné et signé en mairie. La commune dispose d’un PLU.

    L’ensemble des colotis que nous sommes avons fait modifier avant les 10 ans ce réglement en incluant l’interdiction de subdivisions des lots et la prolongation de l’existence de ce réglement de lotissement modifié. La mairie suite à ces modifications a donc pris 2 arrêtés, l’un pour intégrer la modification l’autre pour la prolongation au delà des 10 ans. Ce CC stipule également un logement par parcelle.

    Une parcelle de ce lotissement n’étant pas construite, est ce que son propriétaire a le droit aujourd’hui de subdiviser et/ou construire plusieurs logements uniquement dans le respect du PLU? si oui quelles seraient les possibilités pour l’en empêcher?

    Merci pour votre réponse

    Fab

  • Bonjour
    A la lecture de votre message je remarque que vous évoquez d’une part le règlement et d’autre part le CC. Merci de me confirmer svp : C’est dans votre modification de règlement que vous avez inséré la clause d’interdiction de subdiviser, et dans le CC la notion de construction unique avec un logement sur chaque lot ?
    bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Monsieur
    Je ne vous répondrai pas ou peu sur les deux premières questions, et je vous prie de bien vouloir m’en excuser par avance, pour deux raisons:

    1) Je ne me vois pas vous donner des « ficelles », qui seraient bien fragiles, pour contrer la suppression du COS dans un cahier des charges (sous réserve que la clause de ce cahier des charges puisse être frappé de caducité à ce seul sujet, cf mes réflexions ci-dessus). D’abord parce qu’il faudrait l’étudier en détail, et deuxièmement parce que je suis intimement persuadé que la suppression du COS est une bonne chose dès lors que le document d’urbanisme applicable est correctement rédigé, en se penchant sur des notions réfléchies de gabarit, de prospects, d’emprise au sol, de coef d’espaces verts etc… Imaginez que vous possédiez une maison dont le plancher du grenier n’a jamais été posé au motif que le cos généré par votre bâtiment était atteint. Je n’ai jamais compris pourquoi ont vous interdirait d’aller dans un magasin de bricolage acheter des dalles de plancher et aménager ce grenier en une nouvelle chambre pour l’arrivée de votre petit dernier, alors que vous ne changez rien au volume et à l’aspect de votre construction. (je ne parle pas de la création d’un logement supplémentaire, c’est différent). Vous avez pris soin de me préciser que votre lotissement était prêt de la côte, et j’imagine bien l’objet de vos inquiétudes, légitimes en ce secteur. Rien ne vous empêche de négocier entre voisins des servitudes réciproques de non aédificandi (emprise au sol) ou de non altius tollendi (hauteur maxi d’une construction) et de les acter devant notaire.

    2) Je ne crois pas qu’il faille « contrer » la suppression du COS, pour les raisons évoquées ci-avant. Il fallait sortir de cet outil de gestion de l’urbanisation, certes très pratique et mathématiquement indiscutable dans son application, mais à mon sens (et à celui de nombreux autres) totalement obsolète. Je salue personnellement la suppression de cet outil qui va obliger certaines communes à réfléchir véritablement à leur politique urbaine et à la rédaction « Grenellienne » de leur document d’urbanisme applicable. Il ne s’agit donc pas de contrer quoique ce soit, mais simplement de mieux réfléchir et de justifier les choix opérés dans le nouveau document au travers de son rapport de présentation, ce qui est très important.

    Pour la troisième question, si un PLU est enclenché, et en fonction de son état d’avancement, le maire peut sursoir à statuer, pour un délai de deux ans maxi mais seulement si le projet déposé est de nature à compromettre le futur PLU, ou de nature à rendre plus onéreux certains aménagements publics, etc…. (voir les différents cas évoqués au L111-10 du CU + consulter la jurisprudence sur le sujet). Le sursis à statuer doit être motivé et est susceptible de recours si il est abusif.
    Voir globalement sur ce sujet les articles L111-7 du code de l’urbanisme et suivants.
    Bien cordialement

    Franck BOURDON

    Franck BOURDON

  • Bonjour Monsieur

    Si aucune modification n’a été portée au règlement du lotissement (soit au titre du L442-10, soit au titre du L442-11), dans la période des dix ans (L442-9), c’est bel et bien les seules dispositions du règlement du lotissement (lequel se réfère explicitement du POS de 2005) + éventuels compléments qu’il pourrait contenir, qui auraient dues être respectées pour les 4 constructions, toutes réalisées avant le 03 mars 2015, soit, pour les constructions 3 et 4 celles du POS de 2005 !….

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour,

    Il s’agit du règlement de lotissement uniquement.

    Peu de temps avant l’anniversaire des 10 ans du lotissement et sur la base d’un bon pour accord signé par les 3/4 des colotis la mairie à produit un 1er arrêté portant sur la modification du règlement de lotissement en y intégrant l’interdiction de subdivision des lots.

    Une fois le règlement de lotissement ainsi modifié et toujours avant les 10 ans, s’appuyant sur un autre bon pour accord (3/4 des colotis) la mairie a produit un autre arrêté stipulant la prolongation de la durée de validité du règlement au delà des 10 ans (date de cet arrête 26 mars 2014)

    La clause n’autorisant qu’un seul logement par lot est dans les règles de lotissement depuis le début

    Sur l’arrêté pour la prolongation du règlement de lotissement apparaît un phrase « lorsqu’elle décide de ne pas rendre caduque les regles du lot, elle publie dans le délai de trois mois la demande…….Cet avis est affiché en mairie et annexé au PLU dans les condition définies à l’art L126.1 »

    Merci pour vos réponses

  • Bonjour Monsieur et merci pour votre réponse à mon précédent message.
    Néanmoins, je m’aperçois en vous lisant, que je n’ai pas été assez précis. En effet, dans le règlement du lotissement écrit en 2005, alors que le PLU était en cours d’ébauche, il était inscrit :
    Champ d’application :
    Ce règlement est applicable en sus du droit des tiers et des règles d’urbanisme en vigueur sur le territoire de la commune, à savoir le Plan d’Occupation des Sols (art UC1 à UC15) du règlement de la zone UC .
    La responsabilité du lotisseur ne pourra être engagée en raison des dispositions du POS ou des modifications qui pourraient être apportées à ce dernier, quelle que soit leur nature.
    Il est opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, un terrain compris dans l’assiette foncière du lotissement.
    Ma question nouvelle est : compte tenu de cette formulation due au futur PLU prévisible et qui est venu, est-ce que c’est le POS ou le PLU qui doit s’appliquer, sachant que la mairie a accordé les 2 derniers PC en mentionnant bien « Vu le PLU approuvé le 1er mars 2007 etc… »
    Je vous réitère mes remerciements pour votre prochaine communication.
    Sincères salutations,

  • Bonjour Monsieur,

    Tout d’abord merci pour votre réponse encore très précise et très détaillée et pour les précédentes permettant de bien clarifier l’état actuel de la situation.
    Je suis d’accord avec vous concernant le COS et votre réflexion concernant l’impossibilité de pouvoir faire un terrasse ou agrandir un grenier.

    Le problème comme vous l’avez compris dans un lotissement près de la cote est que cela peut vite dégénérer par la divisions de parcelles ou la construction d’immeubles ou maisons plus haute que les autres avec les conséquences que cela entraîne.

    Ma réflexion se pose donc plus dans un soucis collectif car la majorité des colotis souhaitent se protéger contre une possible sur-densification et j’ai -si cela ne vous dérange pas- 3 questions supplémentaires concernant la réécriture du cahier des charges en conformité avec le nouveau PLU qui devra prendre en compte la Loi Alur :

    -Selon vous est-ce qu’une règle de panachage, avec une emprise au sol variable selon la hauteur de la construction, introduite dans un cahier des charges de lotissement est conforme à la Loi Alur ?

    -Même question si cette règle est introduite dans un PLU?

    -Quels sont selon vous les meilleures clauses permettant d’empêcher une sur-densification dans un lotissement (avec l’accord de la majorité des colotis et sans parler d’une extension de maison bien sur, mais plus dans un soucis d’éviter les abus au profit du paysage et de la vie dans un lotissement)?

    Encore merci pour votre aide si précieuse dans le cadre de cette nouvelle législation

    Frank

  • sachant que pour ma dernière question je suppose pour avoir vu d’autre PLU des villes environnantes que les clauses d’emprise au sol, d’hauteur maximal etc… est le plus souvent utilisé.
    Ma réflexion s’oriente donc plus vers la clause de panachage que je ne trouve pas dans les PLU (par exemple, emprise de X pour 1 etage et emprise de Y pour 2 étages) et sa validité au regard de la Loi Alur que ce soit dans un PLU ou un CDC

    Merci encore pour votre éclairage dans les réponses ci-dessus ayant permis de mieux comprendre certains aspects

    Bonne soirée

    Frank

  • Bonjour Monsieur,
    Une autre question, s’il est encore possible d’utiliser (voire d’abuser de) vos connaissances : Qu’entend-on par  » la hauteur du point le plus haut du bâtiment situé en stricte limite n’excède pas le premier niveau de la construction ? »
    Est-ce à dire que le faîtage du bâtiment en limite de propriété ne doit pas être supérieur à 3,5 ou 4 m par rapport au sol naturel, sachant que le rez-de-chaussée est un niveau ?
    Je vous remercie à nouveau et encore pour votre prochaine information sur ce point.
    Sincères salutations,

  • Bonjour

    Si votre lotissement est bien couvert par un POS ou un PLU, Je crains que ma réponse ne vous plaise pas….

    Article L442-9 (partiel):

    « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

    De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.  »

    Un règlement ne pouvant pas normalement contenir des dispositions autres que de nature réglementaire (ce qui est pourtant votre cas après ajout de la clause d’indivisibilité qui n’en est pas une), l’article visé ci-dessus en prévoit la caducité totale et systématique au bout de dix ans, et au 26 Mars 2014 au delà des dix ans de l’arrêté d’origine, même s’il a été reconduit par la majorité qualifiée des colotis. Vous auriez dû inserer cette clause dans un cahier des charges, mais étant mentionnée dans le réglement je pense que celle-ci est tombée dès le 26 Mars 2014, avec l’intégralité du réglement initial du lotissement qui avait plus de dix ans…(sa reconduction n’ayant aucun impact)
    Vous vous retrouvez sous l’emprise du document d’urbanisme applicable, et la clause d’indivisibilité est aujourd’hui inaplicable si elle n’existait que dans le règlement…

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • bonjour Monsieur je reviens vers vous pour un dossier qui m ‘interpelle (mon precedent courrier du 23 octobre ) .L’architecte assure qu’il peut depasser le cos car la construction est edifiee sur un terrain en angle de 2 voies .or il s’agit du croisement d’une voie publique et d’une petite impasse privee et d’autre part il doit certainement y avoir une limite pour de depassement pour eviter justement ce genre de cas (enorme verrue peu de parkings qui seront peints en vert pour pallier le manque d’espaces verts et autres arrangements de meme nature !)
    j’ai bien cherche dans la reglementation des pos articles 14 et 15 rien d’explicite
    Pouvez vous m’eclairer? Merci d’avance

  • Christian RAOUX

    Bonjour Monsieur BOUDON

    En ma qualité d’ agent immobilier dans une succession je suis chargé d’évaluer une parcelle de terre de 3800 m2 dans une commune rurale de 700 habitants , elle est en dehors du village , elle serait constructible , les propriétaires viennent de demander un CU . La DDT avait emis un avis défavorable concernant le projet de PLU de la commune et avait demandé à ce qu’il soit corrigé. A ce jour le PLU n’est ni corrigé ni validé. La DDT étant favorable à la limitation de l’étalement urbain les corrections du PLU pourraient annihiler la constructibilité de cette parcelle .
    Le maire m’a précisé qu’actuellement que cette parcelle est constructible et que sur sa commune c’était encore le POS qui s’applique tant que le PLU n’est pas corrigé .
    Ma question est la suivante : la réponse du maire est elle la bonne ? Le POS s’applique t’il ?
    Merci par avance de votre réponse .
    Veuillez agréer ,Monsieur ,mes salutations distinguées

  • Bonjour Mr BOURDON,

    Je comprends votre réponse mais ce qui m’interpelle c’est que sur l’arrêté pris par le maire pour la prolongation du réglement au delà des 10 ans apparait la phrase suivante

    « Cet avis est affiché en mairie et annexé au PLU dans les condition définies à l’art L126.1″

    Dois-je penser que si l’arrêté (ou l’avis) est annexé au PLU alors il retrouve tous ses pouvoirs, puisqu’il devient partie intégrante du PLU?

    Merci par avance

    Sincéres salutations

  • Bonsoir

    Il est normal qu’il en fut porté mention dans le PLU après affichage, il s’agit de l’ancienne procédure qui imposait des mesures de publicité lorsqu’un règlement de lotissement était reconduit par les colotis et qu’il en soit fait mention dans le document d’urbanisme applicable (Obligation d’information évidement indispensable).

    De par l’effet de la loi alur, toute reconduction , y compris en cours, étant annulée de plein droit, ce sont les PLU qu’il va falloir mettre à jour… en supprimant la mention de maintien du règlement du lotissement « X » qui n’a plus lieu d’être.

    Pour faire un parallèle, bon nombre de PLU contiennent encore un COS ou une superficie minimale dans le règlement de certaines de leurs zones, mais néanmoins elles ne sont plus applicables depuis le 27 mars dernier….

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonsoir
    Je ne peux répondre a votre question en l’état.
    Si un PLU est ANNULE, il est certain que c’est le documents d’urbanisme qui lui était directement antérieur qui redevient la règle, soit, le POS, à priori dans votre cas.
    Si il vous semble que les règles actuelles sont favorables , déposez vite un CU L410-1-b pré-opérationnel sur ce terrain, qui aura pour effet de geler les règles d’urbanisme actuelles pour une durée de 18 mois.
    Mais attention, si le PLU est suffisamment avancé dans sa nouvelle élaboration, et nonobstant le fait d’avoir obtenu ce CU, le dépôt d’un permis de construire ne sera pas à l’abri d’un sursis à statuer.
    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonsoir
    Je ne comprends pas non plus la rédaction de cet article
    Vous devriez vous rapprocher des services instructeurs

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonsoir
    Je ne peux que réitérer ma réponse du mois d’octobre.
    Je ne peux vous donner de réponse sans analyser le POS, avoir communication des plans du projet, etc….
    ce qui dépasse le cadre de ce blog
    Désolé
    Cordialement

  • Bonjour Monsieur BOURDON,

    Je viens de recevoir l’accord pour mon permis de construire déposé le 8 Décembre 2014.
    Avec le temps d’affichage, je ne débuterai pas la construction avant 2 mois minimum.
    Ma parcelle se situe dans un lotissement ayant un règlement limitant la construction à 4m des limites de propriétés.
    Ce lotissement est sur une zone où le PLU autorise de construire à 3 m des limites de propriétés.
    Le règlement de lotissement a été rédigé en mars 2006 et par conséquent arrive à échéance en mars 2016.
    J’avais demandé au responsable de l’urbanisme en juin 2014 si je pouvais appliquer le PLU (plus intéressant pour moi vis à vis de ma petite parcelle) puisque j’allais réceptionner la maison alors que les 10 ans du règlement de lotissement seraient arrivés à échéance. Réponse négative puisque le permis était déposé avant échéance. Etant en zone « bâtiments de France », j’ai évoqué le problème avec l’architecte des bâtiments de France qui a trouvé cela ridicule.
    La loi ALURE, adoptée en cours d’étude, me permettrait-elle d’imposer d’ores et déjà le PLU afin de repositionner ma maison à 3 m des limites de construction ?
    Merci d’avance.

  • Bonjour,

    Je viens de prendre connaissance de vos réponses à Romain, concernant le droit à construire en zac, à savoir :
    « Si celle-ci a supprimée, votre terrain est retombé sous l’emprise du PLU
    L311-6: « Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone »

    Cela m’amène à une question. Comment un Zac est elle supprimée ? C’est un décision de la Mairie ou peut on la demander ?

    Merci pour votre excellent blog.

    Sincère salutations

  • Chère madame, cher Monsieur
    Pour information,

    Constructions en cours : Zone- Trémas-Quéret-Plateau de la danse-Tour Philippe

    au dessus du Barrage EDF de Grangent à Saint Victor sur Loire commune de
    Saint Etienne (42000)

    Bonjour,
    TERRAINS EN ONE NATURELLE 29000 m2 gelés QUE FAIRE
    Nous sommes évidemment au courant des dispositions inchangées du Plu sur
    le secteur de nos terrains, cependant il nous était apparu que notre voisin
    possédant les terrains adjacents aux nôtres avait sans doute fait preuve de plus
    d’anticipation et d’efficience puisqu’il est parvenu à se voir accorder un permis de lotir sur
    ses terrains faisant initialement partie de la zone naturelle, il nous semble,
    que la consultation préalable des permis de construire et de lotir établis ainsi que le
    cahier des charges adjoint sans doute à ces permis aurait permis d’envisager
    judicieusement, un projet architecte à soumettre à la Mairie et que la route allant
    du carrefour du Berlan à la Tour Philippe et Trema longeant au lieu dit « les Dauriers »
    et la parcelles Cotes de Tremas facilitait une implantation.
    Il est vrai que tout celà nécessite des démarches et déplacement couteux et je pense
    que c’est là le vrai problème, c’est pourquoi je suis à la recherche d’un intermédiaire
    ayant la faculté d’effectuer ces indispensables missions.

    Je vous prie de bien vouloir excuser ce courrier dans la mesure où ce projet ne vous
    intéresse définitivement pas.

    Cordialement

  • Bonjour,
    Pour la division d’un lot de 1300 m² cos 0.15 en 2 lotS de surface différentes, pourvez-vous m’indiquer comment s’applique le calcul pour la constructibilité de chaque lot
    1300*0.15/2 = 97.50 quelque soit la surface des lots ou
    600*0.15 = 90m² pour l’un et 700*0.15=105 m² pour l’autre pour arriver à un total de 90+105=195m² du lot unique ?
    Merci de votre aide
    Clts

  • Bonjour
    Je suppose que vous êtes toujours sous POS et que lme COS est toujours applicable.
    Dans ce cas, c’est le R442-10 qui s’applique:

    Sous déclaration préalable de lotissement La SP globale peut être librement répartie au fur à mesure des ventes sans tenir compte de la surface des terrains, et si ce n’est pas le cas elle sera répartie au prorata de la surface de chaque terrain détaché

    Article *R442-10 En savoir plus sur cet article…
    Modifié par Décret n°2014-253 du 27 février 2014 – art. 6

    Pour les lotissements soumis à permis d’aménager, la surface de plancher maximale autorisée ainsi que les majorations des règles relatives au gabarit et à la densité prévues par l’article L. 128-1 peuvent être réparties entre les différents lots soit par le permis d’aménager, soit par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots.

    Pour les lotissements soumis à déclaration préalable, lorsqu’un coefficient d’occupation des sols est applicable, la surface de plancher maximale autorisée ainsi que les majorations des règles relatives au gabarit et à la densité prévues par l’article L. 128-1 peuvent être réparties par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots.

    En l’absence de répartition dans les conditions définies dans les deux alinéas précédents, la surface de plancher maximale autorisée pour chaque lot résulte de l’application du coefficient d’occupation des sols à la superficie de chaque lot.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour
    Effectivement votre mail dépasse le cadre de ce blog.
    Rapprochez vous du géomètre-Expert Local qui pourra vous aider dans vos démarches.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour
    la suppression d’une zac est prévue à l’article R311-12 suivant dans le code de l’urbanisme:

    Article R*311-12

    Modifié par Décret n°2001-261 du 27 mars 2001 – art. 1 JORF 28 mars 2001

    La suppression d’une zone d’aménagement concerté est prononcée, sur proposition ou après avis de la personne publique qui pris l’initiative de sa création, par l’autorité compétente, en application de l’article L. 311-1, pour créer la zone. La proposition comprend un rapport de présentation qui expose les motifs de la suppression.

    La modification d’une zone d’aménagement concerté est prononcée dans les formes prescrites pour la création de la zone.

    La décision qui supprime la zone ou qui modifie son acte de création fait l’objet des mesures de publicité et d’information édictées par l’article R. 311-5.

    ———-
    les textes principaux traitant des zac dans le code de l’urbanisme se situent au niveau des L. 300-1, et suivants , L311-1 et suivants et r311-1 et suivants .

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    c’est la date de la délivrance du PC qui compte.
    Votre permis de construire étant délivré dans la période de validité du règlement du lotissement (qui ne tombera qu’en mars 2016), il doit impérativement respecter ledit règlement du lotissement et non le PLU.

    La loi ALUR ne change rien sur ce point.

    Désolé pour vous ….

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Le principe de base est l’intangibilité du réglement durant 10 ans (sauf modifs L442-11 et L442-10 ce qui ne semble pas être le cas).
    Les règles applicables à votre lotissement sont celles du pos dans sa version au jour de l’autorisation de lotir (2005) auxquelles ont visiblement été apportés quelques compléments par un réglement.

    Seules les règles du POS DE L’EPOQUE (en 2005) complétées par celles contenues dans le règlement du lotissement sont applicables jusqu’en mars 2015

    L’évolution du POS ou du PLU dans la période des dix ans ne changent rien et je pense que les PC délivrés sans respecter le POS d’origine et le réglement qui le complétait ne sont pas légaux dès lors qu’il enfreignent l’une de leurs règles.

    la phrase indiquant « La responsabilité du lotisseur ne pourra être engagée en raison des dispositions du POS ou des modifications qui pourraient être apportées à ce dernier, quelle que soit leur nature. » n’a pas lieu d’être pour la période de dix ans, sauf à se protéger peut être d’une évolution à l’initiative de la ville avant les 10 ans comme le lui permettrait l’article L442-11

    Espérant avoir répondu à votre question

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Monsieur

    Ces notions de droit de l’urbanisme me paraissent très loin de mes compétences, j’ai donc un question « simple »

    Je désirerai faire un agrandissement (garage + cuisine extérieure) sur mon terrain, j’ai déposé le PC, pensant naïvement qu’il n’y avait plus question de COS, or la réponse m’est revenue:
    le règlement PLU stipule que l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 20% de la surface de l’unité foncière –
    mon projet serait à 25.10%

    Sachant que d’autres terrains du même lotissement, ayant bénéficié de meilleures périodes, ont des surfaces au delà de 25% voire bien au delà (j’ai vérifié sur le cadastre)

    ai je un recours possible ?

    je vous remercie

  • Bonjour
    Peur être que les autorisations que vous évoquez ont été délivrées sur la base de règles différentes et que votre CES a été diminué depuis.
    La loi ALUR n’a aucun impact sur le CES et c’est à juste titre que votre demande ne saurait aboutir.
    Je ne vois pas comment vous pourriez ne pas respecter cette règle dans le cadre de votre projet (sauf à racheter du terrain à l’un de vos voisins)

    Désolé

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain constructible de 43000m2 avec mini 10 lots sur 10000m2 selon le PLU.
    Compte tenu du contexte économique médiocre, j’ai prévu trois tranches dont la
    première de 15 lots.
    L’article R442-13 impose une somme bloquée de garantie d’achèvement des travaux pour la totalité du terrain dont je n’ai aucune certitude de vente.
    Comment faire pour obtenir une somme bloquée relative à chaque tranche ?
    Si je n’engage pas un lotissement, mon terrain peut il être déclassé en zone agricole par exemple ?
    Merci de me répondre.
    Très cordialement.
    G. Daudet

  • Pseudonyme : Mad
    La Loi Alur touche ce qui est le principe même de l’existence des ASA associations syndicales autorisées, et des lotissements qu’elles gèrent. Notre cahier des charges date de 1928. On supprime d’un trait de plume ce qui est le fondement même de leur création et la contrepartie des lourdes charges d’entretien des propriétaires. Et ce, même si les règles d’urbanisme propres ont été maintenues sur la demande des colotis après la loi de 1986. J’ai lu ce que vous écrivez sur les quelques éléments qui peuvent encore être maintenus provisoirement comme l’interdiction de diviser ou la défense qui peut être la nôtre concernant l’insuffisance des réseaux. Verriez-vous d’autres failles par laquelle nous pourrions essayer de lutter contre ce texte par le recours au juge ? Par ailleurs savez-vous si des ASA se sont déjà regroupées ?
    Merci pour votre étude et toutes vos réponses

  • Nous sommes un copropriété horizontale en Vallée de Chevreuse. Notre Maire a décidé contre notre avis de rejoindre une communauté de communes qui nous oblige à avoir un PLU – Notre copropriété construite par un promoteur dans les années 1970 n’a aucun COS. Dans le nouveau PLU nous découvrons que l’emprise au sol passe à 30% !! et que la mairie à notre insu nous impacte de BIMBY. Le PLU n’étant pas validé et malgré nos observations faites au Commissaire Enquêteur le Maire fait la sourde oreille. Que pouvons nous faire ?? quelles sont les actions à mener. Une concertation des copropriétaires s’opposent à plus de 85 % à ce PLU.
    Merci de vos précieux conseils.
    Cordialement

  • J’ai un permis de construire en instruction, la mairie me dit pouvoir différer sa réponse dans l’attente de la mise en place du PLU. Est ce légal?

  • Bonjour
    Je ne sais pas si des ASAs se sont déjà regroupées, mais de toute façon le texte de loi existe et ne saurait être remis en cause aujourd’hui par une quelconque procédure.
    Seules des autorisations individuelles pourraient éventuellement être attaquées au civil sur la base de violation d’un cahier des charges en se basant sur une récente décision de la cour de cassation, qui a bien fragilisé le dispositif en place depuis la loi ALUR en se prononçant sur un dossier qui lui était néanmoins antérieur (2013) . mais qui sème le trouble….

    Cour de cassation
    chambre civile 3
    Audience publique du mardi 8 juillet 2014
    N° de pourvoi: 13-20031

    que vous trouverez ici:

    http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000029246199&fastReqId=1403296762&fastPos=5

    Celle-ci a donc validé l’application d’une règle d’urbanisme (problème de hauteur et de gabarit) contenue dans le cahier des charges:

    « extrait …/… qu’il résulte de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme que la règle de caducité après dix ans des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement « ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement » ; que ces stipulations du cahier des charges s’imposent au coloti dans ses rapports avec les autres propriétaires du même lotissement concurremment aux règles administratives d’urbanisme ; que si ces deux séries de règles sont différentes, il appartient au propriétaire, lié par la double appartenance de sa propriété à la commune et au lotissement, de respecter la plus stricte …/… »

    Nous ne savons pas comment se prononcerait la même cour eu égard à la nouvelle rédaction du L442-9 sur un dossier identique postérieur au 27 mars…Néanmoins cette position postérieure au 27 mars 2014 est totalement contraire à la doctrine administrative qui considère que toute règle d’urbanisme contenue dans un cahier des charges, qu’il soit ou non approuvé , même reconduite par les colotis tombe systématiquement au bout des 10 ans de l’arrêté initial.

    Vous pouvez tenter votre chance de ce coté là lors de la première demande de division ou de construction qui viendrait à violer le cahier des charges, mais je me garderai bien de vous garantir avec assurance le résultat escompté.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour
    Tout dépend de l’état d’avancement du PLU et la nature de votre projet.
    Orientez votre recherche en tapant « sursis à statuer pour un permis de construire » sur google et vous trouverez bon nombre de commentaires sur ce sujet.
    Bien cordialement
    Franck BOURDON

  • Bonsoir
    Vous ne pouvez rien sur le fait que la ville (et non le maire tout seul) décide de rejoindre une communauté de communes, ce qui est parfaitement dans l’air du temps et vas dans le sens des PLUI (I pour intercommunaux) promus par la loi ALUR.
    Si vous n’êtes pas d’accord avec le CES fixé et la démarche BIMBY, et que celui-ci est voté en l’état il faudra attaquer le PLU en démontrant l’illégalité de la règle contestée compte tenu notamment de son insuffisance de motivation dans le rapport de présentation ou son incompatibilité avec d’autres documents d’urbanisme en vigueur sur la zone SCOT, PADD, etc…
    Vérifiez bien également à ce que le commissaire enquêteur face écho à vos demandes dans son rapport d’enquête publique.
    Je vous conseille de prendre l’attache d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme si vous souhaitiez engager une telle procédure.

    Bien cordialement
    Franck BOURDON

  • Bonsoir

    je ne peux vous répondre sur un dossier dont je ne connais pas les tenants et aboutissants.

    Les tranches de travaux sont problématiques en lotissement depuis la réforme de 2012.

    Sachez néanmoins que vous pouvez très bien déposer une Déclaration Préalable ou un Permis d’aménager sur une fraction seulement de votre propriété.

    Je ne saurai vous orienter vers telle ou telle solution vous permettant de « geler » les règles d’urbanisme sur 5 ans par le biais d’une dp ou d’un PA sans une étude approfondie de la configuration de votre projet et de ses voies de desserte et réseaux existants sur lesquels il pourra se raccorder.

    Prenez contact avec le Géomètre-Expert local, il saura vous conseiller en ce sens.

    Au pire, le dépôt d’un CU peut vous permettre de geler les actuelles règles d’urbanisme pour 18 mois, ce qui est très court d’après ce que je peux comprendre de votre projet.

    Dans certains cas, un terrain peut effectivement être reclassé en zone agricole ou naturelle à l’occasion de la révision ou la mise en place d’un PLU dès lors qu’il est notamment démontré que son classement en zone U serait économiquement ou urbanistiquement injustifié (c’est du cas par cas….)

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Merci de vos conseil, encore une petite question car je ne suis vraiment pas familière de tout cela.
    Notre résidence compte 100 maisons sur une surface de 10ha – chaque maison a une surface au sol d’environ 100 m2 – quel est le % COS
    les maisons ont une surface de 110 à 140 m2

    Dans le PLU peut on demander une emprise au sol de 0,15 % ou y a-t-il un minimum.. la Mairie nous a classé UBa 0,30 % et avec Bimby

    Nous avons transmis nos demandes au commissaire enquêteur qui les a notifiées à la mairie qui n’en tient pas compte et qui veut passer en force.

    Vous allons suivre votre conseil en nous rapprochant d’un Avocat spécialisé.

    Merci encore de vos réponses sur les points ci-dessus
    Cordialement

  • Bonjour Monsieur Bourdon,

    Suite à votre réponse du 17/12/2014 à la question ci-dessous posée par mes soins.

     » La publication de ces cahiers des charges sera censé valider quoi ? et pour quelle durée ? »

    Elle validera le maintien des éventuelles dispositions de nature non réglementaire pouvant par exemple empêcher de densifier ou de morceller (voir L442-9) , et ce sans limite dans le temps si la publication a bien eu lieu dans les 5 ans de la mise en application de la loi, dans des conditions qui seront énoncées dans un décret toujours en attente.

    Dois-je comprendre que « tous les lotissements » ayant à ce jour moins de 10 dont les colotis feraient publier leur cahier des charges (approuvé ou non) d’ici à 2019 se verraient exonérés des nouvelles règles de la loi Alur et pourraient donc maintenir une surface de parcelle minimum pour construire, interdire la subdivision d’un lot, imposer une surface de plancher, etc… ?

    A contrario, dois-je également comprendre que les lotissements qui à ce jour ont plus de 10 ans sont forcément tombés sous le coup de la loi Alur et doivent donc se référer au PLU ou POS en vigueur sans opposition possible des colotis envers par exemple, l’un des leurs qui souhaiterait édifier une seconde maison sur sa parcelle ?

    Par avance merci…

  • Bonjour Monsieur Bourdon, Pourriez vous me fournir quelques informations sur la « démarche Bimby » ?

    1/ Qu’elle sa vocation et sa raison d’être ?
    2/ A-t-elle un cadre juridique à ce jour ?
    3/ S’applique-t-elle sur tout le territoire ?
    4/ Concerne-t-elle également les lotissements ?
    5/ Ou peut-on s’en procurer le contenu ?

    Par avance merci…

  • Bonjour
    Je pense que vous pourrez trouver sur Google ce type d’info avec 2-3 mots clefs bien choisis.
    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour
    Tout dépendra de la nature réglementaire ou pas des clauses contenues dans le cahier des charges comme commenté ci-avant
    La superficie minimale et le COS sont des clauses de nature réglementaire donc tombant sous l’effet de la caducité
    l’interdiction de diviser, comme évoqué ci-dessus n’en est pas une à mon sens, et sous toutes réserves de l’appréciation d’un juge (nous manquons de recul).
    Sans connaitre la nature du decret d’application je ne peux vous apporter aucune certitude sur la nature des règles qui pourront être publiées dans les 5 ans à compter du 27 mars 2014
    Cette disposition est faite pour rendre caduques les seules dispositions non réglementaires de cahiers des charges existants qui vont à l’encontre de l’acte de construire et dont la nature actuelle relève du contractuel, mais ne remet pas en cause les autres règles de fonctionnement du lotissement (linge aux fenêtres, chiens, etc…) qui, elles, perdureront sans limites dans le temps. ,
    En clair, pour les lotissements existants, le gouvernement espère certainement un bon nombre de défauts de publication, qui sera une démarche volontaire et soumise à vote particulier, donc contraignante, pour faire tomber dans un maximum de vieux lotissements ce type de dispositions contraires à ses objectifs de densification dans les zones déjà urbanisées.
    ———————————–
    j’attire votre attention néanmoins sur le fait que pour certains colotis la suppression de ce type de règles sera une libération de leur droit à disposer librement de leur propriété aujourd’hui bloqué sans obtention (généralement impossible) de l’unanimité.
    Pour reprendre votre exemple, bon nombre seront ceux qui pourront diviser leur terrain pour permettre à leurs enfants de construire près d’eux ou pour améliorer leur retraite en vendant une fraction de leur propriété qui leur est plus difficile d’entretenir, y compris pour des motifs de santé….
    Je pense que la France est très divisée sur le sujet…..
    ———–
    Compte tenu de la rédaction du L442-9, si vous rédigez un cahier des charges en 2017 contenant de telles règles impactant l’acte de construire, elles tomberont deux ans plus tard, sauf à les avoir publiées selon les dispositions du fameux décret.
    Sans connaitre son contenu on ne peux trop s’avancer, mais il me semble envisageable de penser que pour les cahiers des charges postérieurs au 27 mars 2019 (au plus tard), ou postérieurs à la date de parution de ce décret (au plus tôt), les dispositions non réglementaires limitant le droit de construire seront alignées sur le même régime de caducité que le règlement et ne pourront plus perdurer par le biais de la publication, sinon le dispositif mis en place par la loi Alur n’aurait aucun sens.
    bien cordialement
    franck bourdon

  • Bonjour
    ce calcul doit être fait après la déduction de la surface des voies et espaces communs qu’il faut appliquer au 10 ha.
    en admettant que ces espaces représentent 10% du lotissement, l’emprise au sol des constructions sur les parties privatives serait de:

    (100 (maisons) x 100 (m2)= 10 000 m2 d’emprise au sol
    surface totale des lots= (100 000 x 0.9)= 90 000 m2

    CES= 10 000/90 000= 0.11

    si vous demandez une emprise au sol inférieure à celle qui est proposée dans le projet de plu, il ne faut pas que ce soit pour des seuls motifs de confort.
    Il faut par exemple mettre en avant des conséquences néfastes et envisageables liées à la nature du sol, qui ne peut supporter une imperméabilisation supplémentaire , un défaut de taille des réseaux, un motif d’ordre urbanistique réel,ou bien encore faire la démonstration sans faille d’un impact certain de la densification projetée sur un écosystème, etc…..etc….
    Si c’est juste pour vouloir maintenir un cadre de vie aéré (ce que je peux comprendre), et sans autres arguments, vous aurez du mal à faire aboutir favorablement votre requête.
    Bon courage et cordialement
    Franck BOURDON

  • Merci encore pour vos réponses…
    J’espère ne pas trop abuser de votre temps en vous posant toutes ces questions, mais vos compétences en la matière me sont précieuses car je suis amené à devoir fixer la valeur vénale de certains biens (parfois en lotissements) dans le cadre de donations ou de règlement de succession et mon devoir de conseil m’impose de valoriser au mieux les biens en question afin de ne pas léser les parties. J’avoue qu’à la lecture des diverses informations que vous avez données à travers ce blog, je ne vois pas comment à ce jour, arriver à définir de façon certaine dans quelles circonstances un propriétaire d’un bien en lotissement pourra réaliser un détachement de sa parcelle en vue d’édification d’une nouvelle construction sans craindre une remise en cause de son projet à l’initiative d’un ou plusieurs colotis. Sauriez vous m’éclairer à ce sujet ou est-il impossible à ce jour d’envisager ce type de démarche sans risque de recours ?
    Autres questions si vous le permettez :
    1/ Le fait que le lotissement soit antérieur ou postérieur au 01 janvier 1978, date à laquelle les cahiers des charges n’avaient plus à être approuvés par l’administration, modifie-t-il la lecture et la validité des clauses insérées dans lesdits cahiers des charges (approuvés avant le 01/78, non approuvés après le 01/78), ou ont-elles la même valeur juridique, que le cahier des charges soit approuvé ou pas ?
    2/ Le fait que certaines clauses ayant trait à des « restrictions en matière d’urbanisme » soient inscrites dans le règlement de lotissement plutôt que dans le cahier des charges (approuvé ou non) et vice versa, a-t-il une incidence sur leur valeur juridique ou cela est-il sans importance ?
    Merci encore du temps que vous consacrez à nous répondre.

  • Bonjour

    Au sens du seul droit de l »urbanisme, il parait évident que la nouvelle rédaction des textes facilite la délivrance des autorisations en présence d’un cahier des charges, et quel qu’en soit sa nature, approuvée ou non.

    Mais comme évoqué dans les échanges ci-avant, l’assurance d’une impossibilité de recours civil pour violation de clauses d’un cahier des charges ne saurait être apportée tant que la phrase « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. » restera en l’état dans l’article L442-9, et tant que la cour de cassation maintiendra sa position du 8 juillet 2014 à cet égard nous resterons dans le FLOU:

    Cour de cassation
    chambre civile 3
    Audience publique du mardi 8 juillet 2014
    N° de pourvoi: 13-20031

    EXTRAIT:

    SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

    LE MOYEN reproche à l’arrêt attaqué :
    D’AVOIR, confirmant le jugement, condamné la société Idat patrimoine à mettre sa construction en conformité au cahier des charges du lotissement ;
    AUX MOTIFS PROPRES QUE « les stipulations du cahier des charges ont toujours entre colotis un caractère contractuel, et que l’absence de mention du cahier des charges dans l’acte de vente d’un lot ne retire rien à la valeur contractuelle de ses stipulations entre les propriétaires des différents lots dudit lotissement ; que l’article L.111-5 du code de l’urbanisme n’ a pas de portée dans le présent litige où il n’est pas allégué, et encore moins démontré, que le cahier des charges, sur les points en litige au moins, ait mentionné ou reproduit un document d’urbanisme ou un règlement de lotissement; que, en particulier, l’article 22, en ses dispositions relatives à la hauteur de la toiture et la densité de construction, contient des prescriptions spécifiques ne se référant à aucun autre document ; qu’il résulte de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme que la règle de caducité après dix ans des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement « ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement » ; que ces stipulations du cahier des charges s’imposent au coloti dans ses rapports avec les autres propriétaires du même lotissement concurremment aux règles administratives d’urbanisme ; que si ces deux séries de règles sont différentes, il appartient au propriétaire, lié par la double appartenance de sa propriété à la commune et au lotissement, de respecter la plus stricte ; que la Sci Ameri a donc un intérêt à agir »;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la SCI AMERI soutient que le chalet de la SARL IDAT PATRIMOINE aurait été construit en méconnaissance du cahier des charges en ne respectant pas les limites imposées pour les constructions sur son terrain tant en surface qu’en hauteur ; qu’en droit, le cahier des charges d’un lotissement quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel ne n’éteignant pas par le seul écoulement du temps ; que ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, dès lors que son existence a été portée à la connaissance de l’acquéreur soit par publication à la conservation des hypothèques, soit par référence dans l’acte d’acquisition ; qu’ainsi, le cahier des charges a toujours une nature contractuelle quel que soit le régime sous lequel il a été adopté et qu’il ait été approuvé ou non par l’administration ; qu’en l’espèce, l’acte de vente au profit de la société IDAT PATRIMOINE stipule notamment « l’acquéreur s’oblige en outre à respecter scrupuleusement les charges et conditions édictées par les divers documents relatifs audit lotissement dont il déclare avoir parfaite connaissance » ; que le cahier des charges du lotissement visé dans l’acte d’acquisition et dont la société IDAT PATRIMOINE ne conteste d’ailleurs pas avoir eu connaissance édicte en son article 22 intitulé HAUTEUR ET VOLUME : « la hauteur de chaque bâtiment ne pourra excéder 10m au faîtage ; les toits devront être à double pente, comprise entre 20 et 30 % et ne devant comporter ni lucarne, ni chien assis. Densité de construction : la surface totale des bâtiments ne pourra excéder 10 % de la surface des terrains » ; que ces prescriptions indiscutablement applicables à la société IDAT PATRIMOINE sont reprises par l’arrêté portant approbation du lotissement qui fixe le coefficient d’occupation des sols à 0,10 en renvoyant pour son calcul aux modalités des articles R.112-1 et R.112-2 du code de l’urbanisme ; qu’en vertu de l’article 1143 du code civil, le propriétaire dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l’existence ou de l’importance du dommage, dès lors que l’infraction aux clauses du cahier des charges est établie ; qu’il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu ; que le fait de bénéficier d’un permis de construire qui n’a pas d’effet sur les obligations contractuelles, de son bénéficiaire est dépourvu de tout caractère exonératoire sur la violation du cahier des charges ; que dès lors, la société IDAT PATRIMOINE a l’obligation absolue de mettre sa construction en conformité au cahier des charges du lotissement, et la société AMERI est fondée à solliciter la mise en conformité du bâtiment au cahier des charges, par destruction des surfaces excédentaires » ;
    ——————
    Peu importe son contenu, et dès lors qu’il n’y est pas fait référence dans un cahier des charges parallèle le règlement, nécessairement approuvé depuis plus de 10 ans tombe sous l’effet de la caducité dans son intégralité.
    —————–
    Je ne saurai vous en dire plus, car chaque cas est particulier, en fonction du contenu des documents du lotissement, en fonction du contenant dans lequel les règles sont exprimées, de la façon dont elles sont rédigées, ou de leur nature dont le classement n’est pas toujours facile à réaliser en vue de l’application du L442-9.

    Si les intentions de l’administration ne font aucun doute, si l’applicabilité des textes au sens du droit administratif lié à l’instruction et la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager ne pose pas de problème apparent, nous manquons de recul sur les effets juridiques effectifs du L442-9 en matière de droit CIVIL et de contrat, et je vous avoue être beaucoup moins optimiste aujourd’hui qu’au moment de l’écriture de l’article du 10 avril 2014 ci-dessus depuis la parution de l’arrêt du 08 juillet 2014 qui ne vas pas vraiment dans le sens de la doctrine du ministère et qui conforte un pan de sa jurisprudence antérieure à la loi ALUR.

    Il va falloir être patient pour obtenir des certitudes en la matière.

    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour à nouveau, monsieur
    Il me semble que vous n’avez peut-être pas répondu de façon complète à une partie d’une question posée précédemment par un autre correspondant. Je la reprends ainsi : dans l’état actuel des textes et en l’absence de parution du décret :
    – une certitude : les anciens lotissements dont le cahier des charges était approuvé et les règles spécifique d’urbanisme maintenues, ont déjà perdu le droit d’appliquer ces règles spécifiques depuis le 27 mars 2014
    – concernant « toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » le nouvel article L442-9 donne le droit aux lotissements dont le cahier des charges n’a pas été publié, d’effectuer cette publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier avant le 27 mars 2019 (après vote des colotis à la majorité qualifiée) pour conserver le bénéfice de ces dispositions.
    Pour les anciens lotissements, cela signifie-t-il à votre sens qu’ils ont d’ores et déjà perdu le droit d’appliquer ces dispositions et que ne leur est pas accordé le droit de les proroger par une nouvelle publication, ce qui introduit une forte inégalité de droit entre les lotissements ?
    Ou bien que ce genre de dispositions figurant déjà dans le cahier des charges approuvé, le droit de les appliquer leur est maintenu sans nouvelle publication ?
    A nouveau merci de mettre vos connaissances et vos analyses à la disposition des demandeurs que nous sommes.

  • Je me permets maintenant de vous poser une nouvelle question plus technique.
    Dans la modification du PLU en préparation dans notre commune, les lotissements seraient en majorité classés dans une zone où l’emprise au sol serait de 30% et la hauteur maximale 12m pouvant aller jusqu’à 15.
    Notre lotissement comporte une majorité de lots d’une superficie tournant autour de 350m² et mesurant grosso modo 12ml sur 24ml. Ceci donnerait dans le PLU une emprise au sol de 105m². La hauteur maximale jusqu’à présente était d’un étage sur rez de chaussée.
    Dans le projet de PLU, les distances à respecter pour l’implantation d’une nouvelle construction par rapport aux limités séparatives, sont ainsi définies :
    « La distance mesurée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus
    proche des limites séparatives de la propriété est au moins égale aux deux tiers de la différence d’altitude entre ces deux points (DA), sans être inférieure à 3 mètres, soit d ≥ DA x (2/3) et d ≥ 3 mètres ».
    Pouvez-vous m’expliquer ce paragraphe en termes simples ? et me dire ainsi quelle serait la hauteur maximale d’une construction nouvelle (par exemple en abattant l’ancienne maison) compte tenu de tous les prospects.
    Merci par avance.

  • Bonsoir

    Je suis désolé mais les réponses à ces questions ont été développées ci-avant.
    Merci de les relire svp.
    En vous remerciant de votre compréhension
    Cordialement

    Franck BOURDON

  • Votre second message porte sur un cas spécifique auquel je ne peux pas répondre sans une « plongée » dans vos documents.
    Le présent blog n’a pas pour vocation de répondre aux cas de chacun, parce que cela prendrai beaucoup de temps et aucune réponse sérieuse ne saurait être faite sans analyser les divers documents en cause.
    Je pense qu’un rendez vous avec les services urbanisme de la ville permettrait de vous faire expliquer les conséquences de ces règles avec un petit croquis à l’appui.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour,

    D’après la loi ALUR, les règles d’urbanisme d’un cahier des charges approuvé deviennent caduques au bout de 10 ans. Pendant ce délais la modification de ce cahier des charges nécessite t-elle une modification de PA sachant qu’il faisait parti des pièces de la demande de PA ?

    Autre question : Les règles non réglementaires d’un cahier des charges approuvé, ayant pour objet de réduire le droit à construire, ne disparaîtront pas le 27 Mars 2019 ?

    Merci d’avance pour vos réponses

  • bonjour
    reponse 1: Oui, dans les conditions fixées aux L442-10 et L442-11 du code de l’urbanisme

    Réponse 2: ces règles disparaitrons si elles n’ont pas été reconduites avant cette date dans des conditions qui restent à fixer par décret. Lire les réponses à ce sujet ci-dessus svp
    (L442-9 du code de l’urbanisme)

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Cher Monsieur,

    je me permets de solliciter votre aide sur un problème que je rencontre en ce moment.
    Je réalise en ce moment les travaux d’aménagement (voiries ect…) sur un terrain pour lequel j’ai préalablement obtenu un permis d’aménager valable jusqu’en juillet 2016. Les travaux seront être achevés au plus tard en juin 2015.
    Le futur acquéreur d’un lot a pris contact avec la mairie afin d’obtenir un accord « de principe » concernant le projet qu’il souhaiterait développer sur ce lot. Cette dernière lui a cependant répondu qu’elle opposera très certainement un sursis à statuer à sa demande de permis de construire.

    Je souhaiterais savoir (puisque l’acquéreur soutient cette thèse) si cette décision peut avoir une quelconque conséquence quand à la validité du permis d’aménager obtenu sur le terrain.
    Le PA est-il suspendu pendant le sursis à statuer de la mairie sur un permis de construire d’un lot et son échéance repoussée?
    Ou bien le PA – entériné définitivement par l’achèvement des travaux en juin 2015 – arrive-t-il à son échéance naturelle (juillet 2016) sans que cela ne puisse avoir une quelconque conséquence sur le futur permis de construire à obtenir par l’acquéreur du lot?
    En effet, je pense que la validité du PA est soumise uniquement à l’achèvement des travaux prévus et que l’obtention d’un permis de construire sur un lot est possible même si le PA est arrivé à échéance dès lors que les travaux soumis au PA sont terminés.

    Auriez-vous la gentillesse de me donner des indications sur ces points.

    En vous remerciant par avance de votre aide et de votre disponibilité,

    Très Cordialement,

    Eloise Cohen

  • Bonjour M. Bourdon,
    Les zones U d’un PLU sont-elles concernées par les « surfaces éco-aménageables » ?
    Ainsi un terrain à bâtir en zone U peut-il se voir imposer une surface non imperméabilisée ? Et si oui, cette contrainte vient-elle supplanter le CES autorisé ?
    Exemple : terrain à bâtir 1 000 m². CES 0,50 soit 500 m² d’emprise au sol possible.
    Si le PLU impose une surface non imperméabilisée de 60 % cela veut-il dire que mon emprise au sol finale ne pourra être que de 400 m² ?
    Merci d’avance…

  • Bonjour madame

    Il est difficile de répondre a votre question sans prendre connaissance de l’ensemble des tenants et aboutissants, et surtout du motif de l’éventuel sursis à statuer.
    Mais il est certain que, contrairement à la DP ou le gel des règles d’urbanisme applicables prends effet à la date de la non opposition, le même principe de stabilisation du droit dans le cadre d’un PA est problématique :

    Article L442-14

    Modifié par Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 – art. 2

    Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant :

    1° La date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable ;

    2° L’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.

    Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.
    ——————

    Comme vous le constaterez dans le texte ci-dessus, ce sont les règles applicables à la date de l’achèvement des travaux qui sont cristallisées, et non à la date de l’autorisation d’aménager.

    Vous trouverez un article sur ce sujet du professeur TREMEAU, qui est le premier à avoir vu ce problème, et de Mme COUPINOT du cridon de Lyon ici:

    http://droit-urbanisme-et-amenagement.efe.fr/2012/04/04/edito-avril-2012/

    Leur requête de clarification du droit de l’époque n’a toujours pas été entendue à ce jour, et cela reste problématique…

    Donc, dès lors que les règles d’urbanisme sont susceptibles d’évoluer d’ici l’achèvement des travaux du lotissement, je comprends que la commune soit sur sa réserve pour le moment. Mais un sursis à statuer doit être motivé et sa possible mise en œuvre encadrée.

    Voir L123-6 et L111-7 + suivants du code de l’urbanisme.

    Le PA est indépendant des PC délivrés sur son emprise.
    Il n’est donc en aucun cas suspendu au motif qu’un sursis à statuer soit opposé à une demande de PC sur l’un des lots en étant issu. D’ailleurs, ce n’est pas parce qu’un sursis à statuer est opposé à une de mande de PC sur l’un des lots qu’il en sera de même pour tous les autres lots (tout dépendra du motif du sursis).

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Juste une réflexion au regard de votre question:

    Une terrasse assemblée non couverte, qui n’est pas réalisée au niveau du sol est constitutive d’emprise au sol et rentre dans le calcul du CES
    Si celle-ci est constituée de lattis de bois, ajouré, elle peut néanmoins être intégrée comme étant une surface perméable dès lors que le TN situé en dessous (et sur lequel les eaux de ruissellement continueront à s’écouler) le restera.
    Donc, dans certains cas il n’y aura pas de télescopage entre les deux coefs.
    Bien cordialement
    Franck BOURDON

  • Bonjour M. Bourdon,

    Merci beaucoup pour cette précision, mais pourriez vous nous éclairer sur les questions posées ?

    Les zones U d’un PLU sont-elles concernées par les « surfaces éco-aménageables » ?

    1/ Ainsi un terrain à bâtir en zone U peut-il se voir imposer une surface non imperméabilisée ? Et si oui, cette contrainte vient-elle supplanter le CES autorisé ?

    Exemple : terrain à bâtir 1 000 m². CES 0,50 soit 500 m² d’emprise au sol possible.

    2/ Si le PLU impose une surface non imperméabilisée de 60 % cela veut-il dire que mon emprise au sol finale ne pourra être que de 400 m² ?

    Merci d’avance…

  • Bonjour M. BOURDON,
    Dans un lotissement issu d’un PA de 2011 est ce que les surfaces constructibles affectées à chaque parcelle lors de la création du lotissement peuvent être modifiées avant 2021 avec l’arrivée du PLU?
    Par ailleurs, le lotisseur toujours propriétaire d’une parcelle peut il la subdiviser avant 2021? si oui comment serait calculée la surface constructible de chaque subdivision?
    Merci d’avance pour vos éclaircissements

  • Bonjour,

    Je suis dans le cas d’un CC de 1965 approuvé en même temps que l’autorisation de lotissement de même époque qui stipule que l’implantation des constructions devra être à au moins 5,50 m de la limite séparative des lots voisins alors que le PLU autorise à 3 m et la mairie vient d’ailleurs d’accorder le permis de construire pour une implnatation à 3,50 m.
    Est ce que selon vous la clause de ce CC constitue une « règle d’urbanisme » ou une « clause règlementaire » au sens de L 442-9 nouveau se trouvant ainsi frappée par la caducité prévue par ce texte ?
    J’avoue ne pas parvenir à prendre position…et le serais heureux d’avoir votre avis précieux.

  • Bonjour,

    Je suis interpellé par cette phrase : « La nouvelle rédaction de l’article L. 123-1-5 précisant le contenu de leur règlement est d’application immédiate…. »
    car dans le règlement du PLU de ma commune concernant la zone N le droit à construire est encadré par des conditions telles que hauteur des constructions, distance aux limites séparatives et…une surface maximale de construction. Or cette dernière disposition n’est pas mentionnée dans l’article L. 123-1-5 et elle n’existe que dans le cas d’une ZAC par îlot( voir L123-3.. )
    Je ne vois donc pas son fondement législatif et je me demande si elle est toujours valide.
    Qu’en pensez-vous?

    Cordiales salutations

  • Bjr : La commune de la clusaz étant en pos est en droit d appliquer le cos.
    Elle fonctionne avec un transfert de cos imposé .
    La loi allur a demandé d abolir le transfert de cos par modification simplifiée , en absence de modification simplifiée la loi allur dit que le commune doit délivrer les Pc en faisant abstraction des règles de transferts de cos .
    L article 14 du pos fixe un cos de 0.08 en zone ndr
    L article 15 impose un transfert de cos de 0,14 minimum afin d arriver à un cos de 0,22 minimum et 0,30 maximum pour que le terrain ndr devienne constructible .

    La mairie me refuse mon permis en me disant que le cos appliquable est 0,08 vu que la loi allur a interdit les transfert de cos

    Je m évertue à leur expliquer que vu qu ils n’ont pas fait de Modif simplifiée ils doivent faire abstraction des règles de transfert de cos et que par conséquent le cos mini est de 0,22 et maximum 0,30 .

    Ils me disent que le cos est fixé à 0,08 dans l’article 14

    Mais l’article 15 impose un transfert pour arriver à 0,22 ou 0,30
    Au vu de cette imposition d augmentation du cos ,suis je en droit de pouvoir agrandir mon bâtiment existant avec un cos de 0,20 et de l augmenter à un cos de 0,30.

    Je m opposé à un refus de Pc et me demande si le tribunal administratif est en mesure d imposer à la mairie le délivrance de mon Pc

    Merci pour votre réponse

  • Règlement pos disponible sur
    Laclusaz.org / urbanisme /POS valant plu/zone Ndr

    ARTICLE NDe 14, NDea 14, et NDr 14 – COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
    Un coefficient d’occupation du sol fixé à 0,08 est affecté aux terrains inscrits dans les secteurs NDe, NDea et NDr ; toutefois la densité des seules constructions admises dans le secteur NDr est limitée.
    ARTICLE NDe 15, NDea 15 et NDr 15 – DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
    Le dépassement du coefficient d’occupation du sol fixé à l’article 14 est imposé dans le secteur NDr; dans ce secteur toute opération de construction doit être précédée d’un transfert des possibilités de construction résultant du coefficient d’occupation du sol fixé à l’article précédent et provenant des terrains situés dans le secteur NDe ou NDea. En outre, ce transfert doit avoir pour effet de porter le coefficient d’occupation du sol du terrain récepteur à une valeur comprise entre 0.22 et 0.30. L’obligation de transfert de C.O.S. est alors fixé à 0.14 minimum.
    Dans le cas de constructions existantes en NDr, toute extension ou aménagement sera précédée d’un transfert de COS correspondant, en provenance de terrains situés en secteur NDe ou NDea.

  • Bonjour

    Une distance d’implantation par rapport aux limites séparatives est bien une clause de nature réglementaire, celle-ci est même prévue dans l’article qui gère le contenu des PLU (L123-1-5 du code de l’urbanisme) …./… » Le règlement précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions »…/…

    Dès lors, au regard du droit de l’urbanisme elle est effectivement devenue caduque et l’administration ne peut pas en faire application à ce jour dans le cadre de l’instruction d’un PC.
    Reste à savoir si elle est encore applicable au regard du droit civil (…), voir l’ensemble des échanges sur le sujet ci-avant.
    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour

    Jusqu’en 2021:

    Le règlement, et donc l’ensemble des règles d’urbanisme qu’il contient, pourra être modifié à l’initiative des colotis tel que le prévoit l’article L442-10. Attention, dans les 5 premières années cela ne pourra se faire sans obtention de l’accord préalable du lotisseur s’il détient encore un lot.

    Le règlement et certaines dispositions du cahier des charges pourra être modifié par la collectivité, pour mise en compatibilité avec son PLU tel que prévu à l’article L442-11. Cela nécessite une enquête publique et délibération du conseil municipal, même sans l’accord des colotis.

    Après 2021, le lotissement retombera dans le droit commun, et donc le cadre des règles d’urbanisme prévues par le PLU à la date de la caducité.

    Si le constructeur veut subdiviser l’un des lots du lotissement il ne pourra le faire que sous condition que le nombre total et maximum de lots prévu dans la demande de permis d’aménager (éxigés à l’art. R442-3) ne soit dépassé. Il n’aura pas besoin de l’accord des colotis

    Article R*442-21

    Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf :

    a) Lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu ;

    b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation.

    Si le nombre de lots n’est pas dépassé à l’issue de la subdivision envisagée par votre lotisseur, la SP affectée au lot d’origine pourra être répartie entre les lots en étant issus, mais ces derniers ne sauraient en aucun cas en bénéficier d’avantage sans une modification avec accord des colotis tel que prévu au L442-10.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour M. Bourdon,

    Sauriez vous me dire si la règle de limite de SP à 160m2 contenue dans le PLU de ma commune pour une extension en zone na2 est toujours valide depuis alur, sachant que le L123-1-5 ne prévoit pas cette limite de SP.
    Merci d’avance.
    Cordiales salutations.

  • Bonjour Monsieur Bourdon,

    Dans vos commentaires sur la Loi Alur vous précisez la chose suivante :

    « Il est à noter que l’application des articles L. 442-10 et L. 442-11 portant sur la modification des lotissements étant réservée aux seules opérations « ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir ou d’un permis d’aménager », ne saurait a priori être mise en œuvre pour des lotissements qui ont été réalisés antérieurement à l’institution des autorisations administratives préalables aux divisions en vue de construire ».

    Auriez vous la gentillesse de répondre aux deux questions suivantes ?

    1/ De quand date « l’institution des autorisations administratives préalables aux divisions en vue de construire » ?

    2/ Dois-t-on comprendre que les lotissements antérieurs à cette date voient automatiquement rendues caduques les éventuelles clauses de leur règlement ou CC (approuvé ou pas) ne respectant pas les règles du PLU ou documents d’urbanisme en vigueur et ,en ce y compris, l’interdiction de diviser un lot du lotissement en vu de construire ?

    Par avance merci.

  • Bonjour,
    J’ai un projet de construction sur le terrain de mes parents.
    Ce terrain est le lot n°1 d’un lotissement datant de 1973 comprenant 3 lots.
    Nous sommes en possession d’u cahier des charges qui stipule que: » Chaque lot ne pourra recevoir qu’un seul logement. Les propriétaires ne pourront subdiviser leur lot ».
    Il est également écrit dans ce document que : »Cette parcelle de terrain constitue le lot n°1 d’un lotissement approuvé par arrêté préfectoral dont une ampliation a été publiée au bureau des hypothèques… »
    Suite à ces informations et à la loi ALUR du 24 mars 2014 je me pose des questions :
    Est-ce que je peux entreprendre de diviser le lot pour construire une maison d’habitation ?
    Suis-je obligé pour cela de réviser le règlement de lotissement avec l’accord des colotis en appliquant : « la nouvelle majorité requise de la moitié des propriétaires détenant ensembles les 2/3 au moins de la superficie du lotissement et inversement » ?
    Car la loi ALUR précise expressément que : « la procédure de modification des lotissements s’applique aux stipulations de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés »
    Merci par avance pour vos éclaircissements à ce sujet
    Cordialement
    Alexandre

  • Bonjour Monsieur Bourdon.

    Lorsqu’un lotissement de plus de 10 ans voit son règlement ou CC approuvé (donc caduques) et qu’il est possible de détacher une parcelle d’un terrain bâti, peut-on se raccorder aux réseaux non cédés à la commune (s’ils sont à même de recevoir une nouvelle construction) sans avoir besoin de l’accord des colotis ?

    A contrario si nous sommes en présence d’un CC non approuvé ou de statuts dans lesquels est mentionnée l’obligation d’avoir l’accord des colotis pour se raccorder aux réseaux (toujours privés) du lotissement, doit considérer que nous avons affaire à une clause « non réglementaire » et donc encore d’actualité jusqu’en 2019 ?

    Par avance merci de votre éclairage…

  • Bonsoir

    La clause de votre cahier des charges « Les propriétaires ne pourront subdiviser leur lot ». n’est pas, à mon sens une disposition de nature réglementaire de votre cahier des charges, mais une clause de nature contractuelle.

    Votre cahier des charges a t’il été approuvé par l’administration ?

    – si ce n’est pas le cas, la clause reste applicable aux colotis et opposable à votre projet et ne saurait être modifiée qu’à la majorité prévue dans ce document (s’il n’y en a pas, ce sera l’unanimité)

    Si ce cahier des charges a été approuvé par l’administration, et sous réserve que votre propriété soit actuellement couverte par un POS ou un PLU,
    le texte susvisé prévoit sa caducité automatique au bout de dix ans à compter de la date d’autorisation de lotir et la doctrine du ministère considère que cette règle ne vous est donc plus opposable, par application de l’article L442-9 modifié par la loi ALUR.
    Néanmoins, comme évoqué au cours de précédents fils de discussion ce n’est pas du tout la position de la cour de cassation qui considéra en juillet 2014 qu’une disposition liée au gabarit des constructions, donc réglementaire, mentionnée dans un cahier des charges, qu’il ait été ou non approuvé, ne saurait tomber sous l’effet de la caducité prévue à l’article L442-9.
    Si votre CC a été approuvé, vous n’avez aucun risque de recours administratif ou de retrait de votre PC pour les motifs que vous soulevez, mais un réel risque de recours civil de l’un des colotis, durant 30 ans, pour violation d’une disposition contractuelle d’un cahier des charges.
    La sanction peut même aller jusqu’à la démolition. Il faut que la jurisprudence nous éclaire définitivement sur ce problème insoluble.
    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonsoir

    Très rapidement:

    Question:
    Lorsqu’un lotissement de plus de 10 ans voit son règlement ou CC approuvé (donc caduques) et qu’il est possible de détacher une parcelle d’un terrain bâti, peut-on se raccorder aux réseaux non cédés à la commune (s’ils sont à même de recevoir une nouvelle construction) sans avoir besoin de l’accord des colotis ?
    Réponse:
    Tout dépendra de la façon dont est géré cet espace commun et sous quels statuts: Copropriété ? ASL ? indivision ? Seule la lecture approfondie des clauses mentionnées dans ces documents permettrait de répondre à votre question

    Question:
    A contrario si nous sommes en présence d’un CC non approuvé ou de statuts dans lesquels est mentionnée l’obligation d’avoir l’accord des colotis pour se raccorder aux réseaux (toujours privés) du lotissement, doit considérer que nous avons affaire à une clause « non réglementaire » et donc encore d’actualité jusqu’en 2019 ?
    Réponse:
    Sans aucun doute, l’accord préalable des colotis s’imposera.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Mr BOURDON

    Un grand merci pour votre réponse!

    Oui ce cahier des charges a été approuvé par arrêté préfectoral dont une ampliation à été publiée au bureau des hypothèques.

    Pour info, j’ai déposé un certificat d’urbanisme opérationnel sur ce projet qui à été accepté. Il faut donc que je m’arrête là et abandonne mon projet ?

    Nous sommes en zone de montagne, la politique actuelle est de concentrer les habitations afin de ne pas miter le paysage. Ce projet s’inscrit dans ce schéma. La Loi ALUR ne facilite donc en rien la densification des lotissements comme j’ai pu le lire sur le net….

    Bien cordialement

    Alexandre

  • Re-bonjour et encore merci pour vos éclaircissements.

    Je me permet de vous reposer quelques questions:

    Je souhaite réunir tous les colotis (3 au total, ma maman comprise). Afin de leur expliquer en toute transparence le projet et d’aborder la clause du cahier des charges qui stipule que « les propriétaires ne pourront subdiviser leur lot »
    Je souhaite durant ce RDV leur proposer de réviser ce cahier des charges pour que chaque lot puisse être divisible.

    Question1: Comment dois-je organiser ce RDV ? Est-ce une assemblée générale avec ordre du jour ? Existe-t-il un document type pouvant m’aider dans cette démarche?

    Question2: Je souhaite durant ce RDV proposer un vote pour ou contre la subdivision des lots. A l’issue de ce vote, si j’obtient 2 oui sur 3, pourrons nous alors modifier le cahier des charges pour rendre les lots divisibles ? En sachant que les lots font la même surface (nous rentrerons donc dans:  » la nouvelle majorité requise de la moitié des propriétaires détenant ensembles les 2/3 au moins de la superficie du lotissement et inversement »

    Question 3 : Qui peut modifier le cahier des charges une fois que la majorité des colotis est d’accord ? La mairie ? La Préfecture ?

    Merci pour vos précieux conseils

    Bien cordialement

    Alexandre

  • Bonjour

    Réponses ci-dessous de façon synoptique

    QUESTION
    Je souhaite réunir tous les colotis (3 au total, ma maman comprise). Afin de leur expliquer en toute transparence le projet et d’aborder la clause du cahier des charges qui stipule que « les propriétaires ne pourront subdiviser leur lot »
    Je souhaite durant ce RDV leur proposer de réviser ce cahier des charges pour que chaque lot puisse être divisible.

    Question1:
    Comment dois-je organiser ce RDV ? Est-ce une assemblée générale avec ordre du jour ? Existe-t-il un document type pouvant m’aider dans cette démarche?

    REPONSE 1
    Si vous êtes ni en copropriété de sol ni en ASL il n’y a pas d’AG a faire. Une réunion amiable chez vous suffira pour exposer vos motifs.
    Il n’y a pas de modèle type de pouvoir, tout dépendra de la rédaction de votre cahier des charges

    Question2: Je souhaite durant ce RDV proposer un vote pour ou contre la subdivision des lots. A l’issue de ce vote, si j’obtient 2 oui sur 3, pourrons nous alors modifier le cahier des charges pour rendre les lots divisibles ? En sachant que les lots font la même surface (nous rentrerons donc dans: » la nouvelle majorité requise de la moitié des propriétaires détenant ensembles les 2/3 au moins de la superficie du lotissement et inversement »

    REPONSE 2

    Non, car il s’agit d’une disposition non réglementaire. La majorité requise est celle qui est mentionnée dans le cahier des charges et s’il n’y en a pas, ce sera l’unanimité à obtenir

    Question 3 : Qui peut modifier le cahier des charges une fois que la majorité des colotis est d’accord ? La mairie ? La Préfecture ?

    REPONSE 3
    Ni mairie, ni préfecture car il s’agit purement de droit privé, il conviendra simplement de publier la modification du CC aux hypothèques, à l’occasion d’une vente par exemple.

    Je peux vous aider dans le cadre de ce dossier pour une prestation de préparation et rédaction des attestations à obtenir auprès des colotis. Me contacter si besoin à mon cabinet de NOISY le GRAND.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Votre CU opérationnel est logique puisque votre projet est conforme au PLU. Néanmoins il est délivré sous réserve du droit des tiers….
    Vu la position de la cour de cassation, et en attendant que l’on soit mieux fixés, je vous conseille de ne pas continuer en faisant « fi  » de cette interdiction de diviser de votre CC.
    Au lieu d’abandonner votre projet il faut plutôt chercher l’accord des colotis, qui, de leur coté, seraient peut être aussi intéressés de pouvoir diviser leur terrain dans l’avenir.

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Merci encore pour cet éclairage…

    Pourriez vous à l’occasion répondre aux questions ci-dessous posées le 02/04/2015 dernier ?

    Par avance merci.

    ALAIN

    Bonjour Monsieur Bourdon,

    Dans vos commentaires sur la Loi Alur vous précisez la chose suivante :

    « Il est à noter que l’application des articles L. 442-10 et L. 442-11 portant sur la modification des lotissements étant réservée aux seules opérations
    « ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir ou d’un permis d’aménager », ne saurait a priori être mise en œuvre pour des lotissements qui ont été réalisés antérieurement à l’institution des autorisations administratives préalables aux divisions en vue de construire ».

    Auriez vous la gentillesse de répondre aux deux questions suivantes ?

    1/ De quand date « l’institution des autorisations administratives préalables aux divisions en vue de construire » ?

    2/ Dois-t-on comprendre que les lotissements antérieurs à cette date voient automatiquement rendues caduques les éventuelles clauses de leur règlement ou CC (approuvé ou pas) ne respectant pas les règles du PLU ou documents d’urbanisme en vigueur et ,en ce y compris, l’interdiction de diviser un lot du lotissement en vu de construire ?

    Par avance merci.

  • Bonjour Mr BOURDON,

    Un grand merci pour vos précisions et pour avoir pris le temps de me répondre.

    J’ai un RDV cette semaine avec l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL). Suite à ce RDV, je n’hésiterais pas à vous contacter si besoin.

    Bien cordialement

    Alexandre

  • Bonjour,

    Nous habitons dans un lotissement et notre voisine veut vendre une partie de son terrain (constructible) alors que le cahier des charges (datant de 1970), interdit la division ainsi que le morcellement des lots.
    Par rapport à vos réponses précédentes, je pense qu’elle n’a pas le droit, mais elle nous dit qu’en passant par les hypothèques, elle y arrivera.
    Qu’en pensez vous?
    De notre côté que peut on faire (par rapport à la date de 2019)?

    Merci d’avance pour votre précieuse réponse

    Bien cordialement

    Karine

  • Bonjour,

    et merci pour la réponse ci dessus.
    Finalement nous avons construit en rapport avec la limite (imposée) déclarée lors de la vente du terrain.

    Le notaire nous a indiqué que dés que toutes les maisons seront construites sur les autres terrains du lotissement ( un lot restant à faire construire) , la limitation de la surface de plancher ( issu du COS) serait caduque . (??)
    Est ce que cela vous semble correct ?

    je voudrais savoir s’il existe un moyen d’anticiper cette limitation car il est un peu dommage d’être limitée par une mesure qui semble être provisoire.

    Je souhaite créer de la surface de plancher à l’intérieur de ma maison sans aucun changement du bati.
    cet aménagement de pièce est donc aujourd’hui restreint par la fin de construction d’une maison sur un lot voisin !

    merci encore pour votre site.

  • Bonjour

    Je ne peux vous répondre très précisément sans prendre connaissance de votre cahier des charges et de votre règlement.

    Néanmoins, si cette disposition n’est pas de nature réglementaire, ce que je pense personnellement, vous pourrez la maintenir si les colotis votent en ce sens au dela de 2019 (L442-9) et publient ce vote aux hypothèques avant cette date. Malheureusement, les modalités de cette publication ne sont pas encore connues et nous sommes en l’attente d’un décret à ce sujet.

    D’ici là, faites valoir auprès de votre voisine la jurisprudence de la cour de cassation de juillet 2014, cela devrait la faire réfléchir sur les risques qu’elle encours et alertera le notaire.

    Il y a fort à parier que la majorité requise pour modifier ou maintenir cette clause sera celle du L442-10, au lieu de celle mentionnée dans le cahier des charges (généralement l’unanimité), mais nous n’en sommes pas sûrs….

    Bien cordialement

    Franck BOURDON

  • Bonjour Monsieur BOURDON
    Je découvre ce site et j’en profite aussitôt pour vous exposer mon problème. nous faisons partie d’un ancien petit lotissement ( qui n’en n’est plus un car lotissement crée en 1953) notre acte de vente date de 1957, avec cahier des charges hybride malheureusement…et nous venons d’être assignés 52 après !!! parce que nous n’avons pas fait de clôture depuis l’origine de la construction, sur l’avant de notre coproprieté qui longe l’unique desserte de ce lotissement( 1 maison individuelle et 2 coproprietés de 6 appartements). et pas de cloture en accord avec le lotisseur qui habitait justement en face de notre propriété pendant 33 ans, parce que cela nous permettait de nous garer ( sur notre terrain) et que ça facilitait les manoeuvres pour tout le monde . celui qui nous assigne est un nouveau propriétaire qui a acheté la propriété individuelle du lotisseur en l’état ( le lotisseur avait laissé lui même une grande ouverture en face de nous sur la desserte) il a fermé l’ouverture en face de chez nous et ouvert un grand portail en haut de la propriété qui rend plus difficile ses manoeuvres, et il a vécu ainsi 20 ans. subitement il décrète que nous avons violé le cahier des charges et nous demande de construire une clôture pour fermer l’avant de notre propriété:cela va rendre impossible tout stationnement pour les résidents et il n’y a aucune autre possibilité alentour sur un très grand périmètre de se garer. tous les résidents ont entre 60et 91 ans, c’est une vraie catastrophe pour nous, les locataires ne resteront pas et la propriété va perdre de sa valeur en plus de compliquer énormément le quotidien. tout ce que je lis me décourage, l’avocate pense chercher une négociation …je n’y crois meme pas un peu, il n’y a rien à négocier…la règle de cloture ( cloture obligatoire ) est inscrite dans notre acte de vente dans le cahier des charges parmi les 10 articles de tous genres, construction, aspect,desservitude, stipulation de garantie et elle est classée dans les documents des hypothèques dans « charges et conditions ». pensez vous qu’il existe une juriprudence qui permettrait de juger que cette règle de cloture est réglementaire et non privée? acte de vente en 1957, cahier des charges hybride, lotissement tombé, 52 ans sans plainte, entente avec « lotisseur propriétaire »,nouveau propriétaire qui change les ouvertures,ne dit rien 20 ans et nous assigne! la loi alur nous servirait elle, jen ‘ai pas vu de juriprudence en ce sens, pourtant les lois de 1919, 1924, decret de 1958 qui n’avaient que des contenus d’urbanisme mettaient bien les clotures dans leur réglement. je vous remercie de refléchir à mon problème et des conseils que vous pourrez peut être me donner
    cordialement

  • Bonjour Monsieur BOURDON,

    Syndic bénévole d’un lotissement, j’ai lu et relu avec beaucoup d’intérêt votre blog.

    J’ai 2 questions à vous poser:

    1- Faut-il obligatoirement modifier le cahier des charges et le règlement de notre lotissement (construit en 1985) qui mentionnent tous deux des règles d’urbanisme abolies depuis le vote du PLU communal en 2012?
    NB: en 1985 ces documents ont été joints au permis de lotir puis publiés au bureau des hypothèques.

    2 – La vente à un coloti d’une partie des espaces verts communautaires mitoyenne de son lot est-elle soumise aux règles d’urbanisme du PLU?
    NB: il n’est fait mention de la faisabilité de cette opération dans aucun des documents cités, et je ne connais pas le mode de scrutin qui permettrait la valider.

    Bien cordialement,
    Clémentine

  • Bonjour monsieur,
    J’habite un lotissement de 1974 non approuvé, avec cdc publié aux hypothèques en 1974 et qui stipule : 1 seule maison par lot et division interdite.
    D’après la division n’est pas un motif réglementaire, mais quant est il du terme:  » 1 seule maison par lot »
    Si un coloti veut diviser
    L’ASL peut elle intenter une action au civil pour non respect du cahier des charges.?
    Si oui, juridiquement, un coloris peut il  » contraindre » l’ASL à intenter l’action?

    Merci beaucoup

  • Bonsoir,
    On apprend beaucoup des Savants,
    J’ai deux questions à vous poser
    Ces 2 questions concernent une ASL composée de 32 lots compris d’un le même
    périmètre, il est couvert par un PLU, l’autorisation de lotir 21/02/2005 le CES est de 0.7, le classement du lotissement est UB2, les pièces: un Règlement, un Cahier des charges, et des statuts
    De toute évidence, les articles L442-9-10 CU modifié par l’article 159 de la loi ALUR qui s’applique,
    1ère question
    Un des colotis à plusieurs terrains de construits, il lui en reste deux contigus, peut-il les réunir pour un faire un seul, ce qui ramènerait le lotissement à 31 lots, qui entrainerait une modification de notre règlement « c’est une question »
    2ème
    Toujours dans cette ASL: deux terrains qui sont encore à la vente ils sont grands, il n’y plus de COS mais un CES de 0.7 ,
    Sur ces deux terrains j’imagine que deux maisons peuvent être construites sur chaque terrain, par contre est-ce qu’une subdivision est possible de chaque lot,car l’ASL comprendrait 34 lots, faudrait-il modifier les pièces contractuelles du lotissement
    Juste une précision à apporter, il était prévu avant la loi ALUR une maison par lot soit 32 maisons
    Merci pour votre Blog il est intéressant certains Présidents d’ASL devraient le consulter, merci pour le temps que vous y consacrez pour l’enrichir
    Bien amicalement
    Joseph

  • Bonjour Clémentine , concernant la vente des espaces verts cela me semble difficile je crois même impossible, mais Franck Bourdon sera meilleur conseil
    Cordialement Joseph

  • Bonsoir Mr j »aurai besoin d’aide pour bien comprendre les règles
    je dispose d’une villa avec un terrain de1300m2 que je veux partager en 2 lots
    j’ai obtenu l’autorisation des colotis, de la mairie urbanisme, j’ai obtenu le DA par un géomètre exp et la préfecture.
    La notaire bloque mon dossier car le cahier des charges de mon lotissement 1964 bloque les lots à 1000 m2 . elle prétend que je n’aurai pas du demander aux colotis une autorisation pour mon lot mais une modification du cahier des charges
    je comprend plus trop les régles

  • Bonjour,

    Tour d’abord, félicitation pour votre engagement à travers ce blog et votre désir de rendre plus compréhensible les arcanes juridiques relatives à l’urbanisme.

    Je souhaite acquérir un terrain de 4800 m2 constitué de deux parcelles cadastrées et situées dans le périmètre d’une ZAC et en zone constructible. Aussi, voudrai-je obtenir au préalable – une condition suspensive de la vente – un permis d’aménager pour ledit terrain en 4 lots avec partie commune (desserte).

    Ce permis d’aménager pourrait-il comprendre une clause édictée par la Mairie qui spécifierait que 3 des 4 lots seraient constructibles si et seulement si les constructions futures seront connectées au future réseau d’assainissement collectif programmé dans 3 ans par l’aménageur de la ZAC tandis que le 4ième lot bénéficierait d’une autorisation d’assainissement individuel ?
    Je voudrais cette clause car l’assainissement individuel est très réglementé dans cette zone&ZAC aussi je voudrais les assurer que sur 4 lots, seul un serait en assainissement individuel tandis que les 3 autres seraient dans 3 ans en assainissement collectif (à l’arrivée de ce réseau construit par l’aménageur de la ZAC).

    Il m’a été signifié qu’une telle clause est impossible donc que le permis d’aménager du terrain me serait refusé. En effet, le service de l’urbanisme considère que l’octroi d’un permis d’aménager me permettrait de construire 4 habitations sur ces 4 lots avec assainissement individuel, quant bien même ce n’est pas mon projet, que la délivrance du permis de construire leur permet de refuser tout assainissement individuel et que le règlement du PLU+ZAC oblige tout propriétaire à se raccorder au réseau d’assainissement collectif… Aussi je ne comprends pas leur réticence et leur logique juridique.

    Mon objectif est d’être sûr d’acheter un terrain qui pourra être divisé en 4 lots constructibles dont un pour moi pour une construction immédiate et trois à la vente après viabilisation des lots et arrivée de l’assainissement collectif dans 3 ans. Pour cela, il me faut ce permis d’aménager sur l’ensemble du terrain et l’obtention de mon permis de construire pour un lot.

    J’espère que mes explications sont claires.

    Je vous souhaite une belle journée !

    GF

  • Je possède trois terrains de 1000.00m² dans un lotissement de 14 lots – dont 10 construits à ce jour – créé le 25 octobre 2002 et prorogé de cinq ans le 13 juillet 2012. La Mairie de Breuillet 17 donne en juin 2015 un certificat d’urbanisme précisant que les règles du lotissement ne s’appliquent plus. Par contre, la Mairie indique que la zone de ces parcelles ressortissent de la zone du P.O.S NA et a un COS de 0.20. Dans le lotissement originel, la SHON attribuée à chaque terrain était de 244.00 m² (COS 0.20 plus attribution de la SHON sur les parties communes). Puis-je déposer un permis de construire sur ces bases ou dois-je revenir à la règle stricte NA, COS 0.20? Merci

  • Bonjour monsieur,

    Que penser de l’interprétation de la cour de cassation de 2014 au regard du récent de article 29 de la loi Macron modifiant l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme concernant la démolition des constructions réalisées en vertu d’un permis de construire définitivement annulé. Alors qu’auparavant la démolition de ces constructions pouvait être demandée pendant deux ans suivant l’annulation du permis de construire, désormais le demandeur à la démolition aura seulement six mois pour introduire sa demande. Passé ce délai, la construction ne pourra plus être démolie.
    Doit on y lire entre les lignes qu’elle réduirait le délai de recours des tiers à demander la démolition à 6 mois au lieu des 30 ans énoncé par la jurisprudence de 2014 ?

    Merci de votre réponse,

  • Bonjour,

    Je suis propriétaire d’une résidence dans une zone UB.
    Les règles d’urbanisme à respecter concernent t-elles uniquement le terrain détaché ou bien également la maison avec le reste de terrain?

    Cordialement
    Arnaud

  • Merci pour ce topo, c’est très clair et intéressant.

    J’ai entendu qu’il serait très difficile, voir dans les faits impossible de s’opposer à une division parcellaire (division par exemple d’une parcelle en trois parcelles distinctes)

    Quel retour avez vous à ce sujet ?

  • Bonjour,

    Dans le cadre d’une succession, un acquéreur potentiel à fait une offre d’achat le 20 juin 2012 à 160.000 pour un terrain en vue d’y édifier une construction individuelle à usage d’habitation alors qu’e le Plan Local d’Urbanisme arrêté le 13 mars 2012, approuvé le 12 février 2013 et devenu exécutoire le 18 mars 2013.

    Deux agences immobilières, ont estimées le bien à 165.000 euros.

    En qualité d’ayant droit, le 27 mai 2013, j’ai fais valoir mon droit de préemption au même prix.

    Convoqué par le notaire le 11 juillet 2014 pour signer le compromis de vente, le lendemain, le 12 juillet 2014, ledit notaire m’a signifié deux nouvelles estimation du terrain établie par les mêmes agences immobilières fixant le prix à 250.000 euros compte tenu, précise-t-elle,  » Suite au changement de PLU n’imposant plus aucune minimale de surface dans la zone pour construire,
    Sur la commune ou est situé le terrain, le PLU a été approuvé le 12 février 2013 et en vigueur. Il est devenu exécutoire le 18 mars 2013 et n’exige aucun minimum parcellaire pour la construction.

    Pour que cette absence d’exigence s’applique et justifie une augmentation de 56% du prix du terrain, fallait-il attendre que la loi dite DUFFLOT rentre en vigueur ou pouvait-elle avoir lieu avant du fait qu’antérieurement le PLU, dès le 13 mars 2012, n’imposait aucune minimale de surface dans la zone pour construire.

    Je vous remercie de la réponse que vous voudrez bien m’apporter.

  • Bonjour,

    Qu’il me soit permis de solliciter qu’il vous plaise bien vouloir me renseigner :

    Dans le cadre d’une succession dont je suis l’un des ayant droit, un acheteur potentiel fait une offre d’achat le 20 juin 2012 pour un terrain en vue de la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation principale.

    Le Plan Local d’Urbanisme de la Commune où se trouve ledit terrain, a été approuvé par délibération du Conseil Municipal le 26 juin 2012 et il est devenu exécutoire le 18 mars 2013.

    Antérieurement, sous le règlement du POS le terrain était déjà constructible, seuls ont été modifiés :

    – L’article U 5 concernant la surface minimale réglementaire, qui a été supprimée sous le PLU, ce qui permet la division de ce terrain en plusieurs lots,
    – L’article U 14 plus de COS réglementé,
    – L’article UC 9 concernant l’emprise au sol,
    Le 27 mai 2013, en qualité d’ayant droit, j’exerce mon droit de préemption

    Le 11 juillet 2013, le notaire m’invite pour le 31 juillet 2013 à venir signer un compromis de vente.

    Le 12 juillet 2013, ledit notaire m’adresse une estimation datée du 4 juillet 2013 faite par une agence immobilière faisant apparaître une augmentation du prix de 56% en raison, précise l’agent immobilier, « Suite au changement de PLU n’imposant plus aucune minimale de surface dans la zone pour construire, je vous confirme l’estimation du bien. Le nouveau PLU permet également d’envisager une division du terrain en deux lots.

    Ces dispositions apparaissent déjà dans le Plan Local d’Urbanisme approuvé le 26 juin 2012 devenu exécutoire le 18 mars 2013.

    J’ai pu lire que le Plan Local d’Urbanisme approuvé est opposable aux tiers, ce qui signifierait que ses dispositions s’appliquent à tout le monde, c’est-à-dire à toutes constructions ou travaux soumis à permis de construire.

    La question que je me pose est de savoir si ces dispositions existantes dans le Plan Local d’Urbanisme approuvé en 2012, étaient effectivement applicables avant la promulgation au Journal Officiel de la loi de 2014 ou rentrent-elles seulement en vigueur avec ladite loi comme le laisse entendre l’agent immobilier ?

    Merci de la réponse que vous voudrez bien me faire.

    Bien cordialement

  • Bonjour,
    Cette nouvelle loi protège les espaces verts en interdisant aux colotis de les transformer en parking.
    Mais si le lotissement a été repris par la commune, celle-ci en aurait le droit faute d’article dans la loi.
    Il me semble que c’est un oubli car dans ce cas la volonté du législateur de protéger les espaces verts est trahie.
    Qu’en pensez-vous?
    Merci

  • Bonjour,

    Je suis propriétaire d’une maison ( en bandes) dont les limites séparatives des terrains sont mitoyennes.
    Cette maison, en fait, faisait partie d’un permis groupé accordé à un SCI qui a fait construire 72 maisons toutes vendues en état futur d’achèvement mais terrains non clos.
    Les acquéreurs ont donc du construire les murs des limites séparatives suivant les instructions de la notice descriptive et au plan joint. Ces documents ont été déposés au rang des minutes des deux notaires associés suivant acte rédigé par eux le 24 avril 1974.
    A l’époque des instructions strictes précisant la nature des matériaux de construction et la hauteur devaient être respectés.
    Question : est-ce que la loi ALUR remet à plat ces instructions car la commune dispose d’un PLU et la hauteur et la nature des murs n’est pas soumise à déclaration de travaux.
    Nb : hauteur minimum 2.60m.
    D’avance merci

  • Monsieur,
    Propriétaire d’un terrain de 1000 m2 dans une commune soumise à PLU, le cahier des charges de lotissement datant de 1982 interdit la division, alors que le lotissement à bien été rétrocédé en son temps à la commune.
    Aujourd’hui qu’est-ce qui fait foi, le PLU, les dispositions de la loi ALLUR ou bien toujours le cahier des charges du lotissement. Suivant les interlocuteurs les avis divergent et je ne m’y retrouve plus.
    Cordialement,
    Thierry L.

  • Bonjour,

    Après avoir lu l’ensemble des messages de ce site, je me permet de vous interroger sur ma situation:

    J’ai obtenu un permis de construire sur un terrain correspondant à l’ancien espace vert d’un lotissement datant des années 80.
    Un voisin (n’appartenant pas à ce lotissement) conteste le permis comme étant contraire au règlement du lotissement imposant cet espace vert collectif.

    D’après vos différentes réponses j’ai cru comprendre que ce règlement est caduc, et il n’existe à priori pas de cahier des charges.

    Pouvez vous me confirmer que le moyens invoqué par ce voisin est inopérant?

    merci

  • bonjour je viens de lire quelques remarques au sujet des lotissements,
    moi pour ma part j’aurai aimé savois comme moi qui habite dans un lotissement qui etait communal jusque alors et qui a depassé 35 ans ,
    aujourd hui on me dit que le cahiers des charges est caduc et que le reglement n’existe plus,, pouuriez vous me dire quelque chose la dessus , e me expliquer comment et pourquoi la loi enterre ainsi une chose qui est en place apres ces annees ; merci a vous

  • Nous venons de constater que notre lotisseur a accordé un bail emphytéotique à un co-loti (‘sans l’enregistrer) et concernant un espace vert du lotissement qui aurait du être rétrocédé à l’association que le lotisseur aurait du créer (sur acte notarié), ce co-loti n’a pas fait affichage de l’autorisation de travaux accordée par tacicité, et nous nous retrouvons avec une cloture qui d’ailleurs ne correspond pas aux règles d’urbanisme. Nous voulons faire annuler ce bail, remis en état du terrain et ne savons pas comment nous y prendre

  • Nous voyons avec le lotisseur , le notaire ayant établi le règlement de lotissement en 1998, et la plupart des actes de propriétés des terrains, demain matin . Pourriez-vous nous indiquer la marche à suivre. Merci d’avance

  • Bonjour Monsieur,

    Notre cahier des charges mentionne les servitudes découlement des eaux pluviales grevant certains lots.

    Le Président de notre ASL sollicite la suppression définitive du Cahier des Charges. Je précise qu’il ne comporte aucune clause réglementaire seulement contractuelle.

    Ma question : Peut il le faire ?

  • Bonsoir Monsieur Bourdon et merci pour vos lumières

    Je suis proprietaire à Nîmes d’un terrain de 2175m2 sur lequel j’ai eu le droit de construire 2 maisons avec ,bien sur 2 permis et 2 certificat de conformite. les dates de construction sont 2003 et 2010 . sur ce meme terrain ,j’ai la moitie du terrain qui me reste libre.

    questions: qu’est -ce que la loi ALLUR ME PERMET DE FAIRE?

    AI-JE LE DROIT DE DIVISER MON RESTE DE TERRAIN ET DE LE VENDRE EN LOT(350 m et 350m2)? TOUT EN GARDANT MES DEUX MAISONS?

    QU’EST CE que la loi ALLUR ME PERMET DE FAIRE .

    merci Monsieur BOURDON POUR TOUT

  • Bonsoir Monsieur BOURDON

    connaissez-vous un geometre expert sur Nîmes à me conseiller et qui soit bien renseigné sur la loi Allur?
    MERCI

  • Monsieur Bourdon bonjour,
    Un grand merci pour vos informations très utiles. J’espère que vous pourrez répondre à mes questions qui sont les suivantes:
    Une demande de permis d’aménager de 4 lots déposée juste après la sortie de la loi alur prévoyait une répartition de la surface de plancher de 4 fois 110 m² soit 440 m², surfaces calculées d’après le cos en application avant cette loi.
    Le cos n’existant plus, peut-on obtenir sur un lot un permis de construire d’une surface de plancher supérieure à ces 110 m² ou le lotisseur doit-il déposer une demande préalable de modification du PA en fonction des nouvelles règles de densité qui permettent une surface constructible plus importante?
    La Mairie peut-elle s’y opposer?
    Merci beaucoup pour vos réponses.

  • Bonjour,

    Nous souhaitons acheter une maison dans un lotissement privé de 1977. Nous aimerions diviser le terrain et vendre l’autre partie en terrain constructible.

    Le cahier des charges de 1977, stipule que les lots sont indivisibles et impose une seule construction par lot. Ces mentions sont également reprises dans le titre de propriété.

    La zone est couverte par le PLU.

    la clause d’indivision est-elle caduque tout de suite ou en mars 2019 ?

    Merci d’avance

    Cdt

  • Bonjour
    Votre article est fort intéressant et je vous en remercie.
    Malheureusement j’ai du mal à saisir certaines notions.
    Le mieux étant de vous exposer notre cas pour avis.

    Tout d’abord une question générale : un lotissement datant des années 50 avec cahier des charges signé par un préfet, dont le règlement de lotissement a mété annulé par la mairie faute de maintien par les colotis, et qui au final n’est plus vraiment un lotissement dans le sens où plus rien n’est géré en commun, peut il etre esclave du cahier des charges initial ?

    Nous avons fait construire (PC obtenu 12/2014) une villa avec garage en limite de propriété voisine accordé selon le PLU qui nous autorise à construire dans les quatre mètres de la limite de propriété un garage ou une annexe jusqu’à quatre mètres de hauteur.
    Nous avons également construit dans le respect du PLU une cabane de jardin sur cette même limite de propriété.
    Nous sommes soumis à un cahier des charges signé par le préfet le 30/10/1957.
    Dans l’article 6 du cahier des charges il est écrit  » une zone de non construction de quatre mètres sera exigée en bordure des propriétés voisines. La zone de non aedificandi est de cinq mètres en bordure des routes ».
    Avions nous raison ou tort de construire en limite de propriété selon la loi ALUR?

    Un voisin locataire a t il le droit de nous attaquer ? J’ai cru comprendre que seuls les colotis pouvaient le

    Le lotissement a vu son règlement annulé par la commune et il comprenait à la base 50 copropriétaires.
    Plusieurs d’entres eux ont construit en limite de propriété et diviser leur terrain pour y faire mettre d’autres constructions.
    Est ce qu’un colotis a le droit de nous attaquer et uniquement nous en justice parce qu’il ressent un préjudice où doit il attaquer l’ensemble de colotis qui n’ont pas respectés le cahier des charges ?

    Autre question : à la suite du cahier des charges est rédigé un arrêté validé également par le préfet qui contient un article stipulant que « sur chaque lot pourra être édifié qu’une seule maison d’habitation qui comprendra un seul logement ».
    Est ce caduc au vu de la loi ALUR ou peut on quand même diviser les terrains et construire ?
    Sachant que plusieurs colotis ont séparé et vendu des parcelles ?

    Et finalement sachant que beaucoup de colotis n’ont pour la plupart pas respecté certaines clauses du cahier des charges, quels risques avons nous?
    La justice pourrait elle faire démolir plusieurs maisons pour non respect du cahier des charges ?

    Je vous remercie de l’attention que vous porterez à nos questions car nous sommes dans une situation extrêmement délicate.

    Cordialement

    Rachel

  • Bonjour,
    notre commune est actuellement en étude de PLU . Je dispose d’un terrain de 2500 m2 en plein centre du village . La municipalité à décider que sur ce terrain il ne pourra être construit que trois logements et qu’une route terminant en raquette devra être construite (7m de large sur 30 mètres de long avec éclairage public) Il sera très difficile de reporter le coût d’une telle infrastructure sur seulement 3 lots . comment puis je m’opposer à une telle décision ? une desserte privée simple suffirait . je vous remercie par avance de votre conseil .

  • En cas de non respect des délais de mise en place de PLU par une commune, la mise en place du RNU s’applique. Existe t il une règle de densité ! Si les articles R.111-18? R.111-19 sont respectés on peut donc construire les volumes que l’on souhaite avec la densité que l’on veut !
    D’avance merci pour votre réponse concernant la densité sous RNU cela ne semble pas être pris en compte dans la réglementation.

  • bonjour Monsieur,
    je lis avec intérêt vos interventions mais ne suis pas sûre de vous avoir bien compris en effet je suis dans un lotissement de 1986 qui a demandé le maintien de ses règles, après 10 ans et je suis dans une commune dont le plu a été annulé et qui est revenu au pos (avant mars 2014), à vous lire le règlement du lotissement devra s’accorder aux règles d’urbanisme par annulation automatique des clauses contradictoires lorsque la commune aura un nouveau plu mais je lis cela sur un site notarial :
    « Toutefois lorsqu’une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique »
    que dois-je en conclure ? que l’annulation des règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement n’est pas du tout automatique ou que la demande du maintien des règles dont il est question n’est pas celle que nous avons déjà faite mais la nouvelle dont vous parlez, à effectuer avant mars 2019 ? je vous serais très obligée de bien vouloir éclairer ma lanterne si vous en avez le temps et la disponibilité bien sûr-avec tous mes sincères remerciements (pour ce gros travail bénévole sur votre site dans tous les cas)

  • Bonjour,

    Nous souhaitons acheter une maison de1983. Est ce qu’on peut diviser le terrain pour habitation et aussi commerce?

  • bonjour je voulais vendre une parcelle de terrain constructible de 1200m2 mais d’après le récent PLU il paraitrait que je ne peut vendre qu’a un promoteur pour faire un lotisssement. je n’aurais donc pas le droit de vendre à un particulier pour construire une villa ? EST LEGAL UO NON MERCI

  • Bonsoir,

    nous avons eu le même problème que vous et sommes allés nous renseigner chez un notaire.
    il nous a dit que la clause interdisant la division et le morcellement du terrain qui est dans le cahier des charges, est une règle de droit privé et par conséquent, elle reste en vigueur. Il faut donc l’accord des colotis pour pouvoir changer la clause . La loi Alur intervient dans les règles d’urbanisme,mais pas dans les règles de droit privé.

    Bien cordialement

  • sur un lotissement de 2 parcelles validé en mai 2007 une parcelle est toujours en vente, la mairie veut diminuer la surface constructible sur la commune.
    on me dit que cette parcelle de 1100m2 risque de devenir inconstructible, alors qu’elle est lotie, entourée de construction , on parle de densifier et là c’est le contraire qui ce ferait ??
    la mairie peut elle pratiquer de la sorte que puis je faire ?? merci d’une réponse

  • Bonjour,
    Nous sommes exactement dans la même situation que vous…
    Avez vous eu réponse a votre question? Et ou en êtes vous à ce jour?
    Bien cordialement

  • bonjour, la MAIRIE me vends un terrain qui était un espace vert sur un lotissement des années 1955 dont elle est propriétaire car rétrocédé a la commune il y a quelques années;
    Mon notaire me prévient que la commune ne peut me le vendre qu’en est ‘il exactement
    merci

  • Bonjour,

    Je suis dans le cas ou la ZAC a été supprimée, mais le CCCT ayant été approuvé par la conseil municipal avant la loi SRU en 1990, le cahier des charges n’a pas été supprimé. N’est ce pas ? Si le CCCT est toujours valide alors aucune extension de construction n’est possible car la totalité des SHON disponibles a été attribuée.

  • Bonjour,
    Pouvez-vous me préciser si un lotissement approuvé par le Préfet en 1953 n’est pas concerné par l’article 441-9 du code de l’urbanisme et la loi Alur.
    Ce règlement et cahier du lotissement sont-ils toujours valides ?
    Un PLU existe dans la commune. Les colotis sauf un ont refusés d’être contraints aux règles du PLU.
    Un coloti souhaite construire (après démolition d’une maison) un immeuble de 29 lots et 6 étages sur l’une des parcelles alors que le lotissement prescrit des maisons individuelles et une hauteur maximale de 8 mètres.
    D’avance merci
    Courtoisement.
    AA

  • Bonjour,

    J’ai acheter un terrain de 5400m² en 2014 un premier refus de permis de construire car mon projet ne rentrais pas dans le POS « hauteur de gouttière trop haute toit terrasse » La mairie me précisa qu’au vue du changement du PLU mon projet pourra se faire.
    Maintenant la mairie à modifié mon terrain de Zone UB en Zone UBR et m’impose de faire un permis de lotir pour minimum 6 maisons sur mon terrain.
    Ce n’était pas du tout mon projet .
    En ont t-il le droit.

    Merci de votre réponse.

  • Attention : si un règlement impose une densité minimale exprimée en m² de surface plancher divisée par une surface de terrain à batir, hors voirie ou non (cela étant équivalent à un COS minimal par opposition au COS maximal largement utilisé et désormais interdit), cela signifie que les construction moins denses seront nécessairement refusées.
    Cette règle peut être particulièrement pertinente dans les petites communes rurales dans lesquelles certains propriétaires veulent continuer à construire des maisons de plain-pieds sur des surfaces importantes, contribuant ainsi à l’étalement urbain.
    Le VSD n’est alors pas applicable.

  • Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison dans lotissement depuis 2009 , arrêté de lotir de 07.2008. Pour moi les aménagements du lotissement ne sont pas terminés, par rapport au cahier des charges et au rapport de présentation.
    Ma question :
    Est ce que je peux demander « l’obligation de délivrance conforme » si oui comment ?

    Merci de vos réponses

  • Bonjour,
    J’ai signé un compromis pour l’achat d’un terrain dans un hameau privé soumis à cahier des charges (date de 1997, enregistrer au préfet en 1977, valider après modif en AG par arrêté municipal en 1998). Le hameau est dans une zone couverte par un PLU. Le vendeur qui détenait une parcelle de 3100m² nous vend 1800m² de terrain avec une facade de 25ml. Le vendeur garde le reste (1300m², 20.5ml de facade) en réserve foncière.
    Dans le cahier des charges il est stipulé que toute division de terrain doit se faire avec un minimum de 1500m² de terrain et 25ml. Le terrain que nous souhaitons acheter a bien ces caractéristiques là mais pas le terrain que le vendeur souhaite se garder en réserve foncière.
    L’asl du hameau privé s’oppose donc par recours civil à cette division. En a t elle le droit du fait de la nouvelle réglementation de la loi ALUR ?

    Cordialement,

  • Bonjour

    Je viens vers vous pour savoir si vous savez si un cahier des charges de 1955 n a pas été enregistré au bureau des hypothéques? EST IL VALABLE ?

    Marie Peixoto

  • Bonjour Monsieur,

    Propriétaire d’une maison individuelle, j’ai fait réaliser par un géomètre expert une division de mon terrain, aujourd’hui divisé en deux lots, l’un avec la maison d’origine, l’autre (la nouvelle parcelle issue de la division) avec une maison qu’on vient de faire construire.
    La vente de notre maison, celle étant sur le terrain à l’origine, vient d’être suspendue par le notaire au motif qu’il existe un cahier des charges de groupe d’habitations qui interdit toute division parcellaire.
    Ce cahier des charges avait pourtant été remis au géomètre expert qui n’y a pas décelé d’obstacle et a du pensé qu’il était devenu caduque comme le serait devenu un cahier des charges de lotissement.
    En quoi la responsabilité du géomètre expert est-elle engagée ? Doit-il étudier le cahier des charges pour s’assurer de la faisabilité de la mission pour laquelle on le mandate ? doit-il réclamer ce cahier des charges si on ne le lui fournit pas ? Car, aujourd’hui, il prétend ne jamais avoir eu en sa possession cahier des charges…

    Merci d’avance pour votre réponse, cordialement.

  • Complement info

    Ok permis avec nouveau plu qui sort en septembre mais obligation de laisser 2m50 de Facade sur les 9 mètres pour cause esthétique
    J’ai un pavillon d’un côté et un petit immeuble de 3 étages de l’autre…
    Le plus simple etait de d’accoler sur l’immeuble
    Et bien non
    Il y aura un pavillon de 6m50 de large…et 25 M de long…
    Au 16 av Beaurepaire …
    En vous remerciant pour votre ecoute et conseils

  • Bonjour Monsieur BOURDON
    Jai un terrain de 2175m2 à NIMES sur lequel j’ai deux logements : ma maison de (136m2) et une extension de(110m2) . Ces logements ont leur documents (certificats de conformités) chacuns . JE SUIS CONCERNE PAR LA LOI ALUR.

    QUESTIONS
    je veux vendre les deux maisons tout en vendant le reste du terrain (1200m2) en deux lots (600m2 chacun) ……..COMMENT FAIRE?
    Ai-je le droit de vendre les 2 maisons à part ainsi que les terrains chacun a part?
    Ou dois-je constituer une copropriété?
    Ai-je le droit de vendre une maison et constituer une copropriété pour la maison resntante et les 2 terrains ?
    Ai-je LE DROIT de vendre chacun bien sans constituer une copropriété?

    MERCI pour vos lumières

  • Bonjour monsieur
    J’ai un terrain de 2500 m2 avec une maison deja construite, j’ai procede a une division du terrain en deux l’un de 1200m2 et l’autre de 1300m2.
    J’ai depose un deuxime permis accorde par la mairie, j’ai contruit la deuxime maison Mon voisin peut-il me faire des problemes .( demolition ou dommage interets ou autre)
    Lotissement plus de 10ans

  • Bonjour, je vous remercie pour cet article mais j’ai une petite question : pouvons nous avoir un recours possible lorsque le PLU oblige une surface de plancher maximum en rénovation?

  • Bonjour,
    La loi Alur concerne dans votre article les lotissements. Qu’en est-il des copropriétés horizontales? Les règles d’urbanismes sont-elles les seules applicables après 10 ans ou les copropriétaires ont-ils encore leurs mots à dire sur les agrandissements éventuelles des autres copropriétaires après 10 ans?
    En vous remerciant.

  • Bonjour

    cela ce nomme POS valant PLU, si ces communes ont obtenu une dérogation préfectorale, leur permettant d’allonger le délais de mise en application d’un véritable PLU, elle peuvent maintenir ces conditions jusqu’au 27 mars 2017 (ce délais préalablement défini au 1er janvier 2016 pour les commune ayant institué un PLU qui à été opposé . dans l’attente d’être a nouveau proposé)
    Passé ce délais le RNU (règlement national d’urbanisme) se subrogera au POS valant PLU.
    Bien respectueusement
    Frédéric

  • Monsieur BOURDON Bonjour et bravo pour vos pertinents commentaires.

    Je souhaiterai votre avis sur deux opérations immobilières (identiques)concernant une surface de 6.000 M2 évaluée par deux géomètres « transformée » en 1 HA 43 selon la « grosseur du crayon ou la puissance de la loupe » pour être « constructible » de 8.000 M2 avec COS dans un POS Valant PLU de 2013, le surplus 10 A est inconstructible selon arrêté PPRIF du Préfet, projet qui n’a pas vu le jour.

    Maintenant pour être en conformité avec le PLU en cours et enquête publique également en cours, cette surface de 6.000 M2 va accueillir 8.250 M2 de surface plancher et une emprise au sol de 0,50, le surplus de 10 Ha est toujours inconstructible selon le PPRIF ( anti incendie ) mieux la commune a été débouté par le T.A. Comment peut on construire 8.250 M2 sur 6.000 M2 de surface, alors qu’un récent canal passe sur ce terrain et qu’est aménagé un voie de passage contre les incendies de 4 M de large sur 200 M qui logiquement doit venir en déduction. On me rétorque que la loi alur et le PLU permettent cela en raison de l’unité foncière dont la plus grande partie est inconstructible comme déjà exposé.
    Je suis prêt à vous rencontrer dès que possible, à toutes fins. Jacques AFI

  • Bonjour, nous avons acheté en 2008 une unité foncière de 4780 M2 avec un CU de 400m2. Cette unité foncière n’était constructible au niveau du PLU que si le terrain comptait au moins 4500 M2 et tous les terrains avoisinant le notre possède tous à peu près la même surface.
    Nous avons essayé de le revendre (car nous avons fait une autre acquisition ) mais sans aucun résultat depuis 8 ans aussi nous souhaiterions le diviser en deux unités foncières, apparemment avec la loi alur ça serait possible.
    Merci de nous répondre et félicitations pour vos réponses très précises, vraiment.

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