La loi ALUR et le foncier

Franck Bourdon 1Franck Bourdon
Géomètre-Expert
Membre de la commission d’urbanisme de l’ordre des Géomètres Experts

1) La suppression du COS enfin actée par la loi ALUR, quelles en sont les modalités et conséquences à venir ?

Le COS ayant été souvent qualifié depuis au moins quinze ans d’obstacle avéré à la densification des zones déjà équipées, et d’outil dépassé pour promouvoir efficacement un aménagement urbain de qualité, sa suppression est définitivement enclenchée par la loi ALUR. Néanmoins, celui-ci perdurera encore quelque peu dans certains cas en fonction de la nature du document d’urbanisme applicable, ou de certains articles ou procédures d’urbanisme pouvant s’y référer.

Pour les PLU

La nouvelle rédaction de l’article L. 123-1-5 précisant le contenu de leur règlement est d’application immédiate et rend désormais illégale toute règle basée sur l’existence d’un COS, qu’il soit unique ou différencié en fonction de la superficie du terrain, de la situation ou de la destination des constructions.

Nonobstant la nécessaire suppression ultérieure des dispositions du PLU liées au COS, qui devra être généralement constatée par voie de modification simplifiée, il n’en reste pas moins que les services instructeurs ont l’obligation, depuis le 27 mars dernier, d’en écarter systématiquement l’application lors de l’instruction de toute autorisation d’urbanisme déposée postérieurement à cette date, que ce soit une déclaration préalable, un permis de construire ou un permis d’aménager, et ce sur le principe de l’article 16-1 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations qui oblige la personne publique à ne pas appliquer, d’office ou à la demande de toute personne intéressée, des dispositions réglementaires devenues illégales ou sans objet, et ce avant même que le document d’urbanisme applicable soit effectivement modifié en ce sens.

Pour les POS 

L’article L. 123-1-5 modifié par la loi ALUR ne portant que sur le contenu des PLU, la suppression immédiate du COS n’est pas applicable aux POS. Afin d’éviter une application aux effets catastrophiques de la suppression du COS dans des documents d’urbanisme qui n’ont pas fait l’objet d’une réflexion « post SRU », le gouvernement maintient  l’application du COS pour les POS en vigueur, qui devront néanmoins engager leur transformation enPLU dans un délai désormais encadré, faute de quoi le RNU redeviendrait applicable à la totalité du territoire le concernant.

Pour certains articles basés sur la nécessaire existence d’un COS 

Même si ceux-ci peuvent perdurer, selon les cas, sur la base d’autres règles de densité que le seul COS, certains articles du Code de l’urbanisme liés au contrôle arithmétique de la densité ne sont désormais plus applicables dans leur version antérieure au 24 mars dernier, quelle que soit la nature du document d’urbanisme applicable (POS ou PLU).

Tel est le cas notamment, et de façon non exhaustive :

– Des articles L. 127-1, L. 128-1 ou L. 123-1-11 accordant des bonus de constructibilité en fonction de la destination des constructions et de leur degré d’efficacité en performance énergétique.

– De l’article L. 123-1-11 qui permettait aux communes qui le souhaitaient de gérer la densité résiduelle sur une partie ou la totalité de leur territoire, pendant dix ans, à compter de la date de division de toute propriété bâtie y étant soumise.

– De l’article L. 123-4 qui ne prévoyait dans sa version antérieure à la loi ALUR que des possibilités de transfert de COS dans certaines zones à protéger.

A contrario, si le seuil minimal de densité prévu aux articles L. 331-35 et suivants ne peut plus aujourd’hui être maintenu et appliqué au regard du seul COS sous l’emprise d’un PLU, (mais reste encore d’actualité sur la base d’autres règles d’urbanisme), il restera applicable sur la base d’un COS sous l’emprise d’un POS tant qu’il n’aura pas été transformé en PLU ou qu’il sera rendu inapplicable sous l’effet des règles de caducité nouvellement instaurées.

Tout nouveau projet de construction ou d’aménagement devra donc être nécessairement appréhendé et instruit différemment au regard de sa densité maximale par application d’un COS, selon la nature du document d’urbanisme lui étant opposable.

2) Comment les règles du lotissement sont-elles réformées et assouplies ?

Depuis longtemps, l’acte de construire, ou de subdiviser en lotissement était confronté aux problèmes générés par l’application et le maintien, ou pas, sans limite dans le temps, de clauses réglementaires liées à l’urbanisme contenues dans certains documents du lotissement, qu’ils soient, ou non, approuvés ou publiés. La Cour de cassation avait, par exemple, retenu que quelle que soit la date de rédaction d’un cahier des charges, approuvé ou non, il revêtait un caractère contractuel et que ses clauses engageaient les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (3e ch. civile, 24 octobre 1990, pourvoi n° 89-15142).

Ce problème récurant a donné naissance à deux courants de jurisprudence fournis et opposés sur le sujet de l’application ou de la caducité de ces clauses en fonction de leur nature (« le contenu ») ou de la nature juridique du document qui les édicte (« le contenant »). Le non-respect de certains cahiers des charges, surtout lorsqu’ils n’ont pas été approuvés par l’administration, conduit dans certains cas à une instabilité juridique de l’acte de construire ou d’aménager pouvant perdurer durant trente ans.

A contrario, le respect intégral des clauses réglementaires pouvant exister dans un cahier des charges peut empêcher toute évolution ou densification du lotissement quand bien même en aurait- il la capacité fonctionnelle.

Afin d’augmenter toutes les chances de densification des lotissements existants, le législateur a souhaité réduire considérablement la portée et les effets de toutes dispositions de cahiers des charges à caractère réglementaire se rapportant à l’urbanisme et à l’acte de construire, voire les supprimer de façon radicale.

En ce sens, la loi ALUR empêche explicitement la contractualisation pure et sans limite dans le temps de clauses réglementaires d’urbanisme, même au travers d’un document non soumis à approbation de l’administration, tel un cahier des charges, en les soumettant au régime de la caducité au bout de dix années, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un POS ou d’un PLU approuvé.

Elle exclut également la possibilité, autrefois accordée aux colotis d’un lotissement approuvé, sous réserve de l’obtention de la majorité requise, de maintenir ces règles d’urbanisme au-delà du délai de dix ans postérieur à sa création, afin d’éviter leur caducité automatique et de plein droit dès lors qu’il était situé dans le périmètre d’un POS ou d’un PLU approuvé. La nouvelle version de l’article L. 442-9 précise aussi que même si le maintien de ces règles a été voté antérieurement à la mise en application de la loi, ces dernières sont tombées le jour de sa mise en application si le lotissement est couvert par un POS ou un PLU.

Par contre, toutes les clauses de nature réglementaire d’un cahier des charges non approuvé par l’administration, qu’il fut publié ou non, sont réputées caduques depuis la date de mise en application de la loi

Cette disposition est étonnante, car elle remet en cause la stabilité juridique du contrat préexistant, relevant du seul droit privé, mais est justifiée par le gouvernement par des motifs d’intérêt général qu’il considère comme suffisants notamment par sa volonté avérée de lutter contre l’étalement urbain et ses diverses conséquences en favorisant la densification des zones déjà urbanisées.

Cette possibilité d’ingérence de l’administration dans le contrat d’ordre privé semble par ailleurs appuyée par une récente jurisprudence du Conseil d’État Commune de Saint Jean de Monts du 7 octobre 2013, req.  n° 361934, arrivée à point nommé, qui a  validé la possibilité d’appliquer l’article L. 442-11 pour une mise en compatibilité d’un cahier des charges approuvé, ou non, avec un PLU. Il ne serait pas étonnant néanmoins que cette mesure fasse l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité.

Le problème de l’immuabilité dans le temps d’anciens cahiers des charges non approuvés, faute d’obtention de la majorité prévue dans le document ou, à défaut, d’accord unanime des colotis, et au regard des dispositions non réglementaires liées à l’acte de construire ou de diviser qu’ils contiennent, est écarté par la nouvelle rédaction des articles L. 442-10 à  L. 442-11 du Code de l’urbanisme qui permettent de les modifier beaucoup plus facilement que par le passé, que ce soit à l’initiative de l’administration ou des colotis eux-mêmes.

En vue de faciliter l’acte de construire dans les lotissements anciens, la loi a prévu d’obliger les colotis d’un lotissement existant à prendre position sur l’application dans le temps de leur cahier des charges ancien non publié et non approuvé par l’administration.  Toutes clauses non réglementaires qu’il pourrait contenir ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire, ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, cesseront  de produire leurs effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi ALUR si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier (L. 442-9).

Il est à noter que l’application des articles L. 442-10 et L. 442-11 portant sur la modification des lotissements étant réservée aux seules opérations « ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir ou d’un permis d’aménager », ne saurait a priori être mise en œuvre pour des lotissements qui ont été réalisés antérieurement à l’institution des autorisations administratives préalables aux divisions en vue de construire.

Il est enfin ici précisé que toutes les clauses non réglementaires  d’un cahier des charges de lotissement, portant par exemple sur les règles de vie, d’hygiène, de bonnes mœurs, d’entretien ou de bon voisinage perdureront et ne pourront être modifiées que sur la seule initiative des colotis, mais jamais sur celle de l’administration.

Même si les dispositions de la loi sont en concordance avec les objectifs de libération de foncier et de densification souhaitées, cette simplification sur les possibilités de modification des règles d’urbanisme applicables aux lotissements ou de mise en conformité avec le PLU, ne sera pas sans conséquences dans la pratique. Tel sera le cas notamment lorsque les réseaux, voiries et équipements du lotissement considéré auront été dimensionnés pour une densité fixée à l’avance et susceptible de ne pas évoluer. Sans analyse spécifique et au cas par cas, la densification pourra poser des problèmes, notamment lorsque les dites voies et réseaux seront restés privés et qu’ils s’avèreront insuffisants pour supporter un accroissement conséquent de raccordements, d’accès, de stationnement  ou de circulation.

Espérons qu’il sera fait un usage adapté et sans abus des articles R. 111-2, R. 111-4, R. 111-15 et R. 111-21 permettant à l’administration d’imposer des prescriptions à tout projet, voire de s’y opposer alors qu’il respecte intégralement les dispositions du PLU ou du document d’urbanisme en tenant lieu. Cela sera le cas chaque fois que l’importance ou la destination des constructions ou des aménagements envisagés et rendus possibles par ce dispositif densificateur pourrait porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques. Il en sera de même, s’il est de  nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement, ou s’il est susceptible de porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

L’usage de l’article R. 111-2 sera potentiellement étudié lorsqu’un projet contribuera à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de son importance, et notamment au regard de l’éventuelle insuffisance  des réseaux préexistants, dont l’assainissement, auxquels il sera raccordé.

Si la suppression du COS n’est pas d’application immédiate pour les terrains encore soumis à un POS comme exposé ci-avant, sa mise en œuvre sans délai sous l’emprise d’un PLU produira certains effets sur les futures déclarations ou demandes d’autorisations de lotissements.

Pour les lotissements soumis à déclaration préalable (DP)

Sous l’emprise d’un PLU, le COS étant supprimé, aucune répartition de surface de plancher dans le cadre d’un lotissement, qu’il soit soumis à DP ou permis d’aménager (PA) ne saurait dorénavant être réalisée sur la base de son application au prorata de la surface des lots (R. 442-10 dernier alinéa).

À  la lecture de l’article R. 442-10 2e alinéa, pour les seuls lotissements soumis à déclaration préalable, la surface de plancher ne pourra plus non plus être attribuée par le lotisseur au fur et à mesure de la vente ou de la location des lots, puisque cette possibilité est évoquée pour cette procédure dans les seules zones soumises à COS.

Alors qu’elle est maintenue dans le cadre d’un POS, il n’existe donc plus aucune possibilité sous PLU de répartition de surface de plancher en lotissement déclaré. Dans la pratique, pour toute instruction de demande d’autorisation d’urbanisme sur un lot issu d’un lotissement déclaré, il conviendra donc de faire application de l’article R. 123-10-1, si le règlement du PLU ne s’y oppose pas, en raisonnant par application des autres règles d’urbanisme à l’ensemble du projet et non plus lot par lot. (Sous réserve de la récente position de la CAA de Lyon du 9 juillet 2013 req. n° 12LY02996 –  qui semble diminuer  la portée de cet article en retenant la nécessaire application des règles d’implantation des constructions par rapport aux limites de lots et non au seul périmètre de l’opération).

Pour les lotissements soumis à PA

Sous l’emprise d’un PLU, le dernier alinéa de l’article R. 442-9 permettant de répartir la surface de plancher entre lots de lotissement ne s’applique donc dorénavant qu’au seul PA dans le cadre duquel ne sont maintenus que deux modes de  répartition possibles : soit au fur et à mesure de la vente ou de la location des lots, soit au travers d’un tableau de répartition préétabli annexé à la demande.

Si la répartition de la surface de plancher déclarée dans un PA délivré avant le 27 mars 2014 était basée sur l’application du COS à chaque terrain, il semble, sous réserve et dans l’attente de la doctrine du ministère,  que celle-ci ne puisse être retenue pour l’instruction des nouveaux permis de construire sur chacun des lots. Cela posera un problème majeur à partir du moment où un permis de construire aura pour effet d’atteindre le quota maximum de surface de plancher déclarée pour l’ensemble d’un projet soumis à permis d’aménager, quand bien même d’autres lots ne seraient pas encore construits.

Parallèlement, l’article R. 442-3, qui ne concerne que les lotissements soumis à PA, reste applicable, car non conditionné à la préexistence d’un COS. Ce dernier impose au demandeur d’attribuer un nombre maximum de lots ainsi qu’ une surface de plancher maximale au projet, notamment afin de laisser à l’administration la capacité de préjuger de son impact sur le secteur considéré et son niveau d’équipements. Autrefois limitée par l’application du COS, lorsqu’il existait, à l’ensemble du terrain de l’opération (R. 442-9), la surface de plancher maximale (sous PLU) devra être estimée au regard des possibilités apportées par l’application des autres règles. Cette quantification reste quelque part à la discrétion du pétitionnaire qui pourra, s’il le souhaite, minimiser les effets densificateurs attendus de la loi ALUR en déclarant une faible densité maximale en imposant par exemple dans le règlement d’un permis d’aménager des marges latérales importantes, un fort coefficient d’espaces verts ou un faible coefficient d’emprise au sol.

Il sera certainement tenté de le faire dans certains cas.

Soit par souci économique de ne pas à avoir à réaliser des travaux de viabilité trop conséquents qu’il gèrera au travers de la surface de plancher ou le nombre de lots maximums déclarés dans le projet.

Soit pour réduire la participation PAE (dans ceux qui existent encore), celle-ci étant normalement appuyée sur la SP réalisée dans l’opération.

Soit parce qu’il y sera incité par des élus opposés à la suppression du COS et à ses effets densificateurs parce qu’ils n’en reconnaissent pas encore le bien-fondé.

Soit pour échapper aux  obligations liées au dépassement d’un certain seuil fixé (nécessaire compatibilité avec un SCOT, extension en zone littorale, obligation de concertation, etc.).

Indépendamment du fait que ces motifs ne sauraient être acceptables, minimiser le nombre de lots autorisés ou la surface de plancher applicable à un permis d’aménager aura des conséquences importantes chaque fois que les voiries et réseaux auront été sous-dimensionnés et est fortement à déconseiller. En effet, sous l’effet de l’article L. 442-9, et sous réserve qu’il soit couvert par un POS ou un PLU, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement « tomberont » au plus tard  au bout de dix ans. Il s’en suivra une nouvelle possibilité de densification des lots, voire leur subdivision, que les voies ou réseaux réalisés « a minima » ne sauraient absorber.

Il est enfin à noter que la loi ALUR donne dorénavant la possibilité à l’administration de retirer une non-opposition à déclaration préalable illégale dans les trois mois de sa non opposition, qu’elle soit tacite ou expresse (L. 424-5),  Cette nouvelle possibilité  risque de rallonger les délais de vente de lots de lotissement déclaré surtout lorsqu’ils auront fait l’objet d’une non opposition tacite dont le nouveau dispositif risque malheureusement de promouvoir l’usage.

3) Attendu depuis deux ans, le droit de préemption va-t-il enfin être réformé et comment ?

Important levier dans toute politique d’aménagement, le droit de préemption se devait d’évoluer pour mieux servir les objectifs de la loi en élargissant les capacités des collectivités pour l’exercer, en améliorant ses modalités d’exercice et en sécurisant les effets de son application.

L’élargissement du champ d’application du droit de préemption

Le droit de préemption sur les cessions de la majorité de parts de SCI (hors SCI familiales) autrefois réalisable que dans le cadre d’un DPU renforcé est étendu au DPU simple et en ZAD. Il en est de même des cessions de parts qui auraient pour effet d’en rendre leur acquéreur majoritaire dans la SCI. Les apports en nature au sein d’une SCI sont également dorénavant soumis au droit de préemption urbain ainsi qu’en ZAD.

Les cessions des immeubles construits ou acquis par les organismes HLM sont désormais soumises à droit de préemption, y compris en ZAD.

Il en est de même pour certaines mutations à titre gratuit (hors donations entre personnes d’une même filiation ou liées par un mariage ou un PACS), ce qui est une nouveauté destinée a priori à lutter contre les donations fictives réalisées en vue d’échapper au régime de la préemption et généralement accompagnées de versements occultes (nouvel article L. 213-1-1)

L’exclusion du droit de préemption simple des cessions d’immeubles récents pendant dix ans à compter de leur achèvement est ramenée à un délai de quatre ans.

Les pouvoirs de préemption du préfet, en cas de carence communale en logement sociaux  ne sont plus réservés qu’aux seules cessions de terrains ou de constructions afférentes au logement, mais à l’ensemble des cessions soumises à droit de préemption.

Les compétences pour décider de la mise en œuvre d’un droit de préemption, la création de ZAD ou la qualité des organismes pouvant l’exercer dans certains cas sont élargies

Contrairement à la ZAD, qui ne peut toujours pas être crée sans arrêté du préfet ou par un décret en Conseil d’État (en cas d’opposition de la commune sur laquelle elle est projetée), les EPCI à fiscalité propre peuvent désormais constituer leurs propres réserves foncières sans avoir besoin du préfet par la création de ZAD Intercommunales (ZADi), ce qui est une nouveauté, dès lors qu’ils sont compétents en matière de PLU et  sous réserve de consultation des communes concernées. En cas de désaccord de l’une des communes concernées, et afin d’éviter des situations de blocage pour la mise en œuvre du droit de préemption y afférant, la zone d’aménagement différé intercommunale ne peut être créée que par arrêté du représentant de l’État dans le département. (L. 212-1).

Afin de favoriser la construction de logements sociaux dans les communes qui ne respecteront pas leurs quotas, constaté par arrêté préfectoral de carence prévu à l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation, le DPU renforcé pourra de plein droit être institué sur fraction ou totalité du territoire communal par le préfet qui en sera le bénéficiaire et qui aura la possibilité de déléguer l’exercice de ce droit auprès d’un EPCI à fiscalité propre, d’un établissement public foncier local ou national, d’une société d’économie mixte, ou d’un organisme HLM.

Même en dehors des communes en carence de logements sociaux, et dans les seuls départements d’Outre-mer ou le développement du logement social est une priorité, le droit de préemption peut également être délégué ponctuellement à un organisme HLM, y compris privé, lorsque l’aliénation concerne un bien nécessaire à l’exercice de sa mission (nouvel article L. 211-2-1 du Code de l’urbanisme).

Les modalités d’exercice du droit de préemption sont améliorées

Le titulaire du droit de préemption peut faire une demande de visite du bien en application du nouvel article L. 213-2, mais ne peut y contraindre légalement le propriétaire.

Au travers d’une demande unique auprès du propriétaire, le titulaire du droit de préemption aura la possibilité d’exiger la communication de certains documents lui permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, dont une liste sera nécessairement dressée de façon exhaustive par décret. En cas de cession de parts de SCI, la demande de communication de certaines pièces comptables sera également possible.

Le délai de préemption, fixé à deux mois, sera suspendu à compter de la date de réception de l’une de ces demandes par le propriétaire et ce, selon le cas, jusqu’à la visite effective du bien, la date à laquelle le refus de visite a été notifié par le propriétaire ou la date de remise de la totalité des documents sollicités.

La prise en compte des conséquences fâcheuses  pour la ville d’Amiens d’une jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 7 novembre 2012 , pourvoi n° 11-22907, a, semble-t-il conduit le législateur à prévoir la fourniture désormais obligatoire avec la DIA des informations dues au titre de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement applicable à la vente de terrains anciennement exploités dans le cadre d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE).

Et pour cause !! La Cour de cassation avait considéré dans cette décision que seuls les renseignements exigibles et mentionnés dans une DIA devaient être portés à la connaissance de l’administration, même lorsque le propriétaire connaissait parfaitement la nature du sous-sol d’un bien ultérieurement  préempté par la ville à un prix excessif de par sa méconnaissance de son état de pollution avéré.

Le nouveau régime protège mieux les droits du préempté 

La décision de préemption fait dorénavant l’objet d’une publication et d’une notification explicite au vendeur et à l’éventuel acquéreur afin qu’ils puissent porter recours contre cette dernière. Cette notification de décision est étendue de façon obligatoire au notaire qui aura la charge de la transférer « aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner » (L. 213-2).

Les conséquences de l’annulation de la décision de préemption par le juge administratif postérieurement au transfert effectif de propriété sont dorénavant prévues au travers d’un article nouveau (L. 213-11-1) afin de proposer au préempté ou à ses ayants droit l’acquisition du bien en priorité. En cas de renonciation de leur part de rachat du bien illégalement préempté, qu’elle soit expresse ou tacite (trois mois), le titulaire du droit de préemption devra informer de cette décision de justice l’acquéreur évincé afin qu’il puisse, lui aussi, bénéficier d’un droit de préférence dans les mêmes conditions que l’ancien propriétaire préempté pour l’acquisition du bien considéré, si ses coordonnées ont été indiquées dans la DIA. Par ailleurs, il est ici précisé que la renonciation à la rétrocession n’interdit pas de saisir le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption dès lors que cette action est engagée dans les cinq ans à compter de la date du jugement constatant l’annulation de la décision illégale.

Si les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés dans les cinq ans de leur acquisition pour un objet différent de ceux motivant légalement une préemption, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit doivent en être informés afin qu’ils puissent exercer le droit d’acquisition de ce bien en priorité. En cas de refus de leur part, les mêmes dispositions afférentes à l’information de l’acquéreur évincé précédemment évoquées seront applicables. Si le préempteur ne satisfait pas à ses obligations d’information du vendeur initial ou de son acquéreur en cas d’aliénation ou d’utilisation à tort du bien préempté, il sera susceptible de faire l’objet d’une action en dommages et intérêts par ces derniers dans les cinq ans suivant la date de la mention de l’affectation ou de l’aliénation du bien considéré dans le registre communal prévu à cet effet.

Le bénéficiaire du droit de préemption ne dispose plus que de quatre mois pour procéder au paiement du prix accepté par le vendeur ou fixé par jugement, ou à en effectuer l’éventuelle consignation lorsque l’acte authentique ne pourra être signé dans ce délai, au lieu de six mois par le passé. À défaut de respect de cette obligation dans les délais, le préempté recouvrira la liberté d’aliéner librement son bien.

Le transfert de propriété n’est dorénavant possible qu’à compter de  « la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique » (L. 213-14), ce qui accélèrera la mise en œuvre de ces deux conditions plus favorables au vendeur contrairement à l’ancienne législation qui ne s’y référait pas, laissant la doctrine ou la jurisprudence apprécier la date de ce transfert sur la base de l’article  1583 du Code civil, et donc avant perception, le plus souvent, du montant de la préemption par le préempté.

Enfin, l’article L. 213-8 permet dorénavant de vendre plus cher que le prix initialement déclaré dans la DIA après renonciation de préemption, sans obligation de nouvelle déclaration, dès lors que cette révision de prix est basée sur l’augmentation de l’indice du cout de la construction entre la date initiale de la DIA et celle de la réalisation effective de la vente.

Les réponses aux seules trois questions posées démontrent que tout professionnel intervenant dans le montage d’un projet immobilier, qu’il soit notaire, architecte, aménageur, promoteur ou géomètre-expert, devra être excessivement vigilent dans ses pratiques quotidiennes sur les modalités d’application de la loi ALUR et en assimiler rapidement  les multiples rouages et les différentes dates de sa mise en application. Il pourra ainsi assurer la sécurité juridique du dossier, respecter son obligation de devoir de conseil, tout en tirant profit de cette nouvelle législation afin d’optimiser son rôle essentiel dans l’aménagement de l’espace dans le plus grand respect de la forme urbaine.